¿Puede el banco retener mi hipoteca en una subrogación?

A la hora de subrogar la hipoteca para cambiar de banco la mayoría de clientes buscan mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario, pero no siempre tiene por qué ser así. En algunos casos la decisión puede estar motivada por un desplante de la entidad financiera o cualquier otra cuestión que hagan que realmente se desee cambiar de banco, al margen de obtener un tipo de interés menos gravoso. Antes de ponernos manos a la obra será mejor conocer el proceso de subrogación para evitarnos sorpresas. Os lo explicamos.

¿Puede el banco obligarme  a quedarme con su hipoteca? Esta es la pregunta que se hacía extrañado uno de nuestros usuarios al ver paralizado el proceso de subrogación de su hipoteca. Tal y como se describe arriba había, pedido un cambio de banco o una subrogación de acreedor tras diferentes encontronazos con su entidad a cuenta del seguro de vida vinculado a la hipoteca y de las comisiones de su cuenta corriente. Después de recorrer algunos bancos consiguió una oferta de subrogación que mejoraba las condiciones de su préstamo y le ofrecía un tipo de interés más bajo.

Dispuesto a pagar la comisión por subrogación con tal de abandonar su entidad ‘de toda la vida’ autorizó al nuevo banco a iniciar el proceso de subrogación, que diligentemente le informó que en un plazo de 15 días debería estar todo resulto. Su sorpresa llegó cuando al cabo de una semana le llamó el director de la oficina del nuevo banco para informarle que la subrogación se había parado porque su entidad de toda la vida había decidido enervar la hipoteca. Preocupado pero sobre todo enfadado se fue a hablar con su el director de su entidad para ver qué había pasado. Fue entonces cuando se enteró que el banco puede retener una hipoteca en contra de la voluntad del cliente gracias al derecho a enervar.

Seguir leyendo ¿Puede el banco retener mi hipoteca en una subrogación?…

Subrogación de hipoteca

La subrogación de la hipoteca, también conocida como cambio de banco, consiste en realidad en sustituir una de las partes en el contrato hipotecario: el acreedor o el deudor. Os explicamos como funciona el proceso para subrogar la hipoteca paso a paso.

La subrogación de la hipoteca es un tipo de novación hipotecaria en el que se sustituye una de las partes y se pueden, además, alterar algunas condiciones del préstamo hipotecario. Aunque lo más habitual es que se utilice para cambiar de banco, esta no es la única alternativa. Existen dos tipos de subrogación:

• Subrogación de acreedor: en este caso se sustituye a la entidad financiera, llevando la hipoteca a otro banco para obtener mejores condiciones.
• Subrogación de deudor: en este caso se sustituye a la persona que firma la hipoteca. Eso suele ocurrir, por ejemplo, cuando se compra una casa a un promotor o cuando se compra una casa sobre la que pesa una hipoteca.

Uno de los inconvenientes de la subrogación hipotecaria frente a la cancelación de la hipoteca es que sólo permite cambiar el tipo de interés y/o el plazo de amortización. Si queremos realizar alguna modificación adicional, como por ejemplo eliminar una cláusula suelo o aumentar capital, podremos cancelar la hipoteca y constituir una nueva, como ya se ha apuntado, o subrogarnos y después novar la hipoteca para hacer las transformaciones que consideremos oportunas. Aclarados estos puntos, ya podemos sumergirnos de lleno en el proceso de subrogación de la hipoteca.

Seguir leyendo Subrogación de hipoteca…

Hipotecas cambio de banco

Si hace años lo habitual era permanecer con el mismo banco durante toda la vida de un préstamo, hoy en día lo normal es buscar la entidad que nos ofrezca mejores condiciones. La fidelidad ha dejado de ser algo habitual en la relación con los entidades financiera y por eso encontramos las hipotecas cambio de banco, que generalmente suelen llevarse a cabo mediante una subrogación hipotecaria.

Pero a la hora de cambiar de banco en busca de las mejores condiciones conviene estudiar a fondo la nueva propuesta y no limitarnos a acudir al diferencial más bajo respecto al índice de referencia (Euribor, IRPH). También es imprescindible estudiar los productos asociados que muchas entidades obligan a contratar y que pueden encarecer el precio final de la hipoteca. Se trata de seguros, tarjetas de crédito, cuentas corrinetes, domiciliación de recibos, pensiones, nóminas…

Las hipotecas para el cambio de banco con una menor cantidad de productos vinculados son las siguientes:

• Hipoteca Uno-e: Euribor +1%,  sin productos vinculados, aunque sí con domiciliación de la nómina.
• Hipotecambio Db: Euribor +1,25% Sin productos vinculados.
• Hipoteca Activa: Euribor +1,5% contratando un seguro del hogar.

Esto no quiere decir que sean las que mejores tipos de interés ofrecen, pero sí las que más libertad dan a sus clientes. El resto de oferta, que obliga a la contratación de varios productos la componen:

• HipoteCambio db: Euribor + 0,85%. Requiere de cinco productos (domiciliar nómina, domiciliar recibos, contratar un seguro de hogar, seguro de vida y una tarjeta de débito y de crédito
• Subrogación Hipoteca uno-e: Euribor +0,95%: Requiere de 4 productos (domiciliar nómina,  contratar cuenta corriente, contratar seguro de hogar y seguro de vida).
• Subrogación Hipoteca Naranja ING Direct para clientes: Euribor + 0,99%. Requiere tres productos (domiciliar nómina, contratar seguro del hogar y seguro de vida).
• Hipoteca Activa Plus de ActivoBank: Euribor + 1%. Requiere de 3 productos (domiciliar nómina, seguro de hogar y seguro de vida).
• Hipoteca Plus Onetic de NovaCaixaGalicia: Euribor + 1,25%. Requiere 4 productos (cuenta nómina, tarjeta de crédito seguro de hogar y la contratación de uno de los siguientes productos seguro de vida, o seguro de protección de pagos o plan de pensiones).
• Subrogación a la Hipoteca Naranja para Nuevos Clientes: Euribor +1,24% Requiere tres productos (domiciliar nómina, contratar seguro del hogar y seguro de vida) y sólo está disponible para importes superiores a 150.000 euros, en caso contrario se aplicará Euribor +1,64%

El Comparador Hipotecas de Hipolisto cuenta con información más detallada sobre estas hipotecas y el coste de sus productos asociados.

En cualquier caso, en toda subrogación hipotecaria conviene tener en cuenta no sólo el menor tipo de interés que podamos conseguir sino también los costes del cambio de banco, empezando por la comisión de subrogación y la de apertura. La ventaja es que el efecto de la subrogación y el cambio de banco en el IRPF nos permitirá incluir algunos costes en la deducción por vivienda en la declaración de la renta como los gastos de registro, notaría y otras gestiones derivados del cambio de banco, que se sumarán a los pagos realizados por la cuota de la hipoteca para dar con la base imponible sujeta a deducción.