Con el cierre del mes de Noviembre el euribor se ubica en el 2,044% haciendo que las hipotecas se eleven en 440€. Así el euribor a 12 meses finaliza en Noviembre de 2011 registrando una tasa media mensual del 2,044%, es decir debajo del 2,110% de lo que cerró en Octubre pasado.
Igualmente las hipotecas contratadas 1 año atrás y que sean revisadas durante el próximo mes de Diciembre de 2011 y a las hipotecas a las que se les aplica la tasa del mes anterior,se elevarán en una media en 440€ al año. El cálculo dice que para una hipoteca media de 150.000€ teniendo de plazo de amortización 25 años y que haya sido suscrita durante el mes de Noviembre de 2010, por ese entonces el euribor era del 1,541 %, en dicho caso la cuota mensual subirá de los 602€ a 639€.
Con el euribor, como principal indicador para calcular las hipotecas, este ha variado durante el mes de Noviembre que se acaba registrando un máximo intradía del 2,111% iniciado el 1 de Noviembre y un mínimo diario el 16 del mismo mes que fue del 2,021%. Mientras que la tasa diaria del euribor se ubicó en la última sesión en el 2,035%.
Una decisión que se espera es la que tome el Banco de España, le tocará decidir si confirma o no la tasa del mes de Noviembre y el Boletín Oficial del Estado (BOE) debería de publicará. Conocida dicha decisión, las entidades financieras pasarán a aplicarla sobre las nuevas hipotecas concedidas y en las hipotecas que sean revisadas bajo la misma referencia.
Como explican los analistas del sector, la evolución del euribor depende de las subidas y bajadas de tipos aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE), durante 2011, el BCE ya aprobó dos subidas de tipos de interés durante Abril y Julio, ambas subidas constaron de un cuarto de punto, tras esto quedó la tasa de este indicador en el 1,5% por lo que se espera durante el último mes del año alguna novedad. Aunque todavía se espera una tercera subida de tipos que está frenada. Vale recordar que el nuevo presidente, Mario Draghi, el jueves 3 decidió recortar los tipos de interés hasta el 1,25 % dejando atrás las especulaciones sobre una tercera subida de tipos en el 2,5% para el último trimestre de 2011.
Existen diferentes comisiones en las hipotecas encaminadas principalmente a proteger el rendimiento que el banco espera obtener del préstamo hipotecario. Una de ellas es la comisión por novación, que se aplica cuando el cliente pretende cambiar las condiciones de su hipoteca.
El términonovación hipotecaria se refiere a cualquier modificación de una obligación incluida en el préstamo hipotecario. Dicho de otra forma, estamos hablando de cambiar las condiciones de la hipoteca para mejorar las condiciones.
Las ventajas de la novación frente a otras fórmulas como la subrogación de la hipotecaes que los costes tiende a ser menores, ya que en algunos casos ni siquiera será necesaria una escritura pública y bastará con un contrato privado entre el banco y el cliente.
Qué puedo cambiar
La modificación de la hipotecapuede afectar a cualquier parte del contrato, aunque lo más habitual es que se realice sobre los siguientes elementos:
Los datos del último boletín del Observatorio Joven de Vivienda en España vuelven a ser demoledores. Como media un los jóvenes deberían destinar un 53,5% de su sueldo neto para poder comprar pagar una hipoteca media, lo que les deja en una situación más que comprometida para poder acceder a una vivienda.
Si tenemos en cuenta que la capacidad de endeudamiento para hipotecas se sitúa en torno al 35% de sus ingresos (40% en el mejor de los casos), el salario medio de los jóvenes les deja muy lejos del sueño de convertirse en propietarios. De hecho, perciben un 78,17% menos de lo que necesitarían para poder comprar una vivienda sin superar un umbral de endeudamiento del 30%. El Observatorio Joven de Vivienda, elaborado por el Consejo de la Juventud de España, sitúa en los 28.000 euros anuales o 2.350 euros mensuales la cantidad que los jóvenes deberían cobrar al mes para poder acceder a vivienda.
El siguiente gráfico muestra la capacidad adquisitiva de las personas jóvenes por tipo y se puede apreciar como en la mayoría de los casos está muy lejos del nivel necesario para poder hacer frente a las cuotas de la hipoteca.
Pero la situación no es igual en todas las regiones. Por provincias, figuran por encima de la media Vizcaya con un 71,6%, Guipúzcoa con un 70,9%, Barcelona con un 69,3%, Baleares con un 65,1%, Madrid con un 62,6%, Cantabria con un 58,2%, y Málaga con un 57,8%. En el lado contrario, por debajo de la media, nos encontramos con Lugo con un 38,6%, Toledo con un 37,8%, Lleida con un 35,6%, Cáceres y Cuenca con un 34,9%, Badajoz con un 34,3% y Ciudad real con un 32,7%.
El informe también destaca las comunidades autónomas donde la diferencia entre ingresos necesarios y salario es mayor. Se trata de País vasco (126,83%), Baleares (117,06%), Madrid (108,57%) y Cataluña (104,44%). Las regiones donde la diferencia es menor son Extremadura (14,63%), Castilla-la mancha (30,22%) y Murcia (34,93%). Sin embargo, en ningún caso los ingresos de los jóvenes alcanzan para sufragar el coste de una hipoteca media. Y es que con los salarios actuales, una persona joven podría aspirar, en el mejor de los casos a una vivienda con una superficie construida de 56,1 metros cuadrados y de 44,5 metros cuadrados en caso de alquiler.
Banca Cívica nace de la integración de Caja Navarra, CajaCanarias, Caja de Burgos y Cajasol para tratar de ofrecer un modelo de negocio banca transparente y participativo. Las hipotecas de Banca Cívica se caracterizan por esas propiedades. Veamos cuál es su oferta y la de cada uno de sus componentes.
A la hora de hablar de las hipotecas de Banca Cívica debemos diferenciar entre la oferta global del grupo y la que posee cada uno de sus miembros, que disponen de margen de maniobra dentro de la estrategia general para adaptar su oferta a las particularidades de la región en la que operan. De hecho, todos los miembros del SIP mantienen su imagen de marca en el ámbito comercial. Por eso, vamos a empezar con la oferta de Banca Cívica para después repasar la de sus componentes, aunque sólo sea a modo informativo.
Hipoteca Vivienda de Banca Cívica: así se denomina la hipoteca de Banca Cívica, que plantea un préstamo a tipo de interés mixto con un primer periodo a tipo fijo de un año de duración tras el cual se pasaría a un tipo de interés variable. El tipo de interés durante el primer periodo será del 3,50% y en el segundo puede llegar a ser de Euribor + 0,90% en función del plazo y la vinculación. La revisión de la hipoteca y financiará el 80% del valor de tasación, siempre que este no supere el 80% de la inversión total, durante un plazo máximo de 30 años. En el caso de segunda vivienda el importe máximo a financiar se reduce al 70%.
Tras repasar la oferta de Hipotecas de Banca Cívica, veamos qué nos ofrecen sus cuatro integrantes para poder comparar y apreciar las diferencias.
La victoria electoral de Mariano Rajoy sirvió para descartar un cambio legislativo que avale la dación en pago, algo que sí incluía el programa del PSOE, pero esto no quiere decir que no se estén llevando a cabo movimientos para cambiar la realidad del sector y hacer más justo el proceso de ejecución hipotecaria. La última medida que se plantea es la institución de lo que se denominan hipotecas “de alta calidad”.
Según podemos leer en Cinco Díasla posibilidad de que se adopte el sistema de dación en pago es cada vez más remota. Desde aquí ya hemos puesto en tela de juicio la idoneidad de saldar la hipoteca con la vivienda por el efecto negativo que podría tener sobre la ya ‘tocada’ concesión de préstamos hipotecarios en España (sólo hace falta ver los últimos números de hipotecas constituidas sobre vivienda). Y es que si se implanta la dación en pago lo más lógico sería ver un incremento en los costes de financiación, ya que el banco estaría asumiendo un riesgo adicional a la hora de conceder la hipoteca que hasta ahora corría a cuenta del cliente.
Entre las alternativas que se barajan figura poner un límite a la cantidad que el banco puede prestar en el caso de préstamos sobre vivienda para establecerla en el 80% del valor de tasación, el porcentaje máximo que se está concediendo hoy en día salvo la excepción de las hipotecas por el 100% que ahora se pueden ver dentro de los préstamos de las inmobiliarias de los bancos y de las hipotecas para jóvenes. Esta solución no termina de convencer a los expertos y por ello va tomando forma una tercera vía que podríamos calificar como “hipotecas de alta calidad”. Este término se utiliza para designar a los préstamos que cuentan con más garantías de pago y supondría la inclusión en la hipoteca de un seguro de crédito que permitiría conceder préstamos sin límite sobre el valor de tasación.
En concreto, el banco financiaría hasta el 80% de la operación y el resto quedaría avalado por la compañía de seguros a un coste asumible para el sector y que no alcanzaría el punto porcentual adicional sobre los intereses que cobra el banco. La fórmula, utilizada en Italia y Canadá, lo que hace es proteger al banco de forma que si un hipotecado no puede hacer frente al préstamo y se llega a la ejecución hipotecaria, la compañía de seguros abonaría al banco por la operación como si se tratase de un siniestro y el hipotecado no debería seguir pagando porque el seguro respondería por él.
¿Dación de pago en Cataluña?
Donde puede que sí veamos en breve la dación en pago es en Cataluña. El Mundo publica que el anteproyecto de la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos de la Generalitat de Cataluña de 2012 incluye medidas hipotecados para que no sean desahuciados tan rápidamente si no pueden hacer frente a las cuotas. En último término la Generalitat ampararía incluso la entrega de la casa para saldar la deuda.
La Hipoteca Bonificada de Caixa Penedès es otra de las ofertas que hemos de mencionar dentro de la amplia variedad del sistema financiero español. Se trata de un préstamo que premia la contratación de productos asociados a la hipoteca, que servirán para hacer bajar el diferencial respecto al tipo de interés, pero que no siempre tiene por qué hacer que paguemos menos por la hipoteca en el cómputo global. Repasamos cuáles son y valoramos la oferta.
La Hipoteca Bonificada de Caixa Penedès es un préstamo hipotecario permite obtener descuentos, ya que premia la fidelización del cliente con la entidad.
Con la hipoteca bonificada de Caixa Penedès, que financia hasta el 80% del valor de tasación del inmueble.
Tipo de interés
Como ya hemos apuntado, el tipo de interés varía en función de la vinculación. La Hipoteca Bonificada de Caixa Penedès establece un paquete básico de contratación que es necesario para poder disfrutar del resto de descuentos. De contratar todos los productos vinculados el diferencial puede caer un 0,56%, aunque leste recorte no siempre compensará los gastos adicionales que pagaremos por los productos en cuestión. Vamos a verlos.
Contratar una hipoteca es un paso muy importante en la vida de una persona. Tengamos en cuenta, que implica asumir un compromiso financiero que nos acompañará gran parte de nuestras vidas, ya que los plazos suelen oscilar entre los 25 y los 35 años. Por eso, resulta importante comparar las hipotecas y elegir las hipotecas más baratas o la que mejor se ajusta a nuestras necesidades.
En el mercado se encuentra disponible una muy variada y amplia selección de préstamos hipotecarios, los que a su vez ofrecen un sinnúmero de alternativas y condiciones.
No es aconsejable firmar una hipoteca con un banco o caja, sólo porque ésta nos las ofrece. Las posibilidades son muchas y deben ser analizadas con detenimiento, de forma de evitarnos sorpresas desagradables en el futuro.
Ya de por sí y dependiendo de nuestra situación particular, deberemos evaluar la convenciencia de contratar un préstamo a tipo fijo, uno a tipo variable o bien una combinación de ambos.
Una hipoteca a tipo fijo, nos permitirá conocer de antemano y sin cambios ni sorpresas el valor de nuestra cuota hipotecaria, durante toda la vida del préstamo. Sin embargo, este tipo de préstamos suele ofrecer un plazo de financiación menor al de las hipotecas a tipo variable, así como un interés mayor al general. Este sobreprecio tiene su contrapartida: la estabilidad de la cuota.
Entre los portales inmobiliarios que tienen las entidades financieras, Revalua es el perteneciente perteneciente a Caixa Penedès.
Revalua, la Inmobiliaria de Caixa Pendès la componen Esta sociedad que componen Revalua Inversions S.L., Terre i Projectes S.L.U., Terres i Projectos Dos S.L.U., Renthabitat Penedès S.L.U. y Rentespais Penedès S.L se encarga de la comercialización de inmuebles pertenencientes a este grupo.
Como es lógico la oferta inmobiliaria de Revalua se centra principalmente en las áreas de influencia de la caja que son Barcelona, Zaragoza, Castelló, Girona, Huesca, Lleida, Madrid, Tarragona y Valencia. Como la mayoría de buscadores inmobiliarios dispone de vivienda nueva y pisos de segunda mano, así como naves industriales, trasteros e incluso terrenos para autoconstrucción.
La flexibilidad es importante en un préstamo hipotecario, donde nunca se puede estar seguro de lo que ocurrirá en un plazo de tiempo tan elevado. En muchos casos, esta se vincula con la posibilidad de contar con un periodo de carencia, ya sea al comienzo de la vida de la hipoteca o bien en cualquier otro momento.
Lo primero que debemos de saber sobre el periodo de carencia y las hipotecas con carencia es que es un plazo en el cual sólo se pagarán los intereses del préstamo sin amortizar capital. Es decir, estaremos pagando la parte de la cuota que correspondería a los intereses que cobra la entidad financiera, pero no estaríamos reduciendo nuestra deuda con el banco. Esto se traduce en una cuotas mensuales mucho más reducida, aunque en este punto dependerá del sistema de amortización elegido.
La carencia constituye una herramienta de ayuda a la previsión financiera. Dado que es muy complicado prever que puede pasar de aquí a unos años, siempre es interesante contar con la posibilidad de establecer un periodo de carencia en las hipotecas como fórmula de protección ante los imprevistos.
La mayoría de hipotecas con carencia permiten activarla al comienzo de la vida del préstamo, que es cuando más necesidad hay de reducir la cuota. Sin embargo, también es en este periodo cuando más intereses se pagan, ya que el montante de la deuda es mayor y sobre ella se calculan los intereses. En cualquier caso, lo que nunca debemos perder de vista es que la carencia no hará sino hacer que terminemos pagando más por la hipoteca a largo plazo y, salvo necesidad, no suele ser recomendable hacer uso de ella.
A continuación le presentamos el ránking de las mejores Hipotecas con carencia, que se encuentran vigentes en el mercado:
A la hora de pedir una hipoteca quien más quien menos hace cálculos y una de las cosas que suele tener en cuenta son los impuestos de la hipoteca, que pueden ahorrarnos un buen dinero a la hora de hacer la declaración de la renta. Os explicamos como tributan estos préstamos en el IRPF.
El primero y más importante es que la hipoteca sea sobre vivienda habitual. A efectos fiscales se entiende como tal la que
constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años.
el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Además, se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda.
Es decir, que si la hipoteca no está destinada a vivienda habitual no podremos desgravar por ella (existen excepciones como el caso de las separación financiera o traslados laborales, por poner dos ejemplos)
![](\http://www.finanzzas.com/wp-content/uploads/hipo2300x90.jpg")
