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En un préstamo tan largo como la hipoteca puede haber momentos en los que un exceso de dinero aconseje llevar a cabo una amortización anticipada de la hipoteca bien en su totalidad, lo menos habitual, o por lo menos de parte del capital pendiente. Antes de decidirnos conviene conocer los gastos que habrá que afrontar, empezando por la comisión por cancelación anticipada, y los cálculos para saber cuando merece la pena.
En una hipoteca, como en cualquier otro préstamoexiste la posibilidad de adelantar parte del dinero adeudado para evitar así el pago de intereses relativos a ese capital. Esto es lo conoce cono amortización anticipada de la hipoteca, que puede hacerse de forma parcial, la más habitual, o total, con la que se cancelaría la hipoteca.
Para cubrirse ante este tipo de eventualidades los bancos se valen de las comisiones en las hipotecas, que básicamente penalizan al usuario haciéndole pagar un porcentaje de las cantidades que todavía adeuda. En concreto, existe una comisión por cancelación en hipotecas que afecta a las amortizaciones parciales y totales. En el caso de las primeras en la mayoría de los casos ronda el 0,5%, aunque hay muchas entidades que directamente no cargan ningún gasto adicional cuando no se amortiza más del 25% del capital restante. Con la cancelación total sí existe una comisión por amortización total que se aplica en todos los casos y que, como explica el Banco de España, varía en función del tipo de préstamo y de su formalización.
En concreto, la comisión por amortización anticipada, siempre que no sea una subrogación hipotecaria, para las hipotecas a tipo variable firmadas más tarde de 2004 será de un máximo del 1%. Sin embargo, esto no se aplica cuando hablamos de una hipoteca concertada a partir del nueve de diciembre de 2007 con personas físicas sobre viviendas o con personas jurídicas que tributen por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión, en cuyo caso la comisión por amortización no superará el 0,5% los primeros cinco años y el 0,25% los siguientes.
Esta comisión será el coste por la amortización parcial anticipada de la hipoteca. En caso de amortización total o cancelación de la hipoteca habrá que sumar los aranceles de notario y registrador como gastos de la hipoteca.
¿Cuando conviene amortizar?
Esta es quizás la pregunta del millón, la que se hacen miles de hipotecados cuando disponen de algo de liquidez extra: ¿Invierto o amortizo parte de la hipoteca? La respuesta rápida nos dice que compensará proceder a una amortización anticipada de la hipoteca cuando el tipo de interés del préstamo supere el rendimiento que esperamos obtener por nuestras inversiones. Es decir, que si estamos pagando un tipo de interés del 3,5% y podemos contratar un depósito al 4% (ver ranking de mejores depositos) compensará contratar el depósito.
Evidetemente estamos ante un método muy simple que no tiene en cuenta cuestiones cruciales como el sistema de amortización de la hipoteca ni el capital pendiente por amortizar, dos aspectos clave. Y es que en términos generales, cuanto más capital pendiente mayores serán los intereses que paguemos y menos el capital que amorticemos, por lo que adelantar dinero en las primeras fases del préstamo casi siempre suele ser una buena idea. A esto podemos añadir cuestiones como los impuestos de la hipoteca y la deducción por vivienda, además de la fiscalidad de los depósitos, que nos quitará entre un 19% y un 21% de las ganancias.
Cuando las entidades financieras nos otorgan un préstamo hipotecario, nos cobran una serie de comisiones que estarán plasmadas en la escritura de la hipoteca y en el contrato que firmemos con el banco. Conocerlas de antemano nos dará cierta ventaja a la hora de negociar.
Al margen del tipo de interés que la entidad financiera nos aplique a la hipoteca, existen otra serie de costes adicionales que conviene tener en cuenta. Estamos hablando de las comisiones hipotecarias, que pueden encarecer la firma del préstamo u otras operaciones que queramos hacer con el mismo durante su vida como amortizar capital de forma anticipada o cambiarnos de banco.
Estas son las más comunes:
Comisión de estudio
Es el porcentaje que nos cobran las entidades por gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia del cliente y los términos de la operación solicitada. Generalmente es un porcentaje sobre el importe solicitado. Cada vez está más en desuso, pero recuerde que si no le otrorgan el préstamo no le deberán cobrar esta comisión.
Se cobra por los trámites que debe realizar la entidad y que se vinculan a la formalización y disposición del dinero para el solicitante. Según el Banco de España, suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación. Cuando se trata de la adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.
Es lo que se conoce como novación de la hipoteca. Durante la vida de la hipoteca es probable que el cliente solicite modificaciones en el préstamo (las dos partes deben estar de acuerdo). La entidad de crédito cobra por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o por el análisis de riesgos que pueden suponer estas modificaciones.
El Banco de España permite la opción de la Novación, que ofrece reducciones de costes notariales y registrales.
Se refiere a un porcentaje que la entidad cobra por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.
El Banco de España es muy claro en este aspecto, ya que en las hipotecas a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En cambio, si se trata de otros casos, el importe será el pactado, aunque su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad.
Al igual que en la cancelación o amortización parcial, se refiere a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, como también por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. El Banco de España contempla que en el caso de las hipotecas a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que el cliente haya pactado una subrogación con otra entidad.
Es la comisión que nos cobran por cambiar la hipoteca banco o simplemente por cambiar el titular de la misma. El Banco de España fija unos topes que son del 0,50% en el caso de subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y del 1% cuando el préstamo original se hubiera concertado en fecha anterior.
¿Nos hemos dejado alguna? Si es así basta con que nos lo recuerdes.
En el Comparador de Hipotecas de Hipolisto podrás acceder a todos los datos sobre las comisiones que cobran los bancos en cada una de sus hipotecas.
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