Comisión por amortización parcial

A la hora de formalizar una hipoteca, las entidades financieras nos cobran una serie de comisiones. Si bien algunas suelen ser negociables (varían en función del tipo de interés y de la entidad), es importante que las mismas aparezcan estipuladas en el contrato que firmaremos.

Una de las opciones que tenemos cuando contratamos un préstamo es realizar amortización parcial anticipada. Sin embargo, los bancos y cajas de ahorro nos cobran por esta situación una comisión.

La comisión por amortización parcial es un porcentual que debemos pagarle al banco en concepto de los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar.

Sin embargo, y en realidad, el motivo por el cual el banco nos pide dinero, es como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

En otras palabras, esta comisión es un porcentaje que nos cobrará en caso de que estemos en condiciones de adelantar, parte del capital que le debemos al banco.

Comisión por amortización total

Además de la posibilidad de cancelar de forma parcial, las entidades financieras permiten hacerlo de forma total, entre las tantas comisiones que suelen cobrarnos en las hipotecas.

Ante esta situación, ha quedado establecido que muchos bancos y cajas de ahorro llevan adelante su política de cobrarnos una comisión por cancelación o amortización anticipada total.

Por lo tanto, y al igual que en la cancelación o amortización parcial, el cliente que tiene una hipoteca en una entidad deberá pagarle a ésta, por diferentes motivos.

En primer lugar hace referencia a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, y en segundo término, aunque es el principal motivo, como compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, por dejar de percibir los intereses por el capital pendiente de la hipoteca.

Según lo establece el Banco de España, en los préstamos hipotecarios a interés variable, la comisión por amortización total está limitada al 1%.

Sin embargo, también existen otras alternativas como la compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés.

En este caso, si se trata de un préstamo hipotecario (tanto tipo fijo como variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está el cliente está pagando.

Comisión por cancelación anticipada

Otra de las comiones que las entidades financieras aplican en las hipotecas es la comisión por cancelación anticipada. Este punto tiene algunos aspectos que debemos tener en cuenta ya que la legislación se ha modificado con el paso del tiempo y es un poco compleja.

Según publica el Banco de España, las opciones son diferentes y se dividen en diferentes normativas, ya sea según la fecha en la que se han solicitado los préstamos o el tipo de interés que aplica a cada uno:

• Préstamos hipotecarios a interés variable concertados con anterioridad al 27 de abril de 2003
• Préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003
• Préstamos hipotecarios a interés fijo
• Determinados contratos de crédito o préstamo hipotecario concertados a partir del 9 de diciembre de 2007

Préstamos hipotecarios a interés variable concertados con anterioridad al 27 de abril de 2003

En caso de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios a interés variable, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada, será sobre el capital pendiente de amortizar:

• Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
• Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1%, la comisión a percibir será la pactada.
• En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 % cualquiera que sea la que se hubiere pactado.

Préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003

En caso de las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada será la siguiente:

• Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
• Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50 %, la comisión a percibir será la pactada.
• En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50 %, cualquiera que sea la que se hubiere pactado.

Préstamos hipotecarios a interés fijo

En el caso de los préstamos concertados a tipo de interés fijo, la comisión aplicable por cancelación parcial o total anticipada, subrogatoria o no subrogatoria será la que se haya pactado en los correspondientes contratos.

Sin embargo, en 1996 el Gobierno emitió una declaración en la que se recomienda que en la subrogación de ciertos préstamos hipotecarios las entidades aplicasen voluntariamente un límite del 2,5% en la comisión por cancelación anticipada, cuando en virtud de la misma el tipo fijo se convierta en una fórmula de tipo variable de interés:

Determinados contratos de crédito o préstamo hipotecario concertados a partir del 9 de diciembre de 2007

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre  prohíbe el cobro de comisiones por la amortización total o parcial, subrogatoria o no, de:

• Los préstamos o créditos hipotecarios en que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea una persona física.
• Los préstamos o créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el impuesto sobre sociedades.

En su lugar, tiene la posibilidad de pacto de unas compensaciones, que son de dos clases: por desistimiento y por riesgo de tipo de interés.

Compensación por desistimiento:

No podrá ser superior:

• Al 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo.
• Al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.
• Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada, la compensación que percibirá la entidad acreedora será la pactada.

Compensación por riesgo de tipo de interés

No procede esta compensación en dos casos:

• Si la cancelación anticipada se produce dentro de un período de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a 12 meses.
• Si la cancelación genera una ganancia de capital a la entidad.

En los casos en que proceda el cobro de la compensación por riesgo de tipo de interés, su importe será el pactado en el contrato. La ley admite que en el contrato se pacte una de las dos siguientes posibilidades:

• Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.
• La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en el caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.

Comisión de apertura

Encontrar la mejor hipoteca es difícil, y tal vez no exista semejante producto. Sin embargo, como nos endeudaremos por muchos años, es mejor tomarnos un tiempo y escoger la opción más barata.

Una de las claves para contratar una hipoteca no pasa únicamente por un diferencial barato sobre el Euribor. Las comisiones son uno de los puntos más importantes, ya que aquí podremos ahorrarnos dinero.

Los préstamos hipotecarios conllevan varias comisiones, entre ellas:

• Comisión de estudio
• Comisión de apertura
• Por modificación de condiciones o por cambio de garantías
• Por amortización parcial anticipada
• Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés
• Compensación por tipo de interés
• Por cancelación o amortización anticipada total

En este caso, analizaremos de que se trata la comisión de apertura. Cuando firmamos una hipoteca, la mayoría de los bancos y cajas de ahorro nos cobran por los trámites que deben realizar, vinculados a la formalización y puesta a disposición del cliente del dinero prestado.

Esta comisión está contemplada en el contrato y generalmente es un porcentaje sobre la cantidad que se presta. El pago es único, cuando se firma la operación, y según contempla el Banco de España, para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

En los íltimos tiempos, para incentivar la contratación de las hipotecas muchas entidades aplican una comisión de apertura negociable con el cliente, y otras no cobran por esta situación.

Carencia

Muchas veces, cuando analizamos la posibilidad de contratar una hipoteca en una entidad financiera, contemplamos muchas aspectos que nos ofrecen. El tipo de interés, el importe, las comisiones, el importe, son las principales características que a primera vista, requieren de cierta atención.

Sin embargo, existen otros aspectos que también que valen la pena analizar. Uno de ellos es el período de carencia que suelen ofrecernos.

En primer lugar, debemos asegurarnos que esté contemplado en el contrato que firmaremos, y que nos brinda una especie de “aire extra” para afrontar el pago de las cuotas. Este lapso especial tiene una determinada que exige cumplimiento.

La carencia en una hipoteca nos puede ayudar a sobrellevar una situación financiera familiar difícil. Esto nos permitirá durante este período descomprimir las finanzas domésticas mensuales.

Este periodo de gracia suele aplicarse al comienzo del préstamo. La razón es muy clara, cuando decidimos comprar una vivienda tenemos muchos gastos, y la carencia inicial, nos permitirá destinar el dinero de la cuota para afrontar estos costes extraordinarios.

Por lo tanto, el periodo de carencia nos permitirá durante este lapso no pagar intereses o no amortizar el capital, reduciendo la cuota. Muchas entidades permiten la carencia total, es decir que no pagamos nada.

Por lo tanto, tenemos dos opciones, una carencia de amortización, donde únicamente pagamos los intereses correspondientes a la deuda, aunque la amortización del capital se saldará más adelante. También, tenemos otra opción, la carencia total, donde no pagamos ni el capital ni los intereses.

Sin embargo, no todo lo que brilla es oro. Optar por esta carencia, y a pesar de estar abonando la cuota, no se está amortizando capital del préstamo, por lo cual seguimos debiendo ese dinero.

En ambas ofertas de carencia, los intereses se siguen devengando, ya que se retrasa el pago del capital y, en ocasiones, también los intereses encareciendo la hipoteca.

Amortización sistema aleman

Entre los diferentes sistemas de amortización hipotecaria los más comunes son el sistema francés y el sistema alemán. El primero se basa en un modelo de cuotas constantes y el segundo en un sistema decreciente.

Después de ver en un post anterior las características del sistema francés de amortización ahora toca revisar las del sistema alemán, que a diferencia del anterior se sustenta en un modelo de cuotas decrecientes. Es decir, la cuantía de las cuotas a pagar se reduce conforme avanza la vida del préstamo. Esto se consigue porque la cantidad de capital que amortiza cada mes es constante, no varía durante la vida de la hipoteca.

En este sentido, conviene recordar que las letras de la hipoteca se dividen entre el capital amortizado, lo que realmente se paga de la cas, y los intereses que se pagan al banco por el dinero que prestan. El sistema de amortización alemán plantea una amortización de capital fija todos los meses, lo que a su vez generará una cuota mensual variable, que no será siempre la misma -siempre existirá la posibilidad de fijar periodos de un año donde la cuota sea constante mes a mes y revisable tras concluir el mismo-.

La principal ventaja de sistema alemán es que al final de la vida del préstamo se pagan menos intereses que con el francés y su gran desventaja es que las primeras cuotas de la hipoteca tienden a ser muy elevadas y no todo el mundo es capaz de soportarlas. Esto se debe a que los intereses se aplican sobre el capital restante por amortizar, que durante los primeros años es mucho.

El siguiente gráfico permite hacerse una idea de cómo funciona este sistema:

En cualquier caso, si necesita hacer cáculos de cuanto pagará por su hipoteca, puede acceder a calcular su hipoteca o si necesita conocer la oferta del mercado al comparador de hipotecas Hipolisto

Amortización sistema francés

Los sistemas de amoritzación de hipotecas determinan la forma en la que se devolverá el dinero del préstamo al banco y más concretamente cómo se estructurará el pago de cuota mensual. Puede parecer baladí elegir entre una fórmula u otra, pero nada más lejos de la realidad.

Al final, el sistema de amortización será el responsable de que terminemos pagando más intereses por el préstamo o del porcentaje de la vivienda que vamos pagando frente a los intereses generados por la hipoteca. En España el más utilizado es el sistema francés de amortización que se caracteriza por tener unas cuotas constantes. Es decir, que se intenta lograr que la letra mensual sea lo más estable posible -de hecho, sólo varía en función del tipo de interés cuando llega el momento de revisar la hipoteca-.

Para lograr unas cuotas constantes, se distribuye el pago del capital y de los intereses a lo largo de todas las cuotas del préstamo, lo que a su vez hace que en las primeras letras casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi todo el pago corresponde a la amortización real de la vivienda.

Así, por ejemplo, para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4% las cuotas serían de 1.432,4 euros. En el primer pago, 1.000 euros corresponderían a intereses y 432,24 euros a amortización de capital, mientras que en la última cuota sólo se destinarían 4.76 euros al pago de intereses y el resto a amortización.

Esta distribución no es arbitraria. Por una parte, es una de las fórmulas matemáticas más sencillas para mantener las cuotas constantes y por otra beneficia directamente al banco, que se asegura antes el pago de los intereses -algo especialmente importante ante posibles amortizaciones anticipadas-.

La fórmula matemática concreta que se utilice bajo este sistema deberá reflejarse en el contrato hipotecario, aunque aquí se puede acceder a una fómula estándar y en este enlace a un simulador de la misma. Es importante preguntar por el sistema de amortización del préstamo y aunque la mayoría de entidades financieras suele negarse a cambiarlo, tampoco se pierde nada por probar.

La siguiente imagen muestra de forma gráfica el funcionamiento del sistema de amortización frances.

Debido a su distribución, otra de las particularidades del sistema francés es que la opción de amortizar capital anticipadamente pierde interés conforme pasan los años. Al principio resulta más provechoso anticipar el dinero de la hipoteca que al final del préstamo. Y es que si se anticipa capital durante los primeros años se acelera el paso al siguiente tramo de la hipoteca o, dicho de otra forma restará menos capital por pagar y por lo tanto esto generará menos intereses.

En cualquier caso, si necesita hacer cáculos de cuanto pagará por su hipoteca, puede acceder a calcular su hipoteca o si necesita conocer la oferta del mercado al comparador de hipotecas Hipolisto

Calcular hipoteca euribor

Comprar una vivienda no es un tema menor, tal vez sea la inversión más importante que realice una familia, ya que este tipo de operaciones tienen plazos que llegan hasta los 40 años.

Por eso, calcular la hipoteca, es decir realizar un profundo analisis de lo que pagaremos de cuota, y cuanto puede influir la evolución del Euribor es fundamental para no llevarnos un dolor de cabeza.

Calcular la cuota de la hipoteca significa analizar aspectos vitales como el importe a solicitar, el plazo de amortización, el tipo de interés, las comisiones, los productos asociados, etc.

Por eso, es importante profundizar en este analisis, y consultarle a los especialistas todas las dudas que se nos pueden plantear, para no cometer un error que nos puede costar caro.

Si está perdido, y ya ha realizado los cálculos de su hipoteca, pero no sabe en que entidad financiera solicitar su préstamo, puede consultar en Hipolisto, el mayor comparador del mercado español.

Hipotecas Puente

En entregas anteriores hablamos tanto del concepto como de los riesgos inherentes a la contratación de las denominadas “hipotecas puente”.

En esta entrega vamos a acercarles algunas de las propuestas que se encuentran vigentes en el mercado en materia de créditos puente.

El lector debe tener en cuenta, que por el elevado nivel de riesgo que este tipo de productos significa para la entidad bancaria que lo concede, así como por la posibilidad de valerse de este tipo de facilidades con propósitos especulativos, la oferta no suele ser tan abundante como en el caso de una hipoteca tradicional.

Sin embargo, no podemos dejar de mencionar algunas interesantes propuestas efectuadas por nuestros bancos y cajas:

Oficina Directa.com: Hipoteca Cambio de casa -    Ampliar condiciones

Bancaja: Préstamo hipotecario cambio de casa de Bancaja   -    Ampliar condiciones

ING Direct: Hipoteca Naranja sobre casa actual de ING Direct    -   Ampliar condiciones

CajaCanarias: Hipoteca Cambio Vivienda -  Ampliar condiciones

Agencia Negociadora: Hipoteca Puente de Agencia Negociadora   -   Ampliar condiciones

Caixanova: Hipoteca Cambio De Casa   - Ampliar condiciones

Banco Santander: Superhipoteca Cambio de casa -  Ampliar condiciones

La Caixa: Hipoteca Casa x Casa Ampliar condiciones

¿Cuáles son los riesgos de contratar una hipoteca puente?

Como comentábamos en nuestra entrega anterior, las denominadas hipotecas puente o hipotecas cambio de casa, nos brindan la posibilidad de obtener la financiación para adquirir una nueva propiedad y vender la que ya tenemos sin prisas.

Sin embargo, al entregar como garantía la propiedad que tenemos, no todo son ventajas. Por sus características esta operatoria tiene asociados ciertos riesgos. A continuación veremos cuales.

En el caso de que el crédito o hipoteca puente sea utilizado para el cambio de casa, el riesgo principal lo podemos encontrar en que los precios de la vivienda denoten una caída sostenida y sin posibilidades de recupero. Esta situación nos complica, dado que habremos fijado el precio de una nueva propiedad a un valor más elevado que el que podremos obtener por nuestra actual vivienda, sin posibilidades de una recuperación posterior.

Esta posibilidad, al no contar con ahorros puede complicar nuestra situación crediticia si nuestros ingresos no son tan holgados como para soportar una hipoteca por un importe superior al que inicialmente habíamos previsto.

Otro de los riesgos lo encontramos en el momento que pueda estar atravesando el mercado inmobiliario. Por ejemplo, si el cliente no realiza la venta en el tiempo acordado y debe modificarse la hipoteca con nuevas carencias de pago, los intereses exigidos se elevarán.

Cuando la hipoteca puente es utilizada para la adquisición de una vivienda sobre plano, los principales riesgos se vinculan a los retrasos en la construcción o bien a la paralización de las obras como consecuencia de la crítica situación económica por la que están pasando algunas empresas constructoras.

En estos casos, los periodos de carencia se agotan antes que las obras se encuentren terminadas, con lo que los clientes deben empezar a satisfacer las cuotas de un préstamo por un inmueble del que no pueden hacer uso.