La hipoteca multidivisa: un préstamo no apto para cardíacos

El préstamo hipotecario en divisas se estructura de la misma forma que un préstamo hipotecario en euros, con la particularidad de que la deuda se contrae en otra moneda (dólar, yen, franco suizo, libra esterlina).

Jurídicamente tiene la misma regulación una hipoteca en euros que una en otra moneda. Si en lugar de ser una hipoteca en una moneda extranjera hablamos de un préstamo hipotecario sobre una vivienda que puede estar en varias monedas a elección del deudor, nos referimos a la hipoteca multidivisa.

Las hipotecas multidivisa normalmente están denominadas en euros, yenes, francos suizos o dólares. No deja de ser un préstamo hipotecario, en el cual el cliente puede elegir tener la deuda en diferentes monedas, sin tener que cancelar o novar la escritura. Se estipula un periodo mensual, normalmente, en el que el cliente puede cambiar de divisa.

Una de las diferencias a tener en cuenta es que no se pueden subrogar, las hipotecas multidivisa. Para cambiar de banco deberíamos cancelar y constituir una nueva hipoteca, con los elevados gastos que ello conlleva.

La razón de querer contratar una hipoteca multidivisa es poderse beneficiar de tipos de interés menores de los mercados foráneos y apostar por las diferencias de tipo de cambio.

El riesgo principal es que de un día para otro tengamos una deuda pendiente con el banco muy superior a la inicial. Si tenemos la hipoteca con yenes y éste se aprecia respecto al euro, tendremos que pagar más euros para comprar la misma cantidad de yenes. El riesgo de tipo de cambio acaba de aparecer en nuestras vidas.

La hipoteca multidivisa sólo la veo recomendable para clientes que tienen dinero ahorrado (no financian por encima del 70% de tasación), ingresos muy holgados respecto a la cuota mensual (para evitar entrar en bancarrota si se nos incrementa por efecto del tipo de cambio), una cultura financiera elevada y un dominio de las variables que influyen en el valor de las monedas y, preferiblemente, con ingresos que no sean sólo en euros.

Si uno quiere invertir en divisas, creo que es mucho mejor hacerlo directamente y no con una hipoteca, cuya finalidad debería ser solamente adquirir una vivienda.

Pau A. Monserrat
Economista

Análisis del cierre del Euríbor en mayo

El Euríbor ha cerrado el mes de mayo en el 2,147%, en tasa media mensual, 0,898 puntos porcentuales por encima de su cierre en mayo de 2010, 1,249%, incremento que se incluirá en la revisión de todas aquellas hipotecas que tomen como referencia el Euríbor de mayo para fijar su tipo de interés.

Este cierre mensual del indicador de referencia hipotecaria es el más elevado desde enero de 2009, a pesar de que supone una estabilización de los incrementos del indicador desde el pasado mes de marzo, cuando Trichet, Presidente del Banco Central Europeo, anunció el incremento del tipo de interés para la zona Euro.

Con estos casi 0,9 puntos porcentuales de aumento del Euríbor, una hipoteca media verá incrementada su cuota mensual en un 70-80 euros, una cantidad nada despreciable con la que está cayendo en términos de empleo e inestabilidad en los ingresos familiares.

A pesar de ello, todos los analistas del sector hipotecario coinciden en afirmar que el Euríbor seguirá creciendo en los próximos meses y cerrará el año entre el 2,5% y el 3%, en función del valor que fije el Banco Central Europeo para el tipo de interés para la zona Euro, ahora mismo en el 1,25%, pero con claras perspectivas de situarse entre el 1,75% y el 2% antes de que finalice el año.

En cualquier caso, y aún cuando el Euríbor se estabilizara en el valor de cierre de este mes de mayo, es evidente que nos encontramos en un escenario de encarecimiento de las hipotecas en términos de tipo de interés.

Visados para construir Marzo 2011

Las buenas noticias duraron poco y el repunte en el número de profesionales autorizados para edificar que se registró el mes pasado, quedó atrás.  Los datos de marzo, exhiben un desplome del 29% en tasa interanual.

El Ministerio de Fomento, ente estatal encargado de realizar el estudio, llegó a la conclusión que al cierre de Marzo 2011 se concedieron 21.807 visados.  Estas cifras representan una caída del 7,4% en comparación con el mismo periodo del año anterior, es decir, comparando el primer trimestre de cada año.

Al analizar estos datos en forma retrospectiva vemos que se corta con la racha positiva con la que se inició 2011, ampliando las caídas registradas desde máximos registrados en los dos primeros meses de 2006, momento en que se otorgaron 123.689 visas para construir vivienda de obra nueva.

Por tipo de inmueble, los constructores en bloque bajaron un 5,7%, en los tres primeros meses de este año, con 16.552 licencias.

El descenso, resultó más pronunciado en el caso de los permisos otorgados para la construcción de viviendas unifamiliares, ya que en ese caso los mismos fueron unos 5.252, representativos de un descenso del 12.3%.

Por supuesto que ante la profunda crisis que sufre el sector y que ha afectado singularmente a la edificación de inmuebles en España, los datos son preocupantes, con un otorgamiento en el mes de marzo de tan sólo 6.840 nuevos permisos.

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Hipoteca Net Portal Inmobiliario

Aunque aún no conocemos ni el nombre ni el logo de la entidad que representará las fusionadas Caja España y Caja Duero, ambas cajas ya han puesto en funcionamiento su página web de forma unificada, y en la misma podemos encontrar la Hipoteca Net Portal Inmohiliario.

Esta propuesta contratable en forma exclusiva por internet, está destinada a la financiación para la compra de uno de los inmuebles propiedad de las entidades y que por tanto, se ofrecen en su portal inmobiliario.

Esta hipoteca pondrá a su disposición un capital equivalente al 100% del valor de tasación o del precio de adquisición en escritura (el menor de los dos) más gastos inherentes a la compra, con la posibilidad de devolverlo en un cómodo plazo de hasta 40 años.

Respecto del interés correspondiente, este préstamo devengará un tipo variable, de Euribor + 0,50%.

Las comisiones aplicables son las siguientes:

• Comisión de apertura: 0,5%

• Comisión de desistimiento en caso de subrogación por otra Entidad:

0,50% sobre el capital subrogado, si se produce durante los 5 primeros años de vigencia.
0,25% sobre el capital subrogado, si se produce después de los 5 primeros años de vigencia.

Una propuesta promedio, ya que la Hipoteca Net futuro ofrece mejores condiciones (en función de su vinculación), que este producto que se supondría debería ser mas ventajoso.

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Hipoteca Net Futuro

Producto de la unificación de Caja España y Caja Duero, las entidades fusionadas, han modificado su estructura de productos hipotecarios, ofreciendo la denominada Hipoteca Net Futuro. Esta hipoteca es de contratación exclusiva a través de Internet.

Hipoteca Net Futuro constituye un préstamo hipotecario destinado a la compra de vivienda, el cual ofrece un amplio plazo para su devolución.

• Hasta 40 años, para menores de 35 años

• Hasta 35 años, para mayores de 35 años.

Esta hipoteca devengara un tipo de interés mixto, siendo fijo los primeros dos años y variable referenciado al Euribor, los restantes.

• Dos primeros años: 2%

• Resto: Desde Euribor anual + 0,30%, siempre que se cumplan todos los requisitos de vinculación.

Para alcanzar estos tipos de interés la entidad exige la contratación de los siguientes productos:

• Nómina, Pensión o Seguros Sociales domiciliados en la entidad, o bien mantenimiento de saldos medios en cuentas de pasivo a la vista por importe superior a 2000 euros y no inferior al 1% del capital concedido en préstamo.

• Realizar compras con tarjetas de crédito emitidas por la entidad por un importe mínimo de 2.000€ y no inferiores al 2% del capital inicial del préstamo hipotecario.

• Seguro de vida de amortización del préstamos por un capital mínimo equivalente al saldo vivo del préstamo.

• Seguro de hogar por importe mínimo del valor de tasación de la vivienda a efectos del seguro.

• Realizar aportaciones anuales netas a un plan de pensiones o seguro de ahorro jubilación por un importe mínimo a 600 euros y no inferior al 0,50% del capital inicial del préstamo hipotecario comercializados por la entidad.

El cumplimiento de cada uno de los requisitos mencionados rebaja el diferencial en 0,10 enteros. El cumplimiento de los cuatro requisitos indicados genera una bonificación adicional de 0,25 enteros situando el diferencial en 0,30%.

En caso contrario y si no se quiere mantener la vinculación exigida, tenga en cuenta que el diferencial máximo será de 0,95%.

En cuanto a los gastos adicionales a tener en cuenta debemos mencionar las siguientes condiciones:

• Comisión de apertura: 0%

• Comisión de amortización y cancelación anticipada: 0%

• Comisión de desistimiento en caso de subrogación por otra Entidad:

• 0,50% sobre el capital subrogado, si se produce durante los 5 primeros años de vigencia.
• 0,25% sobre el capital subrogado, si se produce después de los 5 primeros años de vigencia

  Realmente un producto que tienta con su bajo diferencial, pero que para obtenerlo hay con contratar una buena cantidad de productos adicionales.

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Euribor Mayo 2011, cierra en 2,147%

Hoy se han dado a conocer los datos correspondientes al cierre del Euribor de mayo, el cual ha mostrado un nuevo incremento. al cerrar a 2,147%.

El principal índice utilizado para la medición de los tipos de interés aplicables a las hipotecas españolas, ha cerrado el mes de mayocon otro aumento; y devolviendo el indicador a niveles que no se observaban desde enero de 2009.

De esta forma, este mes, que representa el decimocuarto mes de subas continuas, continúa incrementando la brecha desde los mínimos históricos en los que se ubicó en el primer trimestre del año 2010, e implicando un nuevo encarecimiento de las hipotecas.

El indicador de mayo, ha cerrado con 0,898 puntos más que los marcados en el mes de mayo de 2010, cuando cerró en 1,249%.

A diferencia de los meses anteriores el impacto en los bolsillos españoles de estas subas ya se deja sentir. De hecho para una hipoteca de 150.000 euros, a un plazo de 25 años, con un diferencial sobre el Euribor de 0,80, el incremento anual es de 816 euros, es decir, unos 68 euros más en cada cuota mensual.

Los datos de mayo muestran una subida del 0,331 % respecto del cierre de abrilpasado, confirmando las previsiones de los expertos que continúan apostando por la continuidad de la tendencia alcista.

De esta forma el Euribor ha marcado su tasa más alta desde enero de 2009. Esta suba resultó producto del endurecimiento de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), en un intento por contener la inflación, en un juego de poderes que aumentan la presión en el mercado interbancario y empujan al indicador.

Respecto del futuro la situación dependerá de la actitud que tome el BCE, y la evolución del nivel general de precios que se observe en la zona euro, producto del comportamiento del precio del petróleo.  Asimismo debe tenerse en cuenta que las ramificaciones de la crisis soberana de Grecia mitiga las expectativas de un nuevo endurecimiento.

Jean Claude Trichet, sugirió que seguirá subiendo las tasas rectoras, en caso de que los precios no respondan a las medidas ya tomadas. La posibilidad de nuevos incrementos sin duda, tendrán impacto en el Euribor, que ya se estima que cerrará el año 2011, entre el 2,5% y el 3,00%.

A continuación les presentamos el resumen para los últimos 12 meses, de los movimientos registrados en el indicador.

• Euribor Abril 2010: 1,225%
• Euribor Mayo 2010: 1,249%
• Euribor Junio 2010: 1,2813%
• Euribor Julio 2010: 1,373%
• Euribior Agosto 2010: 1,421%
• Euribor Septiembre 2010: 1,42%
• Euribor Octubre 2010: 1,495%
• Euribor Noviembre 2010: 1,541%
• Euribor Diciembre 2010: 1,526%
• Euribor Enero 2011: 1,550%
• Euribor Febrero 2011: 1.714%
• Euribor Marzo 2011: 1,924%
• Euribor Abril 2011: 2,086%
• Euribor Mayo 2011: 2,147%

Hipoteca t-enteras

Producto de la fusión de Caja España y Caja Duero, ahora ambas entidades han unificado su portal web, y la oferta en materia de hipotecas.  Así se amplia la Hipoteca t-enteras una propuesta de financiación para la vivienda que financia hasta el 100% del menor de los valores de la tasación de la vivienda a hipotecar o el contrato privado de compra/venta.

El importe límite es de 350.000 euros.  Siendo un producto diseñado para jóvenes, esta hipoteca ofrece un plazo para su devolución de hasta 40 años con la posibilidad de hasta 2 años de carencia de amortización.

Además, carece de comisión de apertura y de compensación por desistimiento y su solicitud debe realizarse sólo a través de Internet.

En cuanto al tipo de interés, aplica a Euribor + 0,25 con revisiones anuales (límites de variación entre un mínimo de 2,5% y máximo de 12,00%).

Hipoteca t-enteras de Caja España deberá destinarse exclusivamente a la compra de vivienda habitual y para su contratación, la entidad requiere de:

• Nómina domiciliada en una cuenta por una importe mensual superior a 600 euros.
• Contratar un Seguro Multirriesgo Hogar.
• Disponer de un Seguro de Amortización.
• Tener un Seguro de Autos en la entidad
• Contratar una tarjeta “Premium Gold” gratuita.
• Tener una edad inferior a 36 años y mantener vigente el servicio de correo web como único medio de recepción de correo.

Según han informado las entidades si tiene cuenta vivienda en la entidad, le abonarán un 2% del saldo medio del último año, haciéndose efectivo a la firma de la hipoteca (el 2% se calculará sobre el saldo medio del último año de vida de la cuenta vivienda siempre que lleve menos de un año cancelada y con un límite máximo de 300 euros).

Demasiados productos vinculados que terminarán encareciendo el diferencial barato que nos ofrecen.

Hipotecas construcción

Las hipotecas para construcción o autoconstrucción son aquellas destinadas a la financiación de la obra iniciada por un particular sobre un terreno o lote de su propiedad y que tenga como destino final su casa habitación.

Algunas entidades ofrecen un producto especialmente diseñado para estos casos. Otras entidades ofrecen variantes o adaptaciones de sus hipotecas para la adquisición de la primera vivienda.

Los requisitos para solicitar una hipoteca de este tipo normalmente son:

1) Contar con el terreno sobre el que se efectuará la obra, debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad
2) Contar con el proyecto de obra efectuado por profesional competente y debidamente visado por el colegio correspondiente
3) Solicitar licencia de obras al Ayuntamiento, en función al proyecto aprobado del punto anterior.
4) Con toda la documentación previamente mencionada, más otra de origen económico solicitada por la entidad bancaria, acercarse a la sucursal para negociar el préstamo hipotecario.

La oferta de hipotecas para construcción vigente en el mercado es la siguiente:

Hipoteca Joven Canaria

Tasa: Mixta
• los 6 primeros meses: 2,90%
• el resto: Euribor + 0,50 %

Plazo de amortización máximo: 40 años

Hipoteca Novanca

Tasa: Variable – Euribor + 0,75 %

Plazo de amortización máximo: 30 años

Herrero Hipoteca Bonificada Joven

Tasa mixta:

• los 6 primeros meses: 3,00%
• el resto: Euribor + 0,90 %
Plazo de amortización máximo: 40 años

Hipoteca Primera Vivienda de Caixa Guissona

Tasa: Variable – Euribor + 0,75%
Plazo de amortización máximo: 30 años

Hipoteca Autoconstrucción de Agencia Negociadora

Tasa: Variable – Euribor + 0,45.
Plazo de amortización máximo: 40 años

En cualquier caso, si necesita hacer cáculos de cuanto pagará por su hipoteca, puede acceder a calcular su hipoteca o si necesita conocer la oferta del mercado al comparador de hipotecas Hipolisto

Los tribunales condenan a los intereses de demora por abusivos

La Audiencia Provincial de Navarra ha estipulado que los intereses de demora cobrados por las entidades financieras son abusivos, como respuesta a la demanda de un ciudadano que solicitaba la cancelación de estos intereses cobrados por su banco, los cuáles ascendían al 18%.

Pero, ¿en cuánto deben de estar fijados, entonces, los intereses de demora? Seguir leyendo Los tribunales condenan a los intereses de demora por abusivos…

El alquiler baja más que el precio de venta de las viviendas

Según ha publicado Europa Press hoy mismo, el alquiler en España cayó en abril en un 5,86%, en tasa interanual, es decir, comparado con las mismas cifras de abril de 2010, mientras que valorado en términos intermensuales, con respecto a marzo de 2011, aparece un incremento del 0,09%.

Esta caída del precio del alquiler con base anual es superior a la caída de precio de venta, que para el mismo período, y según los datos que publica Europa Press, ascendió al 4,24%, con lo que se antoja más eficiente, desde el punto de vista económico, el alquiler ante la compra.

La Comunidad Autónoma con unos precios de alquiler más económicos es Extremadura, con una media de 4,6 euros por metro cuadrado, seguida de Castilla-La Mancha, con 4,90 euros por metro cuadrado, Murcia, 5,38 euros por metro cuadrado y Cantabria, 5,44 euros por metro cuadrado.

En el extremo opuesto, los alquileres más caros aparecen en Madrid, con 9,56 euros por metro cuadrado, País Vasco, con 9,04 euros por metro cuadrado, Cataluña, 8,6 euros por metro cuadrado, y Navarra, 7,73 euros por metro cuadrado.

En cuanto a la evolución anual de los precios de alquiler, sólo tres regiones han ofrecido incrementos en el precio del alquiler, con descensos en el resto. Los incrementos se han producido en Navarra, Murcia y Castilla y León, con incrementos de 16,76%, 3,82% y 1,03%, respectivamente.

En lo que a descensos se refiere, la mayor caída se ha producido en el País Vasco, con el 15,56%, seguida de Islas Baleares y La Rioja, con caídas en el precio de la vivienda en alquiler, en términos interanuales, del 13,67% y el 12,32%.

En definitiva, nos encontramos con un mercado, como el inmobiliario, claramente a la baja, tanto en términos de alquiler como de compraventa, tendencia producida, sin duda, por el exceso de viviendas vacías sin vender, lo cuál incrementa la oferta de manera artificial, y otorga el poder a la demanda.