Morosidad de las promotoras inmobiliarias en 2010

Que el mercado del ladrillo está en crisis no es una noticia que asombre, lo que si provoca incertidumbre son los índices de morosidad que manejan hoy en día las promotoras inmobiliarias con las bancas financieras.

Los dirigentes de rango más alto en la Cámara de Comercio de España dan por sentado que las cajas y bancos tendrán una pérdida valorada en 97.500 millones de euros en referencia a los préstamos que han otorgado a las agencias. El total de la deuda alcanza los 325.000 millones de euros, de los cuales un  30% tendrán que ser registrados en los asientos como quebranto por deudores incobrables. Dicha imputación contable se hace en casos en que una empresa prevé que un derecho que tiene sobre una deuda, será imposible de cancelar por parte de sus deficitarios.

Desde la Asociación Hipotecaria Española se supo que los saldos impagos actuales han aumentado un 11% desde 2008 y que además generan un interés de 15.000 millones de euros. La repartición de  los montos adeudados es de la siguiente manera:

• Bancos: 166.000 millones de euros.

• Cajas de ahorro: 134.000 millones de euros.

• Cooperativas: 25.000 millones.

La peor parte claramente la tienen los bancos, dado que arrastran la mayor parte de la morosos y la incipiente bajada del Euribor (principal índice de referencia) los pondrían a mitad de año en un déficit nunca antes alcanzado.

Activos de cajas y bancos en 2009

Cuando nos referimos a los activos que cualquier tipo de empresa posee, el aspecto de los inmuebles juega un papel principal en la tasación del Patrimonio. Según estudios de la entidad financiera Barclays, en el último año, los cajas y los bancos han triplicado el número de inmuebles disponibles para adquirir.

Si bien no deja de ser un dato que amplia el poderío de estas compañías, el análisis realizado permitió observar que en gran parte, este aumento se debió a las cesiones que las promotoras han hecho para poder desendeudarse. El total de activos de estos dos grupos supera los 25.400 millones de euros, incrementando en tasa interanual (2009 sobre 2008) en algunos casos, un 500%.  Si tomamos como punto de comparación la temporada precedente a la pasada, los balances de las cajas arrojaban un valor de activos de 2.000 millones de moneda europea, mientras que a fines del ejercicio anterior, se sitúo en 12.000 millones de euros.

Distinto es la situación de los bancos afines al rubro, ex líderes del mercado, que a pesar de contar importes patrimoniales mayores desarrollaron menos aumentos por esta causa. En 2008 se calcularon unos 6.500 millones de euros, pasando un año más tarde a 13.400 millones.

No son cifras alentadoras para las promotoras, dado que hace ya un largo tiempo han perdido campo en el rubro y su tasa actual de morosidad está casi en un 9%. Tasa que según las opiniones de expertos, en 2010 tenderá a seguir elevándose.

Cláusula suelo hipotecas

El mundo hipotecario está lleno de pequeños trucos que por desgracia muchos usuarios descrubren demasiado tarde. Resulta demasiado fácil perderse en la maraña de términos legales que figuran en el contrato y esto hace que algunos ahorradores desistan directamente de su lectura. Este es el origen de muchas quejas posteriores sobre cláusulas que desconocían y que al final terminan beneficiando a la entidad financiera. Una de estas es la conocida como cláusula de suelo en las hipotecas.

El conocido como suelo hipotecario no es más que una cláusula de interés mínimo que se añade al préstamo para limitar el tipo de interés mínimo que pagará el usuario ante una eventual caída del índice de referencia. En realidad, se trata de una medida de protección que establecen los bancos para salvaguardar su beneficio en cada operación.

El efecto más inmediato de la cláusula de suelo en las hipotecas para los usuarios es que no se benefician complemtamente de las caídas de los tipos de interés y del Euribor. Si el suelo de de su hipoteca está situado en el 2,5% y el euribor cae al 1,4% (habría que sumarle el diferencial que marque el préstamo), ellos seguirán pagando ese 2,5% de intereses. Es decir, se pierden todo el tramo en el que los tipos permanezcan por debajo del porcentaje que marque el interés mínimo.

La cláusula de suelo en las hipotecas no es algo nuevo y lleva tiempo aplicándose, pero hasta ahora no habíamos vivido una situación en la que se pudiese aplicar. El suelo en la hipoteca suele acompañarse de un techo hipotecario, que determina los intereses máximos que tendrá que pagar el usuario independientemente de la evolución de la economía. En la mayoría de los casos este techo se establece en torno al 12%-15%, unos niveles que hace muchos años que no se alcanzan.

Muchos usuarios afectados con una cláusula de suelo en su hipoteca se preguntan si el legal esta práctica y lo cierto es que sí. La Ley de regulación del mercado hipotecario no contempla ningún límite para los intereses mínimos o máximos que se deben aplicar a los préstamos hipotecarios y se supone que el usuario conoce y entiende todas las cláusulas que figuran en el contrato hipotecario que firma (de esto debe asegurarse entre otras cosas el notario).

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