Influencia de los cambios fiscales en la vivienda

A la luz de la entrada en vigencia de la subida del IVA y el fin de la deducción por compra de la vivienda, está mostrando su influencia en el mercado inmobiliario.

El Banco de España estima que los cambios fiscales venideros están provocando que la decisión de compra de viviendas se anticipe, para aprovechar la legislación actual.

Por supuesto, esta situación está dando un empuje adicional al mercado inmobiliario, estabilizando las cifras de compraventa. Sin embargo, se espera que se produzca un efecto de látigo una vez que las medidas entren en vigor, ya que este impulso desaparecerá a posteriori.

El incremento del IVA reducido del 7% al 8% a partir de julio y a la eliminación de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros desde enero de 2011, están provocando una estabilización de las cifras de compraventas de viviendas. Incluso, la influencia de esta situación es tal que ha supuesto el paso a tasas interanuales positivas.

El gobierno ha declarado que no va a dar marcha atrás con la medida que supone la eliminación de la deducción por compra de vivienda, aún cuando pueda suponer desplome de la demanda, posterior a su entrada en vigencia.

Negociación compra de vivienda

Después de años de guerras de ofertas, los cazadores de viviendas finalmente disfrutan de un mercado de compradores. Pero eso no significa que encontrar y negociar el mejor trato es más fácil.

Aunque todavía hay un exceso de inventario y vendedores desesperados, todavía tendrá que hacer una buena cantidad de tarea antes de hacer una oferta.

Consejos para la mejor negociación

• Haga sus deberes

El elemento más importante y eficaz en las negociaciones de la casa realmente sucede antes de hacer una oferta. Encuentre la casa que desea comprar y luego valúe qué precio está dispuesto a pagar. Averiguar cuánto tiempo la casa ha estado en el mercado, los precios de venta de casas similares en el barrio y la motivación del vendedor son ítems para lograr precios más bajos. 

Un agente de bienes raíces con conocimiento del mercado local también puede proporcionar información sobre la casa y otras casas similares en el vecindario, pero asegúrese de que su agente de bienes raíces lo asesoré a usted y no al vendedor. 

• Saber cuándo esperar y cuándo bajar

Obtener una calificación previa para una hipoteca no es tan fácil en estos días, pero puede fortalecerlo llegado el tiempo de negociación. Lo mismo va para el pago inicial.  Atrás quedaron los días en que se puede ofertar sin pago inicial o inferior a 20%. 

Antes de comenzar a negociar el precio de venta, empiece con la cantidad que usted cree que vale la casa y cuánto dinero puede permitirse pagar.

• Mantenga una cara de póquer

Al igual que el vendedor no quiere dar por qué él o ella está vendiendo la casa, usted no debe mostrar que está dispuesto a pagar por el hogar. Si el vendedor se da cuenta de que puede pagar más, estará menos dispuesto a ceder en los precios.

Si con todas estas tácticas de negociación no obtiene un precio más bajo, hay otras cosas que puede conseguir, bajando los costos de cierre, las reparaciones a la casa e incluso los honorarios de bienes raíces.

Presupuesto de remodelación

Las personas que no han remodelado antes o personas que han utilizado productos “hágalo usted mismo” realmente no tienen un buen concepto de lo que es un presupuesto realista. De manera que comenzar con un presupuesto realmente bajo, y llegar al doble de lo que había presupuestado puede ser doloroso.

La mayor parte de los consejos a continuación no hará nada para que su remodelación sea más barata. Incluso puede que sea más cara. Pero ayudará a minimizar las sorpresas desagradables.

¿Qué no hacer?

• No vea mucha televisión, estos no muestran la sobrecarga del contratista o de ganancia o la supervisión en tiempo.
• Evite los derechos de emisión: los derechos de emisión son detalles presupuestados, pero deja sin especificar en tiempo de diseño.
• No resucitar a los muertos: los propietarios de viviendas, para hacer su presupuesto, reducirán las cosas a las que ellos realmente quieren, y después volverán a añadirlas en la construcción
• No contrate a un amigo. Esta es una buena manera de ir por encima del presupuesto y matar a una amistad al mismo tiempo.

¿Qué hacer?

• Sea específico. Por ejemplo, un dibujo del diseño de la arquitectura no puede ser lo suficientemente específica como si el arquitecto no sabe lo suficiente acerca de la construcción
• Haga su tarea. No se limite a comprobar las referencias. Este es un trabajo tedioso que supone que tienes que hacer las cosas bien.
• Espere lo inesperado. Todo puede suceder cuando de reparaciones se trata.
• Elija una licencia y un contratista certificado. “Cualquiera puede ser un contratista”, “no hay requisitos educativos grandes”. Pero el certificado ofrece mucho más.

Estos fueron algunos consejos para el presupuesto de sus remodelaciones.

Venta de pisos en 2010

Sin lugar a dudas, 2009-2010, han sido los años de una crisis histórica. Allí se vieron reflejados datos precisos como un Euribor en mínimos históricos, una morosidad galopante, una tasa de paro record. Sin embargo otro de los datos para comentar ha sido el descenso en el precio de la vivienda.

Con semejante cantidad de viviendas, esto debería traducirse en un inmediato crecimiento en la colocación de los inmuebles en un mercado saturado de pisos. Sin embargo, ha sido difícil la colocación de semejante stock, por la difícil situación económica que vive España.

Sin embargo, el común denominador para ubicar las viviendas ha sido la tendencia a los descuentos que han llegado en algunos casos, hasta el 50%. Sin rebajas, no hay ventas, y esto lo han puesto en marcha tanto los propietarios particulares de primera y segunda mano, como también las entidades financieras, a través de los portales inmobiliarios que han conformado para colocar el stock.

A esta situación debieron, no solo rebajar los precios, sino que ha sido necesaria una política de financiación que le permita a los compradores, poder hacer frente a esta situación. La banca ofrece hipotecas con diferenciales bajos, aunque con una elevada vinculación, pero con la posibilidad de conseguir hasta cubrir hasta el 100% del valor de la vivienda.

A pesar de que los precios han bajado considerablemente, muchos especialistas sostienen que no ha sido suficiente, y que debería seguir su cuesta abajo, pero difícil es de predecir si esto sucederá, cuando la inestabilidad económica continúa, y se observa escasa posibilidad de ver la luz al final del tunel.

Donde seguramente continuará el parón serán en la actividad promotora, ya que el número de visados de obra para construir nuevas viviendas es muy bajo.

En medio de una crisis que parece no encontrar salida, y con las nuevas reformas impositivas, desde el sector inmobiliario aconsejan la compra de pisos en 2010, ya que en 2011 se suprimirá la deducción por compra de vivienda habitual para las rentas superiores a 24.000 euros.

Si a esta situación, le sumamos la subida del IVA en julio de este año, muchos optarán por comprar, a pesar de que consideren con los precios deberían descender.

En medio de esta realidad, las voces son dispares, muchos aconsejan comprar ahora, porque las modificaciones fiscales pueden complicar el panorama, y creen que los precios han tocado suelo. Por su parte, los que están en la orilla opuesta sostienen que la baja en los precios puede continuar.

Lo cierto es que en 2010, si no se aplican rebajas, será difícil que se venda, a pesar de que existen muchos interesados en adquirir un piso. Hoy los clientes sólo buscan precios atractivos, en un mercado inmobiliario que está conformado por factores claves como sobreoferta, acceso al crédito con demasiados condicionamientos, una tasa de paro creciente, y precios todavía altos.

Con este panorama, el Banco de España se ha pronunciado y ha informado que es necesario que continúe el ajuste de precios, y estima que, al menos hasta el año 2012, continuará bajando, y paralelamente ha “intimado” de la banca a que acompañe esta medida.

Precio de la Vivienda en 2009

Según registros del INE (Instituto Nacional de Estadística) el precio de la vivienda en España experimentó una reducción de un 4.3% en tasa interanual.

Se trata de un pequeño indicio de estabilización para el mercado inmobiliario a fines del pasado ejercicio, ya que un año antes había caído en aproximadamente en un 5.4% y luego a mitad de 2009 las cifras del descenso alcanzaron el 7%. El equilibrio mencionado se ha debido en gran parte a la moderación del último trimestre, mientras en el tercero se producía una caída en los valores de 0.9%, entre Octubre y Diciembre se suavizó la tendencia en un 0.4%.

Los comportamientos de la vivienda nueva y usada fueron los siguientes:

• Vivienda Nueva: bajó 5.1% a finales de 2009 en comparación con la temporada precedente. En tasa intermestral la bajada fue de 0.8%

• Vivienda Usada o de segunda mano: el precio disminuyó en un 3.5%. En tanto que en tasa intermestral se dio un caso poco usual en estos últimos tiempos, los precios aumentaron en 0.1%, cosa que no ocurría desde 2007.

Por comunidades, los importes de los inmuebles cayeron en el siguiente orden: los mayores decrecimientos fueron para Navarra (-8,3%), País Vasco (-7,1%), Cataluña (-7%) y Aragón (-6,8%), y los menos pronunciados los de Asturias (-0,5%) y Galicia (-1,5%). En tanto que en Murcia los costes  se mantuvieron sin cambios y en la ciudad autónoma de Melilla subieron un 3% el año pasado.

Alquileres baratos Semana Santa

Ya falta muy poco para la primera escapada del año. ¿Sabe o tiene idea de dónde alquilar un piso barato en Semana Santa?

Como es común, la alternativa más económica es alquilar. Para disfrutar de estas mini vacaciones de Semana Santa, pisos.com ha seleccionado las ofertas más llamativas.

Por ejemplo el portal inmobiliario muestra las siguientes ofertas (los precios son por toda la Semana Santa o diarios):

• Málaga: apartamento reformado de 90 metros cuadrados 1.000 euros
• Estepona: casa de 70 metros cuadrados a 650 euros
• Matalascañas: chalet de 120 m², 1.260 euros
• Rota: dúplex de 120 m² a 500 euros
• Chipiona: apartamento de 70 m² 69€/día
• Valdelagrana: apartamento de 80 m² a 500 euros
• Almería: casa de 140 m² a 80€/noche
• Monachil: ático a 1.800 euros
• La Manga del Mar Menor: chalet de 245 metros cuadrados a 1.000 euros
• Águilas: piso de 130 metros cuadrados por 750 euros
• Valencia: chalet de 78 m² por 550 euros
• Girona: casa de 70 m² por 550 euros
• Roses: apartamento de 35 m² a 400 euros
• Miami Platja (Tarragona): apartamento de 65 m² por 450 euros
• Sukarrieta: piso de 90 metros cuadrados a 100 euros/día
• Llanes: apartamento de 55 metros cuadrados a 80 euros la noche
• Villanua: dúplex de 100 metros cuadrados a 150 euros/noche

Estas son las grandes ofertas para Semana Santa 2010. Si usted está buscando un lugar donde vacacionar o bien, quiere ofrecer su piso, casa, apartamento, o el alojamiento que posee en alquiler, coméntelo o ingrese al portal pisos.com.

Las diez casas más baratas de España

El portal inmobiliario Idealista.com ha seleccionado las diez viviendas más accesibles a lo largo y a lo ancho del territorio nacional. Todas tienen la particularidad de tener menos de 55 metros cuadrados de superficie, un valor que se sitúa por debajo de los 60.000 euros y una ubicación alejada de los grandes centros urbanos. Los inmuebles mencionados están ordenados de manera creciente en lo que respecta a los importes, comenzando por el más barato, ellos son:

• Vivienda 1.

Precio de venta: 36.000 euros.
Valor del metro cuadrado: 1.800 euros.
Hipoteca calculada: 137 euros mensuales.
Área: 20 metros cuadrados.
Ubicación : Arcos de la Frontera, Cádiz.
Detalles: Inmueble exterior.

• Vivienda 2.

Precio de venta: 43.000 euros.
Valor del metro cuadrado: 1.344 euros.
Hipoteca calculada: 164 euros mensuales.
Área: 32 metros cuadrados.
Ubicación: Las Casas, Ciudad Real.
Detalles: zona residencial.

• Vivienda 3.

Precio de Venta: 43.870 euros.
Valor del metro cuadrado: 954 euros.
Hipoteca calculada: 167 euros mensuales.
Área: 46 metros cuadrados.
Ubicación: Calzada de Vandunciel, Salamanca.
Detalles: posee plaza de garage.

• Vivienda 4.

Precio de venta: 46.000 euros.
Valor del metro cuadrado: 1.840 euros.
Hipoteca calculada: 175 euros.
Área: 25 metros cuadrados.
Ubicación: Espinardo, Murcia.
Detalles: incluye estacionamiento.

• Vivienda 5.

Precio de venta: 48.512 euros.
Valor del metro cuadrado: 950 euros.
Hipoteca calculada: 185 euros al mes.
Área: 51 metros cuadrados.
Ubicación: Alginet, Valencia.
Detalles: baño y lavablo esterior.

• Vivienda 6.

Precio de venta: 52.733 euros.
Valor del metro cuadrado: 1.055 euros.
Hipoteca calculada: 201 euros al mes.
Área: 50 metros cuadrados.
Ubicación: Beniarjo, Valencia.
Detalles: vivienda protegida (VPO).

• Vivienda 7.

Precio de venta: 53.514 euros.
Valor del metro cuadrado: 1.244 euros.
Hipoteca calculada: 204 euros.
Área: 43 metros cuadrados.
Ubicación: Don Benito, Badajoz.
Detalles: contiene plaza de garage.

• Vivienda 8.

Precio de venta: 54.900 euros.
Valor del metro cuadrado: 1.277 euros.
Hipoteca calculada: 209 euros.
Área: 43 metros cuadrados.
Ubicación: Pozuelo de Calatrava, Cuidad Real.
Detalles:incluye  estacionamiento.

• Vivienda 9.

Precio de venta: 56.074 euros.
Valor del metro cuadrado: 2.548 euros.
Hipoteca calculada: 214 euros al mes.
Área: 22 metros cuadrados.
Ubicación: Valdeolleros, Córdoba.
Detalles: mesa de reuniones en la habitación principal.

• Vivienda 10.

Precio de venta: 57.000 euros.
Valor del metro cuadrado: 1.500 euros.
Hipoteca calculada: 217 euros al mes.
Área: 38 metros cuadrados.
Ubicación: Ribeira, A. Coruña.
Detalles:casa de veraneo, a 25 metros de la costa.

El precio del alquiler se redujo entre un 6% y un 9% en 2009

Según un informe elaborado por el portal idealista.com en colaboración con la Sociedad Pública de Alquiler, el precio de la vivienda en alquiler terminó el pasado año con bajadas generalizadas que oscilan entre el 6% y el 10% en los principales mercados inmobiliarios de España.

El estudio muestra que únicamente se encareció el precio de los alquileres de viviendas en dos de las 33 capitales de provincia: en León, donde el aumento fue del 5,0% y Las Palmas de Gran Canaria con una subida del 3,8%.

De las capitales de provincia analizadas, Cáceres es la más barata de todas, con un precio por metro cuadrado  de 4,5 euros. Inmediatamente detrás de ella están Avila y Castellón con 5 euros.

La ciudad más cara de España para vivir de alquiler es Barcelona, y eso a pesar de que la vivienda de alquiler cayó más de 11%  el año pasado, actualmente está en 12,1 euros  por metro cuadrado. Otras capitales de provincia con grandes descensos en los alquileres son Castellón, con un 14,2%; Zaragoza, con un 11,9% y Valencia, con un 11,2%. Muy de cerca de Barcelona se sitúa Madrid, que con un descenso de un 6,3% sitúa el precio del metro cuadrado en 12 euros por metro cuadrado.

Cae el precio de la vivienda en diciembre

Tal como se viene dando desde hace varios meses el valor de las viviendas continúa con su descenso, si bien bien se trata de un mes donde la actividad merma todos los años, plantea un interrogante en su desarrollo durante 2010.

Así lo ha expresado hoy la sociedad de tasación Tinsa según su índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE). Los datos registrados muestran que respecto a diciembre de 2008 el precio de los inmuebles ha decrecido un 6.6% y como mencionamos anteriormente, ha mantenido el volumen de reducción de meses anteriores. En comparación con la cifra máxima registrada( diciembre 2007) el precio lleva acumulado una disminución del 14.8%, es decir, más del doble de lo contabilizado en el último bimestre del año pasado.

Si de distribución geográfica hablamos, debe decirse que la costa mediterránea es la región donde más se ha notado el decrecimiento y donde mayor porcentaje de descenso acumulado se ha registrado hasta la fecha, con promedios de 7.6% y 20.8% respectivamente, situándose por detrás las zonas metropolitanas y grandes capitales. Análisis aparte merecen las Islas Baleares y Canarias, debido a que han sido los lugares donde menor caída ha existido (3.8%) y donde los porcentajes acumulados son los más pequeños de toda España (13.3%).

Precio de la vivienda usada en 2009

Si bien existió una reducción del precio de la vivienda usada durante el año que recién ha terminado, se observó en el último mes un estancamiento que cortó una racha de 27  meses de descenso ininterrumpido.

La disminución en diciembre de 2009 rondó el 6.06%, un 1.56% menos que doce meses antes. Si bien no se trata de una diferencia considerable, debemos diferenciar dos momentos a lo largo del año transcurrido : el primero comprende los meses de enero a junio, y el segundo de julio a diciembre. En los primeros 180 días el ritmo de la caída oscilaba el 4.11%, bastante leve si se toman en cuenta las estimaciones realizadas tiempo antes. Sin embargo el problema se planteó en la segunda mitad del año, donde la reducción se contrajo prácticamente 50%, es decir alrededor de 1.94%.

Según la opinión de expertos en el transcurso de 2010 se logrará una equilibrio de los precios generales de la economía española incluyendo el  mercado inmobiliario y sus precios, que tenderán al ascenso, producto del detenimiento del sector de la construcción que permitirá una restricción de la oferta y por lo consiguiente un crecimiento de los costos de la vivienda usada.