La permuta no es más que el intercambio de bienes entre dos partes o, como lo define la RAE en el ámbito del derecho, un “contrato por el que se entrega una cosa a cambio de recibir otra”. De ahí se puede deducir que una permuta inmobiliaria no es más que el cambio de una vivienda . Sin embargo, la permuta inmobiliaria está sujeta a reglas especiales, empezando por ciertos impuestos en el caso de las personas físicas.

La permuta está regulada en el Código Civil por cuatro artículos enclavados entre el 1538 y el 1541 (ver texto legal), el primero de los cuales la define como “un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. Con esta descripción podríamos pensar que cualquier transacción, incluido el pago con dinero, se puede considerar una permuta, pero la realidad es que esta sólo se refiere al intercambio de objetos o bienes, no de dinero. De la definición anterior se infiere que la permuta es un contrato que consensual (el trato se cierra por el consentimiento de ambas partes, no por su transmisión efectiva), bilateral (genera obligaciones para ambas partes) y oneroso (cada una de las partes recibe algo como contraprestación).

Lo cierto es que la regulación acerca de la permuta es más bien escasa, algo que afecta también a la permuta inmobiliaria. En el fondo, esto no sería más que el reflejo de que este tipo de transacciones son cada vez más escasas. En una sociedad dominada por el dinero el intercambio de bienes puede parecer en muchos sentidos cosa del pasado.

Como es lógico, la permuta inmobiliaria se refiere al intercambio de la vivienda o de suelo. De hecho, uno de los casos más habituales es la permuta de suelo edificable a un constructor a cambio de que éste entregase en un futuro una determinada superficie construida. Es decir, entregar suelo a cambio de una vivienda en el edificio que se construirá en él. Otra alternativa es el cambio de una casa por otra. En este caso el problema suele radicar en la tasación de la vivienda, ya que rara vez suelen coincidir en su valoración. Para equiparar ambos lo más normal suele ser la entrega de una cantidad de dinero ¿Supone la entrega de dinero que no se trata de una permita financiera? Ni mucho menos. El artículo 1446 del Código Civil prevé esta posibilidad y aclara que “si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario”. Traducido al cristiano, lo que quiere decir es que se considerará como una permuta inmobiliaria si el dinero que se entrega no supera al valor de los bienes.

Pero que se trate de una permuta y no de una compra venta no exime la operación del pago de impuestos. De hecho, para empezar habrá que hacer frente a unos gastos de notaría y registro, al igual que al constituir una hipoteca. A esto debemos sumar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados, que varían en función de cada comunidad autónoma (ver el porcentaje en la tuya) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana. Al final, terminaremos pagando bastantes impuestos, parecidos a los gastos de la hipoteca en el momento de su constitución o de la compra-venta de la vivienda.

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Esta es una de las dudas más repetidas por los usuarios ante la exigencia impuestas por los bancos de contratar productos vinculados a la hipoteca como condición para que nos concedan el préstamo hipotecario.

En época de bonanza y más ahora con la crisis económica, las entidades financieras han aprovechado la necesidad de financiación a la hora de comprar una casa para colocar sus productos. Dicho de otra forma, han convertido los productos asociados a la hipoteca en una obligación y en el standard de la industria más que en una opción. De esta forma hoy en día es habitual ver como los bancos no conceden la hipoteca si esta no lleva aparejada varios seguros, una cuenta corriente con domiciliación de la nómina, tarjetas de crédito e incluso la contratación de planes de pensiones.

Pero si hay algún producto estrella para los bancos -necesidad de domiciliar la nómina al margen- estos son los seguros y más concretamente un seguro del hogar y un seguro de vida, en los que el banco aparece como beneficiario en ambos casos. Y no sólo se trata del producto en sí, sino de la imposición de contratarlo con la aseguradora del banco, que no siempre ofrece las mejores condiciones. Por eso mismo cada vez son más los hipotecados que se preguntan si pueden cambiar el seguro de compañía e incluso si pueden cancelarlo. La respuesta es afirmativa y de hecho, sólo cambiar el seguro de vida puede suponer un ahorro de hasta 30.000 euros en la hipoteca.

Sin embargo, las cosas no son tan sencillas. Para poder cambiar o cancelar el seguro sin riesgo a represalias por parte del banco debemos acudir a la escritura de la hipoteca. Este documento debe reflejar si es obligatorio contar con un seguro de hogar o de vida y, en caso de serlo, si necesariamente tiene que ser con la aseguradora del banco. Si todo eso no aparece por escrito seremos libres de cambiar de aseguradora. De hecho, lo normal suele ser que no se reflejen estas necesidades, aunque sí puede aparecer las condiciones del préstamo. En ese caso lo que deberemos hacer es buscar una aseguradora que nos asegure en esos términos y que lo haga a un precio menor que el banco.

Lo importante es tener claro que como clientes sólo debemos atenernos a lo que aparezca en la escritura del préstamo, que es básisamente lo que hace el banco cuando quiere justificar suelos hipotecarios, swaps y otros productos y cláusulas que coló en las hipotecas de los consumidores sin explicar bien su funcionamiento.

Como medida preventiva ante posibles cancelaciones y cambios de aseguradora las entidades financieras inventaron las llamadas hipotecas bonificadas, que básicamente premian la contratación de productos con una mejora en el tipo de interés que ofrecen, generalmente a través del diferencial. Un buen ejemplo de esta práctica son la Hipoteca Unoe, la Hipoteca Bonificada Superplus de Ibercaja, la Hererro Hipoteca Bonificada o la Hipoteca Bonificada de Bankia. En estos casos ya sabremos a qué atenernos como usuarios en caso de cancelar el seguro o no contratar la tarjeta de crédito.

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Entre las opciones que podemos incluir en una hipoteca figura el llamado periodo de carencia, Se trata de un lapso temporal en el que solamente habrá que hacer frente a los intereses que genere en préstamo, sin amortizar capital. Y es que en un préstamo hipotecario una parte del dinero de la cuota se destina al pago de intereses al banco y otra a amortizar capital o devolver el dinero que efectivamente debemos a la entidad financiera.

El sistema de amortización de la hipoteca es el encargado de determinar la forma en la que devolvemos el dinero al banco y por lo tanto que porcentaje de la cuota mensual va dirigido a saldar la deuda o amortizar capital (mucha gente lo denimona directamete a pagar la casa) y cuál ‘se pierde’ en pagar intereses al banco por el dinero perstado. Para estabilizar las cuotas se suele utilizar el sistema francés de amortización, que básicamente es un sistema de cuotas constantes pero que también hace que al principio se paguen muchos intereses y se amortice poco capital. En teoría el porcentaje que se paga de intereses debería variar en cada cuota, pero para que sea más sencillo hace el cálculo, en la mayoría de préstamos este se cambia en el momento de la revisión de la hipoteca cada año o cada seis meses.

Las hipotecas con carencia permiten pagar sólo los intereses que genere el préstamo sin tener que amortizar también el capital, lo que a efectos prácticos sirve para abaratar la cuota mensual, ya que sólo hay que hacer frente a una parte de la misma. Generalmente suelen activarse al principio de la vida del préstamo, cuando más justos andamos de capital tras hacer frente a los gastos de la hipoteca y cuando en teoría menor es nuestro sueldo (se supone que con el tiempo aumenta nuestro poder adquisitivo). Sin embargo, lo cierto es que la mayoría de hipotecas no fija de antemano este periodo de carencia, sino que permite al hipoteca elegir cuando quiere que se active.

Por definición, debemos evitar activar el periodo de carencia. La razón es muy simple: estaremos pagando sólo intereses, sin que se reduzca el dinero que efectivamente debemos al banco. Esto se traduce en un aumento del coste total de la hipoteca.

Pero es que además, activar el periodo de carencia también puede tener un precio extra. Lo más habitual es que el banco y el hipoteca firmen un documento privado en el que acuerden las nuevas condiciones o el periodo de carencia, lo que no tiene coste alguno. Sin embargo, también puede darse el caso de que la entidad prefiera realizar una novación de la hipoteca, es decir, un cambio en las condiciones del préstamo. Y la novación hipotecaria sí lleva aparejados una serie de costes, empezando por la comisión por novación y siguiendo por los gastos de gestoría, notaría y registro.

En definitiva, que la carencia en hipotecas, si bien puede servir para sacarnos de un apuro, siempre sale cara a la larga. A los intereses extra que pagaremos (los mismos que la suma de las cuotas en las que no amorticemos capital), deberemos sumar posibles comisiones del banco.

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Cuando se habla de hipotecas rara vez suele hacerse esta distinción, pero lo cierto es que existe y conviene tenerla en cuenta. Por fortuna o por desgracia, en los últimos tiempos hemos podido asistir a firmas de créditos hipotecarios en lugar de préstamos hipotecarios que después han tenido repercusiones negativas para el hipotecado a la hora, por ejemplo, de pedir una subrogación de la hipoteca.

Lo primero que debemos hacer antes de entrar en materia hipotecaria es diferenciar un préstamo de un crédito, ya que por mucho que estemos acostumbrados a utilizarlas como sinónimos, la realidad es bien diferente. En este sentido, en un préstamo la entidad financiera o la parte prestataria entrega al cliente una cantidad de dinero fija que este se compromete a devolver en un plazo determinado y generalmente de forma periódica. Por el contrario, lo que define a un crédito es que la cantidad que el banco presta no es fija. De hecho, lo que hace el banco es establecer una dispobilidad de dinero al cliente estableciendo sólo el límite máximo que está dispuesto a prestar. Después será el usuario quien decida hacer uso o no del total del crédito. Además, habitualmente se puede volver a tomar prestado el dinero que se va devolviendo en una rueda que en principio no tiene fin.

El mejor ejemplo de préstamo es la hipoteca convencional o un préstamo para coche, donde el cliente recibe un dinero fijo que debe devolver en un plazo a un interés previamente pactado. Por el contrario, el mejor ejemplo de crédito son las tarjetas de crédito, donde el banco pone a disposición del cliente un límite de dinero que este puede utilizar y según vaya devolviendo capital vuelve a tenerlo disponible.

El Banco de España ofrece una visión algo más técnica y recalca que “estos términos realmente hacen referencia a contratos diferentes. Mediante el contrato bancario de crédito más habitual el cliente (acreditado) puede ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad de crédito (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. A cambio, el cliente deberá devolver la cuantía dispuesta, así como los intereses y comisiones bancarias pactados en los plazos acordados. El cliente puede devolver parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento, pudiendo volver a disponer de ese importe en futuras ocasiones durante la vida del crédito“.

¿Y en el caso de las hipotecas?

Las diferencias entre un crédito y un préstamo también son importantes en el mercado hipotecario y afectan no sólo a la propia estructura de la hipoteca, sino también a las alternativas futuras del hipotecado. En este sentido, los préstamos hipotecarios disfrutan de ventajas que no están al alcance de los créditos hipotecarios. Y es que si atendemos a la Ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios sólo contempla la subrogación de préstamos hipotecarios, algo que la reforma hipotecaria no ha cambiado.

Se trata de una ventaja a tener en cuenta para poder disfrutar de las hipotecas cambio de casa y de la exención del IAJD o Impuestos sobre actos jurídicos documentados. Quienes cuentan con un préstamo puede subrogarse a otro banco sin problema, pero un crédito exige mucho más papeleo. De hecho, la alternativa que ofrecen la mayoría de entidades a quienes tienen un crédito hipotecario y no un préstamo es la cancelación de la hipoteca para constituir un nuevo préstamo, con todos los gastos que eso implica.

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Existen dos fórmulas a la hora de comprar una vivienda. Se puede pagar en efecto o mediante un crédito, es decir, de una hipoteca. Eiventemente la primera no está al alcance de todo el mundo, pero aún así nunca está de más coger la calculadora y ver cuál de las dos es más rentable desde el punto de vista financiero. Además, también podremos extrapolar los datos al porcentaje inicial que vamos a destinar al pago de la casa. Vamos a verlo.

Quien tuviera 150.000 euros en mano para poder enfrentarse al dilema de su pagar en metálico la vivienda o contratar una hipoteca. Por fortuna, tampoco es necesario llegar hasta ese extremo y basta con replantear la pregunta de la siguiente forma: ¿Me compensa pedir una hipoteca por el 80% del valor de tasación de la vivienda o me conviene más pedirla por el 70% y abonar el resto en metálico? Lo que ocurre es que a afectos prácticos resulta más fácil hacer la comparación sobre el 100% de la vivienda y esto precisamente lo que haremos. Después, bastará con extrapolar el ejemplo al porcentaje de la casa que podamos pagar de antemano.

En principio, la norma general nos dice que en la medida de lo posible hay que evitar endeudarse, algo que también incluye a los préstamos hipotecarios. Sin embargo, la realidad es algo diferente y más en el caso de las viviendas con la recuperación de la deducción por vivienda habitual que se puede practicar en el IRPF y que el nuevo gobierno ha recuperado a través del Real Decreto-ley 20/2011, que va a ser más recordado por la subida del IRPF para 2012.

De forma resumida, los impuestos de la hipoteca permiten desgravar un 15% de las cantidades aportadas para la compra de la casa sobre una base de 9.040 euros. Esto se traduce en una deducción máxima de 1.356 euros anuales en la declaración de la renta. Para una hipoteca a 20 años estaríamos hablando de un ahorro fiscal de 27.120 euros, sin importar la cantidad del préstamo hipotecario. Pero sí que tendremos en cuenta este dato para compararlo con los intereses que pagaremos por el préstamo hipotecario. A tal efecto, utilizaremos una hipoteca de 200.000 euros con un tipo de interés fijo del 5% y una revisión anual de intereses. El cuadro de amortización resultante puede consultarse aquí.

Un cálculo básico sobre el ejemplo anterior nos dará 80.000 euros sólo en intereses, y eso sin contar con el sistema de amortización de la hipoteca, que puede elevar el montante de los intereses. Visto así, no parece que pedir una hipoteca sea la mejor opción si disponemos del dinero en mano para hacer frente a la casa. Sin embargo, hay un elemento más que deberemos tener en cuenta y que está relacionado con la disponibilidad del capital. En caso de contratar una hipoteca dispondremos del dinero que iba a costar la vivienda para invertir y sacar una rentabilidad. De forma resumida y muy esquemática, para que esta opción sea rentable deberemos obtener ganancias superiores a los intereses que vamos a pagar para no ‘perder dinero’.

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Imagen – Public Domain Photos

La fiscalidad de las hipotecas hace que estén sujetas al pago de diferentes impuestos con el de Actos Jurídicos Documentados y el IRPF a la cabeza. Os explicamos como funcionan, cuanto hay que pagar y las desgravaciones por vivienda relacionadas con la hipoteca.

Constituir un préstamo hipotecario lleva aparejados una serie de gastos de notaría, gestoría y, por supuesto, fiscales. Los impuestos sobre la hipoteca se pagan en el momento de firmar la hipoteca o de realizar cualquier tipo de cambio en el contrato. Como contrapartida, la hipoteca permite practicarnos deducciones por vivienda en el IRPF.

El AJD en Hipotecas

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se paga sobre el valor total garantizado del préstamo hipotecario, que incluye el principal, los intereses y los gastos. Representa un porcentaje de esta cantidad que debe abonarse tanto en el caso de transmisiones de viviendas usadas como de vivienda nueva, aunque en el caso de las primeras está exento al abonarse en su lugar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del que más tarde hablaremos.

La gestión y cobro del AJD está cedido a las comunidades autónomas y los porcentajes varían entre el 0,1 y el 1%, aunque si la comunidad no hubiese legislado al respecto se aplicaría el 0,5%.

• ANDALUCÍA (ver porcentajes)
• ARAGÓN (ver porcentajes)
• ASTURIAS (ver porcentajes)
• ISLAS BALEARES (ver porcentajes)
• CATALUÑA (ver porcentajes)
• CANTABRIA (ver porcentajes)
• EXTREMADURA (ver porcentajes)
• GALICIA (ver porcentajes)
• MURCIA (ver porcentajes)
• MADRID (ver porcentajes)
• LA RIOJA (ver porcentajes)
• VALENCIA (ver porcentajes)

La hipoteca en el IRPF

La fiscalidad de la vivienda habitual contempla deducciones por adquisición en la declaración de la renta que están supeditadas a haber financiado la compra de la casa. Para poder desgravar en el IRPF la vivienda sobre la que se constituye la hipoteca debe ser la habitual, entendida esta como la que cumple los siguientes requisitos:

• Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
• Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. 
• Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.

Con carácter general se podrá desgravar un 15% de las cantidades aportadas a la adquisición de vivienda, lo que incluye también los costes de constitución del préstamo y los productos vinculados siempre que estos sean obligatorios para la concesión del préstamo. Además, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público se restaura la deducción por vivienda sin límites a las cantidades en función de la base imponible del contribuyente. 

Y es que quienes comprasen casa desde el 1 de enero la  sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de esta medida, que viene acompañada por una subida de IRPF para 2012, todos podrán deducir el citado 15% sobre una base máxima de 9.040 euros. Es decir, que por más que hayamos aportado 12.000 euros a la compra de la vivienda, sólo podremos deducir sobre los 9.040 iniciales.

En el caso de las subrogaciones y cambios de banco, su fiscalidad mantiene las deducciones, a las que se podrán sumar los gastos de registro, notaría y otras gestiones derivados del cambio de banco y las comisiones por subrogación.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Este impuesto indirecto se aplica en el caso de la venta de viviendas de segunda mano. Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y no graba directamente la hipoteca, sino la compra o venta de la vivienda (cabe distinguir entre los impuestos sobre la vivienda y los impuestos sobre la hipoteca). Al igual que el AJD está cedido a las comunidades autónomas, aunque en el territorio nacional se aplicarán los siguientes tipos:

• 6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
• 4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.
• 1 %, para la  constitución de derecho reales de garantía, pensiones, fianzas, préstamos y la cesión de créditos

En la mayoría de regiones el tipo para la transmisión de bienes inmuebles es del 7%.

IVA

El IVA sobre vivienda se aplica sólo en el caso de vivienda nueva, ya que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compra de vivienda de segunda mano es incompatible con otros tributos. Con carácter general el IVA sobre vivienda nueva es del 8% aunque actualmente está  sujeto a una rebaja temporal que lo deja en el 4% hasta final de año.

Estos son los impuestos que se aplican sobre la hipoteca y alguno de los que recae sobre la vivienda. Si tenéis más dudas fiscales podéis acudir a Impuestosrenta.com

Algo que es imprescindible para tomar un préstamo hipotecario son los tipos de interés lo que se llama intereses del préstamo hipotecario, y así como existen varios aspectos que hacen a la hipoteca en este caso el tipo de interés, junto con el plazo del préstamo, son los que establecen cual será el monto total del préstamo y la cuota por mes que deberán abonar por la amortización.

Deben tener en cuenta que los tipos de interés que ofrecen las entidades hay varias modalidades y que se ajustan a cada caso:
Tipo de Interés Fijo:
En este caso el interés no cambiará mientras dure el préstamo hipotecario. La ventaja es que ante una subida en los tipos no representan un perjuicio, aunque si cayeran tampoco se puede tomar partido de ello.

Respecto al plazo de amortización queda por debajo del plazo de amortización del tipo de interés variable, suele ubicarse en un rango de 12 a 15 años.

Tipo de Interés Variable:
Este es otro de los tipos de interés que más se suelen ofrecer, y como lo indica su nombre no es para nada estable, si bien en los primeros 6 meses o en el primer año -12 meses- queda fijado a un tipo de interés inicial, el que es revisado al ritmo de de los tipos.

Dichas revisiones se suele utilizar mayormente el Euribor, también hay un diferencial que va entre los 0,40 y 1,50 puntos, con los que se puede sacar partido de as bajadas de tipos aunque por contra se perjudican de las subidas así que a veces hay que ver cual es lo más conveniente para cada caso.

Es por ello que se puede volcar por tipos de interés que quedan a mitad de camino de los anteriores ejemplos, los siguientes son algunos de los que dispone el mercado:

Tipo de interés Mixto:
Como lo define al ser un tipo de interés mixto, que permite al futuro hipotecado negociar el préstamo hipotecario que le brinde un tipo fijo durante para los primeros años que pueden llega a los 3 años y un máximo de 5 años, lo otros años de vida correría a un tipo variable hasta que se deba cancelarlo.Un dato a tener en cuenta es que al ver las condiciones serán similares a las del préstamo con un tipo de interés variable.

Hipoteca a Cuota Fija:
En este caso, tiene similitudes a los préstamos a interés variable difieren en que su cuota de amortización es fija, así sabrán desde el principio que la cuota mensual será la misma.

-Aunque con una subida de los tipos, en ese caso habrá que abonar eso sí más cantidad de cuotas mensuales.
-En la situación de bajada de los tipos la deuda se reducirá además de pagar menos por las cuotas mensuales.

Hipoteca Variable con Techo:
Este tipo de préstamo se trata de un préstamo que permite negociar un techo y que los tipos de interés por una determinada cantidad de años.

Su ventaja reside en que ante la subida de los tipos igualmente podrán seguir pagando la cuota de amortización muy diferente de lo que pasaría con otra modalidad. La duda seguramente los asalta hipoteca a tipo fijo o variable ¿Con cuál me quedo?. Una de las posibilidades es la de usar un comparador de hipotecas.

A todo esto el INE nos dice que se están firmando bastantes menos hipotecas pero las que se firman son muchas más caras, y que esto es una de las señales de empeoramiento del mercado de la vivienda y con inicio del Calendario 2012 no será mejor.

Uno de los datos más preocupantes es el que indica que lo que se refiere a la concesión de hipotecas está registrando, lo peor es que bajo un tipo de interés un 16% mayor comparado a lo que era hace 1 año.

Guía Hpotecaria:

-Gastos en hipotecas

-Comision por novación en hipotecas

-¿Cuándo conviene subrogar a hipoteca?

-Amortización anticipada en hipotecas

-¿Qué hay que tener para que te den una hipoteca?

Todos queremos acceder a la vivienda propia, pero no es fácil. Quienes tenemos la suerte de no integrar los números del paro, y nuestros ingresos nos permiten acceder a la financiación, podemos pedir un préstamo en una entidad financiera. La mayoría no presta el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto, es importante contar con unos ahorros que nos permitan llegar al valor final de la propiedad. Además, antes de pedir una hipoteca, es importante hacer cuentas y analizar si nuestros ingresos son lo suficientemente capaces de absorver ese gasto mensual.

Una vez que tengamos elegida la vivienda, podremos acudir al banco a solicitar una hipoteca, allí nos harán una simulación del préstamo y nos requerirán una serie de documentaciones para comenzar el trámite como información personal, información económica, documentación de la vivienda.

Uno de los aspectos que debemos tener en cuenta es el tipo de interés que vamos a elegir, pudiéndo ser fijo, mixto o variable (referenciados al Euribor o IRPH). En esta última modalidad es bueno conocer si aplican el llamado suelo hipotecario.

Otros aspectos a tener en cuenta son el importe que nos financiarán, la TAE (Tasa Anual Equivalente) que será el coste efectivo anual del préstamo, el plazo de amortización, las comisiones (Estudio, Apertura, Cancelación o amortización anticipada) y los gastos de la escritura.

También hay que considerar la periodicidad, es decir la frecuencia con la que pagará las cuotas, y si existe la posibilidad de un período de carencia (sólo se pagan intereses y no se amortiza capital).

Sin embargo debe saber que una hipoteca conlleva otros gastos como los impuestos como el IVA en el caso de primera transmisión de la vivienda, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para segunda transmisión de vivienda y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

También deberá afrontar los gastos de registro y los gastos de gestión, los gastos de tasación y notaría.

Por último cuando acuda a pedir una hipoteca, infórmese acerca de si su préstamo conlleva productos asociados como tarjetas, seguros, etc.

Pasos de la solicitud y concesión

Condiciones, Precios y Gastos:
A la hora de solicitar la hipoteca, como digo con cualquier producto o servicio a contratar, preguntar, preguntar hasta molestar…y a no dejarse envolver por los términos por eso es mejor repasar lo que se contratará y los términos para luego preguntarle al agente comercial con cierto conocimiento.

Comisión de Apertura:
En este caso lo mejor es que el banco cobrará esta comisión solo una vez, corresponde al iniciar la operación, si contratan con bancos on-line esta comisión puede significar cero, hasta un 2% del importe total del préstamo.

Tipo de Interés:
Existen intereses fijos y tipos variables, en el mercado de España corren más los tipos variables, se basan en del tipo de interés oficial del Euribor o IRPH además del diferencial a favor del banco.

El IRPH una referencia aunque más alta que el Euribor, por lo general el IRPH es más caro, si bien los que lo ven mejor resaltan su estabilidad ante el Euribor.

Comisiones:
En cuanto a los contratos conllevan diversos comisiones, entre las conocidas la comisión por reclamación, se cobra por retraso en un determinado pago y suele doler tanto que la próxima mejor pagar a tiempo.

Otra es la comisión por cancelación anticipada, se trata de un porcentaje cobrado en caso de pagar una determinada antes de tiempo, increíble pero se cobra por esto, aunque se puede negociar.

Existen algunas comisiones que si bien no son mayoría solo parecen figurar por el simple hecho de tomar distraído al hipotecado y sas cobrarle por más insólita que parezca la causa.

Gastos:
Entre los gastos está el de tasación es decir lo que cuesta que un técnico tase la vivienda.
La nota registral, se trata de un gasto para que el banco concurra al registro de la propiedad y verifique el estado de legal de inscripción de la vivienda, además de comprobar si conlleva cargas.
Por notario
Por registro de la propiedad
Por gestoría e impuestos

Fuente: Rankia

No todos tienen en claro que es subrogar la hipoteca por lo que no pueden si antes no saben de que se trata considerar hacerlo. La subrogación de la hipoteca se trata de un trámite que les posibilita poder traspasar la hipoteca de un banco o caja de ahorro a otro banco o caja, esto se hace para lograr mejorar las diferentes condiciones del préstamo hipotecario.

Así se puede ver últimamente que los bancos ofrecen hipotecas pensadas que permiten acoger sugrogaciones y que al ingresar a sus portales o leer sobre ellas se las llama “hipotecas subrogación”.

Hipotecas Subrogación:

Este tipo de hipotecas cuentan con un tipo de interés mejor que las hipotecas que no permiten la subrogación. Tiene entre sus ventajas que el importe del préstamo está por debajo del 80% del valor de tasación de la vivienda.

Ya que al estar por sobre el 80%, será muy altas las exigencias de bloqueo de fondos de parte del Banco de España. A todo esto deben preguntarse cuando les conviene subrogar la hipoteca, esto no será sino a través de una serie de cálculos y si como resultado las diferencias son notorias pues adelante…..!

Siempre hay que tener en mente los gastos de subrogación; la comisión de subrogación, el coste por gestoría, el de notaria y todos los demás que implican el trámite.

Así la subrogación de la hipoteca nos deja la libertad de cambiar la hipoteca de banco y siempre este cambio tenderá a para mejorar las condiciones del préstamo.

Las alternativas para acceder a una mejora en las condiciones del préstamo pueden ser:
-Negociar con el actual banco y acordar modificar para mejor las condiciones
-La nombrada subrogación con otro banco o caja que subrogue el préstamo con mejores condiciones.

Generalmente cuando plantean la posibilidad de subrogar la hipoteca el banco nos plantee una negociación con tal de no perder perder el ingreso del pago del préstamo o hasta igualarle las condiciones que le ofrece otro banco.

Si van a tomar un préstamo deben tener en cuenta:
Tipo de interés
Diferencial aplicado
Comisiones
Vinculación de productos financieros.

Se dice que entre la gran oferta de hipotecas se pueden considerar las hipotecas de bancos que operan de forma online debido a los costes menores podrán ofrecer mejores condiciones a sus clientes.

El mejor momento de subrogar una hipoteca puede depender de cada uno, ya que no todos están bajo la misma situación y algunos pueden esperar y otros están acuciados, por lo que lo que queda por considerar para todos son las actuales condiciones y las condiciones que le ofrecen las otras entidades y el cálculo que realicen les resulte ventajosa.

Guía de Hipotecas Para Considerar Cómo Actuar al Tener una Hipoteca y no Morir en el Intento:

-Cuánto cuesta alargar la hipoteca

-Como aplazar la hipoteca

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-Amortización anticipada en hipotecas

-La capacidad de endeudamiento para hipotecas

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La hipoteca es un dolor de cabeza que dura lo que dure la vida de la hipoteca y se intensifica el dolor dependiendo de cuanto nos cueste pagar las cuotas, peor tener una vivienda lo vale y hay que aceptar que el pago de la hipoteca se erige en un gasto que nos lleva un porcentaje de lo que ganemos. Afortunadamente existen formas de pagar menos como alargar la hipoteca.

Claro que cuesta alargar la hipoteca, y alguno de los expertos preguntados señalan que su se va a alargar el plazo de la hipoteca, deben considerar que es una buena idea en la teoría pero que en la práctica no es tan ventajoso por lo menos como uno pensaba.

Aconsejan que dentro de lo posible antes de por ejemplo elegir traspasar la hipoteca a otro banco, pueden negociar con su actual banco el lograr reducir el tipo de interés pagado por el crédito hipotecario ya que no siempre cambiar de entidad se gana tanta diferencia.

En cuanto a otra fórmula como es el cambio de hipoteca o subrogación de la hipoteca, está ligado al tipo de interés, tiene como característica el que quedando constantes las variables, se logra achicar la cuota, mensual, y total aunque siempre hay que ver los pros y los contras y si la diferencia es redituable.

Por lo que queda extender el plazo de la hipoteca; para ello deberán primero calcular la cuota se deberán basar en:
-Importe del préstamo
-Plazo pactado con el banco
-Tipo de interés.

Pueden Consultar Nuestra Guía de Hipotecas:

-El proceso de subrogación

-Como aplazar la hipoteca

-Elegir la hipoteca ideal ¿es posible?

-Desgravar por la hipoteca

Algo que hay que tener en claro es que cuando existe similitud entre los elementos, al extender dicho plazo, si bien podremos pagar menos mensualmente, al dividirse por más tiempo, aunque al llevar el cálculo en cuanto a los intereses terminarán pagando más. Para hacer un cálculo que no presente dudas se puede recurrir a calculadoras de hipotecas, solo deben ingresar los datos de cuanto es la cuantía del crédito hipotecario, el tipo de plazo de amortización junto al tipo de interés, tras esto la calculadora ofrece el importe medio a pagar como cuota mensual.

La característica principal del crédito hipotecario son sus largos plazos de amortización debido a sus altos costes de operación y el plazo que disponible para pagar va de entre los 20 años y los plazos más extensos son de 50 años.

Si consideran alargar el plazo de la hipoteca solo por que creen que así le saldrá más barato el pago, hay que decir que no es
tan ventajoso ya que a la larga implica tener que pagar mayores intereses y el plazo siga siendo el pactado en principio o negociar con su banco.

Algo que ha cambiado en los últimos años es que los bancos han cambiado de postura y negocian el alargar el plazo de la hipoteca, esto se debe a que le es mejor que los hipotecados tarden más en pagarle y les ingrese dinero a que estos reconozcan que no pueden pagar y el banco tome la vivienda y la sume a su ya alto stock. Algunos bancos poseen incluso una agencia negociadora especializada.

Siempre se busca no perder la vivienda, el coste será alto al alargar el plazo de una hipoteca bajando la cuota mensual aunque los intereses no. Una de las fórmulas será la de solicitar un periodo de carencia.

Imagen: Mercofinanzas