Influencia de los cambios fiscales en la vivienda

A la luz de la entrada en vigencia de la subida del IVA y el fin de la deducción por compra de la vivienda, está mostrando su influencia en el mercado inmobiliario.

El Banco de España estima que los cambios fiscales venideros están provocando que la decisión de compra de viviendas se anticipe, para aprovechar la legislación actual.

Por supuesto, esta situación está dando un empuje adicional al mercado inmobiliario, estabilizando las cifras de compraventa. Sin embargo, se espera que se produzca un efecto de látigo una vez que las medidas entren en vigor, ya que este impulso desaparecerá a posteriori.

El incremento del IVA reducido del 7% al 8% a partir de julio y a la eliminación de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros desde enero de 2011, están provocando una estabilización de las cifras de compraventas de viviendas. Incluso, la influencia de esta situación es tal que ha supuesto el paso a tasas interanuales positivas.

El gobierno ha declarado que no va a dar marcha atrás con la medida que supone la eliminación de la deducción por compra de vivienda, aún cuando pueda suponer desplome de la demanda, posterior a su entrada en vigencia.

IVA en hipotecas

Recordemos que a la hora de comprar una vivienda, debemos pagar ciertos impuestos que gravan este tipo de operaciones, y que a partir del 1 de julio de 2010 se encarecerán, ya que la subida del IVA establece un incremento del 7% al 8% para la este tipo de situaciones.

Por lo tanto, uno de los tributos que debemos contemplar es el IVA, y que a partir del séptimo mes de 2010 subirá un punto, aunque es necesario recordar que lo pagamos para la vivienda nueva.

Para viviendas de nueva construcción:

• IVA (impuesto sobre el valor añadido) El tipo a pagar es del 7% del valor que consta en la escritura de compraventa. A partir del 1 de julio de 2010 será del 8%.
• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) Impuesto que debe pagarse siempre que la operación se formalice mediante un documento notarial.

Para viviendas de segunda mano:

• ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) Este impuesto se aplica sobre la cantidad que consta en la escritura de compraventa.
• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) La compraventa sujeta a ITP está exenta de este impuesto.

Según explica en su Web la Agencia Tributaria, La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 7% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

• 7% con carácter general (8% a partir de 1 de julio de 2010).
• 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

Si quiere consultar el impuesto AJD que pagará en su comunidad autónoma puede hacerlo desde aquí, o si está pensando en arrendar, puede informarse sobre el IVA en los alquileres.

Comprar vivienda de próxima construcción

Para las personas que deseen comprar una vivienda de próxima construcción (”desde el pozo” como se dice en otros países), deben tener en cuenta que se encontrarán con 3 documentos diferentes. Por un lado, usted quedará obligado sobre cualquier documento que suscriba.

A raíz de ello, lo más importante es que haga constar todas las condiciones de la futura compra con el mayor grado de detalle posible. Cuando hablamos de detalle, no nos referimos únicamente al precio de compra y la forma de pago, sino también a las condiciones de la vivienda, la fecha de entrega, las garantías, etc. De esta manera, usted como comprador, tendrá asegurada la identificación puntual de su vivienda, sin lugar a engaños de los promotores. Claramente, en caso de alguna pregunta, no dude en consultar a su asesor.

Como mencionábamos anteriormente, usted tendrá que hacer frente a 3 documentos básicos, los cuales son:

• Promesa recíproca de compraventa: este documento puede ser bilatera y es en donde constarán los elementos del contrato definitivo. Es donde las partes se comprometen recíprocamente.
• Opción de compra: es la promesa unilateral de venta, donde el obligado será únicamente el vendedor, dándole la facutlad de decidir sobre la compra, en un plazo determinado, al comprador.
• Arras: es el documento con el cual se reserva el derecho sobre la vivienda a través de la entrega de una suma de dinero.

A su vez, el documento arras tiene 3 variantes en las cuales pueden surgir las siguientes:

Arras penales: este tipo de fianzas garantizan el cumplimiento del contrato. Si el comprador se arrepiente, pierde las arras, y si el vendedor no cumple, debe reintegrar el dinero en arras, aumentado al doble.

Arras confirmatorias: se entrega a garantía de la fuerza del acuerdo de futura compraventa y no dan derecho a resolver la obligación contraída.

Arras penitenciales: otorga la posibilidad de resolver lícitamente para ambas partes. Esta es la opción más habitual que se toma.

Tenga en cuenta que, comprar desde el pozo, o una vivienda de próxima construcción es una gran inversión. Además, tiene sus frutos, el precio que se abona es mucho menor ya que está comprando algo que aún no existe. Sin embargo, detalles de la finalización no serán descubiertos hasta el último instante, lo cual puede caer en una pérdida de dinero.

Compra de Viviendas de las familias en 2009

La crisis del sector inmobiliario no da tregua, según registros del Banco de España las familias españolas invirtieron un 29% de sus ingresos  para adquirir viviendas (incluidas las deducciones fiscales).

Este descenso en las operaciones significa un muy acentuado paso atrás en el camino de la recuperación del sector, dado que se volvieron a niveles del año 2005 cuando la caída se vio representada en igual porcentaje que la tasa interanual 2009/2008, es decir un 41%  menos de transacciones concretadas.

Por otro lado lo que la entidad bancaria nacional analizó fue el esfuerzo que le demanda a una familia poder gestionar la compra de un hogar, en lo que respecta a 2009, le denoto un 35.9% que a comparación del momento más crítico (2008) para realizar la compra, fue casi de 17% por debajo del momento mencionado. Dicho empeño financiero puesto en la adquisición, se calcula utilizando el promedio de los montos de las cuotas que se deben pagar en el primer año luego de realizar la operación, financiada con un préstamo por el 80% del valor de la casa.

El abaratamiento de los costes inmobiliarios se vio reflejado al cierre del año pasado, puesto que una vivienda tipo de 96 metros cuadrados tuvo un valor aproximado de 177 mil euros, es decir, entre 10 y 15 mil euros menos que un año antes.