Adiós al Euribor, la última de MAFO

Se le acumula el trabajo al Banco de España y más concretamente a su presidente Miguel Ängel Fernández Ordóñez. Como si no tuviese suficiente con la polémica referente a los sueldos de las cajas de ahorro intervenidas, el mandatario sale de nuevo a la palestra para proponer que las hipotecas dejen de estar ligadas al euribor para así reducir su volatilidad.  La alternativa que ofrece MAFO es el suso de índices de referencia  hipotecarios alternativos a cinco años.

El Banco de España está dispuesto a reducir la dependencia de nuestro sistema respecto a los tipos de interés interbancarios a un año. Es decir, que el euribor deje de ser el índice de referencia por excelencia para préstamos hipotecarios. La alternativa que maneja el banco es vincular las hipotecas a indices a medio y largo plazo y para ello el elegido es el interest rate swap a cinco años, mucho menos volátil, sobre todo menos expuesto a las eventualidades de la economía del día a día. Para formalizar este cambio, que podría ser inminente, el organismo utilizará la Circular 8/1990 sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela. A través de ese documento  introducirá los cambios que conviertan al mencionado interest rate swap a cinco años en el índice de referencia para las hipotecas.

La pauta marcada por el Banco de España está en línea con las propuestas de la Confederación de Española de Cajas de Ahorro (CECA), que ya solicitaron a finales de septiembre que las hipotecas dejasen de estar vinculadas al euribor.

¿Acierta el Banco de España?

Esta es la pregunta del millón. Lo cierto es que la medida tiene su lógica y como explican las diferentes noticias aparecidas, en otros países como Estados Unidos, la mayor parte de las hipotecas está vinculada a la deuda a medio o largo plazo. En el fondo, se trata de imponer el sentido común y vincular los préstamos hipotecarios a índices de referencia a medio y largo plazo, ya que se trata de productos que tienen una vida muy superior a un año. Así, por ejemplo en España el plazo de las hipotecas ronda los 22 años.

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El Banco de España apuesta por el abaratamiento hipotecario

El Banco de España ha puesto sobre la mesa una de las cuestiones fundamentales para el resurgir económico de nuestro país, como es la recuperación del consumo interno, uno de los grandes lastres que seguimos arrastrando últimamente, y para ello ha apostado por una medida sorprendente, desde cierto punto de vista, pero que pone de manifiesto la magnitud del problema que tenemos enfrente.

Así, el Banco de España, en su Boletín Económico, ha solicitado a las entidades financieras que apuesten por el abaratamiento hipotecario como medida que ayude a resurgir el consumo interno, ya que el tremendo peso de las cuotas hipotecarias sobre el presupuesto mensual familiar provoca que las familias no dispongan de dinero líquido disponible para hacer frente a otra serie de gastos que podrían ayudar más a la economía.

Una economía que está montada, como la de todos los países desarrollados, en función del consumo, por lo que mantener un nivel bajo de consumo es la peor medicina con la que nos podemos encontrar en estos momentos y nos condena, como país, a seguir inmersos en la tremenda crisis económica que todavía nos asola.

Por ello, priorizando necesidades, el Banco de España ha apostado por una rebaja de las cuotas hipotecarias que pagan los titulares de las mismas, sobre el fundamento de que esta es la única manera de conseguir que los presupuestos mensuales de las familias se puedan reponer dada el descenso de ingresos que también se ha producido.

Para poder reducir la cuota hipotecaria de las familias, el Banco de España propone dos posibilidades, una sería la ampliación de los plazos de amortización (se calcula que por cada año que se amplia la amortización de la hipoteca se consigue una mejora del consumo del 1,3%), y otra sería la reducción de los tipos de interés aplicados sobre las hipotecas, bien a través de la reducción de los diferenciales aplicados de manera individual por cada entidad financiera, o bien a través de la reducción del Euribor.

La ampliación de los plazos de amortización parece ser la forma más sencilla de conseguir que se abaraten las hipotecas mes a mes, a la vez que las entidades financieras consiguen ganar más dinero, a cambio de entrar en un riesgo mayor. Y es que al amortizar durante más tiempo los intereses se aplican durante un plazo mayor, y por tanto, el total de intereses generado es mayor, produciendo una mayor ganancia para la entidad financiera.

La reducción de tipo de interés, por otro lado, es más compleja, ya que exigiría que las entidades estuvieran dispuestas a reducir su volumen de ingresos a través de la reducción del diferencial que aplican sobre el Euribor. Por ello, los analistas hipotecarios consideran que ha sido una petición algo sorprendente por parte del máximo organismo financiero de supervisión española.

La posibilidad que sí parece más plausible es la reducción del Euribor. El índice de referencia hipotecario utilizado en la inmensa mayoría de las hipotecas depende en gran medida del tipo de interés que se aplica sobre la zona Euro, y éste depende del Banco Central Europeo. A pesar de que a principio de año se esperaba que el BCE pudiera ampliar el tipo de interés hasta cerca del 2%, lo cierto es que ahora se apuesta más porque el BCE reduzca un cuarto de punto en su reunión de octubre.

Los interventores descubren el tremendo agujero de la CAM

Los interventores del Banco de España que se están ocupando de la gestión de la CAM desde la intervención de estas semanas de atrás están descubriendo un tremendo agujero en los balances que pinta una situación aún peor de la que se temía el máximo organismo supervisor del sector financiero español.

Concretamente, se está hablando de un nivel de morosidad que superaría los 4.000 millones de euros, lo que dispararía la tasa de morosidad cerca del 9%, y complicaría sobre manera la situación de la entidad de cara a los mercados internacionales.

Estas dificultades provocarían que la CAM no estuviera en disposición de conceder préstamos a sus clientes ante su incapacidad para captar fondos líquidos que pudiera conceder en forma de hipotecas o préstamos al consumo.

De esta manera la funcionalidad de la caja valenciana se limita sobre manera quedando un pequeño margen de maniobra en términos de comercialización de productos financieros sin riesgo de ningún tipo de cara a la falta de pago.

Habrá que estar atentos al desarrollo de los acontecimientos pero se trata de una situación repetida ya en otros procesos de intervención, como el de Caja Castilla la Mancha o Caja Sur, ya que en estas otras entidades el agujero descubierto tras la intervención resultó ser mucho mayor de lo que originalmente se podía haber pensado.

Sin embargo, el Banco de España sigue dando muestras de confianza a los clientes de la entidad, en el sentido de que todos los depósitos se encuentran garantizados por el organismo financiero.

Hipotecas por encima del 80% del valor de tasación

Durante los años de burbuja inmobiliaria las hipotecas eran concedidas al 100%, o incluso al 110%, cuando todos los analistas financieros coinciden en afirmar que el límite recomendable nunca debería superar el 80% del valor de tasación del inmueble, un límite que en los últimos años sí se está respetando por parte de las entidades financieras.

Aún así, el Banco de España maneja cifras de un 16% de hipotecas registradas con un capital por encima del 80% del valor de tasación del inmueble sobre el que se constituyeron, lo que genera graves riesgos para las entidades financieras.

Por un lado, la tasa de morosidad para las hipotecas que superan el 80% del valor de tasación está por encima del 7%, mientras que cuando la hipoteca está por debajo de ese porcentaje, la tasa de morosidad ni siquiera llega al 3%.

Y, por otro lado, el límite del 80% está dispuesto para cubrir a la entidad financiera de la posible depreciación que puede sufrir el inmueble durante la vida útil del préstamo. De hecho, los datos reflejan que desde el año 2007 hasta hoy, la depreciación media de los inmuebles en España ha sido del 20%.

Por tanto, si las entidades financieras se hubieran sido fieles al 80% del valor de tasación de las viviendas, ahora mismo no estarían sufriendo pérdidas económicas a la hora de embargar las viviendas, más allá de la imposibilidad de conseguir ingresos líquidos con ellas.

En definitiva, el límite del 80% del valor de tasación de la vivienda no es capricho, y sí un ejercicio de responsabilidad de la entidad financiera, por lo que habría que desconfiar de todas aquellas entidades dispuestas a llegar al 100%, ya que estarían mostrando una toma de riesgos innecesaria y excesiva.

Deuda Hipotecaria Familiar en Abril 2010

Datos publicados por el Banco de España indican que la deuda de las familias para poder obtener una vivienda ascendió un 0.4% en el cuarto mes del año en tasa interanual.

La cifra contabilizada al cierre de Abril fue de 678.987 millones de euros, frente a los 676.181 millones de euros de un año antes. Para tener en cuenta es el hecho de que se mantuvo la tendencia ascendiente que mostraron Febrero y Marzo, aunque dichos meses demostraron un rendimiento menor de un 0.2% aproximadamente.

En lo que respecta a términos más generales, el saldo de la deuda de las familias residentes en España con Cajas, Bancos y entidades crediticias alcanzó en la finalización del primer cuatrimestre los 900.364 millones de euros, 0.2% por encima del mismo mes en la temporada precedente.

Posible colapso del mercado inmobiliario

El Banco de España tiene en sus manos por estos días, según la opinión de expertos, el futuro del mercado inmobiliario español. Si se produce la modificación en las provisiones bancarias, el sector podría sufrir otro duro revés.

Aunque no se trate de una decisión tomada, la máxima autoridad bancaria del país tiene previsto analizar el aumento de hasta el 30% de las provisiones sobre el valor de tasación de los activos inmobiliarios que permanezcan en los balances de las entidades de financieras por más de un año.

Ante esta medida los dirigentes de los nuevos líderes del mercado, las cajas, sostienen que sería una buena opción pensando en los futuros problemas que podrían afectar a las bancas por el resguardo financiero que se podría obtener. Pero por otra parte, afirman que provocar desmedidamente la venta  de pisos y viviendas por parte de los bancos y cajas de ahorro, podría desembocar en una parálisis general del rubro.

Pero si hay algo más que provoca conflictividad en el asunto es el peligro que corren las economías de las propias entidades financieras, dado que una forzada primavera en las ventas de inmuebles, en el corto plazo arrastraría la extinción de una sus principales actividades.