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Qué opciones tienes para transmitir la vivienda a tus hijos

Si ya la hipoteca se puede considerar una deuda a largo plazo, que lastra la economía de muchas familias, en nuestro país heredar puede convertirse en un problema grave para el heredero.

HEREDAR VIVIENDA

No estamos hablando en este caso de herencias con hipotecas vigentes, que sería otro tema interesante y al que dedicaremos tiempo más adelante, sino de aquella transmisión patrimonial en la que, por ejemplo, los padres dejan una vivienda sin cargas a sus hijos a través de la herencia, el mecanismo más común de transmisión patrimonial en nuestro país.

La herencia y sus problemas

Si echamos un vistazo a los datos relativos a las viviendas en herencia en los últimos años descubrimos que anualmente unas 150.000 viviendas se consignan dentro de herencias. Sin embargo, más del 25% de las viviendas heredadas son rechazadas en lo que se ha convertido una tendencia al alza, no aceptar la herencia por lo que puede influir de manera negativa las finanzas personales.

Lo que encarece la transmisión patrimonial a través de la herencia son las cargas fiscales de transmisión de la vivienda. A la hora de heredar, quien recibe la vivienda de asumir el impuesto de sucesiones, pero este no será el único impuesto al que tenga que hacer frente. También aparece el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal entre otros gastos.

Los impuestos resultan progresivos y son directos, cuanto más valor posea el inmueble mayor es el importe que vamos a tener que abonar. Esto no sólo hace referencia a la herencia de una vivienda, el impuesto de sucesiones de su liquidación afecta a todos aquellos bienes que la persona fallecida había donado en herencia a sus beneficiarios. Por tanto, todos los bienes incluidos dentro de la herencia son susceptibles de este cómputo fiscal a través del impuesto de sucesiones.

Dependiendo de la comunidad autónoma se aplican reducciones. Cuando se le da una vivienda considerada vivienda habitual estas reducciones son aún mayores, y se aplican sobre la base imponible del impuesto pudiendo alcanzar hasta el 95% del valor que corresponda la vivienda si el heredero se, o ascendientes, descendientes o parientes colaterales mayores de 65 años. Los límites de reducción para cada sujeto pasivo quedan fijados en 112.066 €. Para obtener esta reducción los herederos han de tener la vivienda al menos 10 años sin salir a la venta.

Además de todo lo anterior quien asume la herencia de una vivienda debe asumir el pago de la plusvalía municipal. El cálculo esta plusvalía parte del cálculo de años en los que la vivienda ha permanecido en manos del propietario. Hay que tener en cuenta que esta plusvalía viene a valorar el incremento del precio de los terrenos urbanos que se haya producido desde el momento de su adquisición hasta el momento de la transmisión patrimonial a través de la herencia. Por supuesto, la herencia también se declara en el impuesto de la renta de las personas físicas, debiendo declara cada heredero la parte recibida si es proporcional y hay más de un heredero.

En este post te mostramos cuatro cosas a tener en cuenta antes de la reunificación de deuda.

DONACION VIVIENDA

Las diferencias entre comunidades autónomas

Como ya hemos indicado el impuesto de sucesiones varía en función del valor del inmueble, pero también varía según el grado de parentesco y de edad de los herederos así como su situación patrimonial.

La forma en la que esto se aplica es la de incorporar reducciones que van siendo progresivamente mayores cuanto más cercanos se parentesco, y por tanto en este caso la tributación será menor. En el caso de las viviendas habituales la ley establece reducciones del 25% sobre la base imponible es a partir de esta reducción cuando las comunidades autónomas pueden establecer bonificaciones en forma de reducciones o no hacerlo.

Y es que la mayor diferencia que puede marcar una vivienda heredada sobre otra es la política de aplicación del impuesto de sucesiones que la comunidad autónoma en la que se radica la herencia posee. Tenemos comunidades autónomas en las que las bonificaciones son prácticamente totales, por ejemplo Madrid donde se aplica una bonificación de reducción del 99% o comunidades en las que esta bonificación supera el 90% como por ejemplo La Rioja, Baleares, Valencia, Galicia

En el otro vértice nos encontramos comunidades autónomas donde no existe bonificación por esta es reducida, es decir donde el impuesto de sucesiones realmente encarece mucho la transmisión patrimonial de vivienda.

En este sentido hay que tener claro que los beneficios de los impuestos bonificados con reducciones no puede trasladarse a comunidades donde no se aplican, es decir, según la ley del impuesto de sucesiones es en la comunidad residencial fallecido donde debe realizarse la tributación, independientemente de donde resida el heredero.

La donación otra opción

La donación es una alternativa a la herencia aunque posee características propias que deben ser tenidas en cuenta, ya que no siempre puede resultar beneficiosa.

La donación debe ser pura operación realizada con escritura pública en la que el donante y el donatario a su vez los impuestos que correspondan. La persona que recibe la donación vendrá a pagar sobre el impuesto de sucesiones y donaciones en función del valor de la donación recibida en, aquí también se incluyen cálculos a partir de los grados de parentesco entre el donante y del patrimonio preexistente. En el caso del donante éste deberá asumir el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza humana.

Hay que tener en cuenta que existe un impuesto que grava las donaciones, sobre el papel el impuesto puede parecer más reducido ya que en la escala general puede incluso descender hasta el 7,65%, pero también es cierto que dependiendo los escenarios puede alcanzar el 35%. También hay que tener en cuenta que las reducciones se aplican según las comunidades autónomas.

El olvidar tampoco que se debe tributar por la donación recibida en la declaración del IRPF en ambos casos, incluso cuando no produce un beneficio económico del traspaso patrimonial. Se da por entendido que el valor del inmueble varía desde el momento de la compra y que por tanto si se obtiene un beneficio se declara. Este beneficio puede tributar entre el 19% y el 23% y es sin duda una de las cuestiones negativas en la donación. Existen algunas posibilidades como por ejemplo las de no hacer frente a la tributación en el IRPF para los mayores de 65 años que han donado su vivienda habitual ya que en este caso la población está sujeta tributación pero quedarían exentas.

Por último hay que recordar que en el caso de la donación a diferencia de la herencia, la tributación se realiza en la ubicación geográfica en la que se asienta la vivienda recibida en donación.

HIPOTECAS

La compraventa entre padres e hijos

Aquí tendríamos otro modelo más en el que poder apoyarnos a la hora de transmitir un patrimonio inmobiliario, en este caso una vivienda a nuestros hijos.

En este modelo los herederos adquieren la vivienda los padres a través de escritura pública elevado ante notario, y, liquidar y asume el IRPF y la plusvalía municipal los padres y el impuesto de transmisión patrimonial los hijos, impuesto que varía según las comunidades autónomas.

Hay que tener en cuenta que el eje central de una compraventa es la operación dineraria, es decir, si no se entrega dinero por la compraventa se considera una donación y el tratamiento fiscal es diferente. En este sentido el valor que se le asigna el inmueble tiene que ser como mínimo el valor fiscal, aplicar un precio muy bajo puede hacer que se sospeche fiscalmente de una donación encubierta y puede acarrear consecuencias en forma de expresión y multa.

Este tipo de operaciones se realizan generalmente a través de escritura pública como hemos indicado aunque también podrían realizarse a través de documentos de compraventa privados registrados.

¿Algún método es  mejor que otro?

No resulta sencillo determinar si un método es mejor que otro que depende mucho de la aplicación de impuestos, y por tanto en este caso en las distintas legislaciones locales.

Sobre el papel, y si hacemos una extrapolación analizando exclusivamente cuando resulta más barata la transmisión de una vivienda de padres a hijos, veremos como la herencia en aquellas comunidades en las que se bonifica la reducción del impuesto de sucesiones es mucho más asequible, y de hecho más recomendable que otras opciones.

Por otro lado hay casos en los que encontramos que se sigue aplicando la bonificación a las transmisiones por fallecimiento pero que se han retirado las bonificaciones de reducción del impuesto de donación, también aquí la herencia parece más interesante.

Realmente lo que se trata de realizar un análisis certero del entorno geográfico y las implicaciones que las políticas fiscales de  las comunidades autónomas tendrán en la herencia, donación o compraventa, para posteriormente elegir la opción más favorable para el bolsillo del heredero, ojo, que no siempre necesariamente será lo más favorable para quien transmite la vivienda, y que por ello, debe ser revisado a fondo.

 

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