La dación en pago se ha convertido en el caballo de batalla de indignados y buena parte de la sociedad en la lucha por unas hipotecas más justas. Sin embargo, como ya hemos comentado en anteriores ocasiones, esta medida supondría un incremento inmediato del precio de las hipotecas, lo que nos lleva a preguntarnos ¿Realmente merece la pena?
Interesante debate el planteado por Michela Romani en Expansión que además resuelve en parte la duda planteada al comienzo del artículo: los clientes prefieren hipotecas más baratas antes de un préstamo con dación en pago. Esto es lo que desde el artículo aducen tras ver cómo Bankinter se quedaba sólo con la Hipoteca Sin, un préstamo que sólo tiene como garantía el inmuebleCasi , es decir, lo más parecido a la dación en pago. Casi dos meses después ninguna otra entidad financiera ha lanzado una oferta similar ‘a bombo y platillo’. Esto no quiere decir que no tengan entre su catálogo hipotecario préstamos de este tipo, sólo que no tienen el éxito que podría esperarse dado el movimiento popular en pro de la dación en pago.
Para los más regazados, recordaremos que la dación en pago no es más que el pago de una deuda de forma alternativa a la inicialmente prevista. En el caso de las hipotecas, estaríamos hablando de entregar la casa para saldar la hipoteca en caso de no poder hacer frente a las cuotas o simplemente de el valor del préstamo fuese superior al de la casa, lo que se conoce como hipoteca underwater. Este sistema ya funciona en Estados Unidos, donde se denominan ‘”Xmas Box” a las cajas que dejan los clientes en las sucursales de las entidades financieras con las llaves del piso para pagar la hipoteca.
El artículo de expansión explica que BBVA y Banesto también ofrecen productos similares a la Hipoteca Sin Mas de Bankinter, pero con escasa aceptación por parte del público en general. Y es que al final, las hipotecas con dación en pago no dejan de incrementar el riesgo que asume la entidad bancaria y por lo tanto resulta lógico pensar que los bancos ofrecerán préstamos a unos tipos de interés más altos, como por ejemplo ocurre en Estados Unidos. Ante esta tesitura ¿Cuál es la elección del cliente? Un tipo de interés menor a cambio de también menor seguridad en caso de no poder pagar la hipotecaporque no debemos perder de vista que la dación en pago no es sino un instrumento para proteger al hipotecado en caso de no poder hacer frente a sus obligaciones.
Lo que ocurre es que a la hora de firmar la hipoteca muy pocas personas se paran a pensar que puede llegar un momento en el que no sean capaces de hacer frente a las cuotas mensuales. Sus intereses están más centrados en conseguir el menor tipo de interés, las menores comisiones hipotecarias posibles y a ser posible un amplio periodo de carencia. En definitiva, abaratar al máximo posible los costes del préstamo, lo que ni incluye pagar más para poder saldar la hipoteca sólo con la vivienda.
A esto hay que añadir el desconocimiento general de las leyes en caso de impago del préstamo hipotecario y de ejecución de la hipoteca. Para quienes todavía no lo sepan, en España la venta de la vivienda no salda la deuda con el banco. Si tras subastar la casa sigue sin cubrirse el total del préstamo, el deudor deberá responder con el resto de sus bienes, incluido su salario.
El Euribor cierra septiembre en el 2,067%, lo que supone un descenso de 0,03 puntos respecto al mes de agosto. Sin embargo, en índice sube 0,647 puntos respecto a su nivel de hace un año, lo que a efectos prácticos encare los préstamos que tengan la revisión hipotecaria este mes en cerca de 480 eurospara una hipoteca media.
Todavía falta la publicación oficial por parte del Banco de España, pero al cierre de septiembre el Euribor se situó en el 2,067%, lo que supone un descendos de 0,03 puntos porcentuales y la segunda caída consecutiva. Lo que en principio pueda parecer una buena noticia pierde buena parte de su carácter positivo cuando comparamos estos niveles con los de hace un año. Al hacerlo, nos damos cuenta de que el Euribor ha subido bastante desde septiembre de 2010, cunado estaba en el 1,42%.
Esta diferencia es la nos afectará a la hora de actualizar la hipoteca en el caso de que nuestra revisión sea anual y se traducirá en un incremento de la cuota. Así, la hipoteca media costará en octubre 480 euros más al año que el mes anterior. Si aplicamos estos datos a una hipoteca de 120.000 euros a 25 años y un coste financiero de euribor más 0,75%, el resultado es que se se encarecerá 39,1 euros al mes. Esto es, 469 euros a lo largo de todo un año.
Las hipotecas se incrementarán en términos anuales unos 480 euros, lo que vienen a ser unos 40-50 euros mensuales, lo que supone una mejoría con respecto a los meses anteriores, aunque se siga produciendo un continuado incremento de lo que se tiene que pagar mes a mes.
¿Y para las revisiones semestrales?
A la hora de hablar del descenso del euribor de septiembre aplicado a las hipotecas siempre se suele tener en cuenta las revisiones anuales, pero hoy en día existen muchas hipotecas que se actualizan de forma semestral. ¿Cómo les afecta la subida del euribor a estos préstamos? En este caso, en lugar de comparar los datos a doce meses lo haremos a seis, de forma que el dato de referencia es el de marzo, cuando el euribor cerró en el 1,924%, lo que nos deja con un aumento de 0,143 puntos porcentuales, que es lo que subirá la cuota de nuestra hipoteca.
Como viene siendo habitual, los cambios en la revisión semestral de la hipoteca tienden a ser mucho menos profundos que cuando esta se hace de forma anual, aunque al tener una cadencia mayor también hacen que a largo plazo desembolsemos más capital.
¿Qué podemos esperar ahora?
La evolución del Euribor en 2011 está marcada por una clara tendencia alcista que sólo se ha visto frenada los dos últimos meses. En este sentido, el dato del euribor está influido en primer lugar por la evolución de los tipos de interés del BCE o Banco Central Europeo, que en lo que va de año a acometido dos subidas de tipos de interés. Sin embargo, ahora se especula con que podríamos asistir a una bajada de tipos, siempre que la inflación lo permita, para volver a favorecer el flujo de capitales y el crédito.
Lo que demos tener en cuenta es que en tasa diaria, el euribor marcaba a finales de septiembre 2,084%, lo que indica que todavía queda recorrido al alza. Y es que pese a las caídas, se espera que el índice pueda alcanzar entornos del 2,5% a finales de año.
Una de las opciones que ofrecen algunos préstamos es establecer un periodo de carencia que, de forma resumida, nos permitirá pagar sólo los intereses durante un periodo determinado, generalmente al principio del préstamo. Pero esto también tiene sus contraprestaciones que pasamos a explicar.
A la hora de analizar la posibilidad de contratar una hipoteca en una entidad financiera debemos fijarnos en los diferentes aspectos del préstamo para saber exactamente cuánto nos costará. Habitualmente solemos revisar cuestiones como el tipo de interés, las comisiones o los productos asociados que puede obligarnos a contratar el banco como seguros de vida o del hogar.
Sin embargo, existen otros aspectos que también que merece la pena analizar pero que habitualmente pasan desapercibidos. Uno de ellos es el período de carencia que suelen ofrecernos.
En qué consiste
La carencia o periodo de carencia es un lapso de tiempo en el que sólo se pagan los intereses y no se amortiza capital, lo que sirve para reducir la cuota mensual. Muchas entidades permiten la carencia total, es decir que no pagamos nada. Por lo tanto, tenemos dos opciones, una carencia de amortización, donde únicamente abonamos al banco los intereses correspondientes a la deuda (la amortización del capital se saldará más adelante) y otra carencia total, donde no pagamos ni el capital ni los intereses.
Conviene aclarar que en un préstamo una parte de la cuota se destina a amortizar capital, es decir, a pagar la casa y otra al pago de intereses al banco por el dinero que nos ha prestado. El sistemas de amortización será el que determine la relación entre ambos y la cuantía de cada uno. En este sentido, cabe destacar que el pago de intereses suele ser más alto al comienzo del préstamo, por lo que la cuantía a ‘dejar de pagar’ a veces no será demasiado elevada. Por eso muchas entidades financieras optan por planetar un periodo de carencia total al inicio de la hipoteca.
Qué debemos saber
En primer lugar, debemos asegurarnos que esté contemplado en el contrato que firmaremos, y que nos brinda una especie de “oxigenoextra” para afrontar el pago de las cuotas. Este lapso especial tiene una determinada duración que exige su cumplimiento.
Este periodo de gracia suele aplicarse al comienzo del préstamo. La razón es muy sencilla: cuando decidimos comprar una vivienda tenemos muchos gastos (el 20% del valor de la casa más los gastos de notario, escritura e impuestos varios), y la carencia inicial, nos permitirá destinar el dinero de la cuota para afrontar estos costes extraordinarios.
Sin embargo, no es oro todo lo que brilla. Optar por este periodo de carencia tiene su contrapartida. Y es que a pesar de estar pagando parte de la cuota, no se está amortizando capital, por lo que seguiremos debiendo ese dinero y además habremos pagado un ‘extra’ sólo en concepto de intereses.
En cualquier caso, tanto en la carencia de amortización como en la total, los intereses se siguen devengando, ya que se retrasa el pago del capital y, en ocasiones, también los interese,s encareciendo la hipoteca si tenemos en cuenta el montante total que pagaremos por la casa.
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