El stock de viviendas de las entidades financieras no sale al mercado

El diario El Mundo ha realizado un excelente reportaje en el que pone de manifiesto que las entidades financieras no están poniendo en el mercado todas las viviendas que tienen acumuladas en sus bolsas tras los embargos y desahucios, aunque no parece haber una respuesta para ello más allá de mantener baja la oferta para que los precios no se desplomen.

Así, según los datos que maneja El Mundo, si tenemos en cuenta que el stock de viviendas construidas pero vacías en nuestro país, según los datos del Ministerio de Fomento, se sitúa en los 700.000 pisos y los pisos que las entidades financieras tienen ofertados en sus portales inmobiliarios ascienden a 85.583, es evidente que hay un desfase claro.

El BBVA es la entidad financiera española con más viviendas a la venta presenta, con un total de 15.000, pero el caso más curioso es el del Banco Santander que no oferta más allá de 4.000 viviendas, cuando su filial, Banesto, tiene más de 10.000 viviendas ofertadas en sus portales inmobiliarios.

Las previsiones del sector es que en breve puedan llegar al mercado hasta nuevos 100.000 inmuebles en venta por parte de las entidades financieras, aunque el proceso es lento ya que requiere del ajuste de muchas variables económicas y de que los procesos de embargo y desahucio lleguen a buen puerto, porque muchas veces tienen que ser pospuestos ante la aparición de una refinanciación de deuda de última hora.

Según los datos de El Mundo, el ránking de portales inmobiliarios de entidades financieras que ofrecen viviendas para la venta quedaría como sigue: BBVA (14.781 viviendas), Caixa Bank (12.035 viviendas), Bankia (10.529), Banesto (10.331), Banco Sabadell (7.772), Caja del Mediterráneo (7.245), Banco Santander (3.956), Ibercaja (3.601), Caixa Catalunya (3.301), Novacaixagalicia (2.315), Unimm (1.683), Banca Cívica (1.456), Caja Duero y Caja España (860), Bankinter (694), Banco Pastor (492), Cajamar (400) y Barclays (336).

En definitiva nos encontramos con que los pisos que los bancos están poniendo en el mercado no son más que un grano de arena en el tremendo desierto inmobiliario que sigue asolando la economía española, un lastre que está dificultando sobre manera la posibilidad de que España se recupere como país y comience a plantearse el futuro con ciertas perspectivas de crecimiento.

Es evidente que los bancos, por su parte, intentan mantener vivo el precio de los inmuebles a base de retraer la oferta, intentando engañar al mercado con un truco tan sencillo como manido, pero que está controlando la caída de precios del sector haciendo que la situación no sea tan grave.

Reacciones a la reducción del IVA en la compraventa de viviendas

Ante la medida sorpresiva del Gobierno de reducir la tasa de IVA que grava la compraventa de viviendas, pasando del 8% al 4% las reacciones no se han hecho esperar, y aunque, en general, todas son optimistas ante una medida que debería reactivar el sector, lo cierto es que todos los analistas advierten que esta medida por sí sola no resolverá los problemas.

Y es que el principal problema, en esto están todos los agentes socioeconómicos de acuerdo, es la falta de financiación para la compra de vivienda la cuál se puede achacar directamente a los bancos y cajas, incapaces de encontrar la liquidez necesaria como para hacer frente a la concesión de nuevos préstamos y créditos.

Son, precisamente, estas entidades financieras, según las asociaciones de promotores y constructores de España, los grandes beneficiados de la rebaja del IVA, ya que son ellos los que se han acabado quedando con gran parte de las nuevas promociones de vivienda sin vender a través de los embargos que se han venido practicando desde el inicio de la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

Ahora, estas entidades financieras tienen un doble factor a su favor. Si hasta ahora hacían valer su capacidad para conceder hipotecas sobre sus viviendas al 100% del valor de tasación, contra el 80% que concedían para el resto de viviendas, ahora, además, tienen a su favor la reducción del IVA mientras que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se ha mantenido intacto.

Ese es, precisamente, el principal reclamo de las asociaciones de usuarios y consumidores que reclaman al Gobierno una reducción similar de este impuesto para evitar una situación de ventaja competitiva para las nuevas promociones, en manos de grandes corporaciones, contra las viviendas de segunda mano, en manos de particulares, generalmente con mayores dificultades económicas.

Por otro lado, todos parecen coincidir en que la temporalidad de la medida es positiva, porque si no corría el peligro de generar una nueva burbuja como la última, de la que todavía estamos sufriendo las consecuencias.

El número de hipotecas cae un 32,2% en mayo

Según los datos que ha publicado el Instituto Nacional de Estadística, el número de hipotecas constituidas durante este pasado mes de mayo cayó un 32,2%, en tasa interanual, hasta sumar un total de 37.619 hipotecas constituidas.

Una caída importante, pero que supone una mejora con respecto al mes de abril, cuando el descenso se disparó hasta el 38,2%. En cualquier caso, se trata del quinto mes consecutivo de caídas tras las que se produjeron en enero (7,9%), en febrero (8,8%), en marzo (20,2%) y la ya mencionada de abril, para sumar, entre todos los meses un descenso acumulado del 21,3%, con respecto a los primeros cinco meses del año 2010.

En cuanto al importe medio de las hipotecas registradas durante el mes de mayo se situó en los 110.032 euros, lo que supone un descenso del 4,3% con respecto a mayo de 2011, aunque un ligero repunte (2,9%), con respecto al mes de abril.

Y, por último, las cajas de ahorro volvieron a ser las entidades financieras que concedieron un mayor número de hipotecas, concretamente, el 50,1% del número de hipotecas concedidas, para un capital total del 44,1%, seguidas por los bancos, que concedieron el 36,1% de las hipotecas para un capital del 41%, y de las otras entidades financieras que concedieron el 13,8% de las hipotecas para un capital del 14,9%.

En definitiva, se confirma la tendencia a la baja del sector inmobiliario español, con una leve mejoría con respecto al mes anterior, pero en la misma senda de descensos que viene acumulando durante todo este año 2011.

¿Por qué los bancos no conceden hipotecas?

Si algo sorprendente nos está trayendo esta crisis financiera y económica es el hecho de que las entidades financieras están tirando piedras contra su propio tejado, es decir, están dejando de hacer aquello con lo que ganan dinero.

El verdadero negocio de las entidades financieras es el préstamo de dinero para cobrar intereses por ello y conseguir beneficios de la operación. Sin embargo, basta con acercarse a una sucursal de cualquier banco o caja para comprender que en estos momentos la ecuación no funciona de manera tan lógica.

El hecho es que los bancos no prestan dinero, muy a su pesar, por el mero hecho de que no tienen dinero líquido, dinero para prestar. El dinero que tienen está apalancado en las propiedades que han ido embargando durante los años de la crisis y ello ha provocado que no puedan permitirse el lujo de desprenderse del dinero que tienen.

Porque, además, los mercados internacionales han secado el grifo del crédito y no ofrecen la liquidez que las entidades financieras requieren. De ahí que haya surgido la guerra del pasivo, mediante la cuál los bancos y cajas españoles están intentando obtener de los ahorradores privados la liquidez que no consiguen a través de los cauces habituales.

Para que la situación se desbloqueé, las entidades financieras necesitan convertir en líquido los pisos y el suelo que han conseguido mediante embargos hipotecarios. Entonces, podrán prestar ese dinero a los ciudadanos y a las empresas, dinamizar la economía y conseguir ellos mismos el beneficio que necesitan para seguir operando de manera normalizada.

La dación en pago costaría 4.000 millones a la banca

Según un cálculo realizado por la patronal bancaria, AEB, la implantación de la dación en pago en la legislación hipotecaria española le costaría a las entidades financieras de este país un total de 4.000 millones de euros de pérdidas por culpa de la caída del valor de los inmuebles.

Por ello, la patronal bancaria sostiene que la dación en pago es el límite que no debería de cruzar el Gobierno bajo ningún concepto, a pesar de la presión social a favor de su implantación, porque provocaría un caos financiero de muy difícil solución.

Sin embargo, la sociedad sigue siendo un clamor en favor de la aplicación de esta figura hipotecaria que permite la cancelación de la deuda con el banco con la mera entrega de la vivienda que sirvió como aval en el momento de consolidación del préstamo.

Por otro lado, la banca también recuerda que con la aplicación de la dación en pago se produciría un incremento en la morosidad, cuantificado hasta el 8%, debido a que los ciudadanos ya no tendrían la presión para pagar sus deudas, sin olvidar, claro está que todas las hipotecas que se contrataran con la dación en pago como método de resolución de situaciones de embargo lo harían con un diferencial mucho más elevado y unas condiciones más restrictivas para los clientes.

En cualquier caso, el debate está en la calle y seguirá estando durante todo el tiempo que la tasa de desempleo siga en valores tan elevados como los actuales, provocando tremendas dificultades de pago a las familias hipotecadas.

Fitch alerta de la estratagema de los bancos para ocultar impagos

Los impagos, aparte de ser un drama social para las familias que los producen, casi siempre de manera involuntaria, y que, en muchas ocasiones termina en embargo hipotecario y posterior desahucio, son una fuente de problemas inagotable para las entidades financieras que lastran sus balances.

Por ello, de un tiempo a esta parte las entidades financieras están apurando sus opciones con estratagemas de todo tipo para evitar que esos impagos lleguen a sus balances y les condenen ante los mercados internacionales.

Y una de esas estratagemas que se está repitiendo de manera habitual en estas últimas semanas es la que ha denunciado la consultora Fitch es la de utilizar la renegociación de la deuda hipotecaria con los clientes.

Esta renegociación se centra en ampliar el plazo de amortización de las hipotecas, con lo que el tipo de interés se diluye en el tiempo y se reduce la cuota mensual a pagar por el cliente, con lo que tiene más facilidades para cumplirlas y evitar el impago.

De hecho, Fitch ha anunciado que en los últimos meses el plazo de amortización se ha ampliado en las diferentes hipotecas por una media de 80 meses.

Esta ampliación de plazo para los créditos hipotecarios, que puede ser positivo para los clientes, en términos de poder seguir pagando las hipotecas, y para las entidades financieras, al no acumular impagos, se vuelve contra el sistema porque mantiene unos niveles de crédito inadmisibles para los momentos actuales de crisis.

Con esos niveles de deuda privada, el sistema económico español se encuentra a merced de los mercados internacionales, por lo que sería interesante, en opinión de Fitch, que el crédito hipotecario se redujera de manera drástica, para facilitar así la salida de la crisis.

¿Quién tiene la culpa de la crisis?

Esta es una pregunta fundamental, no ya tanto para superar esta crisis que estamos viviendo, sino para evitar que nos vuelva a suceder en el futuro, porque ya se sabe que el pueblo que olvida su historia está condenado a repetirla, por lo que hay que intentar hacer una reflexión sobre la realidad de la crisis y sobre quien tiene la verdadera culpa de la misma.

La razón fundamental de la crisis radica en la indexación que se realizó de los sueldos de los ejecutivos al volumen de ventas de productos financieros. Ello provocó que estos ejecutivos vendieran productos financieros sin preocuparse por la solvencia posterior de los clientes los que se los vendían. Ellos sólo querían incrementar su sueldo.

Después, cuando las entidades financieras comprobaron que el enorme volumen de productos tóxicos que tenían entre manos, decidieron venderlos a los mercados internacionales en forma de paquetes, en los que incluían dos productos buenos y uno malo, con lo que la operación se llevaba a efecto y se deshacían de sus productos tóxicos, internacionalizando el problema.

Mientras la economía iba bien el problema no existía. Los clientes de dudosa solvencia podían pagar sus deudas porque ganaban mucho dinero. El problema llegó cuando la economía dejó de ir bien, cuando llegó el desempleo, la mora se empezó a disparar, y los productos tóxicos estallaron, porque las entidades financieras se encontraron con más embargos de los que podían hacer frente.

Por tanto, la crisis llegó de la irresponsabilidad general de las entidades financieras, que pagaron a sus ejecutivos por el volumen de sus ventas, no por su eficiencia, y luego no supieron realizar los análisis técnicos y de riesgos pertinentes para evitar que estos productos tóxicos llegaran a sus balances.

Una irresponsabilidad que todavía hoy estamos pagando.

Los tribunales condenan a los intereses de demora por abusivos

La Audiencia Provincial de Navarra ha estipulado que los intereses de demora cobrados por las entidades financieras son abusivos, como respuesta a la demanda de un ciudadano que solicitaba la cancelación de estos intereses cobrados por su banco, los cuáles ascendían al 18%.

Pero, ¿en cuánto deben de estar fijados, entonces, los intereses de demora? Seguir leyendo Los tribunales condenan a los intereses de demora por abusivos…

La hipoteca inversa, una opción de capa caída

Durante los años más boyantes de la burbuja inmobiliaria, la hipoteca inversa apareció con gran fuerza en la actualidad hipotecaria, tanta que el Gobierno tuvo que entrar a modificar el ordenamiento jurídico y marcar las pautas necesarias para gestionar la hipoteca inversa con cordura y respetando los derechos de las personas hipotecadas.

¿En qué consiste la hipoteca inversa? Seguir leyendo La hipoteca inversa, una opción de capa caída…

Morosidad de las promotoras inmobiliarias en 2010

Que el mercado del ladrillo está en crisis no es una noticia que asombre, lo que si provoca incertidumbre son los índices de morosidad que manejan hoy en día las promotoras inmobiliarias con las bancas financieras.

Los dirigentes de rango más alto en la Cámara de Comercio de España dan por sentado que las cajas y bancos tendrán una pérdida valorada en 97.500 millones de euros en referencia a los préstamos que han otorgado a las agencias. El total de la deuda alcanza los 325.000 millones de euros, de los cuales un  30% tendrán que ser registrados en los asientos como quebranto por deudores incobrables. Dicha imputación contable se hace en casos en que una empresa prevé que un derecho que tiene sobre una deuda, será imposible de cancelar por parte de sus deficitarios.

Desde la Asociación Hipotecaria Española se supo que los saldos impagos actuales han aumentado un 11% desde 2008 y que además generan un interés de 15.000 millones de euros. La repartición de  los montos adeudados es de la siguiente manera:

• Bancos: 166.000 millones de euros.

• Cajas de ahorro: 134.000 millones de euros.

• Cooperativas: 25.000 millones.

La peor parte claramente la tienen los bancos, dado que arrastran la mayor parte de la morosos y la incipiente bajada del Euribor (principal índice de referencia) los pondrían a mitad de año en un déficit nunca antes alcanzado.