Los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad han certificado lo que se venía intuyendo en los últimos meses en el sector inmobiliario español, y es que el número de compraventa de viviendas durante los primeros seis del año se ha desplomado en comparación con el primer semestre del año 2010.
Con los datos en la mano, durante los primeros seis meses de han formalizado un total de 209.703 operaciones de compraventa de viviendas, mientras que en el mismo período de 2010 se firmaron un total de 228.289 operaciones de compraventa de viviendas, lo que supone una caída del 8,1%.
Un descenso claramente fundamentado en el segundo trimestre del año, ya que en los segundos tres meses de este año 2011 se han formalizado casi cuarenta mil operaciones de compraventa menos que en el primer trimestre, lo que supone algo más del 30% menos.
Esta diferencia de comportamiento entre los primeros tres meses del año y los segundos tres se debe, fundamentalmente al hecho de que durante los últimos meses de 2010 se produjo un importante efecto adelantamiento de compra de vivienda para aprovechar la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda.
Entonces, los datos del primer trimestre de 2011 recogían parte de ese adelantamiento, ya que aunque las operaciones lleguen al colegio de registradores en 2011, muchas de estas operaciones de compraventa ya se habían formalizado en el año 2010.
Luego ya, una vez pasado el efecto, y con el decreto del Gobierno debidamente estabilizado, los datos han vuelto a la cruda realidad, que nos certifica que la crisis está todavía muy lejos de haberse alejado del sector inmobiliario e hipotecario.
De hecho, si comparamos en términos interanuales, nos encontramos con el aval de este argumento, y es que en los primeros tres meses del año 2011 se experimentó un incremento del 5,6% con respecto a los primeros tres meses del año 2010, con motivo del efecto adelantamiento de la compra de viviendas, mientras que en el segundo trimestre el descenso se disparó hasta el 22,8% de operaciones de compraventa.
De hecho, el volumen de operaciones de compraventa que se ha alcanzado en el segundo trimestre es el más bajo de la serie histórica, que se inició en el año 2005, lo cuál da que pensar que el sector inmobiliario todavía tiene un largo recorrido que realizar.
Por otro lado, la hipoteca media de las operaciones firmadas durante el segundo trimestre del año se situó en los 112.215 euros, lo que supone un retroceso de casi un 10% con respecto al primer trimestre de este mismo año 2011.
En lo que se refiere al tipo de interés, el 97% de los nuevos contratos hipotecarios firmados durante el primer semestre del año, se hicieron con el tipo de interés variable, a pesar de la volatilidad del Euribor y que algunos analistas apuestan por el tipo de interés fijo.
En definitiva, nos encontramos con un sector inmobiliario que no ha iniciado la senda de la recuperación y que sigue en un proceso de ajuste en el que debe de resolver muchas cuestiones, la primera de las cuales debe de ser la eliminación del stock de viviendas sin vender que siguen acumulándose en las cunetas de nuestras carreteras.
Hasta entonces, no queda más que seguir viendo como cae el precio de la vivienda, y como cada vez menos gente puede permitirse comprar un piso, no por el precio, sino por la falta de financiación.
Entre las hipotecas de ING hay una oferta destinada exclusivamente a subrogación que busca atraer a clientes con préstamos en otras entidades. La Hipoteca Cambio de Banco de ING está referencia al euribor y financia hasta un 80% del valor de la casa durante un máximo de 40 años, aunque obliga a contratar algunos productos asociados. Os lo contamos todo al respecto.
ING Direct está desde hace tiempo bien situada en la guerra de las hipotecas con su oferta de subrogaciónde hipoteca. La entidad cuenta con su Hipoteca Cambio de Banco, que dentro de su política de premiar la fidelidad de sus clientes, distingue entre quienes ya disponen de una Cuenta Naranja o de otros productos con el banco y quienes no. Así, los usuarios que ya son clientes del banco podrán disfrutar de condiciones preferentes.
Pero antes de abordar las diferentes ofertas para clientes y no clientes que quieran acceder a la subrogación a la Hipoteca Naranja de ING repasemos las condiciones generales del préstamo hipoteca que se aplicará en cualquier de los casos.
Y es que ING financiará siempre para las subrogaciones un máximo del 80% del valor de tasación con un plazo máximo de 40 años y un mínimo de nueve. Quienes estén pensando el el periodo temporal más alto deberán tener en cuenta que su edad deberá ser inferior a 75 a la finalización del mismo. Es decir, que esos 40 años de hipoteca sólo están disponibles para los menores de 35 años.
Además, la Hipoteca Naranja no tiene comisiones de ningún tipo:
ING Direct exige para acceder a este préstamo que sus clientes tengan la nómina domiciliada y un saldo medio de 3.000€ en productos de ahorro o inversión en los últimos 3 meses. Además, deberán contratar un seguro de hogar y un seguro de vida con el banco. Además, el saldo mínimo restante en la hipoteca deberá ser de 50.000 euros. Quienes cumplan estas condiciones podrán acceder a la Hipoteca Naranja a tipo variable con unas condiciones de Euribor +0,84.
Pero lo mejor de todo es que ING dispone de un servicio que permite realizar toda la consulta online denominado Hipoteca Fácil. Se trata de una serie de hipotecas preconcedidas que la entidad otorga a sus clientes en función de la información que ya posee sobre ellos y que agiliza mucho todos los trámites.
Subrogación para nuevos clientes
Los nuevos clientes también deberán domiciliar su nómina y contratar los correspondientes seguros de vida y de hogar. La ventaja es que por contratar la hipoteca NARANJA y abrir la cuenta NÓMINA, podrá ahorrar dinero todos los meses, ya que cada mes le devolverán el 2% de sus principales recibos, tendrá tarjetas de crédito y débito gratuitas todos los años, con las que podrá sacar dinero a débito gratis en todos los cajeros de la red 4B y sin comisiones.
Para los nuevos clientes la subrogación a la Hipoteca Naranja plantea dos alternativas en función del capital pendiente por amortizar del préstamo:
Euribor + 1,14% si la hipoteca es igual o mayor a 150.000 euros
Euribor +1,44% si la hipoteca es menor a 150.000 euros
Un producto que no tiene comisiones, aunque requiere de la contratación de productos asociados, si bien en el caso de la nómina por lo menos ofrece alguna ventaja. En vista de las últimas actualizaciones del mercado en cuanto a subas en el coste de las hipotecas, esta aún se mantiene dentro de las mejores hipotecas para subrogar del mercado, sobre todo en el caso de quienes ya son clientes del banco, aunque no tanto para los nuevos.
Estos resultados se pueden ampliar con el Comparador Hipotecas de Hipolisto, el primer comparador social y colaborativo que cuenta con toda la oferta del mercado hipotecario.
En caso de que esté interesado en contratar un préstamo hipotecario, tenga dudas acerca del comportamiento del Euribor, y no sepa finalmente cuanto pagará mensualmente de cuota puede realizar un cálculo de su hipoteca.
Aunque en España no estamos tan acostumbrados como deberíamos, cualquier persona está en su derecho de modificar su hipoteca o por lo menos pedir al banco la revisión del préstamo si considera que debe cambiar alguna de las condiciones que aparecen en el contrato. Para ello existen dos posibilidades: la novación o la subrogación hipotecaria.
Las necesidades financiera de cada persona avanzan según se van cumpliendo etapas en la vida y en préstamos con una duración que puede alcanzar los 40 años resulta lógico pensar que puede llegar un momento el que deseemos cambiar sus condiciones. Por eso mismo, existen lo que se conoce como novación, que no es otra cosa que la posibilidad de modificar las cláusulas y condiciones de la hipoteca, y en menor medida la subrogación, que se identifica con el cambio de banco.
Existen numerosas razonas por las que se puede modificar la hipoteca desde un cambio de condiciones en el mercado que ahora tiene tipos más bajos, hasta la necesidad de eliminar algún elemento nocivo de la escritura (véase las cláusulas de suelo), pasando por modificaciones en el sistema de amortización o un cambio en el tipo de interés para pasarlo de variable a fijo, por poner algunos ejemplos. Lo más importante es que nunca es tarde para renegociar nuestra hipoteca, máxime, si la competencia está ofreciendo mejores condiciones. Eso sí, habrá que contar con que estos cambios están sujetos al pago de comisiones, tanto su la opción elegida es la novación como si lo es la subrogación.
En este se modifican cambio en las condiciones de la hipoteca, pero sin cambiar de entidad financiera. Es decir, que podremos modificar el tipo de interés (Euribor, IRPH o fijo) que se había pactado inicialmente, aunque no estará permitido realizar ampliaciones de capital, o reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización. Sin embargo, sí podremos alterar otras cláusulas del contraro.
A pesar de que el cliente tiene esta opción, supone gastos, como la comisión de novación, y dependerán de las modificaciones que se pacten para saber el coste de las mismas (en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar).
Otros gastos asociados a una novación son los de Notaria (entre 0,2% y 0,5% del capital pendiente), Registro de la Propiedad(el 50% de los gastos del Notario), Gestoría (es negociable) y la Tasación (suele rondarentre 250 y 350 euros).
Por su parte, la subrogación consiste en un cambio de titularidad en una de las partes del préstamo: el acreedor o el deudor. En este sentido, se puede cambiar al titular de la hipoteca (menos habitual) o se puede cambiar la hipoteca de banco (lo más habitual). En el último caso, lo que se busca es mejorar las condiciones actuales del préstamo, lo que directamente suele implicar un tipo de interés más conveniente. Sin embargo, la subrogación no permite hacer ampliaciones de capital y modificar los plazos de amortización.
Conviene recordar que durante el proceso de subrogación el banco de origen tiene lo que se denomina derecho a enervar, que no es otra cosa que obligarnos a quedarnos con su hipoteca si iguala las condiciones que nos ofrece la otra entidad en un plazo de 15 días- Si desea interesarse sobre el tema, puede leer la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos.
El Banco de España ha puesto sobre la mesa una de las cuestiones fundamentales para el resurgir económico de nuestro país, como es la recuperación del consumo interno, uno de los grandes lastres que seguimos arrastrando últimamente, y para ello ha apostado por una medida sorprendente, desde cierto punto de vista, pero que pone de manifiesto la magnitud del problema que tenemos enfrente.
Así, el Banco de España, en su Boletín Económico, ha solicitado a las entidades financieras que apuesten por el abaratamiento hipotecario como medida que ayude a resurgir el consumo interno, ya que el tremendo peso de las cuotas hipotecarias sobre el presupuesto mensual familiar provoca que las familias no dispongan de dinero líquido disponible para hacer frente a otra serie de gastos que podrían ayudar más a la economía.
Una economía que está montada, como la de todos los países desarrollados, en función del consumo, por lo que mantener un nivel bajo de consumo es la peor medicina con la que nos podemos encontrar en estos momentos y nos condena, como país, a seguir inmersos en la tremenda crisis económica que todavía nos asola.
Por ello, priorizando necesidades, el Banco de España ha apostado por una rebaja de las cuotas hipotecarias que pagan los titulares de las mismas, sobre el fundamento de que esta es la única manera de conseguir que los presupuestos mensuales de las familias se puedan reponer dada el descenso de ingresos que también se ha producido.
Para poder reducir la cuota hipotecaria de las familias, el Banco de España propone dos posibilidades, una sería la ampliación de los plazos de amortización (se calcula que por cada año que se amplia la amortización de la hipoteca se consigue una mejora del consumo del 1,3%), y otra sería la reducción de los tipos de interés aplicados sobre las hipotecas, bien a través de la reducción de los diferenciales aplicados de manera individual por cada entidad financiera, o bien a través de la reducción del Euribor.
La ampliación de los plazos de amortización parece ser la forma más sencilla de conseguir que se abaraten las hipotecas mes a mes, a la vez que las entidades financieras consiguen ganar más dinero, a cambio de entrar en un riesgo mayor. Y es que al amortizar durante más tiempo los intereses se aplican durante un plazo mayor, y por tanto, el total de intereses generado es mayor, produciendo una mayor ganancia para la entidad financiera.
La reducción de tipo de interés, por otro lado, es más compleja, ya que exigiría que las entidades estuvieran dispuestas a reducir su volumen de ingresos a través de la reducción del diferencial que aplican sobre el Euribor. Por ello, los analistas hipotecarios consideran que ha sido una petición algo sorprendente por parte del máximo organismo financiero de supervisión española.
La posibilidad que sí parece más plausible es la reducción del Euribor. El índice de referencia hipotecario utilizado en la inmensa mayoría de las hipotecas depende en gran medida del tipo de interés que se aplica sobre la zona Euro, y éste depende del Banco Central Europeo. A pesar de que a principio de año se esperaba que el BCE pudiera ampliar el tipo de interés hasta cerca del 2%, lo cierto es que ahora se apuesta más porque el BCE reduzca un cuarto de punto en su reunión de octubre.
La Hipoteca Activa Pluses el nombre que recibe la hipoteca a tipo de interés variable que ofrece ActivoBank. Se trata de un préstamo referenciado al Euribor y que cobre hasta el 80% del valor de la vivienda durante un plazo de amortización máximo de 40 años. Aquí os contamos el resto de detalles.
La Hipoteca ActivaPlus de ActivoBank constituye la oferta de la entidad financiera en préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. El banco ha decidido subir el interés para este producto, que aún se mantiene dentro del selecto grupo de las ofertas más interesantes ya que exige pocos productos asociados (las mejores opciones a interés variable del mercado).
Para la Hipoteca Activa Plus, la entidad online de Banco Sabadell ofrece un tipo referenciado al Euribor +1,25% (antes 0,1%), siempre que contrate un seguro de vida. En caso contrario aplicará al Euribor +1,50%.
Conviene aclarar respecto al tipo de interés, que la Hipoteca Activo Plus incluye un suelo hipotecario a partir del segundo año, es decir, de la primera renovación de la hipoteca. En este caso, el suelo está fijado en el 2%, por lo que nunca se pagará menos de este tipo de interés, y el techo queda fijado en el 12%. De nuevo, un suelo alcanzable, aunque razonablemente bajo, y un techo difícilmente aplicable,
Este préstamo hipotecario de ActivoBank financia, dentro de las Hipotecas Activobank, el menor valor entre el precio de tasación y el de compra hasta los siguientes máximosa:
La Hipoteca Activa Plus permite un plazo máximo de devolución de 40 años, aunque en ningún caso se podrán superar los 75 años al finalizar el plazo de la hipoteca, por lo que el periodo máximo de amortización sólo estará disponible para los menores de 35 años.
Para contratar este producto será necesario, además del seguro de vida, firmarun seguro de hogar, así como domicilar la nómina.
La nueva subida del diferencial aleja a la Hiptoeca Activo Plus de las mejores a tipo variable, aunque juega a su favor el tener que contratar sólo dos productos asociados. Sin embargo, no ocurre lo mismo con el tipo de interés mínimo del 2,00%. Sin embargo, el Euribor ya ha superado por si mismo esa cota y se espera que continúe al alza, lo que hace que ahora mismo esta cláusula no sea tan dañina.
El saldo hipotecario de las entidades financieras españolas marcó un mínimo histórico este pasado mes de julio con un descenso del 4,9% en términos interanuales, lo que supone el mayor descenso de la historia de esta serie estadística, publicada por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
El volumen total del saldo hipotecario sostenido por las entidades financieras españolas a 31 de julio de 2011 ascendió a 1,039 billones de euros, lo que certifica el parón brutal que sigue sufriendo la concesión de nuevos créditos hipotecarios en nuestro país a pesar de los índices de recuperación que algunos analistas quieren ver.
Esta caídas continuadas que se vienen apreciando en el saldo hipotecario de las entidades financieras desde que estallara la crisis chocan frontalmente con los incrementos que se apreciaban durante los años de bonanza económica, cuando nos encontrábamos con incrementos del 20% en términos interanuales, lo que hace pensar el tremendo cambio que se ha producido en la realidad económica, en general, e hipotecaria, en particular, de nuestro país y de los países de nuestro entorno.
En términos absolutos, la pérdida de saldo hipotecario comparando julio de 2011 con julio de 2010 ascendió a 53.391 millones de euros, mientras que en términos mensuales, comparando julio de 2011 con junio de 2011, la caída fue de 4.321 millones de euros, lo que arroja un porcentaje del 0,41%.
Por otro lado, y si realizamos un desglose por entidades financieras, nos encontramos con que las cajas de ahorro siguen siendo las entidades que sostienen un mayor volumen de saldo hipotecario, con 565.581 millones de euros, aunque, eso sí, supone un 5,81% menos que en el año anterior.
Por detrás quedan los bancos con 389.583 millones de euros (lo que supone un 3,77% menos que hace un año), las cooperativas de crédito, con 68.993 millones de euros (un 3,8% menos que en el año 2010) y los establecimientos financieros de crédito con 15.677 millones de euros (un 3,16% menos que hace un año).
Nos encontramos por tanto con una situación de muy difícil concepción, en la que el saldo hipotecario de las entidades financieras sigue cayendo a pasos agigantados lo que hace ser poco optimista ante el futuro y pensar que la recuperación económica que se ha venido anunciando desde diferentes análisis económicos internacionales esté quedando en un segundo plano, sin posibilidad de convertirse en realidad en el corto plazo.
Lo cierto es que esta reducción del saldo hipotecario de las entidades financieras españolas tiene un fuerte componente de demanda, por la caída de las peticiones provocadas por la elevada tasa de desempleo que hace que los ciudadanos no puedan permitirse una financiación tan a largo plazo, ya que no saben lo que les deparará el futuro, pero también tiene una fuerte componente de oferta.
Y es que las entidades financieras siguen teniendo el crédito bloqueado a la espera tiempos mejores, para salvaguardar la liquidez y evitar caer en una situación de apalancamiento financiero absoluto, sin posibilidades de recuperación en el futuro, lo que les está llevando igualmente a la obtención de liquidez a través de los mercados minoristas, mediante la llamada guerra del pasivo.
Por tanto, hasta que las entidades financieras no recuperen la normalidad en sus operaciones y el crédito no fluya de la manera habitual, no podremos empezar a hablar de una recuperación económica cierta, y seguiremos a expensas de los movimientos especulativos de los mercados internacionales, que siguen dominando la situación a su antojo.
La Generalitat de Cataluña creó hace un par de años Ofideute, la oficina de intermediación hipotecaria al servicio de los ciudadanos para que éstos pudieran encontrar un punto de apoyo en el que sustentarse a la hora de realizar negociaciones con sus entidades financieras en situaciones de embargos y desahucios, habida cuenta de la diferencia de fuerzas entre ambos.
Esta oficina ha gestionado, en apenas dos años, un total de 700 demandas de actuación de los ciudadanos catalanes referentes a problemas con el sector financiero, demandas que finalizaron, en su mayoría, en la intermediación para lograr una solución para hipotecas con dificultad de pago por parte de las familias.
De esas 700 demandas recibidas, un total de 259 han concluido de manera satisfactoria, es decir, con el desahucio paralizado lo cuál supone un ratio de éxito del 37%, más que correcto dada la dificultad de la tarea, porque las entidades financieras no parecen muy por la labor de negociar ninguna parte de los contratos hipotecarios ya firmados.
Para conseguir este notable éxito Ofideute ha apostado por la dación en pago como solución para los casos más graves, aquellos en los que las familias tienen problemas de falta de ingresos más que temporales y ello les provoca una falta de capacidad adquisitiva de largo plazo y no sólo temporal.
En estos casos, Ofideute ha conseguido que las entidades financieras aceptaran la vivienda como método de cancelación del préstamo hipotecario, haciendo que la vivienda que sirvió como garantía en el momento de la firma del contrato hipotecario sirva a ahora para cancelar la deuda, sin necesidad de que los titulares hipotecarios tengan que soportar la deuda durante más tiempo.
Por otro lado, y para los casos menos graves Ofideute está consiguiendo la posibilidad de una moratoria hipotecaria, total o parcial, en el sentido de que para una reducción temporal de los ingresos por parte de un núcleo familiar en particular se consigue que la cuota hipotecaria se reduzca o se cancele totalmente durante un tiempo.
Después, cuando el núcleo familiar recupere la capacidad adquisitiva la reducción de cuota se repercutiría en las siguientes, de forma que la entidad financiera no saldría perdiendo, a la vez que los titulares hipotecarios tienen la posibilidad de sobrellevar una época de dificultades económicas transitorias.
Con estas actuaciones se consigue que las familias que atraviesan problemas financieros y económicos puntuales puedan sobrellevarlos de la mejor de las maneras posibles, perdiendo, en algunas ocasiones, la vivienda, o incluso manteniéndola, en otras, pero siempre de una manera más digna que el desahucio sin más que acaba provocando un drama social de consecuencias irreparables.
Dado el éxito que Ofideute está teniendo en Cataluña, no sería de extrañar que en breve pudiera ser exportada a otras regiones para conseguir que los ciudadanos de otras Comunidades Autónomas puedan comenzar a beneficiarse de las ventajas que esta oficina de intermediación hipotecaria ofrece para los ciudadanos, que muchas veces se encuentran abrumados por su incapacidad para gestionar su propia situación financiera e hipotecaria.
En definitiva, se trata de una manera de igualar las fuerzas en el proceso negociador, de manera que tanto el cliente como la entidad financiera se encuentran en situación equitativa y ambos pueden defender sus intereses sin problemas, unos de manera directa, las entidades financieras, y otros a través de la oficina de intermediación hipotecaria correspondiente.
Encontrar la mejor hipoteca es difícil, sobre todo porque no todos los usuarios tienen las mismas necesidades de financiación. Sin embargo, como nos endeudaremos por muchos años, es mejor tomarnos un tiempo y escoger la opción más barata, lo que incluye tratar de minimizar todas las comisiones de las hipotecas, empezando por la primera que nos cobran: la comisión de estudio y de apertura.
A la hora de contratar una hipoteca no sólo hay que fijarse en el tipo de interés que pagaremos. Conseguir un diferencial barato sobre el Euribor en el caso de las hipotecas a tipo variable es importante, pero también lo son el resto de elemento que componen el préstamo hipotecario. En este sentido, las comisiones son otro de los grandes caballos de batalla en el ahorro hipotecario, ya que por una parte nos permitirán contar con más capital inicial (cuantas menos comisiones a la firma del préstamo, más dinero para adelantar de la hipoteca) y abaratarán posibles operaciones durante la larga vida de este tipo de préstamos.
Los préstamos hipotecarios conllevan varias comisiones. Estas son las más importantes:
Comisión de estudio
Comisión de apertura
Por modificación de condiciones o por cambio de garantías
En este caso, analizaremos la comisión de apertura, que como su propio nombre indica se refiere a un dinero que deberemos pagar a la firma de la hipoteca. Así, cuando firmamos una hipoteca, la mayoría de los bancos y cajas de ahorro nos cobran por los trámites que deben realizar, vinculados a la formalización y puesta a disposición del cliente del dinero prestado.
Esta comisión está contemplada en el contrato y generalmente es un porcentaje sobre la cantidad que se presta. El pago es único y se produce en el momento de la firma la operación. El porcentaje está regulado por el Banco de España, que además establece una serie de límites. De esta forma, en el caso depréstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, la comisión de apertura englobará los gastos de estudio. Es decir, que la entidad financiera no podrá cargar una comisión o gasto por estudio de la operación -cada vez más en desuso, por otra parte- si el dinero que nos dejan no supera los la citada cantidad.
En la época de ‘vacas gordas’ muchas entidades optaron por eliminar esta comisión o cuanto menos negociarla con el cliente y todavía son muchas las que así lo hace. Sin embargo, con las restricciones del crédito cada vez son más las que tratar de cobrarla. Hay que tener en cuenta que estamos hablando de un porcentaje de media entre el 1% y el 4% en el peor de los casos sobre el valor del préstamo formalizado. Para un préstamo ‘tipo’ de 150.000 euros la comisión ascendería entre 1.500 y 6.000 euros, una cantidad más que razone sólo por este ‘extra’. Por eso mismo, no debemos tener miedo a negociar esta y cualquier otra comisión que el banco trate de ‘cargarnos’. Al final, todo es cuestión de probar, ya que en el peor de los casos las cosas se quedarán como estaban antes de plantear la negociación.
La revisión de la hipoteca es el momento en el que el banco actualiza el índice de referencia en las hipotecas a tipo variable para adaptarlo a la nueva realidad del mercado. Esta revisión puede ser semestral o anual y debe de estar estipulada en la escritura hipotecaria. Os contamos cómo funciona el proceso.
La revisión de la hipoteca puede parecer sencilla, pero es un elemento que genera más dudas de las que podríamos pensar. Desde un punto de vista estrictamente técnico, se entiende por revisión hipotecaria el momento en el quela entidad financiera actualiza el índice de referencia del préstamo, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, y lo modifican según haya subido o bajado.
Todas las hipotecas a tipo variable se revisan cada seis meses o un año, en función de lo que hayamos acordado con el banco. La carencia de la revisión debe aparecer en el contrato así como la forma en la que se procederá a la revisión.
En cualquier caso, lo que el banco y el cliente hacen en este tipo de préstamos es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero en la cuota mensual. Cada periodo de revisión tiene sus ventajas e inconvenientes. Una revisión cada seis meses es más propensa a registrar variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año entero para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica y permite una mejor planificación financiera a medio plazo. Al final, las caídas y subidas son más suaves en una revisión a seis meses y más abruptas en las actualizaciones anuales.
El famoso suelo hipotecario
Sin embargo, el sistema financiero español ha encontrado una salida a esta situación a través suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie. Es decir que si hemos firmado un suelo en la hipoteca del 3% y en el momento de la revisión el tipo de interés resulta ser del 2,5% porque el Euriboa ha bajado, seguiremos pagando el citado 3%. Por contra, los suelos hipotecarios también llevan aparejado un techo o tipo de interés máximo que deberemos pagar por la hipoteca. Lo que ocurre es que este tipo es tan elevado que rara vez se alcanza.
En caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, siempre existe la opción de modificarlo mediante una novación o en su defecto, llevar la hipoteca a otra entidad a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés e incluso la eliminación de la cláusula suelo, aunque las demás condiciones se mantendrán.
Como se revisa la hipoteca
La hipoteca debe revisarse siempre en el mismo mes o meses del año para las revisiones a seis meses y en el caso del euribor suele tomarse el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes. También suele ser habitual que las entidades financieras no tomen el último dato del Eurinor como referencia para la revisión, sino que se basen en el de dos meses antes. Esto es debido a que el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior y los bancos se amoldan a este sistema.
Para calcular el tipo de interés resultante tras la revisión sólo hay que sumar el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
Si quiere saber más del mundo de las hipotecas, y realizar comparaciones entre las diferentes ofertas que existen en el mercado español, puede consultar en Hipolisto.
Entre las diferentes comisiones de las hipotecas hay una específicamente diseñada para ‘indemnizar’ al banco ante la posible fuga del cliente y la hipoteca a otra entidad. Es la comisión por subrogación, que también se aplicará si queremos cambiar los titulares de la hipoteca. Esta comisión está sujeta a unos límites máximos. Os contamos todo al respecto.
Los préstamos hipotecarios están sujetos a varios tipos de comisiones y en esta ocasión vamos a tratar la comisión de subrrogación, que generalmente se identifica con cambiar la hipoteca de banco. Sin embargo, esta comisión no sólo se aplica en ese caso, sino también cuando se desea cambiar el titular de la hipoteca, es decir, traspasar el préstamo a otra persona. Por eso, antes de seguir, lo primero será buscar una definición de subrrogación. Pido perdón por anticipado, ya que para muchos esta puede ser demasiado técnica, pero no os preocupéis que ahora la explicaremos. ¿Qué es la subrogación? Según wikiepdia
La Subrogación término empleado en el acervo jurídico relacionado con la delegación o reemplazo de obligaciones por parte de tribunales hacia otros. Se trata de un negocio jurídico mediante el cual una persona sustituye a otra en una obligación. Por lo tanto, la subrogación puede darse en cualquiera de las dos posiciones de una obligación: posición deudora y acreedora.
Traducido al lenguaje común, la subrogación hipotecaria consiste en cambiar una de las partes del contrato. Esta puede ser el acreedor (el banco) o el deudor (la persona hipotecada). Por eso mismo se habla de subrogación de deudor o subrogación de acreedor.
La subrrogación de deudor
Es la menos utilizada. Se produce cuando en una hipoteca ya constituida cambia el titular de la misma. Esto puede darse al vender a un tercero el inmueble hipotecado y ofrecerle la posibilidad de continuar con el mismo préstamo hipotecario original en lugar de constituir una hipoteca. En principio, lo que se busca es aprovechar las condiciones de la hipoteca original, pero a efectos reales esto no suele resultar posible. Las entidades bancarias tienden a aprovechar la oportunidad para cambiar las condiciones del préstamo para adaptarlas a las condiciones del mercado o, en su defecto, del nuevo titular del préstamo.
En este caso, el comprador deberá abonar una comisión por subrogación al Banco o Caja que tiene la hipoteca. Esta comisión, podríamos definirla como el monto que la entidad financiera cobra al formalizar el cambio de deudor (el cliente) del préstamo hipotecario. Esta comisión encuentra su razón de ser en los gastos administrativos y de gestión del préstamo, que el cambio le genera a la entidad y por lo tanto es análoga a la comisión de apertura en los casos de préstamos hipotecarios nuevos.
La misma se calcula sobre el importe del préstamo pendiente de pago en el momento en que tiene lugar la subrogación y se abona en el mismo instante de la formalización del cambio en el préstamo hipotecario.
La subrrogación de acreedor
Aquí sí hablamos ya de cambiar la hipoteca de banco. Se produce cuando un prestatario que desea cambiar de Entidad de Crédito con la que tiene su hipoteca, generalmente en busca de mejores condiciones. Esto es muy útil cuando nuestra entidad incluye cláusulas de suelo y otros elementos a todas luces injustos o simplemente porque las condiciones del mercado han cambiado y ahora son mejores.
En este caso, la entidad en la que originalmente se constituyó el préstamo cobrará la mencionada comisión de subrogación, que no debe confundirse con la comisión por cancelación anticipada.
El Banco de España es el encargado de establecer unos límites a la comisión que puede cobrarse por este concepto. Actualmente topes máximos a esta comisión son del 0,50% para subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y del 1% cuando el préstamo original se hubiera concertado en fecha anterior.
En algunos casos el banco receptor del préstamos suele abonar la comisión.
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