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Los hipotecados tienen muchos aspectos a resolver uno de ellos es el del proceso de subrogación de una hipoteca, este proceso posibilita traspasar el crédito hipotecario de un banco a otro banco que supone una mayor ventaja en cuanto a las condiciones que les ofrece sobre la hipoteca, aunque no siempre es fácil.
Este tipo de proceso funciona como método de captación de los bancos que les permite captar dinero fresco, algunos expertos señalan que si bien prometen mejoran las condiciones, la rebaja prometida no es muy importante en algunos casos. Ya que si bien se mejoran las condiciones de la hipoteca siempre será cuestión de las características y cual método se escoge entre la subrogación o la novación de la hipoteca.
Subrogación:
El proceso de la subrogación de la hipoteca ofrece cambiar el crédito hipotecario hacia otra entidad, esto les permitirá reducir el tipo de interés del préstamo hipotecario en cuestión.
Si pedir una hipoteca es difícil por las diferentes circunstancias que decir de aplazar la hipoteca, a veces aparecen regalos caídos del cielo como el Santander cuando comunicó la carencia de hasta en 3 años para titulares de hipotecas siempre que pudieran demostrar que sus ingresos pasan por una reducción de más del 25%, lo que es una buena noticia y de las pocas relacionadas con la hipoteca aunque no todo reluce como se cree.
Así que una de las fórmulas para aplazar la hipoteca es ser cliente de Banco Santander y claro tener contratada una hipoteca con el mismo banco, esto representa además de una novedad es un chaleco salvavidas para aquellos hipotecados que por una causa u otra quedan en la imposibilidad de continuar pagando las cuotas del préstamo.
Esta posibilidad corre desde Agosto de 2011 dirigida a sus clientes particulares y para los trabajadores autónomos que estén pasando por una pérdida de su nivel económico muy diferente al nivel que los llevó a contratar la hipoteca.
IRS a cinco años o Interest Rate Swap para hipotecas. Este es el nombre del nuevo índice de referencia que nos trae la reforma hipotecaria y con el que se pretende desbancar al Euribor. Entre sus ventajas figuran su mayor estabilidad.
A muchos la palabra Interest Rate Swap o ISR les puede sonar más a los seguros de cobertura de tipos de interés o swaps hipotecariosque tristemente se pusieron de moda y todavía siguen de actualidad por no ser en realidad un seguro, sino una suerte de inversión sobre el tipo de interés a pagar en la hipoteca. La reforma hipotecaria no sólo legitima estos swaps sino que además establece el IRS a cinco años como uno de los índices de referencia oficiales en hipotecas.
A la hora de afrontar la declaración de la renta la hipoteca juega un papel fundamental. La hipoteca en el IRPF permite deducir un porcentaje de las cantidades aportadas a la compra de vivienda habitual siempre que se cumplan algunos requisitos que os explicamos.
El primero de los requisitos para poder desgravar por la vivienda habitual es que el piso que hayamos adquirido constituya efectivamente nuestra residencia habitual. Desde un punto de vista fiscal se entiende que una vivienda adquiere esa condición siempre que cumpla con los dos siguientes preceptos:
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se podrán asimilar a efectos de desgravar por la hipoteca hasta dos plazas de garaje siempre que se hayan comprado con la vivienda, se encuentren en el mismo edificio, se entreguen al mismo tiempo que la casa y sean efectivamente utilizadas por el hipotecado. Es decir, el alquiler de laplaza de garaje haría que perdiésemos el derecho a la deducción.
En cuanto a las cantidades que se podrá desgravar por la hipoteca incluyen todas las aportaciones realizadas para la adquisición, gastos de la hipotecay en términos generales cualquier coste adicional ocasionado por los productos asociados a la hipotecacomo los seguros de vida o del hogar.
Cada seis meses o de forma anual, todas las hipotecas a tipo variable tiene que pasar su particular ITV. La revisión de la hipoteca sirve para actualizar el préstamo a las condiciones de mercado. Lo que se hace es renovar el índice de referencia a su valor en ese momento, pero como no suele tomarse el último dato publicado es posible adelantarse para calcular la revisión de la hipoteca. Os explicamos como.
La revisión de la hipoteca suele generar bastantes dudas entre los hipotecados por más que pueda parecer una operación de lo más sencilla. Antes de entrar a explicar como se revisa la hipoteca y como se calcula la revisión de la hipoteca conviene aclarar en qué consiste este hecho que afecta a las hipotecas a tipo variable. De forma resumida se trata de actualizar el valor del índice de referencia hipotecario que figura en el préstamo al valor que refleje en ese momento. Evidentemente, esto servirá para alterar la cuota que se venía pagando y para que esta suba o baje en función de la evolución del índice.
El índice por excelencia en hipotecas es el Euribor, aunque con la reforma hipotecaria podría ponerse de moda el Insterest Rate Swap o IRS a cinco años. La revisión de la hipoteca suele hacerse de forma semestral o anual, aunque en los últimos tiempos la mayoría de entidades apuestan por la primera opción, que está mucho más pegada a los acontecimientos del mercado. Es importante recalcar que la revisión de la hipoteca debe llevarse a cabo siempre en el mismo mes, que debe aparecer de forma forzosa en la escritura de la hipoteca.
Como se revisa la hipoteca
A la hora de revisar la hipoteca los bancos suelen tomar como referencia el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y 5 de cada mes. Al tomar como referencia el euribor publicado el mes anterior, esto quiere decir que se hace con el euribor efectivo de dos meses atrás. Esto facilita mucho el cálculo de la revisión de la hipoteca y la cuota resultante. De hecho, sólo será necesario sumar el diferencial que pagamos al nuevo valor del índice de referencia para dar con nuestro nuevo tipo de interés.
Precisamente por eso es tan importante tener en cuenta la evolución del euribor o el índice de refencia de nuestra hipoteca antes de firmar el préstamo. De esta forma podremos llevar a cabo una mínima planificación de nuestros pagos.
Hipoteca a tipo fijo o hipoteca a tipo variable. Este es el gran dilema que se plantean todos los españoles en busca de una vivienda y su consiguiente hipoteca. Lo cierto es que no existe una única respuesta, ya que a la hora de elegir entre una y otra intervienen factores tan personales como la aversión al riesgo, los conocimientos financieros e incluso el plan de vida de cada uno. De todas formas vamos a repasar las ventajas y desventajas de cada sistema.
A la hora de pedir una hipoteca hay algunas cosas que conviene tener claras antes de acudir al banco, empezando por nuestra capacidad de endeudamiento para hipotecas y siguiendo por el tipo de hipoteca que queremos. Es decir, queremos una hipoteca a tipo fijo o una hipoteca a tipo variable.
La primera aproximación nos lleva a definir ambos tipos de hipotecas de la siguiente forma:
Hipoteca a tipo fijo: como su propio nombre indica, plantea un tipo de interés que permanece inalterado durante toda la vida del préstamo y por lo tanto las cuotas serán constantes.
Hipoteca a tipo variable: están supeditadas a un índice de referencia hipotecario, habitualmente el euribor, al que se le suele sumar un porcentaje. Este índice varía con el paso del tiempo y con él la cuota en el momento de la revisión de la hipoteca, que tiende a ser anual o semestral.
Tras ver en qué consiste cada tipo de hipoteca vamos a repasar sus puntos fuertes y débiles.
Hipoteca a tipo fijo
Su principal ventaja puede ser al mismo tiempo su desventaja.
Entre las gestiones y los gastos de la hipoteca se encuentra la tasación de la vivienda, que no es más que un informe especializado que determinará el valor real del inmueble y que será el que el banco utilice para establecer la cantidad de dinero que nos prestará en la hipoteca.
La tasación de la vivienda forma parte del estudio del préstamo hipotecario que lleva a cabo el banco tras pedir una hipoteca. De hecho, es uno de los primeros pasos en el proceso de solicitud pero a los que el solicitante permanecerá ajeno excepto para pagar los gastos. Sin embargo, nunca está de más conocer cómo funciona. De firma muy resumida estos serían los pasos:
Una vez conoce la ubicación del piso el banco se pone en contacto con el tasador, que solicitará la escritura de la propiedad y, en caso de obras sobre plano, la licencia de obra y el proyecto.
Tras examinar la información el tasador acude al inmueble para inspeccionarlo, comprobar el estado de las instalaciones y medir la vivienda. También así podrá obtener información adicional sobre las reformas que se hayan realizado en el edificio.
El tasador elabora el informe de tasación, que remite a la sociedad de tasación para que estampe su sello de garantía. Esto es lo que confiere a la tasación valor legal.
La sociedad de tasación envía en informe al banco y el departamento de riesgos lo estudia para determinar, entre otras cosas, si nuestra capacidad de endeudamiento será suficiente para asumir la hipoteca necesaria para pagar la vivienda.
En un préstamo tan largo como la hipoteca puede haber momentos en los que un exceso de dinero aconseje llevar a cabo una amortización anticipada de la hipoteca bien en su totalidad, lo menos habitual, o por lo menos de parte del capital pendiente. Antes de decidirnos conviene conocer los gastos que habrá que afrontar, empezando por la comisión por cancelación anticipada, y los cálculos para saber cuando merece la pena.
En una hipoteca, como en cualquier otro préstamoexiste la posibilidad de adelantar parte del dinero adeudado para evitar así el pago de intereses relativos a ese capital. Esto es lo conoce cono amortización anticipada de la hipoteca, que puede hacerse de forma parcial, la más habitual, o total, con la que se cancelaría la hipoteca.
Para cubrirse ante este tipo de eventualidades los bancos se valen de las comisiones en las hipotecas, que básicamente penalizan al usuario haciéndole pagar un porcentaje de las cantidades que todavía adeuda. En concreto, existe una comisión por cancelación en hipotecas que afecta a las amortizaciones parciales y totales. En el caso de las primeras en la mayoría de los casos ronda el 0,5%, aunque hay muchas entidades que directamente no cargan ningún gasto adicional cuando no se amortiza más del 25% del capital restante. Con la cancelación total sí existe una comisión por amortización total que se aplica en todos los casos y que, como explica el Banco de España, varía en función del tipo de préstamo y de su formalización.
En concreto, la comisión por amortización anticipada, siempre que no sea una subrogación hipotecaria, para las hipotecas a tipo variable firmadas más tarde de 2004 será de un máximo del 1%. Sin embargo, esto no se aplica cuando hablamos de una hipoteca concertada a partir del nueve de diciembre de 2007 con personas físicas sobre viviendas o con personas jurídicas que tributen por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión, en cuyo caso la comisión por amortización no superará el 0,5% los primeros cinco años y el 0,25% los siguientes.
Esta comisión será el coste por la amortización parcial anticipada de la hipoteca. En caso de amortización total o cancelación de la hipoteca habrá que sumar los aranceles de notario y registrador como gastos de la hipoteca.
¿Cuando conviene amortizar?
Esta es quizás la pregunta del millón, la que se hacen miles de hipotecados cuando disponen de algo de liquidez extra: ¿Invierto o amortizo parte de la hipoteca? La respuesta rápida nos dice que compensará proceder a una amortización anticipada de la hipoteca cuando el tipo de interés del préstamo supere el rendimiento que esperamos obtener por nuestras inversiones. Es decir, que si estamos pagando un tipo de interés del 3,5% y podemos contratar un depósito al 4% (ver ranking de mejores depositos) compensará contratar el depósito.
Evidetemente estamos ante un método muy simple que no tiene en cuenta cuestiones cruciales como el sistema de amortización de la hipoteca ni el capital pendiente por amortizar, dos aspectos clave. Y es que en términos generales, cuanto más capital pendiente mayores serán los intereses que paguemos y menos el capital que amorticemos, por lo que adelantar dinero en las primeras fases del préstamo casi siempre suele ser una buena idea. A esto podemos añadir cuestiones como los impuestos de la hipoteca y la deducción por vivienda, además de la fiscalidad de los depósitos, que nos quitará entre un 19% y un 21% de las ganancias.
Si hace poco hablamos de la cancelación registral de la hipoteca, en esta ocasión vamos a tratar cuanto cuesta cancelar la hipoteca y los aranceles de notarios y registradores en este procedimiento.
A la hora de plantear una mejora en la hipoteca existen tres vías: modificar la hipoteca, subrogación de la hipoteca o cancelación y constitución de una nueva hipoteca. Cada una de ellas tiene aparejados una serie de costes, aunque en términos generales están dispuestas por orden ascendente de forma que la primera alternativa sería la más barata y así sucesivamente.
La última alternativa supone cancelar la hipoteca existente para formalizar un nuevo préstamo hipotecario, para lo que habrá que pagar diferentes comisiones y gastos. Al margen de la comisión por cancelación anticipada será necesario hacer frente a los aranceleres de notarios y registradores en la cancelación de la hipoteca. Los impuestos de la hipoteca en el caso de cancelación están marcados por ley. En este sentido, Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre modifica los aranceles que estos pueden aplicar a las cancelaciones hipotecarias.
La nueva norma establece las cuantías máximas que pueden percibir tanto el notario como el registrador de la propiedad y que deja el máximo que habrá que pagar a ambos en el caso de cancelar la hipoteca en 79.09 euros. Estas son las cuantías concretas.
La subrogación de la hipoteca permite cambiar la hipoteca de banco para buscar una mejora de las condiciones del préstamo. Sin embargo, no se trata de un proceso exento de costes. Para empezar, el banco cargará una comisión por subrogación, pero es que además habrá que hacer frente a otros gastos. Por eso mismo conviene tener claro cuando es mejor subrogar la hipoteca.
Teniendo en cuenta que un préstamo hipotecario puede tener una vida de hasta 50 años resulta lógico pensar que no será lo mismo cambiar de banco la hipoteca cuando apenas han pasado cinco años desde la firma que hacer cuando sólo resta un lustro. En el fondo, es lo mismo que ocurre a la hora de amortizar capital de forma anticipada, donde no es lo mismo adelantar dinero cuando restan 20.000 euros por pagar que hacerlo cuando restan 100.000 euros. Se trata de una simple cuestión de matemática financiera y timing. Y es que hay un momento óptimo para cada cosa y subrogar la hipoteca no es una excepción.
Entonces, ¿Cuándo es el mejor momento para subrogar? La respuesta más genérica sería que cuanto más capital quede por amortizar o cuanto menos tiempo tenga la hipoteca, que será además cuando el pago de intereses supere al capital que amortizamos cada mes. Esto se debe a que tendremos más tiempo para amortizar los gastos de la subrogración, que varían en función de la vivienda pero que incluyen los siguientes elementos. Seguir leyendo ¿Cuándo conviene subrogar a hipoteca?…
Los hipotecados tienen muchos aspectos a resolver uno de ellos es el del proceso de subrogación de una hipoteca, este proceso posibilita traspasar el crédito hipotecario de un banco a otro banco que supone una mayor ventaja en cuanto a las condiciones que les ofrece sobre la hipoteca, aunque no siempre es fácil.
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