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La permuta no es más que el intercambio de bienes entre dos partes o, como lo define la RAE en el ámbito del derecho, un “contrato por el que se entrega una cosa a cambio de recibir otra”. De ahí se puede deducir que una permuta inmobiliaria no es más que el cambio de una vivienda . Sin embargo, la permuta inmobiliaria está sujeta a reglas especiales, empezando por ciertos impuestos en el caso de las personas físicas.
La permuta está regulada en el Código Civil por cuatro artículos enclavados entre el 1538 y el 1541 (ver texto legal), el primero de los cuales la define como “un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. Con esta descripción podríamos pensar que cualquier transacción, incluido el pago con dinero, se puede considerar una permuta, pero la realidad es que esta sólo se refiere al intercambio de objetos o bienes, no de dinero. De la definición anterior se infiere que la permuta es un contrato que consensual (el trato se cierra por el consentimiento de ambas partes, no por su transmisión efectiva), bilateral (genera obligaciones para ambas partes) y oneroso (cada una de las partes recibe algo como contraprestación). Seguir leyendo La permuta inmobiliaria…
Esta es una de las dudas más repetidas por los usuarios ante la exigencia impuestas por los bancos de contratar productos vinculados a la hipoteca como condición para que nos concedan el préstamo hipotecario.
Entre las opciones que podemos incluir en una hipoteca figura el llamado periodo de carencia, Se trata de un lapso temporal en el que solamente habrá que hacer frente a los intereses que genere en préstamo, sin amortizar capital. Y es que en un préstamo hipotecario una parte del dinero de la cuota se destina al pago de intereses al banco y otra a amortizar capital o devolver el dinero que efectivamente debemos a la entidad financiera.
El sistema de amortización de la hipoteca es el encargado de determinar la forma en la que devolvemos el dinero al banco y por lo tanto que porcentaje de la cuota mensual va dirigido a saldar la deuda o amortizar capital (mucha gente lo denimona directamete a pagar la casa) y cuál ‘se pierde’ en pagar intereses al banco por el dinero perstado. Para estabilizar las cuotas se suele utilizar el sistema francés de amortización, que básicamente es un sistema de cuotas constantes pero que también hace que al principio se paguen muchos intereses y se amortice poco capital. En teoría el porcentaje que se paga de intereses debería variar en cada cuota, pero para que sea más sencillo hace el cálculo, en la mayoría de préstamos este se cambia en el momento de la revisión de la hipoteca cada año o cada seis meses. Seguir leyendo Cuanto cuesta el periodo de carencia…
Cuando se habla de hipotecas rara vez suele hacerse esta distinción, pero lo cierto es que existe y conviene tenerla en cuenta. Por fortuna o por desgracia, en los últimos tiempos hemos podido asistir a firmas de créditos hipotecarios en lugar de préstamos hipotecarios que después han tenido repercusiones negativas para el hipotecado a la hora, por ejemplo, de pedir una subrogación de la hipoteca.
Lo primero que debemos hacer antes de entrar en materia hipotecaria es diferenciar un préstamo de un crédito, ya que por mucho que estemos acostumbrados a utilizarlas como sinónimos, la realidad es bien diferente. En este sentido, en un préstamo la entidad financiera o la parte prestataria entrega al cliente una cantidad de dinero fija que este se compromete a devolver en un plazo determinado y generalmente de forma periódica. Por el contrario, lo que define a un crédito es que la cantidad que el banco presta no es fija. De hecho, lo que hace el banco es establecer una dispobilidad de dinero al cliente estableciendo sólo el límite máximo que está dispuesto a prestar. Después será el usuario quien decida hacer uso o no del total del crédito. Además, habitualmente se puede volver a tomar prestado el dinero que se va devolviendo en una rueda que en principio no tiene fin. Seguir leyendo Diferencias entre un préstamo y un crédito hipotecario…
Existen dos fórmulas a la hora de comprar una vivienda. Se puede pagar en efecto o mediante un crédito, es decir, de una hipoteca. Eiventemente la primera no está al alcance de todo el mundo, pero aún así nunca está de más coger la calculadora y ver cuál de las dos es más rentable desde el punto de vista financiero. Además, también podremos extrapolar los datos al porcentaje inicial que vamos a destinar al pago de la casa. Vamos a verlo.
Quien tuviera 150.000 euros en mano para poder enfrentarse al dilema de su pagar en metálico la vivienda o contratar una hipoteca. Por fortuna, tampoco es necesario llegar hasta ese extremo y basta con replantear la pregunta de la siguiente forma: ¿Me compensa pedir una hipoteca por el 80% del valor de tasación de la vivienda o me conviene más pedirla por el 70% y abonar el resto en metálico? Lo que ocurre es que a afectos prácticos resulta más fácil hacer la comparación sobre el 100% de la vivienda y esto precisamente lo que haremos. Después, bastará con extrapolar el ejemplo al porcentaje de la casa que podamos pagar de antemano. Seguir leyendo Comprar vivienda ¿Efectivo o hipoteca?…
La fiscalidad de las hipotecas hace que estén sujetas al pago de diferentes impuestos con el de Actos Jurídicos Documentados y el IRPF a la cabeza. Os explicamos como funcionan, cuanto hay que pagar y las desgravaciones por vivienda relacionadas con la hipoteca.
Constituir un préstamo hipotecario lleva aparejados una serie de gastos de notaría, gestoría y, por supuesto, fiscales. Los impuestos sobre la hipoteca se pagan en el momento de firmar la hipoteca o de realizar cualquier tipo de cambio en el contrato. Como contrapartida, la hipoteca permite practicarnos deducciones por vivienda en el IRPF.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se paga sobre el valor total garantizado del préstamo hipotecario, que incluye el principal, los intereses y los gastos. Representa un porcentaje de esta cantidad que debe abonarse tanto en el caso de transmisiones de viviendas usadas como de vivienda nueva, aunque en el caso de las primeras está exento al abonarse en su lugar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del que más tarde hablaremos.
La gestión y cobro del AJD está cedido a las comunidades autónomas y los porcentajes varían entre el 0,1 y el 1%, aunque si la comunidad no hubiese legislado al respecto se aplicaría el 0,5%.
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
Con carácter general se podrá desgravar un 15% de las cantidades aportadas a la adquisición de vivienda, lo que incluye también los costes de constitución del préstamo y los productos vinculados siempre que estos sean obligatorios para la concesión del préstamo. Además, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público se restaura la deducción por vivienda sin límites a las cantidades en función de la base imponible del contribuyente.
Y es que quienes comprasen casa desde el 1 de enero la sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de esta medida, que viene acompañada por una subida de IRPF para 2012, todos podrán deducir el citado 15% sobre una base máxima de 9.040 euros. Es decir, que por más que hayamos aportado 12.000 euros a la compra de la vivienda, sólo podremos deducir sobre los 9.040 iniciales.
Este impuesto indirecto se aplica en el caso de la venta de viviendas de segunda mano. Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y no graba directamente la hipoteca, sino la compra o venta de la vivienda (cabe distinguir entre los impuestos sobre la vivienda y los impuestos sobre la hipoteca). Al igual que el AJD está cedido a las comunidades autónomas, aunque en el territorio nacional se aplicarán los siguientes tipos:
6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.
1 %, para la constitución de derecho reales de garantía, pensiones, fianzas, préstamos y la cesión de créditos
En la mayoría de regiones el tipo para la transmisión de bienes inmuebles es del 7%.
Estos son los impuestos que se aplican sobre la hipoteca y alguno de los que recae sobre la vivienda. Si tenéis más dudas fiscales podéis acudir a Impuestosrenta.com
Algo que es imprescindible para tomar un préstamo hipotecario son los tipos de interés lo que se llama intereses del préstamo hipotecario, y así como existen varios aspectos que hacen a la hipoteca en este caso el tipo de interés, junto con el plazo del préstamo, son los que establecen cual será el monto total del préstamo y la cuota por mes que deberán abonar por la amortización.
Deben tener en cuenta que los tipos de interés que ofrecen las entidades hay varias modalidades y que se ajustan a cada caso: Tipo de Interés Fijo:
En este caso el interés no cambiará mientras dure el préstamo hipotecario. La ventaja es que ante una subida en los tipos no representan un perjuicio, aunque si cayeran tampoco se puede tomar partido de ello.
Respecto al plazo de amortización queda por debajo del plazo de amortización del tipo de interés variable, suele ubicarse en un rango de 12 a 15 años.
Todos queremos acceder a la vivienda propia, pero no es fácil. Quienes tenemos la suerte de no integrar los números del paro, y nuestros ingresos nos permiten acceder a la financiación, podemos pedir un préstamo en una entidad financiera. La mayoría no presta el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto, es importante contar con unos ahorros que nos permitan llegar al valor final de la propiedad. Además, antes de pedir una hipoteca, es importante hacer cuentas y analizar si nuestros ingresos son lo suficientemente capaces de absorver ese gasto mensual.
Una vez que tengamos elegida la vivienda, podremos acudir al banco a solicitar una hipoteca, allí nos harán una simulación del préstamo y nos requerirán una serie de documentaciones para comenzar el trámite como información personal, información económica, documentación de la vivienda.
Uno de los aspectos que debemos tener en cuenta es el tipo de interés que vamos a elegir, pudiéndo ser fijo, mixto o variable (referenciados al Euribor o IRPH). En esta última modalidad es bueno conocer si aplican el llamado suelo hipotecario.
No todos tienen en claro que es subrogar la hipoteca por lo que no pueden si antes no saben de que se trata considerar hacerlo. La subrogación de la hipoteca se trata de un trámite que les posibilita poder traspasar la hipoteca de un banco o caja de ahorro a otro banco o caja, esto se hace para lograr mejorar las diferentes condiciones del préstamo hipotecario.
Así se puede ver últimamente que los bancos ofrecen hipotecas pensadas que permiten acoger sugrogaciones y que al ingresar a sus portales o leer sobre ellas se las llama “hipotecas subrogación”.
La hipoteca es un dolor de cabeza que dura lo que dure la vida de la hipoteca y se intensifica el dolor dependiendo de cuanto nos cueste pagar las cuotas, peor tener una vivienda lo vale y hay que aceptar que el pago de la hipoteca se erige en un gasto que nos lleva un porcentaje de lo que ganemos. Afortunadamente existen formas de pagar menos como alargar la hipoteca.
Claro que cuesta alargar la hipoteca, y alguno de los expertos preguntados señalan que su se va a alargar el plazo de la hipoteca, deben considerar que es una buena idea en la teoría pero que en la práctica no es tan ventajoso por lo menos como uno pensaba.
Aconsejan que dentro de lo posible antes de por ejemplo elegir traspasar la hipoteca a otro banco, pueden negociar con su actual banco el lograr reducir el tipo de interés pagado por el crédito hipotecario ya que no siempre cambiar de entidad se gana tanta diferencia.
La permuta no es más que el intercambio de bienes entre dos partes o, como lo define la RAE en el ámbito del derecho, un “contrato por el que se entrega una cosa a cambio de recibir otra”. De ahí se puede deducir que una permuta inmobiliaria no es más que el cambio de una vivienda . Sin embargo, la permuta inmobiliaria está sujeta a reglas especiales, empezando por ciertos impuestos en el caso de las personas físicas.
Entre las opciones que podemos incluir en una hipoteca figura el llamado 
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