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El precio de la vivienda sigue bajando según todos los indicadores y seguirá haciéndolo a lo largo de lo que resta de año. Según el último informe de Pisos.com podemos esperar un descenso adicional del 10% a lo largo de 2001, donde ya se están registrando rebajas del 30% en las ofertas de vivienda.
En este sentido, el precio medio de la vivienda en España se situó en 2.147 euros por metro cuadrado en agosto, lo que supone un descenso del 0,98% respecto a julio y del 9,35% respecto al mismo mes del año pasado. Sin embargo, las caídas son muy desiguales en función de la región, ya que existen localidades donde el recorrido del ajuste se agotó hace tiempo y otros en los que la oferta sigue siendo muy superior a la demanda, y por lo tanto arrojando posibilidad de más descensos. De julio a agosto el precio subió en Asturias (1,78%), Galicia (1,33%), Comunidad Valenciana (1,02%) y Ceuta (0,20%). Sin embargo, de agosto del año pasado a éste, Extremadura (7,17%) y Galicia (0,07%) han sido las únicas regiones donde han subido los precios. Por el contrario, Melilla (-3,06%), Aragón (-2,86%) y Castilla-La Mancha (-2,06%) son las que más subieron en tasa mensual y Castilla-La Mancha (-19,74%), Melilla (-18,04%), Cataluña (-11,96%) en tasa interanual.
Las más caras
El informe sitúa aPaís Vasco (3.798 €/m²), Madrid (2.665 €/m²) y Cataluña (2.453 €/m²), mientras que las más baratas por Castilla-La Mancha (1.284 €/m²), Extremadura (1.502 €/m²) y Murcia (1.684 €/
m²), que son las más baratas.
Por viviendas concretas, la mayor rebaja es para una vivienda en Caruhana que a finales de septiembre de 2009 tenía un precio de 147.126 euros. y el mes pasado ya se vendía por 102.000 euros, un 30,67% menos.
Previsiones para 2011
El informe de Pisos.com vaticina que el precio de la vivienda de segunda mano seguirá cayendo en 2011 y, de hecho, prevé un descenso adicional del 10% para la vivienda de segunda mano. Esta ralentización en la caída obedece a que los últimos meses del año suelen ser propicios para cerrar las operaciones de compra-venta por cuestiones fiscales del lado del comprador y para hacer caja y no esperar más caídas por parte del vendedor. Y es que como ya hemos comentado en anteriores ocasiones, más vale vender ahora con rebaja que en unos meses todavía con más rebajas y aun precio mucho menor.
La compra venta de viviendas sufrió un importante revés en el segundo trimestre del año con una caída del 40,8% respecto al mismo periodo de 2010. Desde el Ministerio de Fomento lo achacan a la subida de IVA de 2010. El dato positivo es que la cifra de casas vendidas creció un 21,9% en relación al primer trimestre.
Que el sector inmobiliario no atraviesa su mejor momento no es ningún secreto, pero las cifras ofrecidas por el Ministerio de Fomento respecto a la compraventa de pisos en el segundo trimestre del año no pueden ser calificadas de otra forma que sea desastrosa. En concreto, el número de viviendas vendidas en el segundo trimestre del año se situó en 90.748 casas, lo que supone una caída del 40,08% respecto al mismo periodo del año anterior.
Fomento ha explicado que parte de este descalabro debe entenderse por la subida del IVA de julio de 2010, que supuso un aumento de dos puntos el los tipo de IVA general para dejarlo en el 18% y de un punto en el reducido, que actualmente se encuentra en el 8%. Sin embargo, si bien este cambio tributario ha podido afectar a los número, tampoco sirve para explicar del todo la caída, ya que el IVA sólo se aplica a la compra de nueva vivienda, puesto que las transmisiones de segunda mano tributan en el Impuesto de Transmisiones Es decir, buena parte de las vivienda que se venden no tienen que pagar el IVA.
En este sentido, quizás sería más justo hablar de que el final de la deducción por vivienda habitual para todas las rentas (ahora sólo las inferiores a 24.000 pueden desgravar) ha alterado todos los datos de compraventa de pisos en 2010 por el brutal impulso que supuso para un sector por lo demás deprimido y con un exceso de oferta.
El dato positivo es que entre abril y junio se vendieron 16.206 casas más que en el trimestre anterior, lo que supone un aumento del 21,9%. Pero de nuevo este dato es más el reflejo de que el comienzo de año no fue nada positivo para la venta de casas, entre otras cosas por el final de la deducción general por adquisición ya mencionada y que entró en vigor el 1 de enero de 2011. Así, quienes estaban interesados en comprar casa lo hicieron antes del final de 2010 para beneficiarse de las ventajas fiscales.
Tipos de vivienda
En cuanto al tipo de vivienda, la vivienda nueva sólo supuso un 33,7% del total muy por debajo de los registros anteriores, lo que en cierto sentido podría validar la teoría de Fomento acerca del IVA. El resto de viviendas fueron de segunda mano debido en parte a la entrada de los bancos en el mercado y el aumento de la venta de pisos embargados.
Perspectivas
¿Qué podemos esperar de aquí a final de año? En términos interanuales será complicado mostrar mejores cifras que las del año pasado por los límites introducidos a la deducción por vivienda en 2011 y por el deterioro de la situación económica. Las últimas medidas del Gobierno para fomentar la actividad empresarial incluyen una rebaja temporal del IVA sobre vivienda nueva que debería servir para equilibrar un poco la situación, aunque al final todo dependerá de si el precio de la vivienda sigue moderándose o de si las entidades financieras deciden seguir sosteniéndolo de forma artificial.
La entidad siempre se ha caracterizado por el dinamismo exhibido a la hora de dar respuesta a la realidad del mercado. En esta oportunidad hacen honor a su trayectoria, adelantándose a las demás entidades y anunciando una rebaja del 4% del IVA a todas las viviendas propias publicadas en el portal CX Inmobiliaria.
Mucho se ha hablado estos días del anuncio efectuado por el Gobierno la semana pasada, respecto de la rebaja al 4% del IVA que grava la compra de vivienda nueva. Sin duda, el avance de esa medida está haciendo reaccionar a las entidades financieras, ya que estas cuentan con una importante cartera de inmuebles de segunda mano.
De esta forma y en esta campaña que se desarrollará hasta el 31 de Diciembre, posibilitando que los inmuebles de segunda transmisión gocen de la rebaja de precio de la vivienda nueva que supone la reducción del IVA aprobada esta semana por el Congreso. Según informa la entidad, las compras de viviendas que no tributan por IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), y que lo hacen por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) puedan gozar también de una rebaja del 4% del precio.
Exito comprobado
Según se ha dado a conocer, CX Inmobiliaria, ha vendido 2.300 viviendas , en esta primer parte del año, es decir desde enero hasta hoy. Este excelente nivel de ventas se ha visto complementado con los más de 1.200 alquileres concretados en igual periodo. Estas cifras resultan representativas de un incremento de su actividad comercial inmobiliaria respecto al pasado año de un 30%.
Es claro que estos datos resultan muy positivos para la entidad, la que se encuentra frente a un mercado inmobiliario sumamente deprimido con una caída en la venta de viviendas del 30%, según datos del Ministerio de Fomento.
A través del sitio web, podrá efectuar la búsqueda de las viviendas (1.000 consultas diarias de media), y además ofrece una área especialmente dirigida a grandes inversores donde se proponen opciones de inversión que van desde carteras de activos a medida, hasta la participación en grandes proyectos inmobiliarios en España y en el extranjero.
Para la comercialización de estas viviendas, además de la web inmobiliaria, Caixa Catalunya cuenta con la participación de agentes externos y su red de 1.200 oficinas.
Propuesta de financiación
La oferta consiste en un tipo fijo del 3,5% durante el primer año y un variable el resto de vigencia del préstamo que obtiene más beneficios en función de la vinculación del cliente, sin tipo mínimo ni máximo de revisión, y sin comisiones de apertura. El cliente podrá gozar de carencia de capital hasta tres años, posibilidad de financiar el 100% de la compra y un plazo de hasta 40 años.
Ubicación de los pisos y casas
CatalunyaCaixa Inmobiliaria dispone de una cartera de unas 8.000 viviendas de compra y de alquiler, distribuidas por toda la península.
Un poco más de la mitad del stock de inmuebles, de la oferta total de la entidad, se encuentra ubicado en Catalunya, de hecho, el 54%.
El resto de los inmuebles se encuentran distribuidos en Valencia donde podremos encontrar el 12% de las viviendas, en Andalucía el 10% y en la comunidad de Madrid el 8%.
El resto de la cartera se distribuye de forma atomizada entre las otras comunidades autónomas.
Dentro del ámbito catalán, la provincia de Barcelona concentra el 66% de la oferta de CXI disponible en Catalunya. En Tarragona hay el 19% de los inmuebles, en Lleida el 8% y en Girona el 6%.
CatalunyaCaixa, es una entidad que reacciona ante los retos del mercado, ofreciendo a los clientes soluciones nuevas y adecuadas, tal como se ve en el siguiente video:
Según los datos que ha hecho públicos Tasaciones Inmobiliaria (TINSA), el precio de la vivienda cayó este pasado mes de julio en un 6,4%, en tasa interanual, acumulando una bajada del 22,3% con respecto a finales de 2007, momento más álgido de la burbuja inmobiliaria.
Con esta caída del mes de julio se acumulan un total de siete meses a la baja, incluyendo el máximo de junio, del 6,6%, los descensos más moderados de mayo, 5,9%, abril, 4,4%, marzo, 3,7%, febrero, 4% y enero, 5%, confirmando así la tendencia a la baja en el precio de los inmuebles y que el ajuste definitivo todavía está lejos de finalizar.
Por otro lado, y aunque se ha producido un descenso generalizado del precio de la vivienda en todas las zonas de la Península Ibérica, la costa Mediterránea sigue apareciendo como la que un mayor ajuste ha realizado con una caída de precios del 9,5%, en tasa interanual, y un acumulado desde finales de 2007 de casi un 30%, siendo la zona española donde más se ha notado este ajuste.
En cuanto a las capitales y las grandes ciudades, el descenso fue del 7,5%, bajando ya para las áreas metropolitanas, que se sitúan por debajo de la media del mes, quedándose en un 6,1% de descenso de precios. En términos de comparación con los datos de 2007, en las grandes ciudades se ha producido un ajuste del 24,6%, mientras que en las áreas metropolitanas del 23,2%.
La web inmobiliaria pisos.com elabora un informe mensual que analiza los precios de la vivienda en España, y en el mes de julio ha arrojado unos datos realmente interesantes que pone bien a las claras la situación en la que nos encontramos, con un duro ajuste de precio que aún se sigue produciendo a pesar de los años que ya llevamos de crisis.
Concretamente, y analizando la tasa interanual, nos encontramos con una caída del 9,02%, ya que el precio del metro cuadrado en julio de 2011 se ha situado en media en 2.168 euros por metro cuadrado, mientras que hace un año el precio se encontraba en 2.383 euros por metro cuadrado.
El descenso, sin embargo, es algo más moderado cuando lo medimos en términos intermensuales, ya que en comparación con el pasado mes de julio, la caída de precios ha sido de tan sólo un 0,65%, ya que durante el sexto mes de este año 2011 el precio medio estaba en 2.183 euros por metro cuadrado.
Los analistas del sector inmobiliario, por otro lado, siguen previendo una mayor caída del precio de la vivienda durante este año 2011, ya que esperan que la restricción de la desgravación fiscal por compra de vivienda afectará a la demanda efectiva que aguardará tiempos mejores, especialmente tras el anuncio del PP de recuperar esta desgravación si llega al poder.
Es evidente que no podremos empezar a hablar de recuperación económica hasta que no nos encontremos en un escenario de precios de la vivienda estables o al alza, de forma que sirvan de lanzadera para la recuperación definitiva.
El debate está en la calle y no deja de ser sorprendente la pregunta que algunos se hacen. Hace apenas unos años pensabamos que “la vivienda nunca pierde valor” y ahora nos cuestionamos si dejará de perderlo en algún momento.
No hace falta ser economista para afirmar que el precio de la vivienda se estabilizará y volverá a subir en un futuro. Ahora bien, adivinar en que momento tocará fondo no deja de ser un ejercicio de adivinación, disciplina en la cual no tengo ni un triste diploma.
Cualquiera que diga que sabe el momento en que la vivienda volverá a aumentar de precio miente o acierta por pura probabilidad; la economía no es una ciencia exacta. Lo que si podemos es ver cómo se está comportando la vivienda, compararla con otras crisis anteriores y hacer estimaciones, mediante una disciplina similar a la necromancia llamada econometría.
En su momento expuse varias razones para no comprar nuestra vivienda y esperar al menos al 2012. Entre los factores desfavorables a la hora de comprar una vivienda en el año 2011 que relacioné, el principal es que la evolución del precio es desfavorable durante todo el año y más allá.
El precio de la vivienda no puede estabilizarse y empezar a subir hasta que la oferta y la demanda de viviendas lleguen a un punto de equilibrio estable y que marque un precio al alza.
Oferta inmobiliaria
Por el lado de la oferta inmobiliaria, tenemos un stock de viviendas vacías sin vender enorme. Euroval, por ejemplo, en su informe Inmocoyuntura estima que en el 2010 había entre 1.182.000 y 787.000 viviendasterminadas sin vender.
Y la proyección de la evolución de este excedente de viviendas con la premisa más conservadora posible (que no se construye ni una vivienda en los próximos años) es que en el 2011 haya 608.000 viviendas sin vender, en el 2012 unas 379.000 viviendas y en el 2013 queden 119.000. Con estos datos en la mano, ceteris paribus, podríamos concluir que el precio medio de la vivienda en España no empezará a subir hasta el 2013 o 2014.
Demanda inmobiliaria
Está claro que si hay un exceso de viviendas en venta (más oferta que demanda) el precio de equilibrio de los inmuebles cae. Veamos ahora algunos aspectos que influyen la demanda:
La situación económica. Si uno está en paro o teme estarlo, sus expectativas de ingresos caen y su interés por comprar una casa se disipa. La OCDE prevé un tímido crecimiento del PIB español del 0,9% este año y del 1,6% en el 2012. Con este crecimiento económico no se crea empleo neto. Por tanto, tendremos que convivir con cifras de paro cercanas al 20% durante más de un año.
El mercado hipotecario. Por mucho que una familia decida adquirir una vivienda, si las entidades financieras no conceden préstamos hipotecarios o incrementan sus requisitos y costes, la demanda cae. El número de operaciones hipotecarias en el periodo 2004 a 2010 ha caído un 45,3% y en el 2011 la tendencia sigue bajista.
Los tipos de interés (euribor y demás referenciales de las hipotecas a tipo fijo). Si sube el euribor se encarece la cuota mensual. Y el límite de endeudamiento razonable de una familia está entre el 30 y el 40% de sus ingresos. A mayor cuota, menor importe de hipoteca accesible y, por tanto, menor capacidad de pagar determinados precios de la vivienda. Si suben los tipos de interés, la demanda cae y presiona a la baja los precios inmobiliarios.
El escenario para los precios inmobiliarios es muy adverso. Paro alto, restricción del crédito, exceso de viviendas sin vender y expectativas de aumento de los tipos de interés. Con datos en la mano y con todas las cautelas posibles, no parece que el precio medio de la vivienda empiece a subir hasta el 2013 (como pronto), si no hay una modificación sustancial de las previsiones económicas.
Según ha publicado Europa Press hoy mismo, el alquiler en España cayó en abril en un 5,86%, en tasa interanual, es decir, comparado con las mismas cifras de abril de 2010, mientras que valorado en términos intermensuales, con respecto a marzo de 2011, aparece un incremento del 0,09%.
Esta caída del precio del alquiler con base anual es superior a la caída de precio de venta, que para el mismo período, y según los datos que publica Europa Press, ascendió al 4,24%, con lo que se antoja más eficiente, desde el punto de vista económico, el alquiler ante la compra.
La Comunidad Autónoma con unos precios de alquiler más económicos es Extremadura, con una media de 4,6 euros por metro cuadrado, seguida de Castilla-La Mancha, con 4,90 euros por metro cuadrado, Murcia, 5,38 euros por metro cuadrado y Cantabria, 5,44 euros por metro cuadrado.
En el extremo opuesto, los alquileres más caros aparecen en Madrid, con 9,56 euros por metro cuadrado, País Vasco, con 9,04 euros por metro cuadrado, Cataluña, 8,6 euros por metro cuadrado, y Navarra, 7,73 euros por metro cuadrado.
En cuanto a la evolución anual de los precios de alquiler, sólo tres regiones han ofrecido incrementos en el precio del alquiler, con descensos en el resto. Los incrementos se han producido en Navarra, Murcia y Castilla y León, con incrementos de 16,76%, 3,82% y 1,03%, respectivamente.
En lo que a descensos se refiere, la mayor caída se ha producido en el País Vasco, con el 15,56%, seguida de Islas Baleares y La Rioja, con caídas en el precio de la vivienda en alquiler, en términos interanuales, del 13,67% y el 12,32%.
En definitiva, nos encontramos con un mercado, como el inmobiliario, claramente a la baja, tanto en términos de alquiler como de compraventa, tendencia producida, sin duda, por el exceso de viviendas vacías sin vender, lo cuál incrementa la oferta de manera artificial, y otorga el poder a la demanda.
Este fin de semana se está celebrando en Valencia la Feria Inmobiliaria Urbe, en la que las principales empresas constructoras y promotoras, tanto de la Comunidad Valenciana, como del resto de España, están presentando sus ofertas comerciales más agresivas para conseguir algo que parece imposible hoy en día, como es el vender un piso.
La situación es clara, por un lado se encuentran aquellas personas con un poder adquisitivo y nivel de ingresos medio-alto, que se están planteando la necesidad de tener que apurar el cambio o adquisición de su vivienda antes de que termine 2010 y entre en vigor la reforma en el IRPF, respecto de las deducciones por compra de vivienda habitual.
Por otra parte, se encuentra la gran masa de compradores, que no pueden plantearse una compra en este año, ventajas o desventajas impositivas mediante. Para estas personas, la pregunta respecto de la posibilidad de que los precios continúen cayendo es uno de los interrogantes que desvelan.
Recientemente, Catalunya Caixa, ha publicado un informe muy completo respecto de la evolución del excedente en el stock inmobiliario en nuestro país, con un interesante desglose de la situación región por región.
En este informe, los expertos estiman que la necesidad de nuevos descensos en los precios, es una situación muy real, para el mercado español actual y de los próximos años.
Son varias las regiones españolas que ya están mostrando una reducción del stock sin absorber, sin embargo, aún considerando las variables económicas y demográficas que nos inducen a proyectar un escenario de equilibrio en muchas regiones en el 2015, no serán pocas las zonas donde aún, en ese momento, exhiban un importante stock sin absorber. En particular, se tratará de aquellas zonas con malas perspectivas demográficas que partían con elevados niveles de vivienda sin vender.
Justamente, la segunda ronda de ajustes en los precios estará impulsada por el decepcionante panorama del mercado laboral para el año próximo, así como por el fin del efecto “anticipación”, producto de los cambios fiscales.
La experiencia de estos expertos ha demostrado que las casas que se venden antes son aquellas que cuentan con mayores descuentos y reducciones de precios. Es por ello, que para absorber el excedente de mercado, tanto bancos y cajas como promotores inmobiliarios tendrán que echar mano a sus mejores estrategias comerciales y de descuentos.
A la luz de la entrada en vigencia de la subida del IVA y el fin de la deducción por compra de la vivienda, está mostrando su influencia en el mercado inmobiliario.
El Banco de España estima que los cambios fiscales venideros están provocando que la decisión de compra de viviendas se anticipe, para aprovechar la legislación actual.
Por supuesto, esta situación está dando un empuje adicional al mercado inmobiliario, estabilizando las cifras de compraventa. Sin embargo, se espera que se produzca un efecto de látigo una vez que las medidas entren en vigor, ya que este impulso desaparecerá a posteriori.
El incremento del IVA reducido del 7% al 8% a partir de julio y a la eliminación de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros desde enero de 2011, están provocando una estabilización de las cifras de compraventas de viviendas. Incluso, la influencia de esta situación es tal que ha supuesto el paso a tasas interanuales positivas.
El gobierno ha declarado que no va a dar marcha atrás con la medida que supone la eliminación de la deducción por compra de vivienda, aún cuando pueda suponer desplome de la demanda, posterior a su entrada en vigencia.
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