Aquello de las letras pequeñas en los contratos, que tanto repetían nuestros padres, es algo a lo que nos hemos acostumbrado relativamente. Hoy por hoy quien no acude a las condiciones particulares del contrato servicio que va a adquirir es porque no quiere, todos sabemos de la importancia de esas condiciones a veces semi ocultas. Sin embargo, con las nuevas hipotecas baratas está ocurriendo algo curioso ya que la letra pequeña no es tal, o por lo menos no lo es como hasta ahora.
Esto no significa que no haya que seguir prestando atención a las condiciones particulares, y por supuesto siempre debemos tener presente la letra pequeña de nuestro contrato hipotecario, sin embargo, hoy por hoy existen otros factores, no reflejados en la letra pequeña tal vez pero que son determinantes a la hora de acceder a una hipoteca.
¿Qué se entiende por vivienda habitual?
Quién puede y quién no
Es innegable, las hipotecas hoy son mucho más baratas que hace cuatro años y desde luego más baratas incluso de lo que preveíamos al comienzo de 2015. Contratar una hipoteca, sobre el papel es más sencillo ya que nos encontramos ante una bajada generalizada de los diferenciales que en muchos casos ya descendido por debajo del 1,5% en el caso de las hipotecas variables, y presentan intereses verdaderamente atractivos incluso por debajo del 3% en el caso de algunas hipotecas a tipo fijo, hay que recordar que hoy en día dentro de las consideradas 20 hipotecas más baratas del mercado más de media docena ya son de tipo fijo, un porcentaje verdaderamente notable en comparación a lo que representaba hace tan sólo un año.
A lo anterior debemos sumar la apertura de ciertas cuestiones que apretaban mucho la contratación de las hipotecas, por ejemplo la disminución de la exigencia sobre el importe de ingresos mensuales mínimos. Recordemos que muchas de las hipotecas que mejor propuesta realizaban hace tan sólo 12 meses, sin embargo, no se exigían ingresos mensuales mínimos por encima de los 2500 o 3000 €, una cantidad ciertamente no al alcance de todos los bolsillos.
Teóricamente entre este supuesto abaratamiento y la rebaja del costo de las hipotecas el espectro de quienes pueden contratar las ha aumentado, y sin embargo no es del todo cierto, aquí entra en juego esa letra pequeña no definida pero muy influyente.
Valores de tasación, vinculación, productos en paralelo…
Si echamos un vistazo a las mejores hipotecas del mercado vamos a comenzar a entender claramente lo que queremos reflejar.
Para empezar debemos tener en cuenta que ninguna entidad nos ofrece en este tipo de hipotecas más allá de un valor de tasación del 80% a financiar. Debemos tener en cuenta que el valor de tasación responde a la medida de mercado, sin embargo el precio de la vivienda tal vez no corresponda esta medida de mercado, esta diferencia que antaño podíamos ocupar a través de los préstamos personales incorporados hoy en día se hace prácticamente imposible con lo cual ya tenemos la primera letra pequeña: sigue siendo necesario el ahorro personal y el aporte de una cantidad determinada para una operación limpia y sin problemas.
Otra cuestión a tener muy en cuenta es el aumento de los gastos. Aunque no parezca relevante, lo cierto es que han aumentado los gastos asociados a la compra incluyendo impuestos, tasación, notaría, etcétera… de acuerdo, puede no ser relevante por separado pero en el conjunto de las operaciones tienen su influencia y también tienen que ser respondidos.
Otro elemento muy importante es la vinculación. Los niveles de vinculación exigidos hoy en día para este tipo de hipotecas baratas son muy elevados. Generalmente además de suscribir la hipoteca vamos a tener que suscribir un seguro de vida, seguro de hogar, realizar determinadas aportaciones a productos de ahorro, además de por supuesto domiciliar la nómina, contratar tarjetas etcétera… Todo esto en conjunto supone un coste que tal vez el usuario no asumiera en otro caso, y es por tanto un aumento del conjunto del gasto en relación a la hipoteca tal vez no esperado.
Por último, no debemos obviar que a pesar de que los requerimientos mínimos de ingresos para la contratación hayan disminuido, éstos difícilmente bajan de los 2500 o 2000 € en el mejor de los casos, con lo cual siguen siendo un nivel de exigencia relativamente importante si tenemos en cuenta todos los datos anteriores
En resumen
Efectivamente de la nueva hipoteca de 2015 es más barata que en los años anteriores, técnicamente más asequible que en los años anteriores, pero, a la vez mucho más férrea en los niveles de vinculación y mucho más exigente desde esta perspectiva para el usuario, por tanto se reduce el espectro del usuario medio para el que se destina.
