Hipoteca de máximo

La hipoteca de máximo o también denominada hipoteca flotante, es un préstamo hipotecario de seguridad, que se constituye en base a una garantía cuyos elementos no se encuentran todos registrados.

En este tipo de hipoteca, no se encuentra fijado el importe de la obligación, sino el máximo al cual es posible que ascienda la responsabilidad hipotecaria.

Es importante destacar y explicar que, la responsabilidad hipotecaria es conocida como la sumatoria de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca, dentro de los cuales podemos tener al capital recibido, intereses, costos, etc.

Este tipo de hipotecas son utilizadas al asociarlas a líneas de crédito a largo plazo. Asimismo, se encuentra reconocida y regulada en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria.

Normalmente, nacen para garantizar créditos condicionales o llamados “futuros”. Por lo tanto, el objeto de la hipoteca no es necesario que se haya entregado al deudor hipotecario desde el principio. Ésa es la diferencia principal con una hipoteca común.

Por otra parte, es un tipo de hipoteca poco frecuente en el mercado, pese a esto, es de mucha ayuda para financiar proyectos de inversión donde se integre con una entrega inmobiliaria al finalizar dicha colocación.

Morosidad en créditos inmobiliarios

Uno de los grandes problemas que afronta el sector, especialmente las entidades financieras, es la constante amenaza en el aumento de hipotecas aplazadas y según AFI (Analistas Financieros Internacionales) sólo la desvaloración del dinero hace posible que el impacto sea un poco más leve.

Al cierre de 2009, los registros indicaban que el ascenso de los créditos inmobiliarios se situaba en 8.7%, es decir un 3% por encima del nivel alcanzado doce meses antes. Sin dudas que este crecimiento es alarmante por donde se lo mire, ya que además de aumentar el riesgo de incobrabilidad por parte de la banca en futuras concesiones hipotecarias, a ello se le suma la inseguridad generada por la cantidad de inmuebles que ya han sido adjudicados.

Como respuesta a la crisis y cada vez en mayor medida, las entidades (cajas de ahorro y bancos) han comenzado a optar por cambiar los roles y pasar a ser accionistas. Esto significa que en lugar de ser acreedores de los préstamos que otorgan, convierten las deudas en créditos participativos. Cuando se llega a este punto, lo que se hace es que la parte acreedora de la banca en lugar de invertir más líquido para sustentar obligaciones de su deudor, decide por tomar activos del mismo y así reducir la posible futura morosidad.

Con esta estrategia lo que se busca es mantener la solvencia financiera, en pocas palabras, que mínimamente  los activos de la organización superen a los pasivos.

Alquiler de viviendas

Mucho se habla de los inconvenientes que surgen al momento de rentar una vivienda cuando se entra en la duda acerca de lo que le corresponde pagar al propietario y lo que le corresponde al inquilino. A continuación precisaremos una serie de datos a tener en cuenta al momento de firmar un contrato de alquiler.

En primer lugar, y como se detalla en la mayoria de los convenios, los servicios que la vivienda demanda (agua, luz, teléfono, gas, etc.) deben ser pagados por el inquilino. En cambio si el inmueble presenta gastos propios, como puede ser un garaje o una piscina, los gastos correrán por cuenta del propietario.

El segundo punto de conflicto suelen ser las obras que se realizan en la vivienda, pero para ello debemos advertir que existen de dos tipos:

• Obras de conservación: deben ser abonadas por el propietario. Son ejemplos las refacciones que este quiera realizar (pintura, cerámicos, etc.).
• Obras por desgaste: el inquilino deberá solventar los gastos. Se dan en situaciones donde existe desgaste en el uso del inmueble (rotura de grifos, carpetas, etc.).

Por último, aunque bien es sabido que existen muchos mas conflictos, el tema del seguro de hogar suele ser problemático. Es que en muchos casos donde los contratos son armados por el vendedor,  tienden a ser abusivos y quien debe desembolsillar el dinero es el locatario, cuando en realidad le corresponde al propietario. Distinto es el caso de las VPO (viviendas protegidas) cuyos acuerdos legales están sujetos al límite de renta anual estipulado e incluyen la modalidad que obliga al inquilino, en caso que así lo decida el dueño de la vivienda, a cancelar el pago del seguro.

Previsiones para la vivienda nueva en 2010

Según la Sociedad de Tasación el precio de la vivienda nueva descenderá en igual magnitud que en 2009, si bien son tiempos de crisis para el mercado inmobiliario, se estima que la banca y el Gobierno pueden resolver gran parte del problema.

La caída del coste durante el pasado año se situó en 5.7%, y se prevé que como mínimo durante 2010 alcance dicho valor. El gran dilema del sector sigue siendo el sobre stock de inmuebles que en la actualidad perduran, para ello la entidad valuadora cree que la agilización de alquileres junto con la banca (líder actual del rubro) y el Gobierno son la llave para solucionarlo.

Desde dicha organización se pretende que los bancos y cajas de ahorro, cuyo poder de financiamiento es el mayor del país, abaraten los precios (cosa que no pueden hacer las promotoras) para poder redinamizar las ventas. En cambio, lo que se pide al Estado es que a través del Ministerio de Vivienda, se logren adecuar las condiciones necesarias para augurar seguridad económico-jurídica a los principales actores del salvataje.

Por último, y no menos importante, es fundamental volver a poner en funcionamiento  los alquileres. La  desconfianza por parte de los propietarios es el mayor enigma, dado los numerosos incumplimientos de pagos, éstos optan por dejar las viviendas vacías a tener que lidiar con los inquilinos morosos. Es por ello que la Sociedad de Tasación solicita también una rebaja en los precios de arrendamientos, lo que provocaría una mayor demanda de los mismos y así se podría desembocar en mayores posibilidades de compra del inmueble con su respectiva disminución en el importe de la venta.

Fiscalidad vivienda

Todos deseamos adquirir una vivienda propia para nuestra familia, y para ellos recurrimos generalmente a una entidad financiera para conseguir financiación.

Por lo tanto, a través de una hipoteca podemos financiar la adquisición, ampliación o reforma o también, subrogar el préstamo que tenemos en otra entidad con unas ventajosas condiciones.

Pero es bueno recordar que si el destino de la hipoteca es la adquisición, ampliación o rehabilitación de la vivienda habitual, el titular de dicho préstamo tendrá una serie de ventajas fiscales durante toda la vigencia de esta financiación.

Por lo tanto, ¿Qué ventajas fiscales tiene una hipoteca para adquisición de vivienda habitual?

Es importante conocer que la ley del IRPF establece una deducción del 15% sobre los importes destinados a la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual para los préstamos hipotecarios hasta un límite de 9.015,18€ anuales.

No obstante, para las hipotecas que utilicen financiación ajena para la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual y que hayan sido firmadas con anterioridad al 20 de enero de 2006, el porcentaje general de deducción del 15% puede ser incrementado si la actual Ley de IRPF les fuera menos favorable que la normativa anterior.

En estos casos se aplicarán los siguientes porcentajes de deducción:

• En los dos primeros años siguientes a la adquisición o rehabilitación de la vivienda: 25% sobre los primeros 4.057,59 euros y 15% sobre el exceso hasta el límite de 9.015,18 euros.
• Con posterioridad: el 20% sobre los primeros 4.057,59 euros y 15% sobre el exceso has el límite de 9.015,18 euros.

Sin embargo, es bueno refrescar algunos conceptos acerca del concepto de vivienda habitual. Según establece el artículo 55 de la Ley 40/1998 y el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que lo desarrolla, la vivienda habitual a efectos de la deducción, es toda edificación, construida o en construcción, que reúna los siguientes requisitos:

1- Que sea habitada de manera efectiva y permanente, en un plazo de 12 meses contados a partir de la fecha de adquisición o de la terminación de las obras de construcción o rehabilitación.

2- Que una vez ocupada o habitada por el sujeto pasivo, lo sea con carácter permanente durante un plazo continuado al menos de tres años.

3- Se entenderá que la vivienda tuvo las anteriores características, a pesar de no haber transcurridos dichos plazos, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda o exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

Consejos para vender una vivienda

La venta de una vivienda por parte de un particular suele depender del tiempo que éste disponga para desprenderse del inmueble. Si lo que se desea es una venta rápida, el precio y el plazo de tiempo de la negociación serán los factores determinantes. Es decir que no se requerirá de demasiadas refacciones y mejoras en la presentación de la casa o del piso, sino que la operación deberá centrarse en la especulación, con un precio que por lo general será por debajo del valor real.

En cambio si lo que se busca es valuar la vivienda para lograr un mayor beneficio en dinero, se deberá reacondicionar el lugar para que el futuro comprador al verlo, tenga una sensación de pertenencia y sea de su gusto. A continuación detallaremos una serie de elementos fundamentales a la hora de poner en venta un inmueble para lograr una buena imagen y así generar el impacto deseado. A saber:

• Renovar la pintura de la puerta de entrada, recordar que es la carta de presentación.
• Mantener el lugar limpio, incluyendo terrazas y patios, sin olvidar recoger objetos personales del propietario.
• Imprescindible el buen estado de las ventanas y cristales, en especial si el lugar tuviese una buena panorámica para mostrar.
• Pintar las paredes de blanco.
• Suprimir malos olores provocadas por el desuso, humedad, tabaco, etc.
• Verificar el buen funcionamiento de los servicios esenciales (agua, luz, gas)
• Mostrar comprobante de libre de deudas.

Con esta serie de recomendaciones, estimamos que se puede lograr una mejor venta y con mayor rapidez. Debemos recordar la constante competencia que existe en el mercado, por lo que la diferenciación puede llegar a ser factor de ventaja.

Garantía de alquiler

Las garantías de alquiler están estipuladas a través de un contrato de fianza, dentro del Código Civil y de Comercio. Este tipo de aval fue creado con el objeto de reemplazar las garantías propietarias requeridas a la hora de alquilar. Asimismo, ofrece celeridad y seguridad en la locación.

Este aval que también hace sus efectos de contrato de seguro, cubre los alquileres y/o depósitos de garantía, entre otros:

• Alquileres impagos y las multas pactadas en el mismos
• Sustitución del depósito de garantía

Como parte buena de esta garantía, es que no se debe pagar durante todos los meses, sino que se abona en conjunto con el inicio del contrato, y se obtiene el aval durante los meses de locación.

Cabe destacar que, el único medio de prueba de que el contrato ha finalizado es el recibo de llaves, incluso cuando el plazo de vigencia contractual se haya extinguido. No obstante, la Garantía de Alquiler puede incorporarse en cualquier momento de la duración del mismo ya que tiene carácter retroactivo y además no prescribe.

Este contrato tiene las características de adjuntarse a cualquier contrato de arrendamiento (vivienda, local, nave, etc.) entre particulares o empresas y durante toda la duración del contrato garantiza que cualquier conflicto entre inquilino y propietario sea resuelto de una forma eficaz y ágil.

Por último, es importante saber que, la Garantía de Alquiler es reconocida por el Banco de España entre otras instituciones privadas y públicas.

Concepto de carencia y cadencia

Estos términos que parecen tan similares son cosas que se diferencian completamente. Si bien, ambos hace referncia a un tiempo o período en particular, se están refiriendo a conceptos distintos.

Cuando hablamos de la carencia de una hipoteca estamos haciendo referencia a un periodo dentro de la vida del préstamo en el cual sólo se pagan intereses y, de esta manera, no se amortiza el capital recibido.

Como detalle, aclaramos que cuando se dice “carencia total” se alega a que en ese período no se abonarán ni intereses ni capital.

El período de carencia se utiliza frecuentemente en hipotecas para jóvenes. Con el objeto de evitar problemas posteriores, se trata de que ellos puedan acceder a una cuota cómoda y salden los intereses primero. Teniendo siempre como base que al principio se encuentran con una capacidad financiera menor a la que obtendrán en el futuro cuando sean profesionales; para así, saldar el total del capital.

Muchos dirán que es parecido al sistema francés, pero no es tan así, debido a que en este sistema de amortización, se divide la cuota mensual en una fracción mayor de interés y una menor de capital, pero en ningún momento se deja de abonar ambas cosas, o alguna de ellas.

Por otra parte, y en diferencia al concepto de carencia, otra de las cuestiones que se deben conocer acerca de las hipotecas es que existe un período de cadencia.

El concepto de cadencia hace referncia a la frecuencia con la cual se modifica el tipo de interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable. Normalmente, el plazo varía entre 1 a 3 años.

Y, como ya sabemos, esta modificación se hará en base a ciertos índices de referencia como el Euribor y otros como el Eonia. Lógicamente, a raíz de estos cambios se variará la cuota de amortización.

Administrador de fincas

El administrador de fincas es un profesional colegiado que tiene a cargo las tareas de gestión de los elementos comunes de la comunidad de propietarios. Asimismo, es secretario en las juntas de comunidad.

Sus funciones básicas radican en las Juntas de propietarios. Ésta lo debe contratar, y no tiene requisitos que le impidan ser vecino del inmueble para cumplir su función de administrador.

Las obligaciones del administrador de fincas son:

• Velar y cuidar el buen funcionamiento de la comunidad, con lo que respecta a sus instalaciones y servicios.
• Realizar todo presupuesto con su debida anticipación para ser sometido ante la Junta. Asimismo, deberá llevar a cabo un plan de gastos previsibles y de reparaciones y medidas urgentes para mantenimiento de la comunidad.
• Ejecutar los acuerdos.
• Efectuar pagos y cobros.
• Realizar la convocatoria de la junta de propietarios anual o extaordinaria.
• Mediación en conflictos vecinales.

No obstante esto, no hay obligación de contratar a un administrador de fincas, según la Ley de Propiedad Horizontal. Para ello, las funciones de secretario y administrador serán llevadas a cabo por el Presidente de la comunidad.

Requisitos para ser administrador de fincas:

• Poseedor del título de administrador de fincas al que se tiene acceso una vez titulado en económicas, veterinaria, ciencias políticas, derecho, empresariales, técnico agrícola, forestal o agrónomo; o realizando un curso en la Escuela Oficial de Administradores de Fincas.
• Debe adscribirse a un colegio territorial para empezar a ejercer y abonar una cuota de ingreso y otra cuota mensual o trimestral.

Por su parte y finalizando, el administrador como secretario de la Junta de propietarios custodiará, y pondrá a disposición de los titulares la documentación de la comunidad; realizando todo aquello bajo las atribuciones que ésta le confiera.

Hipoteca Ahorro Joven de Banco Popular

Banco Popular también está comercializando una producto de financiación para menores de 35 años. Se trata de la Hipoteca Ahorro Joven, que está disponible para comprar o rehabilitar una casa.

Entre sus condiciones podemos destacar que aplica un tipo de interés referenciado al Euribor:

• Euribor+ 0,50% los 6 primeros meses
• Euribor+ 0,60% resto de años

Sin embargo, Banco Popular requiere de la contratación de ciertos productos para conseguirlo:

• 6 primeros meses: con nómina o pensión domiciliada y seguro Allianz Hogar o sólo Cuenta Con.
• Resto de años: con uno de los paquetes de productos y servicios anteriores más Euroriesgo o plan de pensiones activo (en el País Vasco Plan de Previsión Europrevisión).

En caso de no inclinarse por la fidelización con la entidad, podrá contratar la Hipoteca Ahorro Joven a un tipo de interés de Euribor + 1,05% 6 primeros meses, y para el resto de años Euribor + 1,05%.

Esta oferta sólo aplica una comisión de apertura de 0,65% y financia hasta el 80% del valor de tasación o del valor de compraventa de la vivienda si éste es menor con un plazo de devolución de hasta 40 años.

Además permite aplazar hasta 2 cuotas al año, con un máximo de 10 durante toda la vida del préstamo y podrá disfrutar de hasta 36 meses iniciales de carencia durante los cuales sólo pagarás intereses.

En fin, como la mayoría de las hipotecas para jóvenes, los diferenciales son bajos, pero requiere de la contratación de otros productos. Sin embargo, existe una opción si ellos pero en esta oportunidad superará por sobre un punto lo que debemos sumarle al Euribor.

Si quiere comparar con otras ofertas, puede hacerlo a través de Hipolisto, el mayor comparador de hipotecas del mercado español.