Un mes más los datos confirman lo que ya no es ningún secreto. El mercado inmobiliario sigue cayendo y sin dar síntomas de que la hemorragia vaya a cesar. Los datos provisionales muestran como la compraventa de viviendas cayó en octubre un 18% respecto al mismo mes de 2010 con apenas 22.482 operaciones cerradas. Lo positivo es que en septiembre la caída fue del 28% y parece que por fin se suavizan algo los descensos.
La estadística no miente y en este caso los datos de compraventa de viviendas en octubre publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) dejan lugar a pocas dudas. El mercado está prácticamente parado y no parece que vaya a repuntar de aquí a final de año o con la llegada del nuevo ejercicio. En octubre volvió a caer el número de compraventa de viviendas. Apenas se cerraron 22.482 operaciones, lo que supone un 18% menos que en octubre de 2010. Se trata, además, del octavo mes consecutivo de descensos, que además marca el menor número de transacciones desde que arrancó la serie en 2007.
El único dato relativamente esperanzador es que el ritmo de caída se ha ralentizado. Si en agosto el retroceso fue del 38,3%, en septiembre se situó en el 28% y en octubre en el 18%, nada más y nada menos que diez puntos porcentuales al mes. ¿Quiere esto decir que ya hemos visto lo peor? Ni mucho menos. Un repaso a los datos nos alerta de que buena parte de esta recuperación o mejor dicho del freno en la caída, se debe a medidas excepcionales como el IVA al 4% sobre vivienda nueva que estará en vigor hasta final de año y sobre el que se hizo la promesa de ampliar el plazo hasta 2012, aunque todavía no hay noticias al respecto.
Seria la denuncia que hace el Defensor del Pueblo, José Pablo Ruiz Abellán en lo que respecta a Lorca, sobre que existen entidades financieras que se quedarían con una parte del dinero del Consorcio de Seguros que destina a la paga de lorquinos que lamentablemente perdieron su vivienda y en casos en lo que la vivienda además no está en buenas condiciones, como media de amortización de la deuda del préstamo hipotecario. Estima que, las entidades financieras tendría que ser tomadas como una garantía hipotecaria del dinero que el Consorcio de Seguros desembolsa.
La dificultad se da también para aquellos propietarios o también ex propietario de dicha vivienda tiene serios problemas para iniciar la construcción de su nueva vivienda al no tener otra pero no dispone del dinero suficiente para embarcarse en una nueva construcción. Es una clara muestra de que más allá del nivel particular la coyuntura refleja que tampoco existe un fondo disponible para impulsar la actividad económica que genera construir nuevas viviendas una situación que no es solo de esta región.
Una propuesta del Defensor del Pueblo, las entidades financieras tienen que tomar como garantía hipotecaria el desembolso que hace el Consorcio de Seguros, en vez de la vivienda. Este dinero podría ser utilizado como garantía de la deuda del propietario de la vivienda para con su banco, pero poder otorgárselos de a poco y a medida que este construye su nueva vivienda.
Otro problema que resulta se da con la situación de los edificios públicos, estos carecen de atención perjudicando la actividad de cada uno. Las denuncias parte de 47 profesores de un instituto y la precariedad de la situación edilicia del edificio lo que perjudica desde varios aspectos y en especial ante un potencial derrumbe.
El terremoto de Lorca ha traído serias consecuencias edilicias y quejas de los lorquinos por la falta de ayudas o promesas incumplidas o la no llegada de ayuda monetaria lo que hace que los que han perdido sus viviendas deban vivir todavía en una situación precaria o con sus parientes y más los que perdieron sus comercios es doblemente perjudicial. Y que encima existan personas, grupos organizados de estafadores o entidades financieras aprovechándose de la desgracia de los lorquinos es empeorar lo que ya está mal.
Como señalan con el pasar de los meses muchos han dejado de esperar lo que nunca les llegaría o se les ha prometido y empiezan a entablar quejas y demandas ya que no han encontrado respuesta en las administraciones y en entidades aunque se diga que el Consorcio de Seguros ha pagado por el terremoto, los lorquinos esperan y desesperan.
País Vasco está listo para aplicar un nuevo modelo en la vivienda y el elegido es el modelo escandinavo de vivienda que gira entre el alquiler y la propiedad, con ello el Gobierno vasco opta por incluir en el anteproyecto de ley de vivienda una figura de las cooperativas de régimen de cesión de uso, que posibilita impulsar el modelo escandinavo de alquiler. El sistema, se conoce como andel que equilibra la propiedad y el alquiler.
Este modelo conjuga la propiedad y el arrendamiento de la vivienda, dicha iniciativa formará parte de la nueva ley que aprobará el Ejecutivo está entre las propuestas aportaciones presentadas por el Consejo Económico y Social (CES) junto a las cooperativas del sector. Este anteproyecto de ley ha entrado en su última fase de tramitación interna antes de ser aprobado por el Consejo de Gobierno y de ser enviado al Parlamento vasco para su aprobación definitiva como Ley de Vivienda.
Entre las aportaciones que el Gobierno Vasco aplicará en el texto que falta aprobar está la figura de cooperativas de régimen de cesión de uso que sirven para impulsar el alquiler al estilo del modelo escandinavo que se desea implementar.
Este sistema es muy usado desde hace algunos años por: Dinamarca, Noruega y Suecia, y se basa en lo que se entiende por un modelo cooperativo en el que la propiedad de las viviendas está en poder de una cooperativa y le permite a los socios cuentan con un derecho de uso indefinido teniendo un alquiler que conlleva un precio asequible.
Además de ese programa existen otra serie de propuestas del CES y de parte de que tratan sobre la tarea social de las cooperativas de vivienda. Anteriormente el Anteproyecto de ley obtuvo un total de 165 alegaciones de 24 agentes económicos y sociales, para que pudieran ser parte del texto final. De 188 propuestas de mejora, 70 fueron recibidas gracias a la participación ciudadana del programa “Contigo hacemos vivienda” y de dichas propuestas, unas 18 se incluyeron en el texto.
El Precio de Mercado quedó bien definido como concepto para las situaciones en los que la vivienda podrá mantenerse en oferta de venta o alquiler y no será tomada como una vivienda vacía.
Una de las modificaciones se trata de la tipificación de ciertas de infracciones así como el importe de las sanciones, también una modificación en la regulación precisa de la intermediación sobre la prestación de los servicios inmobiliarios.
Una de las novedades es se trata de una serie de referencias a la situación patrimonial cuando se da alguna causa de interés social que llegara a legitimar de forma forzosa la expropiación de viviendas de protección pública. Además de producirse una mejora en la redacción respecto a los artículos sobre el Fondo de Garantía y Compensación, acompañado de la expropiación forzosa y la rehabilitación de viviendas y locales.
También se tendrá la posibilidad de ampliar los pisos utilizando lo que se llama unión de viviendas que permita ajustarlas a las familias numerosas y la situación por la que pasen estas. Así como las previsiones referidas a los que pasen por diferentes necesidades ofreciéndoles apoyo.
Con la agudización de la crisis crece el temor de gran parte de los propietarios españoles que ya ha crecido el miedo cierto de que sus inquilinos se transformen en morosos. Un 70% de los propietarios de pisos en alquiler ante una encuesta ha señalado que su principal miedo es el de tener que lidiar con un inquilino moroso antes, durante o que sea el próximo inquilino el que sea un moroso.
Es que así como el que paga la hipoteca no llega a poder hacerlo el que alquila una vivienda en muchos casos entra en el paro no pudiendo afrontar el pago del alquiler y la consecuente conversión en un inquilino moroso.
Es que la situación económica del inquilino no está exenta de sufrir la crisis cualquiera de las eventualidades como quedar desempleado, sufrir una reducción del salario o la congelación del mismo. Así y según la encuesta de Arag 1 de cada 5 propietarios de pisos ha elegido dejar su piso vacío arriesgando no obtener una rentabilización ya que estiman que si lo alquilan pasarán por dificultades como tener un vecino moroso, además de esto los que deciden alquilar se han puesto más duros que nunca y los propietarios les exigen a los inquilinos mayores garantías de solvencia para poder asegurarse su capacidad de pago y evitar la sorpresa desagradable del impago.
Ahora el que quiera alquilar se encontrará con mayores y más altas garantías; de las garantías exigidas los propietarios a los inquilinos una de ellas es que que cada inquilino posea un contrato laboral estable y de una antigüedad de por lo menos 1 año, y que este no le signifique más del 45% de sus ingresos a pagar la renta, además de que nunca figure en la lista de morosos sin registrar historial de morosidad alguna.
Hasta un máximo del 67% de los casos en lega a registrarse la situación de impago entre arrendador y arrendatario llega a un acuerdo amistoso tardando un plazo de media de 2,2 meses, es decir que sólo 3 de cada 10 casos solamente se resuelven por vía judicial en los tribunales, teniendo de plazo un tiempo medio de resolución de 7 meses para su resolución por lo que claramente el acuerdo amistoso es beneficioso para ambas partes.
Los datos del último boletín del Observatorio Joven de Vivienda en España vuelven a ser demoledores. Como media un los jóvenes deberían destinar un 53,5% de su sueldo neto para poder comprar pagar una hipoteca media, lo que les deja en una situación más que comprometida para poder acceder a una vivienda.
Si tenemos en cuenta que la capacidad de endeudamiento para hipotecas se sitúa en torno al 35% de sus ingresos (40% en el mejor de los casos), el salario medio de los jóvenes les deja muy lejos del sueño de convertirse en propietarios. De hecho, perciben un 78,17% menos de lo que necesitarían para poder comprar una vivienda sin superar un umbral de endeudamiento del 30%. El Observatorio Joven de Vivienda, elaborado por el Consejo de la Juventud de España, sitúa en los 28.000 euros anuales o 2.350 euros mensuales la cantidad que los jóvenes deberían cobrar al mes para poder acceder a vivienda.
El siguiente gráfico muestra la capacidad adquisitiva de las personas jóvenes por tipo y se puede apreciar como en la mayoría de los casos está muy lejos del nivel necesario para poder hacer frente a las cuotas de la hipoteca.
Pero la situación no es igual en todas las regiones. Por provincias, figuran por encima de la media Vizcaya con un 71,6%, Guipúzcoa con un 70,9%, Barcelona con un 69,3%, Baleares con un 65,1%, Madrid con un 62,6%, Cantabria con un 58,2%, y Málaga con un 57,8%. En el lado contrario, por debajo de la media, nos encontramos con Lugo con un 38,6%, Toledo con un 37,8%, Lleida con un 35,6%, Cáceres y Cuenca con un 34,9%, Badajoz con un 34,3% y Ciudad real con un 32,7%.
El informe también destaca las comunidades autónomas donde la diferencia entre ingresos necesarios y salario es mayor. Se trata de País vasco (126,83%), Baleares (117,06%), Madrid (108,57%) y Cataluña (104,44%). Las regiones donde la diferencia es menor son Extremadura (14,63%), Castilla-la mancha (30,22%) y Murcia (34,93%). Sin embargo, en ningún caso los ingresos de los jóvenes alcanzan para sufragar el coste de una hipoteca media. Y es que con los salarios actuales, una persona joven podría aspirar, en el mejor de los casos a una vivienda con una superficie construida de 56,1 metros cuadrados y de 44,5 metros cuadrados en caso de alquiler.
La victoria electoral de Mariano Rajoy sirvió para descartar un cambio legislativo que avale la dación en pago, algo que sí incluía el programa del PSOE, pero esto no quiere decir que no se estén llevando a cabo movimientos para cambiar la realidad del sector y hacer más justo el proceso de ejecución hipotecaria. La última medida que se plantea es la institución de lo que se denominan hipotecas “de alta calidad”.
Según podemos leer en Cinco Díasla posibilidad de que se adopte el sistema de dación en pago es cada vez más remota. Desde aquí ya hemos puesto en tela de juicio la idoneidad de saldar la hipoteca con la vivienda por el efecto negativo que podría tener sobre la ya ‘tocada’ concesión de préstamos hipotecarios en España (sólo hace falta ver los últimos números de hipotecas constituidas sobre vivienda). Y es que si se implanta la dación en pago lo más lógico sería ver un incremento en los costes de financiación, ya que el banco estaría asumiendo un riesgo adicional a la hora de conceder la hipoteca que hasta ahora corría a cuenta del cliente.
Entre las alternativas que se barajan figura poner un límite a la cantidad que el banco puede prestar en el caso de préstamos sobre vivienda para establecerla en el 80% del valor de tasación, el porcentaje máximo que se está concediendo hoy en día salvo la excepción de las hipotecas por el 100% que ahora se pueden ver dentro de los préstamos de las inmobiliarias de los bancos y de las hipotecas para jóvenes. Esta solución no termina de convencer a los expertos y por ello va tomando forma una tercera vía que podríamos calificar como “hipotecas de alta calidad”. Este término se utiliza para designar a los préstamos que cuentan con más garantías de pago y supondría la inclusión en la hipoteca de un seguro de crédito que permitiría conceder préstamos sin límite sobre el valor de tasación.
En concreto, el banco financiaría hasta el 80% de la operación y el resto quedaría avalado por la compañía de seguros a un coste asumible para el sector y que no alcanzaría el punto porcentual adicional sobre los intereses que cobra el banco. La fórmula, utilizada en Italia y Canadá, lo que hace es proteger al banco de forma que si un hipotecado no puede hacer frente al préstamo y se llega a la ejecución hipotecaria, la compañía de seguros abonaría al banco por la operación como si se tratase de un siniestro y el hipotecado no debería seguir pagando porque el seguro respondería por él.
¿Dación de pago en Cataluña?
Donde puede que sí veamos en breve la dación en pago es en Cataluña. El Mundo publica que el anteproyecto de la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos de la Generalitat de Cataluña de 2012 incluye medidas hipotecados para que no sean desahuciados tan rápidamente si no pueden hacer frente a las cuotas. En último término la Generalitat ampararía incluso la entrega de la casa para saldar la deuda.
El mercado inmobiliario no levanta cabeza y de hecho cada vez presenta peores datos. El número de hipotecas constituidas en septiembre cayó un 42% respecto al mismo periodo del año anterior y acumula ya 17 descensos consecutivos.
Si algo tiene la estadística es que es tozuda y se empeña en mostrar realidades que no todo el mundo quiere ver. Este es el caso de los últimos datos sobre hipotecas constituidas sobre viviendapublicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que muestran una nueva caída, y ya van 17 seguidas. En concreto, las hipotecas constituidas retrocedieron un 42% en septiembre respecto al mismo mes del año anterior. En total apenas se se firmaron 30.808 hipotecas, lo que supone una leve mejora respecto a agosto (ver datos) pero no esconde que el sector inmobiliario sigue sin levantar cabeza.
Durante los nueve primeros meses de 2011las viviendas hipotecadas se redujeron un 31,1% respecto a 2011, aunque el tasa intermensual aumentaron un 5,4% pasando de 29.231 a las mencionadas 30.808. Si atendemos al total de hipotecas constituidas, incluidas las fincas rústicas, nos encontramos 50.372 hipotecas, lo que supone un 39,6% menos que en septiembre de 2010, aunque un aumento del 5,6% respecto a agosto.
También sigue cayendo el importe medio de las hipotecas. En septiembre se situó en los 11.934 euros frente a los 120.271 euros del mes anterior, lo que supone un retroceso del 4,7%. Si comparamos los datos con los de septiembre de 2010 la caída es del 6,3%. Ante esta escasez de crédito resulta lógico el retroceso en el precio de la vivienda, que sin embargo no está siendo igual de pronunciado. La caída en el importe medio también obedece a que los bancos ya no conceden hipotecas por el 100% del valor de tasación y ni siquiera por el 90%. Hoy en día la mayoría de entidades se está limitando a cubrir el 80% del valor de tasación, por lo que el cliente debe ser consciente que tendrá que aportar el 20% más otro 10% adicional por los gastos de la hipoteca.
¿Qué medidas pueden tomarse para solucionar el problema de los hipotecados? Ausbanc nos presenta ocho iniciativas para paliarlas deficiencias del actual marco jurídico y dar algo más de protección a las personas con hipotecas, especialmente aquellas que afrontan procesos de ejecución hipotecaria.
A través de El Mundo nos llegan las reclamaciones que Ausbanc, la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios, hace al nuevo Gobierno del PP. Se trata de medidas en principio encaminadas a proteger a la parte más débil en el ámbito inmobiliario y de los préstamos hipotecarios: la persona endeudada. Es decir, el ciudadano de a pie.
Veamos cuáles son estas propuestas y el estado de cada una de ellas, ya que en algunos casos se trata de iniciativas que ya están en marcha o se refieren a medidas ya tomadas que en parte cubren esas reclamaciones:
Aunque lleve la palabra ‘hipoteca’ en su denominación, este producto financiero poco tiene que ver con el préstamo hipotecario al uso. Sin embargo, por su relación con el sector inmobiliario y su actualidad ante la intervención del Banco de Valencia, nos vamos permitir la licencia de explicar qué son las cédulas hipotecarias y los riesgos que entrañan.
En realidad, las cédulas hipotecarias son un producto de inversión cuya relación con las hipotecas es que estas ejercen de garantía del mismo. El Banco de España las define como un “activo financiero o título de renta fija que se emite con la garantía de la cartera de préstamos hipotecarios de la entidad de crédito emisora”. Después de esta primera aproximación muchos seguirán preguntándose qué son las cédulas hipotecarias así que vamos a tratar de explicarlo de forma algo más coloquial.
En este sentido, podríamos definir a las cédulas hipotecarias como un bono del banco cuyo cobro está asegurado mediante las propiedades inmuebles sobre las que recae una hipoteca del mismo banco. La clave en este punto es conocer el tipo de hipotecas que hay detrás de este producto, que de hecho fue lo que propició la crisis de las hipotecas subprime -hipotecas incobrables titularizadas-. En este caso, la normativa hipotecaria establece unos límites y condiciones para las hipotecas que se utilizan como garantía. En concreto, la Ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981, sobre regulación del mercado hipotecario determina que “el préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor”., algo que ratifica el Real Decreto 716/2009.
Mariano Rajoy será el nuevo presidente tras la victoria del PP por mayoría absoluta en las elecciones del 20N. Repasamos las propuestas populares en materia de vivienda para ver qué nos deparan los próximos meses e incluso años.
La aplastante mayoría absoluta lograda por el PP le permitirá desarrollar su programa sin necesidad de pactos, lo que en teoría asegura un mayor cumplimiento del mismo. Veamos entonces cuáles son sus propuestas y qué movimientos podemos esperar en materia de vivienda.
En su programa el PP recoge la recuperación de la deducción por vivienda habitual para todos los contribuyentes independientemente de su renta. Los impuestos de la hipoteca permitirán desgravar por las aportaciones a la adquisición de cada sin límites en función de la base imponible y con un mayor porcentaje sobre la base máxima de 9.015 euros. En concreto, el tipo a aplicar pasaría del 15% al 25%.
Lo que resta por saber es si el PP dispondrá de suficiente tiempo como para orquestar este cambio antes del final de año y, de hacerlo, si tendrá carácter retroactivo.
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