Lo vivido con el franco suizo en los últimos días y sobre todo lo ocurrido el martes con la divisa helvética deberían servir de reflexión sobre los riesgo que se corren al firmar una hipoteca en una divisa diferente del euro. Y es que al riesgo de subida del índice de referencia, se le suman los cambios en la cotización de la moneda seleccionada.
Rezaba ayer idealista.com que el banco de suiza salía la rescate de los hipotecados en francosy no le faltaba razón, aunque seguramente lo último en lo que pensaba el Banco Nacional de Suiza a la hora de intervenir los mercados para frenar la escalada de su divisa, rompiendo de paso la regla no escrita de no alterar los movimientos del mercado sin el consenso de otros bancos centrales. De forma resumida, la posibilidad de una doble recesión planteada por el FMI llevó a muchos inversores a buscar refugio en activos financieros diferentes a los habitual y esta vez en lugar del orole tocó el turno al franco suizo, lo que se tradujo en una espectacular revalorización de la moneda helvética frente al euro y otros divisas que según los economistas del país suponía riesgos deflacionarios y una amenaza.
La decisión del Banco Nacional de Suiza fue clara y tras una masiva intervención logró devilitar su moneda un 9% frente al euro al tiempo que alertaba que hará todo lo que sea necesario por mantener un cambio mínimo de 1,20 francos suizos por euro.
Pero quizás la mejor forma de apreciar lo ocurrido es a través de los gráficos que muestran la evolución del EUR/CHF o el cruce entre el euro frente al franco suizo en los últimos días y en los últimos años:
Funcionamiento de la hipoteca multidivisa
Los gráficos son muy explícitos sobre la evolución del euro frente al franco suizo, pero ¿Cómo afecta esto a los hipotecados en francos suizos? Si descontamos el último movimiento del Banco Nacional de Suiza, lo cierto es que quienes contrataron una hipoteca en francos suizos se estaban preparando para un considerable aumento de su cuota mensual. Para entenderlo, vamos a repasar de forma rápida cómo funciona una hipoteca multidivisa. Básicamente se trata de endeudarse en una divisa diferente del euro. Es decir, en lugar de tener una hipoteca al uso en la que se deben 100.000 euros, se deben 120636,2339 francos suizos según el cambio actual. Lo que ocurre es que el banco nos cobra la mensualidad en euros, por lo que la cuantía dependerá del cambio en ese momento (o el fijado en el contrato) entre el euro y el franco suizo. Por lo demás, el funcionamiento es muy similar al de una hipoteca tradicional, sólo que el tipo de interés de referencia que habrá que vigilar no es el que marca el Banco Central Europeo sino el del Banco Nacional de Suiza, ya que lo que interesará no es la evolución de la economía europea, sino la helvética.
En el caso de las hipotecas multidivisas en francos suizos, la revalorización del 40% de esta moneda en julio habría hecho que la factura mensual de la hipoteca subiese un 40%, al igual que la cuantía del préstamo. Es decir, una persona que se hubiese endeudado en 2008 por 300.000 euros debería al banco en julio cerca de 370.000 euros aproximadamente, pese a haber abonado religiosamente sus cuotas todos los meses. Esto se debe precisamente a que el cambio entre las divisas fluctúa y al traducirlo en euros se pueden producir este tipo de sorpresas.
Para que lo entendamos perfectamente, la cuantía del préstamo en francos suizos sí habría descendido mes a mes (tal y como ocurre con cualquier hipoteca), pero expresada en euros y al depender del tipo de cambio en ese momento, esta sería mayor. Si tomamos el ejemplo anterior, suponiendo que en el momento de constituir la hipoteca el cambio Euro/Franco Suizo era de 1,1 la deuda sería de 330.000 francos suizos, que por ejemplo podríamos haber amortizado a razón de 1.000 francos suizos al mes (un total de 43 cuotas desde comienzos de 2008). Así, deberíamos todavía 287000 francos suizos. Que si traducimos a euros con el cambio de 1,20 nos da 344.400 euros. Como vemos, no es que la cuantía del préstamo haya crecido -de hecho, debemos menos francos suizos-, sino que el cambio nos es más desfavorable.
Para los hipotecados en francos suizos, aquí os dejamos un gráfico interactivo en el que seguir su cotización:
En cualquier caso este no es el único ejemplo sobre el riesgo de las hipotecas multidivisa. Tras el terremoto de Japón se vivieron episodios similares con el yen, la otra divisa estrella en estos productos. En esta ocasión, el Banco de Japón también intervino para evitar la apreciación de su moneda, aunque con el consenso del resto de bancos centrales.
No se trata de demonizar este tipo de productos. Las hipotecas multidivisa pueden ser una excelente alternativa para pagar menos todos los meses. Lo que sí debemos hacer es conocer su funcionamiento y sus riesgos antes de firmar.
La OCU ha denunciado en su boletín periódico que los notarios y los registradores de la propiedad habrían cobrado hasta 93 millones de euros de más en las facturaciones de las cancelaciones hipotecarias durante el año 2010, ignorando el Real Decreto aprobado por el Gobierno en el año 2007.
Precisamente, este Decreto tenía como objeto la reducción de la tarifa de notarios y registradores, para intentar reducir las cargas burocráticas que toda operación hipotecaria, tanto de formalización como de cancelación llevaban consigo, y permitir así que los ciudadanos pudieran afrontar estas situaciones de manera más desahogada.
En función de las tarifas marcadas por este Decreto los notarios tenían asignada una tarifa fija de 30,05 euros, con lo que una operación de cancelación, añadiéndole todas las minutas que los notarios podrían cargar, no debería de superar los 70 euros, cuando según las facturas que la OCU ha venido manejando para realizar este informe, la media se situaba en los 260 euros.
Por otro lado, los registradores de la propiedad tenían asignada una tarifa en función del importe pendiente de la hipoteca, pero para una cancelación esta cantidad se situaría en los 2,40 euros, con lo que una cancelación, añadiéndole los conceptos habituales de registro, se situaría en el entorno de los 24 euros. Al igual que antes, la media de las facturas analizadas por la OCU se situaban en los 144 euros.
Como podemos comprobar las cantidades cobradas de más son realmente importantes, y si tenemos en cuenta que sólo en 2010 hubo más de 300.000 operaciones de cancelación hipotecaria podemos comprender hasta que punto los notarios y los registradores de la propiedad han estado aprovechándose de la ignorancia de los ciudadanos.
Ahora la OCU, aparte de de publicarlo en su boletín ha denunciado esta situación ante el Ministerio de Justicia con el objetivo de que los técnicos del Ministerio la detengan y no se vuelva a producir más, así como para que se devuelvan las cantidades cobradas de más a los consumidores y usuarios afectados por la misma, en un ejercicio de justicia y de equidad social.
Y es que no podemos olvidar que aunque la minuta cobrada por notarios y registradores de la propiedad se diluye en el elevado precio genérico de las viviendas, lo cierto es que estas cantidades no hacen sino encarecer toda la operación inmobiliaria, algo que pasaba desapercibido durante los años de bonanza económica y burbuja inmobiliaria pero que ahora deben de ser tenido en cuenta, porque cualquier cuestión negativa puede afectar al retardo de la recuperación del sector.
Lo que sorprende, por otro lado, es que el Gobierno no haya tomado cartas en el asunto y haya permitido que se siguiera produciendo este atropello contra el ciudadano por parte de los notarios y los registradores de la propiedad.
En estos días de atrás hemos venido observando como diversos medios de comunicación están publicando una y otra vez el concepto de hipotecas ‘underwater’ sin explicar bien a que se refieren exactamente, con lo que generan cierta confusión entre sus lectores que reciben el influjo de un nuevo término sin comprender el significado exacto del mismo.
Un significado importante, en tanto y cuanto supone una aproximación a la realidad que estamos viviendo en estos momentos, una realidad que pasa por una crisis inmobiliaria e hipotecaria como nadie recordaba y de la que no parece que vayamos a poder salir en un futuro más o menos inmediato, a juzgar por las últimas previsiones del FMI.
Pero yendo directamente al concepto, algunos medios han titulado que hemos pasado de las hipotecas ‘subprime’ a las hipotecas ‘underwater’, y no les falta razón, porque hemos pasado de las hipotecas tóxicas, imposibles de ser devueltas, a las hipotecas cuya deuda está por encima del valor de tasación actual del inmueble sobre el que fueron constituidas, lo cuál genera una pérdida patrimonial y económica evidente para las familias.
Ya que en estos momentos si consiguen vender su inmueble, algo harto complicado a tenor de las dificultades del sector, no podrían cancelar la deuda hipotecaria concedida en un principio, con lo que seguirían manteniendo una pequeña deuda a pesar de haberse quedado sin vivienda, lo cuál provoca una situación de inseguridad de difícil cuantificación.
Pues bien, a esto mismo se refieren las hipotecas ‘underwater’, a hipotecas cuyo valor de deuda es superior al valor de mercado actual de las viviendas sobre las que están constituidas. Es decir, que sería el caso de una familia con una deuda hipotecaria de 200.000 euros, por ejemplo, y una vivienda que en estos momentos actuales cuesta 180.000 euros.
Además, esta situación provoca que la dación en pago ya no sea una opción, porque ninguna entidad financiera va a pasar por el aro y aceptar esta figura hipotecaria ya que perdería mucho dinero en la operación, porque independientemente del precio al que vendiera el inmueble se encontraría en pérdidas.
Por tanto, no se trata de una cuestión baladí, y lo que es más importante, no parece tener una solución fácil ya que en realidad no hay nadie que pueda ser responsable ahora mismo, más allá de la responsabilidad acumulada por los bancos y cajas por haber concedido hipotecas por encima del 80% del valor de tasación, una actitud nada recomendable a juzgar por el análisis de todos los técnicos hipotecarios.
Si las entidades financieras españolas no hubieran concedido préstamos hipotecarios por encima del 80% del valor de tasación nada de ésto estaría sucediendo ahora mismo, ya que ese margen del 20% hubiera absorbido la caída de precios de una manera estable.
Según los datos ofrecidos por el portal inmobiliario idealista.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano cayó un 0,2% durante este pasado mes de agosto a nivel nacional hasta situarse en los 2.167 euros por metro cuadrado, en término medio, lo que relaja algo la pendiente de la caída pero sigue manteniendo la tendencia de los últimos meses.
El precio de la vivienda de segunda mano cayo en un total de 8 Comunidades Autónomas, con descensos en 26 provincias (mientras que en julio fueron 38), y de 26 capitales de provincia (durante el mes anterior este descenso se había producido en un total de 40).
En cuanto a las regiones que experimentaron un crecimiento en el precio de la vivienda destaca Navarra, con una subida del 1,6%, Asturias, del 1,2% y Cantabria con el 1,1%. Mientras que las Comunidades Autónomas que experimentaron una caída mayor en el precio fueron Aragón, con el 1,7%, La Rioja, con el 1,5% y las Islas Baleares con el 1%.
Por otro lado, en términos de cifras globales, las Comunidades Autónomas del País Vasco y de Madrid se presentaron como las dos con un mayor precio medio de los pisos de segunda mano, con 3.421 y 3.024 euros por metro cuadrado, respectivamente. Las Comunidades con los precios más bajos fueron Castilla La Mancha y Extremadura, con 1.459 y 1.376 euros por metro cuadrado, respectivamente.
En general se detecta un descenso en la caída que puede ser interesante de cara al futuro, de cara a plantearse la evolución del futuro más inmediato del sector inmobiliario, pero preocupa que el precio de la vivienda no haya sido capaz de alcanzar el mínimo absoluto y comenzar ya un rebote que marcará el inicio de la recuperación.
Porque la recuperación del sector inmobiliario e hipotecario español pasa inexorablemente por que los precios de las viviendas vuelvan a recuperar un ligero crecimiento, de manera que la inversión en vivienda no se convierta en un problema para los ahorradores que han colocado su dinero en ellas o para los constructores y promotores que se lanzan a la construcción de nuevas edificaciones.
Y el problema es que la obsesión de los Gobiernos de los países desarrollados por fomentar la austeridad a ultranza está provocando un grave peligro de contracción económica que lastrará, aún más, la recuperación, por lo que no se espera que durante este año 2011 la cosa empiece a cambiar de manera positiva, más bien al contrario, generando una pérdida real del poder adquisitivo de las familias.
La Unión Europea está preparando una Directiva comunitaria que sirva para controlar la concesión de hipotecas dentro del territorio europeo, de forma que ésta no recaiga exclusivamente en las entidades financieras en cuestión, sino que todo sea producto de un baremo idéntico para todas las entidades, asegurando así la sostenibilidad del sistema.
De esta manera se protegerá por un lado a las entidades financieras contra sus propias prácticas, de manera que no podrán conceder hipotecas sin una garantía básica detrás, con lo que se ganará en seguridad en el largo plazo, y, por otro lado, se protegerá también a los ciudadanos que ya no dependerán de la decisión arbitraria de la entidad financiera en cuestión, sino que siempre que cumplan los requisitos básicos tendrán derecho a recibir la hipoteca.
En definitiva, la Unión Europea pretende que el crédito vuelva a fluir de manera normalizada dentro de los límites de la zona europea, mientras que también quiere evitar que se vuelvan a repetir las actuaciones que se dieron durante los años de la burbuja inmobiliaria, con créditos para todos independientemente de la solvencia de cada caso particular.
La Unión Europea, entonces, propondría unos criterios unificados y lo suficientemente claros y transparentes para que se encontrar la justicia adecuada, y la negociación se pudiera llevar a cabo sin situación de poder de ninguna de las partes, la cuál se daba generalmente por parte de la entidad financiera.
También se pretende imponer un período de reflexión durante el que el cliente pueda comparar todas las ofertas que ha ido recibiendo, de forma que cada consumidor pueda tomar la decisión más adecuada para sus intereses en cada momento particular.
De la misma forma, también se fijarán las condiciones exigidas para la publicidad de créditos hipotecarios, de manera que los consumidores puedan comparar fielmente unos productos con otros, ya que ahora, con cada entidad financiera publicitando un aspecto en concreto de su hipoteca, el cliente se siente confundido, además de llevarse sorpresas negativas de última hora en el momento de solicitar de verdad el crédito que la entidad está publicitando.
Se trata, por tanto, de una apuesta por la regulación del sistema hipotecario que ha demostrado poder ser muy dañino para la economía del mundo desarrollado si se le deja actuar de manera libre y desbocada, por lo que es una lucha para evitar que se vuelva a producir una crisis tan grave como la actual.
El diario estadounidense ‘The New York Times’ ha desvelado que el Gobierno federal de los Estados Unidos, presidido por Barack Obama, demandará a los bancos que conforman su sistema financiero por las irresponsabilidades con las hipotecas que cometieron durante los años de burbuja inmobiliaria, comercializando productos hipotecarios ‘subprime’ como si fueran productos de garantía.
Hacía un tiempo que se venía barajando esta posibilidad, pero hasta ahora no había pasado de ser un rumor sin más, un rumor que ahora torna en certeza ya que las fuentes de ‘The New York Times’ son fidedignas, y el prestigio del diario está fuera de toda duda.
La demanda se articulará desde la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA, en su acrónimo inglés), que es la que se está encargando de gestionar los bancos hipotecarios Freddie Mac y Fannie Mae desde que éstos fueran intervenidos por el gobierno federal.
La argumentación de la demanda se basará en que los bancos estadounidenses vendieron paquetes de acciones que se encontraban respaldados por hipotecas de alto riesgo y productos tóxicos, sin ninguna garantía real de devolución.
Con esta actuación, el Gobierno de Estados Unidos vuelve a tomar la delantera a los gobiernos europeos, en el paso de responsabilizar a los verdaderos culpables de la actual crisis por su irresponsabilidad, y por intentar sacar beneficio de sus propias mentiras. Mientras tanto, en Europa los gobiernos siguen mimando a nuestro sistema financiero sin exigirles ningún tipo de responsabilidad real.
Y no es que el tamaño de las entidades contra las que va a cargar el gobierno de Estados Unidos sea pequeño, más bien al contrario, ya que la demanda será planteada contra las principales entidades financieras del país, como pueden ser Bank of America o JP Morgan Chase, o internacionales, como Deustche Bank.
Habrá que ver en que queda toda esta situación, pero es evidente que el Gobierno de Estados Unidos, tras reaccionar en un primer momento apoyando a su sistema financiero, ahora que parece que la situación se ha calmado y que ya no hay riesgo de colapso financiero (el colapso de la economía real es otro cantar), está dispuesto a exigir responsabilidades a quien se las debe de exigir.
Cuanto tenemos que aprender todavía de la gestión de estas crisis por parte de Estados Unidos en Europa, donde nos dejamos engañar permanentemente por el erróneo concepto de lo políticamente correcto que lo único que hace es llevarnos por la calle de la amargura.
Cuando una persona no puede pagar la hipoteca o directamente deja de hacerlo el banco inicia el proceso de embargo que suele incluir el desahucio de los propietarios. Pero cuando con esto no es suficiente, también puede embargar otros bienes del hipotecado, empezando por la nómina. Por fortuna, la ley establecer una serie de límites a las cantidades que se pueden detraer de la nómina para pagar una deuda.
La legislación española prevé que cuando una persona contrae una deuda que no puede pagar o adquiere cualquier tipo de obligación económica a la que no puede hacer frente será posible embargar su salario para satisfacer a los acreedores. Sin embargo, la ley también prevé un límite embargable de forma que al deudor le quede suficiente dinero como para subsistir.
En el caso concreto del mercado hipotecario cuando una persona no puede hacer frente a su hipoteca y deja de pagar comienzael proceso de embargo cuyo primer paso será ir contra los bienes del hipotecado con la casa en primer lugar. Así, el banco pondría la vivienda en subasta previo deshaucio de su inquilino. Sin embargo, la venta de la vivienda no zanja la deuda. Con la caída del mercado inmobiliario muchas casas valen menos de lo que costaron y menos que las hipotecas que penden sobre ellas. De esta forma, si el dinero obtenido por la subasta de la casa no cubre la deuda de la hipoteca se seguirían debiendo el importe restante al banco. En este supuesto, la entidad financierapodría ir contra el resto de bienes del hipotecado y solicitar que se embargase su sueldo para hacer frente a la deuda.
Limite a los embargos
En este punto es donde se activa el límite embargable o mínimo para ser embargado. Actualmente esta candidad está fijada en los 633 euros, que equivale al salario mínimo interprofesional. Es decir, que el banco podía reclamar quedarse con los ingresos mensuales que superan esos 633 euros.
Ahora dentro de las medidas de apoyo a los hipotecados, el Gobierno aumenta el mínimo para ser embargado hasta los 961 euros, pudiendo llegar a los 1,350 cuando se tienen una o más personas a cargo. Esto quiere decir que las familias con deudas provenientes de la hipoteca podrán respirar algo más tranquilas y contar con mayores ingresos para hacer frente a los gastos. Esto no quiere decir que se puedan olvidar de su deuda, ya que si superan esos ingresos el banco podrá reclamar las cantidades restantes.
Este límite era de 633 euros, lo que marcaba el salario mínimo interprofesional, lo que provocaba que la inmensa mayoría de las familias embargadas quedaran por encima y, por tanto, vieran como una parte de sus ingresos mensuales iban directamente al banco.
La nueva propuesta de Zapatero pretende dar solución a este problema al plantear la subida de ese límite colocándolo ahora entre 961 y 1.350 euros, dependiendo de la situación personal de cada uno, y del momento en el que se aplique.
Hasta esa cantidad, la entidad financiera no recibe dinero debido al embargo, aunque una vez que el ciudadano supere ese mínimo por una mejora de sus condiciones, el exceso conseguido irá directamente a las arcas de las entidades financieras.
El diario El Mundo ha realizado un excelente reportaje en el que pone de manifiesto que las entidades financieras no están poniendo en el mercado todas las viviendas que tienen acumuladas en sus bolsas tras los embargos y desahucios, aunque no parece haber una respuesta para ello más allá de mantener baja la oferta para que los precios no se desplomen.
Así, según los datos que manejaEl Mundo, si tenemos en cuenta que el stock de viviendas construidas pero vacías en nuestro país, según los datos del Ministerio de Fomento, se sitúa en los 700.000 pisos y los pisos que las entidades financieras tienen ofertados en sus portales inmobiliarios ascienden a 85.583, es evidente que hay un desfase claro.
El BBVA es la entidad financiera española con más viviendas a la venta presenta, con un total de 15.000, pero el caso más curioso es el del Banco Santander que no oferta más allá de 4.000 viviendas, cuando su filial, Banesto, tiene más de 10.000 viviendas ofertadas en sus portales inmobiliarios.
Las previsiones del sector es que en breve puedan llegar al mercado hasta nuevos 100.000 inmuebles en venta por parte de las entidades financieras, aunque el proceso es lento ya que requiere del ajuste de muchas variables económicas y de que los procesos de embargo y desahucio lleguen a buen puerto, porque muchas veces tienen que ser pospuestos ante la aparición de una refinanciación de deuda de última hora.
Según los datos de El Mundo, el ránking de portales inmobiliarios de entidades financieras que ofrecen viviendas para la venta quedaría como sigue: BBVA (14.781 viviendas), Caixa Bank (12.035 viviendas), Bankia (10.529), Banesto (10.331), Banco Sabadell (7.772), Caja del Mediterráneo (7.245), Banco Santander (3.956), Ibercaja (3.601), Caixa Catalunya (3.301), Novacaixagalicia (2.315), Unimm (1.683), Banca Cívica (1.456), Caja Duero y Caja España (860), Bankinter (694), Banco Pastor (492), Cajamar (400) y Barclays (336).
En definitiva nos encontramos con que los pisos que los bancos están poniendo en el mercado no son más que un grano de arena en el tremendo desierto inmobiliario que sigue asolando la economía española, un lastre que está dificultando sobre manera la posibilidad de que España se recupere como país y comience a plantearse el futuro con ciertas perspectivas de crecimiento.
Es evidente que los bancos, por su parte, intentan mantener vivo el precio de los inmuebles a base de retraer la oferta, intentando engañar al mercado con un truco tan sencillo como manido, pero que está controlando la caída de precios del sector haciendo que la situación no sea tan grave.
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