Durante los años más boyantes de la burbuja inmobiliaria, las hipotecas multidivisas gozaron de gran popularidad gracias al ahorro importante que los titulares de uno de estos productos hipotecarios conseguían, en relación con los que se decantaban por las hipotecas tradicionales.

El funcionamiento de una hipoteca multidivisa es relativamente sencillo. Se trata, simplemente de tomar la hipoteca en una moneda diferente a la nacional. Lo más habitual fue hacerlo en yenes, aprovechando el bajo tipo de interés de la economía japonesa y la preponderancia del euro sobre la moneda nipona.

De esta manera se producía un doble efecto a favor del titular hipotecario, que se ahorraba tipo de interés y cuota, al necesitar menos euros para pagar más yenes. Sin embargo, esta hipoteca multidivisa tenía y tiene el problema de un posible cambio brusco de la cotización entre monedas, como ha sucedido estos meses de atrás con la apreciación del Yen, provocado por el tsunami, lo que incrementa de manera abrupta la cuota hipotecaria a pagar.

Por ello, la hipoteca multidivisa es una muy buena opción para aquellas personas con cierto poder adquisitivo y flexibilidad para cambios inmediatos en su cuota mensual, y nada recomendable para todas aquellas familias que tienen limitados sus ingresos y éstos están muy supeditados al porcentaje de hipoteca que tienen que pagar mes a mes.

Ello ha provocado que, con la situación actual de crisis económica y elevada tasa de desempleo, las hipotecas multidivisa hayan perdido parte de su pujanza, ya que la mayoría de las familias necesitan refugiarse en productos financieros sin riesgo inmediato.

El préstamo hipotecario en divisas se estructura de la misma forma que un préstamo hipotecario en euros, con la particularidad de que la deuda se contrae en otra moneda (dólar, yen, franco suizo, libra esterlina).

Jurídicamente tiene la misma regulación una hipoteca en euros que una en otra moneda. Si en lugar de ser una hipoteca en una moneda extranjera hablamos de un préstamo hipotecario sobre una vivienda que puede estar en varias monedas a elección del deudor, nos referimos a la hipoteca multidivisa.

Las hipotecas multidivisa normalmente están denominadas en euros, yenes, francos suizos o dólares. No deja de ser un préstamo hipotecario, en el cual el cliente puede elegir tener la deuda en diferentes monedas, sin tener que cancelar o novar la escritura. Se estipula un periodo mensual, normalmente, en el que el cliente puede cambiar de divisa.

Una de las diferencias a tener en cuenta es que no se pueden subrogar, las hipotecas multidivisa. Para cambiar de banco deberíamos cancelar y constituir una nueva hipoteca, con los elevados gastos que ello conlleva.

La razón de querer contratar una hipoteca multidivisa es poderse beneficiar de tipos de interés menores de los mercados foráneos y apostar por las diferencias de tipo de cambio.

El riesgo principal es que de un día para otro tengamos una deuda pendiente con el banco muy superior a la inicial. Si tenemos la hipoteca con yenes y éste se aprecia respecto al euro, tendremos que pagar más euros para comprar la misma cantidad de yenes. El riesgo de tipo de cambio acaba de aparecer en nuestras vidas.

La hipoteca multidivisa sólo la veo recomendable para clientes que tienen dinero ahorrado (no financian por encima del 70% de tasación), ingresos muy holgados respecto a la cuota mensual (para evitar entrar en bancarrota si se nos incrementa por efecto del tipo de cambio), una cultura financiera elevada y un dominio de las variables que influyen en el valor de las monedas y, preferiblemente, con ingresos que no sean sólo en euros.

Si uno quiere invertir en divisas, creo que es mucho mejor hacerlo directamente y no con una hipoteca, cuya finalidad debería ser solamente adquirir una vivienda.

Pau A. Monserrat
Economista

Las hipotecas multidivisa constituyeron una excelente oportunidad para evitar los altos tipos de interés de las hipotecas españolas, en la época en que el Euribor tocaba máximos históricos al marcar cotas en torno del 5%.

En este contexto, una hipoteca referenciada al tipo de interés un país, con el que se mantenía una tasa de cambio favorable con respecto a divisas como el yen o el franco suizo, resultó una forma de escapar a las subidas incontenibles que se registraban en ese momento para el Euribor.

Sin embargo, en la actualidad, con tipos de interés en España en torno de mínimos, sumado a la frágil situación del euro, la situación es bien distinta.

La posible subida de los tipos de interés, no alcanzarán, al menos por mucho tiempo, para compensar la devaluación a la que sigue expuesta nuestra moneda respecto de las principales divisas del mundo.

Al contratar una hipoteca multidivisa, el tomador se está endeudando en una divisa extranjera. A partir de ese momento, la fluctuación de esta moneda marcará el incremento o las bajas en la cuota de la hipoteca. Si el euro se devalúa frente al yen o al franco suizo, por ejemplo, las hipotecas contratadas en base a estas monedas verán incrementada su cuota. Por el contrario, si la relación del euro frente a la divisa extranjera resulta favorable, es decir se revaloriza, la cuota de la hipoteca será menor.

Es por ello, que hoy por hoy una hipoteca multidivisa no representa un producto atractivo para el cliente, por lo que la mayor parte de las entidades financieras que la comercializaban han dejado de hacerlo.

Al margen de esta situación, este producto siempre ha estado vinculado a un nivel de riesgo, lo cual lo convierte en inadecuado para quienes no posean conocimientos financieros, o bien para momentos en que las variables macroeconómicas afecten negativamente el tipo de cambio del euro con la divisa seleccionada.

En momentos donde el Euribor vive valores mínimos históricos, parece una excelente oportunidad para contratar una hipoteca convencional a tipo de interés variable en euros. Esto se traduce en un ahorro en la cuota mensual para quienes revisan su préstamo.

Sin embargo, los clientes que contrataron su hipoteca en yenes o francos suizos no corren con la misma suerte. Este producto que conleva un riesgo elevado, ya que dependerá del valor de esa divisa distinta al euro.

En medio de la crisis, quienes han optado por esta opción cargan con una deuda mayor a causa de la apreciación de la divisa elegida, por lo que el tipo de cambio les ha jugado una mala pasada, en especial para los que hace un par de años se inclinaron por un préstamo hipotecario en yenes o en francos suizos.

¿Por qué no conviene en este momento?

Estas dos monedas fueron las más favorables para endeudarse, ya que tanto su cotización frente al euro como su bajo nivel de tipos de interés de sus economías, eran parametros que convenían, sin embargo, desde julio de 2007, la moneda japonesa se ha apreciado un 25% frente al euro y la divisa suiza un 10%.

En otras palabras, el importe del crédito solicitado dos años atrás ha crecido el mismo porcentaje que la divisa. Es decir una hipoteca en yenes contratada por 200.000 euros ahora se traduce en 250.000 euros.

¿Qué puedo hacer si tengo una hipoteca multidivisa?

La primera opción es esperar que el tipo de cambio sea favorable para cambiar esa deuda a euros y no perder dinero.

La otra salida es asumir esa pérdida y convertir ahora la hipoteca a euros, y así evitar que se incremente aún más el capital pendiente.