La palabra hipoteca inversa define a la perfección este producto, que básicamente consiste en hacer líquida una vivienda y transformarla en una renta periódica. Dicho de otra forma, consiste en hipotecar la casa a cambio de una cantidad mensual. Para poder solicitarla es necesario cumplir una serie de criterios. Os los contamos.

La hipoteca inversa no es más que un préstamo con garantía hipotecaria a través del cual la entidad financiera se compromete a pagar una cantidad mensual garantizada de forma temporal o vitalicia al titular. En otras palabras, se trata de hipotecar la vivienda a cambio de una renta mensual. Este tipo de préstamos están regulados por la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, que establece los requisitos que deben cumplir los titulares del préstamo. Y es que no todo el mundo puede acceder a una hipoteca inversa.

Para que una hipoteca pueda considerarse una hipoteca inversa a efectos legales debe cumplir los siguientes requisitos:

• El solicitante debe tener más de 65 años o acreditar un estado de dependencia severa o gran dependencia (ver artículo 26 Ley 39/2006).
• La vivienda debe ser propiedad del firmante y no puede recaer sobre ella otra hipoteca.
• El importe del préstamo debe entregarse mediante disposiciones periódicas o únicas.
• La entidad sólo podrá exigir la deuda y ejecutar la hipoteca cuando fallezca el prestatario.

Así pues, el perfil de cliente de una hipoteca inversa queda perfectamente delimitado.

Tipos de hipoteca inversa

Tal y como se explica en el tercer requisito, existen diferentes formas de recibir el dinero de la hipoteca inversa. En cualquier caso, lo que no varía, salvo una excepción, son los elementos que determinan la renta que se percibirá. Estos son la edad de la persona que solicita la hipoteca, inversa, su sexto y el valor de tasación del inmueble. Así se distribuyen en función del tipo de hipoteca inversa:

Hipoteca inversa temporal: se determina el valor de la vivienda y se acuerdo el periodo en el que se percibirá este capital en forma de rentas. Una vez se ha cobrado todo el capital se podrá seguir utilizando la vivienda pero sin percibir ningún tipo de renta. Aquí la renta está limitada al valor de la vivienda, por lo que las cantidades a percibir dependerán principalmente del tiempo que se establezca para el cobro de la hipoteca.

Hipoteca inversa vitalicia: es quizás el caso más complejo. Las cantidades a cobrar no se limitan al valor de la vivienda, lo que obliga a contratar seguro de renta vitalicia que se activaría en caso de que el cliente sconsumiese al plazo máximo del crédito, es decir, si consume todo el capital en el que se tasó la vivienda.  En este tipo de hipoteca inversa las entidades mirarán con lupa las cantidades mensuales a entregar, ya que el objetivo será que no se llegue a activar el seguro de renta vitalicia.  La siguiente tabla, cortesía de Actibva, muestra un ejemplo de las rentas que se podrían percibir.

Hipoteca inversa con pago único: en este caso, al igual que al hipotecar nuestro piso en propiedad, se percibe el dinero en el que se haya tasado la vivienda en una única entrega.

Costes e Impuestos

La concesión de una hipoteca inversa no difiere tanto de la una hipoteca al uso, aunque sí lo son los costes asociados. Al ser un producto asociado a la jubilación está bonificado en las tasas notariales y registrales y exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en caso de realizarse sobre la vivienda habitual.  De esta forma, el único gasto que deberá pagar es el coste de la tasación y las comisiones hipotecarias.

La fiscalidad de las hipotecas inversas también es ventajosa, ya que  no se considera renta a efectos de IRPF, sino un préstamo.

De lo que no se librarán es de pagar un tipo de interés que ronda el 5,3%-7% por el préstamo hipotecario.

Finalización del préstamo

Como se explica en el cuarto apartado de los requisitos de la hipoteca inversa, el acreedor, es decir, el banco, sólo podrá ejecutar la hipoteca al fallecimiento del titular o titulares de la vivienda (el préstamo lo puede suscribir más de una persona). Eso sí, existe la posibilidad de efectuar una cancelación anticipada en cualquier momento.

Al fallecimiento del titular, sus herederos podrán elegir entre quedarse con la vivienda saldando la deuda pendiente (el dinero del préstamo que efectivamente se haya consumido) o vender la casa para pagar la deuda y repartirse las ganancias que obtengan, en caso de obtener alguna.

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A pesar de que las entidades financieras han cerrado el grifo de las hipotecas en general, y de las hipotecas inversas en particular, lo cierto es que en estos primeros cuatro meses del año 2011, se ha producido un incremento del 17% en la demanda de hipotecas inversas.

Pero, ¿qué son las hipotecas inversas?

Son hipotecas destinadas a personas mayores de 65 años con una vivienda en propiedad, de forma que la entidad financiera tasa su vivienda y les entrega una cuota mensual durante un plazo determinado, pasando la propiedad de la vivienda a manos de la entidad financiera una vez finalizado el plazo, o al fallecimiento del titular. Los herederos tienen luego derecho a recuperar la vivienda pagando una cantidad estipulada previamente en el contrato de hipoteca inversa.

En definitiva, se trata de un manera de complementar la pensión que reciben los jubilados españoles (un 40% menor que la media europea), gracias a poseer una vivienda en propiedad (el 87% de los mayores de 75 años tiene una vivienda en propiedad).

Las hipotecas inversas llegaron a nuestro ordenamiento jurídico en el año 2004, y desde entonces han ido ganando en popularidad y conocimiento por parte de las personas jubiladas, que al perderle el miedo inicial habitual a todos los productos financieros novedosos, han comenzado a confiar en su validez.

Y es que la hipoteca inversa es la mejor manera de disponer de unos ingresos mensuales elevados durante los años de jubilación, para poder disfrutar así del asueto de esa época.

Durante los años más boyantes de la burbuja inmobiliaria, la hipoteca inversa apareció con gran fuerza en la actualidad hipotecaria, tanta que el Gobierno tuvo que entrar a modificar el ordenamiento jurídico y marcar las pautas necesarias para gestionar la hipoteca inversa con cordura y respetando los derechos de las personas hipotecadas.

¿En qué consiste la hipoteca inversa?

Como su propio nombre indica, la hipoteca inversa funciona de manera contraria a la hipoteca tradicional, es decir, en lugar de ser el cliente el que paga una cuota mensual al banco, es la entidad financiera la que paga mensualmente a su cliente, y, como no podía ser de otra manera, si en la hipoteca directa la propiedad del inmueble pasa a manos del titular hipotecario al final de la vida del préstamo, en la hipoteca inversa, el inmueble pasa a manos del banco.

Se trata de una figura pensada para personas de una edad avanzada que a través de la hipoteca inversa consiguen unos ingresos extras a final de mes, a cambio de perder la titularidad de la vivienda una vez fallecidos en favor de la entidad financiera, quedando un resquicio para que los familiares puedan recuperar dicha vivienda formalizando una nueva hipoteca.

Lo cierto es, sin embargo, que en la actualidad la hipoteca inversa no se está dando en demasía, principalmente porque las entidades financieras no están por la labor de conceder más préstamos hipotecarios, sean del tipo que sean, y porque no quieren cargarse con nuevas viviendas en su balance, ya demasiado cargado de por sí.

IberCaja es otra de las entidades financieras que ofrece una Hipoteca Inversa, un producto disponible para mayores de 75 años que sean propietarios de la vivienda en la que reside.

Este tipo especial de crédito hipotecario le permite sin necesidad de venderla, la posibilidad de obtener una fuente complementaria de ingresos.

Por lo tanto, IberCaja, en base al valor actual de su vivienda se le concederá un importe en donde el cliente decidirá las cantidades periódicas que necesita en cada momento para cubrir sus gastos habituales, cuidados de salud u otras necesidades.

Entre las ventajas, le permite continuar viviendo en su casa y mantener o mejorar su calidad de vida a través de un tipo de interés fijo para toda la vida de la operación.

Una vez que se firma la operación, el beneficiario comienza a recibir las cantidades periódicas al siguiente mes de la formalización de la operación (recuerde que en su Declaración de la Renta, no tendrá que incluir las cuotas mensuales que ha percibido).

Con un tipo de interés fijo, el importe máximo será hasta el 70 % del valor de tasación actual.

En cuanto a las comisiones:

• Apertura: Exento
• Amortización anticipada: Exento
• Cancelación anticipada: Exento

Si quiere consultar sobre la Hipoteca Inversa de IberCaja, puede hacerlo desde aquí.

Pocos conocen muy bien el tema. sin embargo existe y es una opción interesante que el mercado español ofrece. Se trata de la hipoteca inversa, un producto financiero destinado especialmente a personas mayores y ofrece al propietario de una vivienda la posibilidad de obtener dinero por ella sin venderla.

En caso de que el propietario fallece, los herederos podrán asumir el crédito o bien vender la vivienda para devolver al banco las cantidades anticipadas.

Pero, ¿los españoles están preparados para este tipo de productos? Según un informe de Optima Mayores, el número de hipotecas inversas suscritas en 2009 creció un 8%, hasta alcanzar las 2.700, con un importe medio fue de 350.000 euros. Esta cifra marca una tendencia creciente a la hora de elegir un producto que pocos conocen.

Sin embargo, las previsiones muestran que este 2010, será el año del “despegue definitivo” de este tipo de productos si finalmente se da la promulgación del reglamento que determine las condiciones, forma y requisitos con que ha de prestarse el asesoramiento a este producto.

Según la consultora más de 3.000 clientes, fundamentalmente mujeres con una edad de entre los 75-76 años fueron quienes se interesaron por la hipoteca inversa, ya que precisaban complementar sus ingresos mensuales con mayor necesidad.

A pesar de la crisis financiera e inmobiliaria, este tipo de productos sufrió un efectó “positivo”, ya que los interesados requerían complementar las bajas pensiones por jubilación y viudedad.

Sin embargo, el principal escollo que afronta la hipoteca inversa es la falta de información que tiene la gente para tomar la decisión más acertada.

En la actualidad existen 20 entidades en España que ofrecen hipotecas inversas pero hay un número muy limitado que realmente respaldan el producto desde sus departamentos de riesgo mediante procedimientos concretos de tramitación.

¿Quiénes lideran el negocio y donde tiene aceptación?

BBK y Catalana Occidente lideraron el ránking de comercialización de las hipotecas inversa pero durante el año desaparecieron del mercado las ofertas de Caja Duero y Caja Navarra, que ocuparon puestos relevantes durante 2008.

Por áreas geográficas, Madrid fue la región con mayor demanda durante el pasado ejercicio, ya que un 51% de los potenciales clientes se mostraron dispuestos a contratar este tipo de productos.

Vivienda Pensión Bancaja, es la Hipoteca Inversa que ofrece esta entidad y que tiene como destinatario las personas con más de 60 años, y que a través de esta modalidad, podrá complementar la pensión por medio de ingresos adicionales.

Por lo tanto, la garantía del crédito será la vivienda habitual o la segunda residencia y según requiere Bancaja, debe de estar libre de cargas.

Si bien existe bastante desinformación acerca de este producto, es importante aclarar que la propiedad de la vivienda, continúa siendo del cliente y después pasará a manos de sus herederos.

Para Vivienda Pensión Bancaja, los gastos de la operación serán a cargo del crédito (constitución de la operación, honorarios del notario, del registro de la propiedad, pago de impuestos, los intereses que se devenguen a futuro), solo estarán a cargo del cliente los gastos previos de tasación.

Además, si tiene más de 65 años y esta es su vivienda habitual, la operación está exenta del pago de impuestos.

En cuanto a las modalidades de cobro de la renta, podrá escoger entre:

• Renta vitalicia: percibirá una renta periódica mensual durante toda su vida. La renta puede ser constante o creciente en un 1, 2 ó 3% de crecimiento anual. Si son dos los propietarios y por tanto dos los titulares, aunque fallezca uno, el otro seguirá cobrando la misma pensión toda la vida.
• Renta temporal: percibirá una renta mensual durante un período de tiempo concreto que puede ir desde un mínimo de 5 años hasta un máximo de años que dependerán de la edad que se tenga.
• Renta única: recibirá una cantidad única de una sola vez a la firma de la operación.

En las dos primeras modalidades puede, además de las rentas mensuales, disponer de una cantidad adicional.

Para este producto, se aplica un tipo de interés fijo que se adaptará al momento de la contratación, y las diferentes rentas dependerán del valor de la casa y la edad.

En cuanto a las comisiones:

• De apertura: es la única comisión que devenga la cuenta y es del 1% sobre el límite del crédito.
• No existe ni comisión sobre el saldo no dispuesto, ni de estudio, ni de excedido, ni de administración, ni por apunte.
• De cancelación:

Anticipadamente por el titular, en cuyo caso, en función del tiempo transcurrido, se cobrará: Una compensación por desistimiento del 0,5% sobre el importe cancelado si se cancela durante los 5 primeros años y del 0,25% a partir del 6º año.

Si existe pérdida para la entidad, deberá pagar a su vez, na compensación por riesgo de tipo de interés de un máximo del 3% sobre el importe cancelado.

Si se cancela una vez ha fallecido el titular, no se cobrará ni compensación por desistimiento ni por riesgo de tipo de interés.

Una modalidad que debe difundirse más, y en esta oportunidad, las entidades deben comunicar claramente las condiciones.

Caixa Sabadell ofrece una de las modalidades con mayor nivel de desconocimiento de parte de los
consumidores, la Hipoteca Inversa. Para ello ofrece su producto denominado Pensión Vivienda.

Esta es una cuenta de crédito con garantía hipotecaria con la que el cliente pone su vivienda como garantía y la entidad le entrega de cada mes una determinada cantidad de dinero, que se calcula teniendo en cuenta la edad, el valor de la vivienda y la forma de cobro.

La Hipoteca Inversa de Caixa Sabadell puede ser contratada por personas entre 65 y 89 años con una vivienda en propiedad (aunque no sea la habitual) que seguirá siendo del cliente.

Para saber cuanto cobrará por esta producto, luego de que un tasador valore el precio de la vivienda, recibirá una renta mensual que recibirá, en función de la edad, y de la forma que quiera cobrarlo. Este cálculo tendrá como máximo, el 80% del valor de tasación de su vivienda.

Para esta modalidad hipotecaria, se aplicará un tipo de interés fijo durante un primer periodo (hasta que el titular menor cumple 90 años) y a partir de esta edad será variable.

Para cobrar esta renta mensual, Caixa Sabadell pone a disposición del cliente tres opciones que se ingresará en su cuenta en la entidad:

• Cobrar una renta mensual para toda la vida
• Cobrar una renta mensual durante un período definido
• Disponer ahora de un extra para hacer lo que más desee y la cantidad restante, cobrarla cada mes durante toda la vida

Al estar vinculada a la edad de las personas, la Pensión Vivienda es para toda la vida:

• hasta los 90 años cobrará su renta mensual a cargo del crédito hipotecario suscrito
• a partir de esa edad usted cobrará a cargo del seguro de la renta vitalicia diferida.

Esta pensión puede estar a nombre de una o dos personas y se seguirá cobrando la misma cantidad mientras viva cualquiera de estas personas.

En caso de que el cliente esté cobrando una pensión, con la hipoteca inversa, cobrará además esta nueva renta ya que no tiene nada que ver con la pensión de viudedad, jubilación o invalidez.

Otra de las ventajas que ofrece este producto es que el cliente podrá alquilar su vivienda. Como propietario, después de contratar la Pensión Vivienda, podrá alquilarla y obtener así una renta adicional, siempre y cuando se haga mediante un contrato, no sea por un importe bajo y no se trate de un alquiler vitalicio y si en algún momento desea vender el piso, con esta operación, podrá liquidar el importe de la deuda.

En caso de que el titular ya no esté, y sus herederos quieran conservar la vivienda podrán hacerlo pagando la deuda o solicitando una hipoteca a Caixa Sabadell. En caso de que los herederos no quieran quedarse con la vivienda podrán venderla, y con el importe obtenido, liquidar la deuda y si corresponde, quedarse con el dinero sobrante.

En cuanto a los gastos, en la Pensión Vivienda, aquellos vinculados a la notaría, del registro, de la gestoría, de la persona que valorará su piso, de la comisión de apertura y del seguro de renta vitalicia diferida no representarán ningún desembolso para el cliente, ya que caixa Sabadell se lo financia por medio de una disposición inicial.

Interesante información hemos recibido acerca del perfil medio del cliente de una hipoteca inversa, un producto que ha encontrado una aceptación parcial, tal vez por desconocimiento, o por miedo a involucrarse en una aventura que no ha sido bien explicada a los mayores, los principales beneficiarios.

Esta es una buena oportunidad para incrementar los ingresos, aquellos mayores que ante la insuficiente pensión media que abona la Seguridad Social (723 euros al mes) y, para la de viudedad (530 euros).

Según una investigación realizada por Vitaliza, el prototipo para este tipo de producto es:

• mujer viuda de 75 años
• con hijos
• propietaria de una vivienda de 400.000 euros
• con necesidades económicas debido a una ajustada pensión

Por este tipo de producto, el cliente de una hipoteca inversa, obtiene una media de unos 1.000 euros mensuales, los cuales suelen destinarse a gastos de la vida diaria, al ocio o, en caso de situación de dependencia, a atender este tipo de necesidades.

Según el informe, en la mayoría de las situaciones, este cliente de esta clase de hipoteca solicita adelantos para cancelar pequeñas hipotecas o pagar otro tipo de préstamos.

¿Cómo funciona?

Ante el desconocimiento sobre la hipoteca inversa, es necesario aclarar que este producto está diseñado para que las personas mayores de 65 años, y que pueden de esta manera obtener una renta mensual de su patrimonio inmobiliario sin perder la propiedad del inmueble.

Por lo tanto, entre sus ventajas, podemos destacar que, el propietario solicitante, se garantiza que continúe como titular del piso y pueda seguir viviendo en su casa mientras percibe esta renta o si lo requiere, alquilarla para obtener otros ingresos.  

¿Qué ocurre cuando fallece el titular?

A su fallecimiento, los herederos tienen la oportunidad de dicidir entre conservar la propiedad pagando la deuda  o constituyendo un nueva hipoteca, o vender la vivienda quedándose con el dinero sobrante después de pagar la deuda.