Tendencia futura Euribor

El comportamiento exhibido por el Euribor ya ha provocado que los expertos comiencen a elaborar sus estadísticas y con ello a vaticinar el comportamiento que seguirá el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas en nuestro país.

Después de transcurridas cuatro sesiones del mes de julio, la media provisional del mes se ha elevado a 1,327%, y de seguir esta tendencia, al cierre del próximo mes de agosto, las familias españolas que deban satisfacer el pago de las cuotas de una hipoteca volverán a sufrir subidas en sus préstamos.

Esta situación no se vivía en nuestro país desde noviembre de 2008, es decir, hace 21 meses. Por ese entonces, el Euribor rondaba niveles superiores al 5%. Con posterioridad al estallido de la crisis y a la explosión de la burbuja inmobiliaria, los tipos de interés se desinflaron y con ello el Euribor.

Vimos como mes tras mes, este indicador descendía y marcaba importantes ahorros para las hipotecas que sufrían revisión. Sin embargo, se estima que el mes de agosto constituye el punto de inflexión para esta situación y que volveremos a la subida lenta y paulatina del precio que debemos pagar por financiar nuestra vivienda.

En el mes de agosto del pasado año de 2009 el euríbor marcaba niveles de 1,334. Sin embargo, se estima que en el mismo mes de este año esta tasa no sólo será igualada sino que será superada.

Los expertos continúan insistiendo en que hacia finales de este 2010, el Euribor se ubicará en un nivel cercano al 1,5%. Veremos…

Predicciones para el Sector Inmobiliario en 2010

Una de las firmas con mayor peso en el sector, Gesif Axesor, publicó hoy en su último boletín que una de las mayores preocupaciones para la presente temporada será el aplazo en los pagos de los créditos al mercado inmobiliario por partes de las promotoras y constructoras que actúan en el país.

La principal dificultad que se afronta es la imposibilidad de reducir de forma más continua el exceso de inmuebles que aún no han sido vendidos por partes de bancos y cajas. Esta situación lo que provoca es que las empresas propietarias de estos activos se vean incapaces de cancelar sus deudas, retrasando sus pagos y a su vez creando una burbuja de la que ya hace varios años el rubro no puede salir.

Según datos y estudios de Gesif Axesor, la caída de las existencias de viviendas se mantendrá en tasas interanuales cercanas al 10% en el corriente año y harían falta siete años con una tasa de variación interanual de esta magnitud para reducir el stock de vivienda nueva en un 50%. Un verdadero problema, teniendo en cuenta que el stock actual alcanza el millón de viviendas y pisos.

En términos estrictamente financieros, se calcula que el índice de morosidad en los tres primeros meses de 2010 llegará a 5.5%. Desmembrando dicho porcentaje, se estima que los bancos se posicionarán en un 5.2%, en tanto que las cajas de ahorro estarán aproximadamente en un 5.3%.

Calcula la morosidad de tu banco de cabecera.

La necesidad de construir más viviendas

Las máximas autoridades de la Asociación Hipotecaria Española creen que es necesario reforzar el stock actual de viviendas con nuevas edificaciones que puedan satisfacer la demanda.

Sin lugar a dudas, estas afirmaciones han hecho ruido dentro de un mercado que en general, cree que primero se debe reducir la existencia del momento antes de construir más cantidad. El argumento está sustentando en que el stock de hoy en día es incapaz de satisfacer la creciente demanda, para ello sería necesario ampliar el parque inmobiliario a razón de 300.000 viviendas nuevas por año.

Según la AHE, existen muchos potenciales compradores que al momento, no han realizado las inversiones debido a la gran especulación que existe en el sector. Es decir, que la tendencia a la baja de precios crea una burbuja que lo que hace es retardar la realización de las operaciones en vísperas de nuevas bajadas.

Para poder cumplir con el objetivo de dinamizar al rubro, según la misma fuente, se debe construir inmuebles estratégicamente. Esto es, crear la demanda en lugares donde aún no existe y potenciar las regiones con mayores rendimientos. En tanto que las medidas impulsadas por el Gobierno Nacional son vistas con buenos ojos, en referencia al apoyo brindado a la rehabilitación y  las rebajas de IVA en las transacciones. Un dato que tampoco se debe omitir es la eliminación de las deducciones por viviendas, disposición que se pretende aplicar a partir de  2011, que podría llegar a acelerar las ventas en 2010 y así de a poco recuperar el territorio perdido desde el inicio de la crisis.

Salón Del Oulet Residencial

Hasta el próximo domingo 28 de febrero y en el marco de la Feria que se lleva acabo en Madrid, el Salón del Oulet Residencial ofrecerá al público viviendas con rebajas de hasta un 50%.

Empresas promotoras, inmobiliarias y entidades financieras son las encargadas de llevar adelante esta exposición, donde entre cosas, se implementarán nuevas estrategias de ventas orientadas a aumentar el número de operaciones. Entre las más importantes firmas del sector se encuentran:Vallehermoso, Roan, Realia, Pryconsa, Metrovacesa o Gilmar. En cuanto las nuevos líderes inmobiliarios, las cajas, se destacan: Ibercaja, Bancaja (con Bancaja Habitat), Grupo Santander (a través de Altamira Santander Real Estate) o la CAM (con Mediterranean Cam International Homes). En total habrá 243 promociones y más de 4.000 pisos a disposición, cabe aclarar que la feria no se reduce únicamente a inmuebles madrileños, sino que se puede adquirir uno en cualquier punto de España. La repartición geográfica del listado de los pisos ofrecidos es la siguiente:

• Madrid : 110 promociones

• Castilla-La Mancha (Guadalajara y Toledo) : 41 promociones

• Andalucía (Almería, Málaga y Sevilla): 37 ofertas

• Comunidad Valenciana: 22 promociones

• Castilla y León (Valladolid, Ávila y Salamanca):12 ofertas

• Asturias y Murcia: 6 promociones

• Cataluña (Barcelona y Gerona): 4 ofertas

• Galicia (Pontevedra) e Islas Canarias :2 promociones

• Islas Baleares : 1 oferta.

La opción de alquiler con alternativa a compra es la más táctica más tradicional y utilizada para la realización de ventas, también las denominadas “VPO” (Viviendas Protegidas) son un tipo de vivienda muy buscado por quienes desean realizar la inversión, ya sea con un 100% de protección o la modalidad del inmueble libre a precio protegido. También existen numerosa cantidad de financiaciones.

Para concluir y para quienes deseen nuevas oportunidades en un futuro inmediato, informamos que para este 2010 se tienen previstas dos nuevas exposiciones (Mayo y Septiembre). El objetivo final es tratar de reducir el stock actual de viviendas, uno de los principales causantes de la burbuja que sufre el mercado por estos días, y por otro lado evaluar las distintas maniobras de negociación que se han puesto en práctica para vender más y mejor.

Venta de Viviendas en 2009

El desplome del mercado inmobiliario sigue en caída libre, el INE (Instituto Nacional de Estadística) en su última publicación, afirma que el descenso en la ventas de viviendas cayeron en  2009 un 24.9%.

Dicho porcentaje representó una cantidad de 137.269 inmuebles menos vendidos en comparación con el resultado obtenido en 2008, aunque es conveniente recordar que la reducción en dicha temporada fue de 28.6%, lo que supone una moderación leve de la crisis. A lo largo de todo el período en cuestión se contabilizaron un total de 414.811 de transacciones.

El mes más caótico fue Abril, donde apenas se registraron 29.200 operaciones. Por rubro, el rendimiento se produjo de la siguiente manera:

• Pisos usados: fueron los más perjudicados en 2009 por el trance del mercado, acusando un decrecimiento del 29%.

• Inmuebles nuevos: disminuyó un 20%, acumulando un total de 220.633 ventas.

• Vivienda Libre: sufrió una bajada del 26%.

• Vivienda Protegida (VPO): se concretaron un 13.6% menos de operaciones.

La comunidad  de Andalucía fue la que mejor comportamiento mostró a lo largo del pasado año, con un total de 86.916 inmuebles transaccionados, seguidos por Valencia (54.062), Madrid (51.302) y Cataluña (45.545). Si bien la reducción en los precios alivianaron la caída, el sobre stock continúa siendo el problema a resolver, dado que su cifra se encuentra en este momento, en casi un millón de unidades.

Precio de la vivienda usada en 2009

Si bien existió una reducción del precio de la vivienda usada durante el año que recién ha terminado, se observó en el último mes un estancamiento que cortó una racha de 27  meses de descenso ininterrumpido.

La disminución en diciembre de 2009 rondó el 6.06%, un 1.56% menos que doce meses antes. Si bien no se trata de una diferencia considerable, debemos diferenciar dos momentos a lo largo del año transcurrido : el primero comprende los meses de enero a junio, y el segundo de julio a diciembre. En los primeros 180 días el ritmo de la caída oscilaba el 4.11%, bastante leve si se toman en cuenta las estimaciones realizadas tiempo antes. Sin embargo el problema se planteó en la segunda mitad del año, donde la reducción se contrajo prácticamente 50%, es decir alrededor de 1.94%.

Según la opinión de expertos en el transcurso de 2010 se logrará una equilibrio de los precios generales de la economía española incluyendo el  mercado inmobiliario y sus precios, que tenderán al ascenso, producto del detenimiento del sector de la construcción que permitirá una restricción de la oferta y por lo consiguiente un crecimiento de los costos de la vivienda usada.

Viviendas sobrevaloradas en España

La burbuja inmobiliaria continúa con sus efectos en el mercado nacional, según registros de The Economist la sobrevaloración de viviendas es uno de los desacoples mas significativos del rubro.

Para elaborar la información se debe tomar como referencia un año base, en este caso ha sido 1975. Luego a partir de ahí lo que se hace es analizar el desarrollo del precio de compraventa de las viviendas y los ingresos por alquiler, una vez estudiados los cursos de ambos se procede a estimar un precio promedio histórico, que como hemos mencionado en el caso español ha arrojado una sobrevaloración en los inmuebles.

En comparación con otros países el caso del mercado ibérico es bastante inquietante, los valores se han situado un 55% por encima de lo que deberían estar. Por detrás de han colocado Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%). La única excepción a esta tendencia de crisis y decrecimiento parece ser el Reino Unido, cuyos precios de compraventa están en alza augurando el comienzo de una fase expansiva en los primeros meses del año.

Hipoteca Puente

La hipoteca puente se basa en  una compra de una casa nueva a construir (compra sobre plano) por alguien que ya dispone de una vivienda en propiedad.

Para estos casos, se debe hipotecar la casa en propiedad, (para no tener que obtener un préstamos personal). Luego, se espera un año para que el cliente venda su casa y, reestructure la situación del préstamo hipotecario para la compra de la nueva vivienda.

Este tipo de hipotecas no son ofrecidas de esta manera por las entidades financieras. Esto se debe a que su utilización en grandes cantidades producirían un incremento de la especulación, en consecuencia al fuerte revalorización de los precios de la vivienda. Y sabemos que en estos momentos que se viven, lo que menos se busca es otra burbuja inmobiliaria.

Actualmente, los bancos conceden “préstamos puente” en concepto de un préstamo personal para sufragar la entrada y los pagos al promotor, que se cancela con la adquisición de la hipoteca definitiva.

Continúa detenido el aumento del precio de la vivienda

En cualquier mercado donde la oferta supere a la demanda siempre la tendencia será a la baja en los precios, pues este es el caso de España, donde según datos de la consultora inmobiliaria Knight Frank los costos de las viviendas sufren  una marcada demora en su aumento, tomando como referencia el tercer trimestre.

Debe remarcarse que el caso español no es único en Europa, ya que han mostrado iguales signos Irlanda y Dinamarca, aunque de la misma fuente también se ha señalado que los precios de las viviendas a nivel mundial están en un 60% por debajo respecto al año anterior.

La posición de España en cuanto al descenso al que hacemos referencia, dista de ser la mejor, en el ranking elaborado por la consultora antes mencionada se sitúa en la décimo segunda posición, con registros del 8% en la disminución de un total de 42 países.

En lado opuesto se encuentra Israel y las economías asiáticas(principalmente Hong Kong), donde se han contabilizado crecimientos del 13.7% y 6% respectivamente, lo que supone un efecto burbuja en el mercado inmobiliario durante los próximos meses.

Baja el precio de la vivienda

En noviembre, el precio medio de la vivienda descendió un 6,6%, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE). Por su parte, el descenso interanual de los valores de las viviendas desde diciembre de 2007 se sitúa en el 14,8%.

El informe divide por zonas:

• Costa mediterránea un 8,9%.
• Capitales y grandes ciudades un 7%.
• Islas un 3,2% respecto al año anterior.
• Resto de municipios un 6,2%.

En cuanto a la caída acumulada en la costa mediterránea supera el 20%, situándose en el 20,6%. Cabe destacar que esta zona presenta dos años de bajadas casi ininterrumpidas.

En cuanto a las grandes ciudades, alcanzan el 15,9%. En las islas, las variaciones acumuladas se situaron en el 11,5% y en el resto de municipios en el 13,1%.

Las ventas caen, y los precios también. ¿Siguen los efectos de la burbuja? O es sólo una autorregulación entre oferta y demanda. Y, si fuese así, estaríamos en lo cierto, la cantidad de casas a la venta aumenta, lo que no hay son compradores.

Habrá que incentivar al mercado inmobiliario para poder estabilizarlo, ya no alcanza con emparchar la crisis.