Entre las opciones que podemos incluir en una hipoteca figura el llamado periodo de carencia, Se trata de un lapso temporal en el que solamente habrá que hacer frente a los intereses que genere en préstamo, sin amortizar capital. Y es que en un préstamo hipotecario una parte del dinero de la cuota se destina al pago de intereses al banco y otra a amortizar capital o devolver el dinero que efectivamente debemos a la entidad financiera.
El sistema de amortización de la hipoteca es el encargado de determinar la forma en la que devolvemos el dinero al banco y por lo tanto que porcentaje de la cuota mensual va dirigido a saldar la deuda o amortizar capital (mucha gente lo denimona directamete a pagar la casa) y cuál ‘se pierde’ en pagar intereses al banco por el dinero perstado. Para estabilizar las cuotas se suele utilizar el sistema francés de amortización, que básicamente es un sistema de cuotas constantes pero que también hace que al principio se paguen muchos intereses y se amortice poco capital. En teoría el porcentaje que se paga de intereses debería variar en cada cuota, pero para que sea más sencillo hace el cálculo, en la mayoría de préstamos este se cambia en el momento de la revisión de la hipoteca cada año o cada seis meses. Seguir leyendo Cuanto cuesta el periodo de carencia…
Todos queremos acceder a la vivienda propia, pero no es fácil. Quienes tenemos la suerte de no integrar los números del paro, y nuestros ingresos nos permiten acceder a la financiación, podemos pedir un préstamo en una entidad financiera. La mayoría no presta el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto, es importante contar con unos ahorros que nos permitan llegar al valor final de la propiedad. Además, antes de pedir una hipoteca, es importante hacer cuentas y analizar si nuestros ingresos son lo suficientemente capaces de absorver ese gasto mensual.
Una vez que tengamos elegida la vivienda, podremos acudir al banco a solicitar una hipoteca, allí nos harán una simulación del préstamo y nos requerirán una serie de documentaciones para comenzar el trámite como información personal, información económica, documentación de la vivienda.
Uno de los aspectos que debemos tener en cuenta es el tipo de interés que vamos a elegir, pudiéndo ser fijo, mixto o variable (referenciados al Euribor o IRPH). En esta última modalidad es bueno conocer si aplican el llamado suelo hipotecario.
Existen diferentes comisiones en las hipotecas encaminadas principalmente a proteger el rendimiento que el banco espera obtener del préstamo hipotecario. Una de ellas es la comisión por novación, que se aplica cuando el cliente pretende cambiar las condiciones de su hipoteca.
El términonovación hipotecaria se refiere a cualquier modificación de una obligación incluida en el préstamo hipotecario. Dicho de otra forma, estamos hablando de cambiar las condiciones de la hipoteca para mejorar las condiciones.
Las ventajas de la novación frente a otras fórmulas como la subrogación de la hipotecaes que los costes tiende a ser menores, ya que en algunos casos ni siquiera será necesaria una escritura pública y bastará con un contrato privado entre el banco y el cliente.
Qué puedo cambiar
La modificación de la hipotecapuede afectar a cualquier parte del contrato, aunque lo más habitual es que se realice sobre los siguientes elementos:
La firma de un préstamo hipotecario no es gratuita. Al margen de los intereses que después habrá que ir pagando conlleva una serie de gastos en la hipoteca que habrá que satisfacer en el momento de rubricar la escritura. Desde el notario hasta los gastos de gestoría y los impuestos de la hipoteca. Os develamos cuáles son y cuanto cuestan.
En los requisitos para conseguir una hipoteca apuntábamos la necesidad de contar con un 30% del valor de tasación de la vivienda antes de comprar la casa. Este porcentaje obedecía al 20% del coste que no nos financiará el banco (las hipotecas por el 100% son cosa del pasado) y un 10% adicional que deberemos reservar para hacer frente a los gastos de constitución del préstamo.
Estos incluyen varios elementos, desde los gastos de notaría hasta los de gestoría, a los que se pueden añadir las comisiones de la hipoteca y el pago de impuestos. Vamos a repasarlos y ver cuánto cuesta cada uno de forma aproximada:
Encontrar la mejor hipoteca es difícil, sobre todo porque no todos los usuarios tienen las mismas necesidades de financiación. Sin embargo, como nos endeudaremos por muchos años, es mejor tomarnos un tiempo y escoger la opción más barata, lo que incluye tratar de minimizar todas las comisiones de las hipotecas, empezando por la primera que nos cobran: la comisión de estudio y de apertura.
A la hora de contratar una hipoteca no sólo hay que fijarse en el tipo de interés que pagaremos. Conseguir un diferencial barato sobre el Euribor en el caso de las hipotecas a tipo variable es importante, pero también lo son el resto de elemento que componen el préstamo hipotecario. En este sentido, las comisiones son otro de los grandes caballos de batalla en el ahorro hipotecario, ya que por una parte nos permitirán contar con más capital inicial (cuantas menos comisiones a la firma del préstamo, más dinero para adelantar de la hipoteca) y abaratarán posibles operaciones durante la larga vida de este tipo de préstamos.
Los préstamos hipotecarios conllevan varias comisiones. Estas son las más importantes:
Comisión de estudio
Comisión de apertura
Por modificación de condiciones o por cambio de garantías
En este caso, analizaremos la comisión de apertura, que como su propio nombre indica se refiere a un dinero que deberemos pagar a la firma de la hipoteca. Así, cuando firmamos una hipoteca, la mayoría de los bancos y cajas de ahorro nos cobran por los trámites que deben realizar, vinculados a la formalización y puesta a disposición del cliente del dinero prestado.
Esta comisión está contemplada en el contrato y generalmente es un porcentaje sobre la cantidad que se presta. El pago es único y se produce en el momento de la firma la operación. El porcentaje está regulado por el Banco de España, que además establece una serie de límites. De esta forma, en el caso depréstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, la comisión de apertura englobará los gastos de estudio. Es decir, que la entidad financiera no podrá cargar una comisión o gasto por estudio de la operación -cada vez más en desuso, por otra parte- si el dinero que nos dejan no supera los la citada cantidad.
En la época de ‘vacas gordas’ muchas entidades optaron por eliminar esta comisión o cuanto menos negociarla con el cliente y todavía son muchas las que así lo hace. Sin embargo, con las restricciones del crédito cada vez son más las que tratar de cobrarla. Hay que tener en cuenta que estamos hablando de un porcentaje de media entre el 1% y el 4% en el peor de los casos sobre el valor del préstamo formalizado. Para un préstamo ‘tipo’ de 150.000 euros la comisión ascendería entre 1.500 y 6.000 euros, una cantidad más que razone sólo por este ‘extra’. Por eso mismo, no debemos tener miedo a negociar esta y cualquier otra comisión que el banco trate de ‘cargarnos’. Al final, todo es cuestión de probar, ya que en el peor de los casos las cosas se quedarán como estaban antes de plantear la negociación.
Cuando las entidades financieras nos otorgan un préstamo hipotecario, nos cobran una serie de comisiones que estarán plasmadas en la escritura de la hipoteca y en el contrato que firmemos con el banco. Conocerlas de antemano nos dará cierta ventaja a la hora de negociar.
Al margen del tipo de interés que la entidad financiera nos aplique a la hipoteca, existen otra serie de costes adicionales que conviene tener en cuenta. Estamos hablando de las comisiones hipotecarias, que pueden encarecer la firma del préstamo u otras operaciones que queramos hacer con el mismo durante su vida como amortizar capital de forma anticipada o cambiarnos de banco.
Estas son las más comunes:
Comisión de estudio
Es el porcentaje que nos cobran las entidades por gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia del cliente y los términos de la operación solicitada. Generalmente es un porcentaje sobre el importe solicitado. Cada vez está más en desuso, pero recuerde que si no le otrorgan el préstamo no le deberán cobrar esta comisión.
Se cobra por los trámites que debe realizar la entidad y que se vinculan a la formalización y disposición del dinero para el solicitante. Según el Banco de España, suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación. Cuando se trata de la adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.
Es lo que se conoce como novación de la hipoteca. Durante la vida de la hipoteca es probable que el cliente solicite modificaciones en el préstamo (las dos partes deben estar de acuerdo). La entidad de crédito cobra por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o por el análisis de riesgos que pueden suponer estas modificaciones.
El Banco de España permite la opción de la Novación, que ofrece reducciones de costes notariales y registrales.
Se refiere a un porcentaje que la entidad cobra por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.
El Banco de España es muy claro en este aspecto, ya que en las hipotecas a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En cambio, si se trata de otros casos, el importe será el pactado, aunque su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad.
Al igual que en la cancelación o amortización parcial, se refiere a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, como también por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. El Banco de España contempla que en el caso de las hipotecas a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que el cliente haya pactado una subrogación con otra entidad.
Es la comisión que nos cobran por cambiar la hipoteca banco o simplemente por cambiar el titular de la misma. El Banco de España fija unos topes que son del 0,50% en el caso de subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y del 1% cuando el préstamo original se hubiera concertado en fecha anterior.
¿Nos hemos dejado alguna? Si es así basta con que nos lo recuerdes.
En el Comparador de Hipotecas de Hipolisto podrás acceder a todos los datos sobre las comisiones que cobran los bancos en cada una de sus hipotecas.
La segunda oleada de la crisis de la deuda europea, con el rescate de Irlanda y el temor por posibles nuevos quiebres en países como Portugal o España, ha provocado que bancos y cajas vuelvan a dar otra vuelta de rosca, respecto del endurecimiento de las condiciones del crédito.
De esta forma, en nuestro país conseguir un préstamotanto personal como hipotecario, no sólo es cada vez más difícil y con mayores requisitos, sino que también es más caro.
Así lo ha determinado el Banco de España, el cual publicó las estadísticas que resumen las comisiones que las entidades cobran por la concesión de un préstamo.
Según ha sido publicado, en el mes de noviembre la subida de estas tarifas llegó hasta el 19 por ciento. Este incremento se produce más que nada en el aumento de las comisiones de apertura de los préstamos no hipotecarios. Las entidades han fijado las comisiones de apertura en un 3,02 por ciento sobre el importe, de promedio. Y un 3,1 por ciento en las comisiones de estudio.
En cuanto se habla de préstamos hipotecarios, la subida ha sido menor, aunque no su impacto en el bolsillo del consumidor, ya que la base sobre la que se aplican estas comisiones es mucho mayor que la de un préstamo de consumo.
Según reveló el Banco de España, en promedio, en el mes de noviembre, conseguir un préstamo hipotecario es un 5% más caro que antes.
Las comisiones de estudio se elevaron un 5,2 por ciento, hasta 110,55 euros de promedio. Por su parte las comisiones de apertura, aumentaron el 4,9 por ciento, ubicándose en algo más de 617 euros. Por último, las comisiones de cancelación subieron el 5,1 por ciento.
Estos aumentos vienen de la mano del incremento de las solicitudes de préstamos como consecuencia del impulso que ha visto el sector generado por las modificaciones en la deducción de la vivienda que entrará en vigencia en 2011.
Aunque el grifo se mantiene “medio abierto”, la dificultad de las entidades por hacerse de liquidez, que ha impulsado a la banca a entrar en una cruenta guerra de depósitos y a elevar la rentabilidad ofrecida para captar pasivo, genera inevitablemente estos aumentos en el coste de los préstamos. De más está decir, que el perjudicado es el consumidor…
A la hora de formalizar una hipoteca, las entidades financieras nos cobran una serie de comisiones. Si bien algunas suelen ser negociables (varían en función del tipo de interés y de la entidad), es importante que las mismas aparezcan estipuladas en el contrato que firmaremos.
Una de las opciones que tenemos cuando contratamos un préstamo es realizar amortización parcial anticipada. Sin embargo, los bancos y cajas de ahorro nos cobran por esta situación una comisión.
La comisión por amortización parcial es un porcentual que debemos pagarle al banco en concepto de los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar.
Sin embargo, y en realidad, el motivo por el cual el banco nos pide dinero, es como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
En otras palabras, esta comisión es un porcentaje que nos cobrará en caso de que estemos en condiciones de adelantar, parte del capital que le debemos al banco.
Ante esta situación, ha quedado establecido que muchos bancos y cajas de ahorro llevan adelante su política de cobrarnos una comisión por cancelación o amortización anticipada total.
Por lo tanto, y al igual que en la cancelación o amortización parcial, el cliente que tiene una hipoteca en una entidad deberá pagarle a ésta, por diferentes motivos.
En primer lugar hace referencia a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, y en segundo término, aunque es el principal motivo, como compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, por dejar de percibir los intereses por el capital pendiente de la hipoteca.
Sin embargo, también existen otras alternativas como la compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés.
En este caso, si se trata de un préstamo hipotecario (tanto tipo fijo como variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.
Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:
al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.
La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:
En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está el cliente está pagando.
Otra de las comiones que las entidades financieras aplican en las hipotecas es la comisión por cancelación anticipada. Este punto tiene algunos aspectos que debemos tener en cuenta ya que la legislación se ha modificado con el paso del tiempo y es un poco compleja.
Según publica el Banco de España, las opciones son diferentes y se dividen en diferentes normativas, ya sea según la fecha en la que se han solicitado los préstamos o el tipo de interés que aplica a cada uno:
Préstamos hipotecarios a interés variable concertados con anterioridad al 27 de abril de 2003
Préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003
Préstamos hipotecarios a interés fijo
Determinados contratos de crédito o préstamo hipotecario concertados a partir del 9 de diciembre de 2007
Préstamos hipotecarios a interés variable concertados con anterioridad al 27 de abril de 2003
En caso de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios a interés variable, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada, será sobre el capital pendiente de amortizar:
Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1%, la comisión a percibir será la pactada.
En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 % cualquiera que sea la que se hubiere pactado.
Préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003
En caso de las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada será la siguiente:
Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50 %, la comisión a percibir será la pactada.
En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50 %, cualquiera que sea la que se hubiere pactado.
Préstamos hipotecarios a interés fijo
En el caso de los préstamos concertados a tipo de interés fijo, la comisión aplicable por cancelación parcial o total anticipada, subrogatoria o no subrogatoria será la que se haya pactado en los correspondientes contratos.
Sin embargo, en 1996 el Gobierno emitió una declaración en la que se recomienda que en la subrogación de ciertos préstamos hipotecarios las entidades aplicasen voluntariamente un límite del 2,5% en la comisión por cancelación anticipada, cuando en virtud de la misma el tipo fijo se convierta en una fórmula de tipo variable de interés:
Determinados contratos de crédito o préstamo hipotecario concertados a partir del 9 de diciembre de 2007
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre prohíbe el cobro de comisiones por la amortización total o parcial, subrogatoria o no, de:
Los préstamos o créditos hipotecarios en que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea una persona física.
Los préstamos o créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el impuesto sobre sociedades.
En su lugar, tiene la posibilidad de pacto de unas compensaciones, que son de dos clases: por desistimiento y por riesgo de tipo de interés.
Compensación por desistimiento:
No podrá ser superior:
Al 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo.
Al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.
Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada, la compensación que percibirá la entidad acreedora será la pactada.
Compensación por riesgo de tipo de interés
No procede esta compensación en dos casos:
Si la cancelación anticipada se produce dentro de un período de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a 12 meses.
Si la cancelación genera una ganancia de capital a la entidad.
En los casos en que proceda el cobro de la compensación por riesgo de tipo de interés, su importe será el pactado en el contrato. La ley admite que en el contrato se pacte una de las dos siguientes posibilidades:
Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.
La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en el caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.
Entre las opciones que podemos incluir en una hipoteca figura el llamado periodo de carencia, Se trata de un lapso temporal en el que solamente habrá que hacer frente a los intereses que genere en préstamo, sin amortizar capital. Y es que en un préstamo hipotecario una parte del dinero de la cuota se destina al pago de intereses al banco y otra a amortizar capital o devolver el dinero que efectivamente debemos a la entidad financiera.
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