La comisión de apertura

Encontrar la mejor hipoteca es difícil, sobre todo porque no todos los usuarios tienen las mismas necesidades de financiación. Sin embargo, como nos endeudaremos por muchos años, es mejor tomarnos un tiempo y escoger la opción más barata, lo que incluye tratar de minimizar todas las comisiones de las hipotecas, empezando por la primera que nos cobran: la comisión de estudio y de apertura.

A la hora de contratar una hipoteca no sólo hay que fijarse en el tipo de interés que pagaremos. Conseguir un diferencial barato sobre el Euribor en el caso de las hipotecas a tipo variable es importante, pero también lo son el resto de elemento que componen el préstamo hipotecario. En este sentido, las comisiones son otro de los grandes caballos de batalla en el ahorro hipotecario, ya que por una parte nos permitirán contar con más capital inicial (cuantas menos comisiones a la firma del préstamo, más dinero para adelantar de la hipoteca) y abaratarán posibles operaciones durante la larga vida de este tipo de préstamos.

Los préstamos hipotecarios conllevan varias comisiones. Estas son las más importantes:

• Comisión de estudio
• Comisión de apertura
• Por modificación de condiciones o por cambio de garantías
• Por amortización parcial anticipada
• Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés
• Compensación por tipo de interés
• Por cancelación o amortización anticipada total
• Por subrogación

La comisión de apertura

En este caso, analizaremos la comisión de apertura, que como su propio nombre indica se refiere a un dinero que deberemos pagar a la firma de la hipoteca. Así, cuando firmamos una hipoteca, la mayoría de los bancos y cajas de ahorro nos cobran por los trámites que deben realizar, vinculados a la formalización y puesta a disposición del cliente del dinero prestado.

Esta comisión está contemplada en el contrato y generalmente es un porcentaje sobre la cantidad que se presta. El pago es único y se produce en el momento de la firma la operación. El porcentaje  está regulado por el Banco de España, que además establece una serie de límites.  De esta forma, en el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, la comisión de apertura englobará los gastos de estudio. Es decir, que la entidad financiera no podrá cargar una comisión o gasto por estudio de la operación -cada vez más en desuso, por otra parte- si el dinero que nos dejan no supera los la citada cantidad.

En la época de ‘vacas gordas’ muchas entidades optaron por eliminar esta comisión o cuanto menos negociarla con el cliente y todavía son muchas las que así lo hace. Sin embargo, con las restricciones del crédito cada vez son más las que tratar de cobrarla. Hay que tener en cuenta que estamos hablando de un porcentaje de media entre el 1%  y el 4% en el peor de los casos sobre el valor del préstamo formalizado. Para un préstamo ‘tipo’ de 150.000 euros la comisión ascendería entre 1.500 y 6.000 euros, una cantidad más que razone sólo por este ‘extra’. Por eso mismo, no debemos tener miedo a negociar esta y cualquier otra comisión que el banco trate de ‘cargarnos’. Al final, todo es cuestión de probar, ya que en el peor de los casos las cosas se quedarán como estaban antes de plantear la negociación.

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Estudio y apertura de un crédito hipotecario

Las entidades han cambiado su estrategia. La acuciante posición en que tanto bancos como cajas se encuentran en este momento, requiere un cambio de actitud de las entidades, que lleve a una recomposición de sus maltrechas cuentas de resultado.

Este cambio de actitud ha provocado que se acaben las promociones de comisiones cero o tarifas planas y se refloten gastos y comisiones que con el boom inmobiliario habían caído en desuso.

Con el endurecimiento del crédito y el fin del gran caudal de hipotecas provenientes del gran impulso del sector inmobiliario que durante varios años se vivió en nuestro país, los bancos y cajas han vuelto a cobrar comisiones por estudio y apertura en la concesión de hipotecas.

Ahora por analizar si un cliente es “apto” o “no apto” para recibir un crédito, las entidades cobran una comisión que en promedio es de 98 euros. Normalmente esta comisión se fija como un porcentaje del monto del crédito en cuestión, pero no debemos olvidar que normalmente se fijan valores mínimos.

Adicionalmente, si al final se definitivamente se suscribe la hipoteca, la entidad agregará una comisión de apertura, que actualmente se sitúa en unos 300 euros.

Estos valores muestran un incremento en este tipo de comisiones de un 150 por ciento, al compararla con los 120 euros que se cobraba en diciembre de 2008.

Contar con esta información es útil, ya que en el mercado suelen encontrarse aún propuestas de créditos hipotecarios que bonifican o no cobran estas comisiones. Así, al buscar una hipoteca es conveniente rastrear el mercado y comparar entre las distintas propuestas de diferentes entidades con el ánimo de evitar este tipo de gastos.

Una herramienta muy fácil de utilizar y que puede aportar una idea más amplia es la simulación del crédito y de los gastos mediante un comparador de hipotecas. Desde este espacio, ponemos a su disposición una completa herramienta, en el Comparador de Hipotecas de Hipolisto.