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Las hipotecas han estado en el ojo del huracán de la crisis económica y por eso ahora la Unión Europea trabaja en la creación de una directiva europea de hipotecas que marque una serie de normas básicas que toda entidad financiera debe cumplir a la hora de conceder una hipoteca.
Sin embargo, algunas de esta propuestas podrían chocar frontalmente con la directiva europea de hipotecas para uso residencial que estudia el Parlamento Europeo (PE) y a la que se puede acceder pinchando aquí y aquí si queremos leer el documento de trabajo. Esta directiva sería de obligado cumplimiento por parte de los estados miembros de la UE, que después podrían aplicarla también a hipotecas sobre otros inmuebles si así lo desean.
En primer lugar, la directiva crea la Ficha Europea de Información Normalizada que recoge todos los nuevos requisitos y deberá entregarse al cliente. El adelanto es que con esta ficha se podrá comparar adecuadamente las ofertas entre entidades financieras, algo que ahora había que hacer con la TAE y que no siempre es útil en hipotecas a tipo variable. A esto hay que añadir la exigencia de que “el prestamista o el intermediario de crédito actúen honesta, imparcial y profesionalmente, en el mejor interés de los consumidores, cuando concedan créditos a estos, o les presten servicios de intermediación o asesoramiento al respecto y, en su caso, servicios accesorios”, según recoge el artículo 5. Es decir, que ahora sí se obliga a bancos y cajas a mirar por los clientes y no por sus propios balances. Para ello, la directiva también reclama que se remunere como es debido a quienes prestan estos servicios
Información básica
Pero vamos a la parte más interesante, la referida a la información básica que debe contener cualquier publicidad por parte de las entidades financieras de forma clara y concisa, según queda recogida en el artículo 8 de la directiva.
La identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito
Que el producto publicitado es un contrato de crédito y, en su caso, que está garantizado por una hipoteca o por otra garantía comparable sobre bienes inmuebles de uso residencial.
El tipo de interés, indicando si es fijo o variable, así como información sobre los gastos incluidos en su caso en el coste total del crédito.
Una advertencia, cuando proceda, sobre el riesgo de perder la casa en caso de dejar de pagar.
Además, también deberá señalarse de forma clara, concisa y destacada, si existe algún tipo de producto adicional obligatorio para obtener la hipoteca, como por ejemplo la firma de un seguro de vida o seguro del hogar. En definitiva, lo que se está haciendo es obligar a que la publicidad e información que entregan las entidades financieras sea más concreta y, sobre todo, más completa.
Requisitos del precontrato
Pero si la información de la publicidad es exhaustiva, más lo es la del precontrato. Ya no bastará con una oferta que apenas detalle el préstamo o el resto de créditos que puede conceder la entidad. La directiva plantea que todo precontrato incluya los siguientes elementos:
La identidad y la dirección geográfica del prestamista, así como, en su caso, la identidad y la dirección geográfica del intermediario.
Los fines para los que puede emplearse el crédito.
Las formas de fianza.
La duración del contrato.
Una descripción de los tipos de crédito disponibles, con una breve exposición de las características de los productos a tipo fijo y a tipo variable, y las correspondientes implicaciones para el consumidor;
Un ejemplo indicativo del coste total del crédito para el consumidor y de la TAE.
Las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (especificando el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso).
Si existe la posibilidad de cancelación anticipada y, en su caso, una descripción de las condiciones.
Si es necesaria una tasación del bien inmueble y, de ser así, quién ha de realizarla.
En definitiva, que ahora los bancos deberán ser más precisos en los datos que ofrecen a los usuarios, aunque no por esto quiere decir que vayan a ser más responsables. La lectura que puede hacerse es que Europa también traslada al cliente esta responsabilidad, pero por lo menos lo hace obligando al banco a informar debidamente sobre las hipotecas que ofrece y los riesgos que acarrea cada una de ellas.
Cuando las entidades financieras nos otorgan un préstamo hipotecario, nos cobran una serie de comisiones que estarán plasmadas en la escritura de la hipoteca y en el contrato que firmemos con el banco. Conocerlas de antemano nos dará cierta ventaja a la hora de negociar.
Al margen del tipo de interés que la entidad financiera nos aplique a la hipoteca, existen otra serie de costes adicionales que conviene tener en cuenta. Estamos hablando de las comisiones hipotecarias, que pueden encarecer la firma del préstamo u otras operaciones que queramos hacer con el mismo durante su vida como amortizar capital de forma anticipada o cambiarnos de banco.
Estas son las más comunes:
Comisión de estudio
Es el porcentaje que nos cobran las entidades por gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia del cliente y los términos de la operación solicitada. Generalmente es un porcentaje sobre el importe solicitado. Cada vez está más en desuso, pero recuerde que si no le otrorgan el préstamo no le deberán cobrar esta comisión.
Se cobra por los trámites que debe realizar la entidad y que se vinculan a la formalización y disposición del dinero para el solicitante. Según el Banco de España, suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación. Cuando se trata de la adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.
Es lo que se conoce como novación de la hipoteca. Durante la vida de la hipoteca es probable que el cliente solicite modificaciones en el préstamo (las dos partes deben estar de acuerdo). La entidad de crédito cobra por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o por el análisis de riesgos que pueden suponer estas modificaciones.
El Banco de España permite la opción de la Novación, que ofrece reducciones de costes notariales y registrales.
Se refiere a un porcentaje que la entidad cobra por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.
El Banco de España es muy claro en este aspecto, ya que en las hipotecas a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En cambio, si se trata de otros casos, el importe será el pactado, aunque su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad.
Al igual que en la cancelación o amortización parcial, se refiere a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, como también por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. El Banco de España contempla que en el caso de las hipotecas a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que el cliente haya pactado una subrogación con otra entidad.
Es la comisión que nos cobran por cambiar la hipoteca banco o simplemente por cambiar el titular de la misma. El Banco de España fija unos topes que son del 0,50% en el caso de subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y del 1% cuando el préstamo original se hubiera concertado en fecha anterior.
¿Nos hemos dejado alguna? Si es así basta con que nos lo recuerdes.
En el Comparador de Hipotecas de Hipolisto podrás acceder a todos los datos sobre las comisiones que cobran los bancos en cada una de sus hipotecas.
El sistema de amortización de la hipoteca es el que determina la forma en la que se devolverá el dinero del préstamo y por lo tanto que parte de las cuotas mensuales irán a parar a amortizar capital, es decir, a pagar la casa y que parte se le dará al banco en concepto de intereses. En España el más utilizado es el sistema francés, pero no es el único. Os explicamos el resto.
Es uno de los conceptos en los que menos se repara a la hora de firmar la hipoteca y sin embargo es uno de los más importantes, casi tanto como el tipo de interés o las diferentes comisiones que se pagarán por subrrogación, cancelación parcial o total. Sin embargo, también es el gran olvidado, quizás por encerrar la matemática financiera asociada al préstamo. Se trata del sistema de amortización de la hipoteca, un elemento esencial de nuestra hipoteca que haríamos bien en conocer.
Como ya hemos apuntado, el sistema de amortización es el método utilizado para definir y calcular cómo se devolverá el dinero. Como en todo préstamo, al pagar la hipoteca una parte del capital que entregamos cada mes al banco se destina al pago de la casa (en lenguaje técnico a amortizar capital) y el otro ‘se pierde’ en forma de intereses para el banco. El capital pendiente por amortizar o devolver es cada año menor y con él cambia también lo que pagamos de intereses (el tipo cambiará si la hipoteca es variable). El sistema de amortización determina, entre otras cosas la relación entre intereses y amortización de capital en un préstamo, que cambia a cada pago que realizados. Pero para facilitar el cálculo, la mayoría de hipotecas sólo retocan esta relación cada seis o doce meses, coincidiendo con la revisión de la hipoteca.
Existen varios sistemas de amortización, aunque los más conocidos son el sistema francés y el sistema alemán, que plantean cuotas constantes y decrecientes, respectivamente.
Es el sistema más extendido en España y se caracteriza por ser un sistema de cuotas constantes. Es decir, busca que la mensualidad no cambie durante toda la vida de la hipoteca. Para lograrlo distribuye el capital que se amortiza y los intereses a lo largo de toda la vida del préstamo.
Esta distribución hace que durante los primeros años se paguen más intereses y menos capital, ya que el dinero a devolver es mayor y los intereses se calculan en función de ese capital. La fórmula financiera que utiliza (salvo variaciones) es la siguiente:
Sin embargo, quizás la forma más sencilla de ver cómo funciona sea a través del siguiente gráfico:
Eso sí, que las cuotas sean constantes no quieren decir que no varíen a lo largo de la vida del préstamo si la hipoteca es variable y cambian los tipos de interés. En este caso la única forma de conseguir que la cuota permaneciese estable sería alargando el plazo del préstamo.
Lo que este sistema es que en él las cuotas son decrecientes. Conforme pase el tiempo las mensualidades serán cada vez menores y esto se debe precisamente a que en este caso no se distribuyen los intereses durante toda la vida del préstamo. En este caso, el cálculo es algo más sencillo: se determina la cantidad de capital que se quiere amortizar cada mes/semestre/año y se suman los intereses aplicados sobre el capital pendiente de amortizar.
En este caso, nos encontramos con unas cuotas muy altas en los primeros años del préstamo, donde todavía resta mucho capital por devolver y por lo tanto la cuantía de los intereses será también elevada (para entenderlo mejor, si nos quedan 100 y los intereses son del 10%, pagaremos 110, pero si nos quedan 90 sólo pagaremos 109).
El siguiente gráfico ilustra como funciona este sistema:
Y para terminar, un vídeo explicativo sobre la matemática financiera detrás de los sistemas de amortización:
¿Cómo se calcula la cuota a pagar cada mes? El sistema de amortización que hayamos elegido es el que determinará como se estructura la devolución del préstamo y qué parte de la mensualidad va destinada a pagar la casa y los intereses. El sistema de amortización francés es el más extendido, pero no el único. Aquí os explicamos en qué consiste el sistema alemán, sus ventajas y desventajas.
Entre los diferentes sistemas de amortización hipotecaria los más comunes son el sistema francés y el sistema alemán. El primero se basa en un modelo de cuotas constantes y el segundo en un sistema decreciente, donde conforme pasa el tiempo va disminuyendo en capital que se paga mes a mes por la hipoteca.
Después de ver en un post anterior las características del sistema francés de amortizaciónahora toca revisar las del sistema alemán, que a diferencia del anterior se sustenta en un modelo de cuotas decrecientes. Es decir, la cuantía de las cuotas a pagar se reduce conforme avanza la vida del préstamo. Esto se consigue porque la cantidad de capital que se amortiza cada mes es constante, no varía durante la vida de la hipoteca.
En este sentido, conviene recordar que las letras de la hipoteca se dividen entre el capital amortizado, lo que realmente se paga de la casa, y los intereses que se pagan al banco por el dinero que nos ha prestado. El sistema de amortización alemán plantea una amortización de capital fija todos los meses, lo que a su vez generará una cuota mensual variable, que no será siempre la misma -siempre existirá la posibilidad de fijar periodos de un año donde la cuota sea constante mes a mes y revisable tras concluir el mismo, que por otra parte suele ser lo más habitual-.
Ventajas y desventajas
La principal ventaja de sistema alemán es que al final de la vida del préstamo se pagan menos intereses que con el francés, ya que la ‘partida’ destinada a intereses se cubre en primeros años. Esto es debido a que los intereses se calculan sobre el capital que resta por amortizar y a menor capital, menos intereses y, en este caso, menos cuota también.
Por el contrario, su gran desventaja es que las primeras cuotas de la hipoteca tienden a ser muy elevadas y no todo el mundo es capaz de soportarlas. Esto se debe a que los intereses se aplican sobre el capital restante por amortizar, que durante los primeros años es la práctica totalidad del préstamo. Conforme el capital disminuye, también lo hace la cuantía de los intereses (no así el porcentaje) y por el capital a pagar.
El siguiente gráfico permite hacerse una idea de cómo funciona este sistema y la forma en la que estructura los pagos mensuales:
Por el contrario, es es el aspecto que presenta el sistema francés:
Las diferencias son importantes aunque a priori parece que para quien pueda soportarlo, el sistema alemán sería más recomendable y más eficiente financieramente hablando.
El sistema de amortización de la hipoteca establece la forma en la que se realizarán los pagos del préstamo así como la parte que irá a amortizar vivienda y la que se destinará a pagar intereses. Uno de los sistemas más utilizados es el sistema francés, que destaca por mantener unas cuotas constantes.
Los sistemas de amoritzación de hipotecas determinan la forma en la que se devolverá el dinero del préstamo al banco y más concretamente cómo se estructurará el pago de cuota mensual. Puede parecer baladí elegir entre una fórmula u otra, pero nada más lejos de la realidad.
Al final, el sistema de amortización será el responsable de que terminemos pagando más intereses por el préstamo o del porcentaje de la vivienda que vamos pagando frente a los intereses generados por la hipoteca. En España el más utilizado es el sistema francés de amortización quese caracteriza por tener unas cuotas constantes. Es decir, que se intenta lograr que la letra mensual sea lo más estable posible -de hecho, sólo varía en función del tipo de interés cuando llega el momento de revisar la hipoteca-.
Para lograr unas cuotas constantes, se distribuye el pago del capital y de los intereses a lo largo de todas las cuotas del préstamo, lo que a su vez hace que en las primeras letras casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi todo el pago corresponde a la amortización real de la vivienda.
Como funciona
Así, por ejemplo, para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4% las cuotas serían de 1.432,4 euros. En el primer pago, 1.000 euros corresponderían a intereses y 432,24 euros a amortización de capital, mientras que en la última cuota sólo se destinarían 4.76 euros al pago de intereses y el resto a amortización.
Esta distribución no es arbitraria. Por una parte, es una de las fórmulas matemáticas más sencillas para mantener las cuotas constantes y por otra beneficia directamente al banco, que se asegura antes el pago de los intereses -algo especialmente importante ante posibles amortizaciones anticipadas-.
La siguiente imagen muestra de forma gráfica el funcionamiento del sistema de amortización frances.
Debido a su distribución, otra de las particularidades del sistema francés es que la opción de amortizar capital anticipadamente pierde interés conforme pasan los años. Al principio resulta más provechoso anticipar el dinero de la hipoteca que al final del préstamo. Y es que si se anticipa capital durante los primeros años se acelera el paso al siguiente tramo de la hipoteca o, dicho de otra forma restará menos capital por pagar y por lo tanto esto generará menos intereses.
El notario debe estar presente en la firma del préstamos hipotecario o en la compra-venta de la casa, pero su papel va más allá del puramente testimonial. Debe dar fe de que la operación se ha producido, asegurarse de que es legal y sobre todo, comprobar que ambas partes entienden lo que han firmado.
Cuando firmamos la compra-venta de una casa y la posterior hipoteca tendemos a ver al notario como una fuente de gasto más que como un elemento necesario. Esto se debe en parte a que pocas veces reparamos en el papel que juega y cómo aprovecharlo.
Toda hipoteca debe formalizarse en escritura notarial por ley, así que por mucho que quisiésemosno podríamos prescindir de la presencia del notario. Pero es que además tampoco sería recomendable para nuestros intereses como futuros hipotecados.
Lo primero que conviene aclarar es que el cliente tiene derecho a elegir el notario, por mucho que no lo hagamos constar expresamente. Lo que suele ocurrir es que la mayoría de personas no cuenta con un notario de confianza e incluso es posible que no conozca a ninguno, por lo que deja que sea la entidad financiera quien lo elija. En principio esto no tiene por qué afectar al proceso ni, por supuesto, a las tareas que el notario deberá realizar.
Antes de la firma
La tarea del notario en la firma de la hipoteca empieza bastante tiempo antes de la rubrica de la escritura. Y es que el cliente puede exigir examinar el proyecto de escritura que confecciona el notario durante los tres días hábiles antes de la firma. Se trata de una posibilidad que no debemos dejar de aprovechar, ya que nos permitirá comprobar los elementos que componen el contrato y, sobre todo, preguntar cualquier tipo de duda. No en vano, parte de la labor del notario será de la asegurarse que ambas partes entienden lo que están firmando y si tenemos en cuenta que el banco seguro que lo hace, sólo quedaría explicárselo al cliente.
El notario actúa como ministro de fe y como tal deberá llevar a cabo, entre otras, las siguientes acciones:
Verificar que el contrato se adapta a la legalidad
Verificar que los tipos de interés de la escritura se adaptan a los tipos de interés oficiales del Banco de España
Analizar las cláusulas del contrato y explicarlas de forma clara a los clientes, lo que incluye las implicaciones futuras de las mismas (esto es especialmente relevante en cláusulas de suelo hipotecario)
Analizar la documentación adjunta
Pero lo más importante es que deberá explicar en un lenguaje claro y transparente los términos del contrato, así como resolver cualquier duda que pueda tener el cliente respecto al mismo. Esto se aplicaría, por ejemplo, al sistema de amortización de la hipoteca
Durante la firma
La labor del notario en el momento de la firma del contrato no se limita a estampar su rubrica. Para empezar, deberá proceder a la lectura del documento notarial, explicando su contenido esencial y, sobre todo, respondiendo a cualquier pregunta que le pueda plantear cualquiera de las partes (de nuevo, es de esperar que el banco no tenga dudas). Además, deberá cerciorarse de que las cuestiones o dudas que se le planteen quedan debidamente resulta, ya que entre otras cosas, su firma sirve para dejar constancia de que ambas partes entienden y aceptan las condiciones tal cual aparecen en el contrato.
Por los instrumentos de cuantía se percibirán los derechos que resulten de aplicar al valor de los bienes objeto del negocio documentado la siguiente escala:
Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros.
Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 4,5 por mil.
Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,50 por mil.
Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por mil.
Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por mil.
Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por mil.
Aplicado a una vivienda valorada en 100.000 euros y con una hipoteca de 80.000 esto nos deja con unos gastos aproximados de 212 euros, dependiendo del notario.
La revisión de la hipoteca puede ser un momento de alegrías o de penas, dependiendo de la evolución del índice de referencia seleccionado, habitualmente el euribor. Lo que casi nunca se tiene en cuenta es la carencia con la que se actualiza, que puede ser semestral o anual, según lo que hayamos firmado en la hipoteca. Aunque no muchas, existen diferencias entre ambas.
Toda hipoteca a tipo variable exige que se revise el tipo de interés del préstamo -de hecho por eso se les llama hipotecas variables-. En realidad, lo que se hace es actualizar el índice de referencia del préstamo, habitualmente el euribor, para adaptar la hipoteca a las nuevas condiciones de mercado. En el caso del euribor, lo que se toma como referencia es el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes.
Cuando se revisa la hipoteca
Aunque es uno de los elementos a los que menos atención se le presta, siempre existirá la posibilidad de elegir la cadencia de la revisión. Las alternativas son hacerlo de forma semestral o anual y aunque el proceso de revisión no cambia, el resultado puede ser bien distinto. En términos generales, lo que cambia es la percepción del riesgo de cada persona. En una revisión semestral se está mucho más sujeto a los cambios del mercado, para lo bueno y para lo malo. En cierto sentido, estaríamos ante una hipoteca más variable y menos estable que una que sólo se actualiza una vez al año. Esto se debe a que cada seis meses podrá subir o bajar la cuota mensual del préstamo, lo que dificulta también la planificación financiera.
En el caso de las revisiones anuales, estaremos seguros de la cuota a pagar durante un año, lo que puede ayudar a prever mejor los gastos del ejercicio. Es decir, se trata una forma algo más tranquila de afrontar el pago de la hipoteca.
En cualquier caso, lo que debemos tener claro es que la elección de uno u otro no modificará el resultado de lo que debamos pagar. Si el euribor sube pagaremos igual si la revisión es a seis o a doce meses. Simplemente en el caso de los doce meses estaremos más cubiertos durante ese periodo y no nos ‘meteran’ una subida extra en medio, pero lo mismo puede aplicarse en el caso de las caídas.
Como se revisa
Conviene aclarar un aspecto sobre la revisión de la hipoteca y el modo en que se lleva a cabo. Es un error común pensar que si la revisión es en mayo, el banco tomará como referencia el euribor del mes de mayo. Nada más lejos de la realidad. Y es que lo habitual es que la entidad financiera utilice el euribor publicado dos meses antes de la fecha de revisión. Se hace de esta forma porque el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior.
De ahí que los bancos también utilicen este periodo de dos meses para poder prever los ingresos que obtendrán hasta la siguiente revisión hipotecaria.
El cálculo del tipo de interés tras la revisión es sencillo. Basta con añadir el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
Cuando una persona no puede pagar la hipoteca o directamente deja de hacerlo el banco inicia el proceso de embargo que suele incluir el desahucio de los propietarios. Pero cuando con esto no es suficiente, también puede embargar otros bienes del hipotecado, empezando por la nómina. Por fortuna, la ley establecer una serie de límites a las cantidades que se pueden detraer de la nómina para pagar una deuda.
La legislación española prevé que cuando una persona contrae una deuda que no puede pagar o adquiere cualquier tipo de obligación económica a la que no puede hacer frente será posible embargar su salario para satisfacer a los acreedores. Sin embargo, la ley también prevé un límite embargable de forma que al deudor le quede suficiente dinero como para subsistir.
En el caso concreto del mercado hipotecario cuando una persona no puede hacer frente a su hipoteca y deja de pagar comienzael proceso de embargo cuyo primer paso será ir contra los bienes del hipotecado con la casa en primer lugar. Así, el banco pondría la vivienda en subasta previo deshaucio de su inquilino. Sin embargo, la venta de la vivienda no zanja la deuda. Con la caída del mercado inmobiliario muchas casas valen menos de lo que costaron y menos que las hipotecas que penden sobre ellas. De esta forma, si el dinero obtenido por la subasta de la casa no cubre la deuda de la hipoteca se seguirían debiendo el importe restante al banco. En este supuesto, la entidad financierapodría ir contra el resto de bienes del hipotecado y solicitar que se embargase su sueldo para hacer frente a la deuda.
Limite a los embargos
En este punto es donde se activa el límite embargable o mínimo para ser embargado. Actualmente esta candidad está fijada en los 633 euros, que equivale al salario mínimo interprofesional. Es decir, que el banco podía reclamar quedarse con los ingresos mensuales que superan esos 633 euros.
Ahora dentro de las medidas de apoyo a los hipotecados, el Gobierno aumenta el mínimo para ser embargado hasta los 961 euros, pudiendo llegar a los 1,350 cuando se tienen una o más personas a cargo. Esto quiere decir que las familias con deudas provenientes de la hipoteca podrán respirar algo más tranquilas y contar con mayores ingresos para hacer frente a los gastos. Esto no quiere decir que se puedan olvidar de su deuda, ya que si superan esos ingresos el banco podrá reclamar las cantidades restantes.
Este límite era de 633 euros, lo que marcaba el salario mínimo interprofesional, lo que provocaba que la inmensa mayoría de las familias embargadas quedaran por encima y, por tanto, vieran como una parte de sus ingresos mensuales iban directamente al banco.
La nueva propuesta de Zapatero pretende dar solución a este problema al plantear la subida de ese límite colocándolo ahora entre 961 y 1.350 euros, dependiendo de la situación personal de cada uno, y del momento en el que se aplique.
Hasta esa cantidad, la entidad financiera no recibe dinero debido al embargo, aunque una vez que el ciudadano supere ese mínimo por una mejora de sus condiciones, el exceso conseguido irá directamente a las arcas de las entidades financieras.
No es que lo desee, evidentemente. Pero a uno le extraña la aparente fortaleza del sistema bancario español. Salvo alguna intervención de cajas, y una reestructuración del las cajas un tanto surrealista y lenta (ya me dirán cómo pretenden mejorar sus cuentas sin despedir al personal excedente y cerrar sucursales), uno diría que las cosas le van bien a los bancos españoles.
Sin embargo no hace falta conocer los balances bancarios con detalle para percatarse de un hecho que contradice la aparente placidez de las entidades financieras: apenas conceden hipotecas y mucho menos préstamos personales.
Las cajas fuertes parecen vacías de liquidez. No corre sangre por el sistema financiero, o va tan despacio que parecen muertos vivientes. Y pese a las altas tasas de mora, uno diría que el problema es bastante más grave de lo que las cifras oficiales reflejan.
En realidad la banca está intentando refinanciar todo lo refinanciable y más allá. Tiene en sus balances millones de euros prestados a promotores que o bien refinancia, con operaciones que trasladan el problema hasta a 7 años vista, o se quedan con más ladrillos.
Simplificando mucho, el dinero es para una entidad financiera un pasivo (exactamente lo contrario que en la contabilidad empresarial), ya que es una obligación que contrae con sus depositantes y restos de proveedores de liquidez.
Los préstamos hipotecarios, en cambio, son un activo bancario. Básicamente, el banco capta ahorro (pasivo) y lo presta a inversores y consumidores. Cuando una hipoteca no se paga, el banco tiene la opción de ejecutar la garantía, con lo que da de baja un activo (préstamo hipotecario) y da de alta otro (el inmueble), pero a un precio bastante más bajo, con lo que la diferencia va a pérdidas.
Si en lugar de ello refinancia el préstamo, evita dar de baja el activo, con lo que no se generan pérdidas en la cuenta de resultados. Pero por mucho que no haya pérdidas contables, la realidad es que la entidad está igual de mal que en la operación anterior. No consigue liquidez y tiene un activo más que dudoso ¿le devolverá el dinero prestado la promotora con la nueva reunificación?
Siempre digo a mis clientes particulares que una reunificación de deudas tiene sentido si es una forma de reequilibrar las finanzas para seguir pagando de forma ordenada. Pero hay personas cuyas pautas de consumo son desordenadas o cuyas expectativas de ingresos no posibilitan que devuelvan la hipoteca refinanciada. En estos casos, reunificar no es una solución, es ganar tiempo para volver a encontrase con el mismo problema en breve (y más deudas a cuesta).
Lo que está haciendo la banca con los promotores es algo que niega a los particulares, en general: reunifica sus deudas para ganar tiempo, pero el tiempo que gana la promotora es tiempo que perdemos los ciudadanos, al no estar saneandóse los balances bancarios.
Y para volver a tener un sistema financiero que financie es necesraio que esté saneado y afloren las pérdidas reales.
Las crisis económicas ponen en evidencia muchas carencias del ser humano. Y una de ellas tiene que ver con el amor y el dinero.
Siempre he pensado que no hay que mezclar el afecto con la economía. No digo que deban ser compartimentos estancos ni mucho menos, ya que la vida es un cúmulo de situaciones y experiencias que, para ser rica, deben combinarse de forma armoniosa. Pero combinarse de forma armoniosa un préstamo hipotecario y una relación amorosa es un ejercicio de funambulismo.
Muchas parejas recientes decidieron emanciparse de sus respectivas familias adquiriendo una vivienda, solicitando el dinero al banco. El alquiler no era una opción a analizar, ya que “es tirar el dinero“, pensaban muchos.
Sin embargo el alquiler, de entre todas las ventajas que pueda tener, permite dejar de convivir con la pareja, en caso de ruptura, sin apenas consecuencias económicas. En cambio, la separación o divorcio de una pareja hipotecada conlleva múltiples y graves perjuicios económicos si no hay acuerdo en determinados temas.
Sin crisis económica por en medio ya era un problema tener una vivienda hipotecada en propiedad con una ex-pareja. Con la sequía de financiación hipotecaria y el paro en máximos, vender una casa hoy en día es casi un milagro (especialmente si se quiere vender sin perder dinero).
De los numerosos temas en los que tienen que ponerse de acuerdo si no se puede vender la casa, uno tiene que ver con quien se queda a vivir en el hogar roto.
Fiscalmente si uno deja de vivir en la casa hipotecada ésta deja de ser la vivienda habitual a efectos de Hacienda y no procede seguir deduciéndose las mensualidades en el IRPF, salvo en los casos de que los hijos vivan en ella con uno de los progenitores y el que se va siga pagando las cuotas.
Si se quiere uno separar de la hipoteca, tendrá que pactar una extinción de condominio, mediante el cual se “vende” la mitad indivisa a la otra parte. Con la firma de la escritura de extinción de condominio la propiedad pasa a ser de la pareja al 100%.
Pero mucho cuidado de firmar una extinción de condominio sin la intervención del banco que tiene la hipoteca. Firmar la extinción del condominio trasmite la propiedad de la casa, pero si quien se queda la casa no obtiene una nueva hipoteca a su nombre, el préstamo hipotecario original sigue vigente.
Eso quiere decir que habríamos dejado de ser propietarios, pero la deuda hipotecaria seguiría siendo nuestra. Sin propiedad y con deuda, mal negocio. Y si nuestros padres han avalado, seguirá la Espada de Damocles de la deuda también pendiendo de sus cabezas.
Por tanto, si no queremos seguir hipotecados casi de por vida, sin casa y sin pareja, no olvidemos nunca firmar una dación de condominio al mismo tiempo que dejamos de ser titulares del préstamo hipotecario. O lo lamentaremos con toda seguridad.
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