Entre las opciones que podemos incluir en una hipoteca figura el llamado periodo de carencia, Se trata de un lapso temporal en el que solamente habrá que hacer frente a los intereses que genere en préstamo, sin amortizar capital. Y es que en un préstamo hipotecario una parte del dinero de la cuota se destina al pago de intereses al banco y otra a amortizar capital o devolver el dinero que efectivamente debemos a la entidad financiera.
El sistema de amortización de la hipoteca es el encargado de determinar la forma en la que devolvemos el dinero al banco y por lo tanto que porcentaje de la cuota mensual va dirigido a saldar la deuda o amortizar capital (mucha gente lo denimona directamete a pagar la casa) y cuál ‘se pierde’ en pagar intereses al banco por el dinero perstado. Para estabilizar las cuotas se suele utilizar el sistema francés de amortización, que básicamente es un sistema de cuotas constantes pero que también hace que al principio se paguen muchos intereses y se amortice poco capital. En teoría el porcentaje que se paga de intereses debería variar en cada cuota, pero para que sea más sencillo hace el cálculo, en la mayoría de préstamos este se cambia en el momento de la revisión de la hipoteca cada año o cada seis meses. Seguir leyendo Cuanto cuesta el periodo de carencia…
Cuando se habla de hipotecas rara vez suele hacerse esta distinción, pero lo cierto es que existe y conviene tenerla en cuenta. Por fortuna o por desgracia, en los últimos tiempos hemos podido asistir a firmas de créditos hipotecarios en lugar de préstamos hipotecarios que después han tenido repercusiones negativas para el hipotecado a la hora, por ejemplo, de pedir una subrogación de la hipoteca.
Lo primero que debemos hacer antes de entrar en materia hipotecaria es diferenciar un préstamo de un crédito, ya que por mucho que estemos acostumbrados a utilizarlas como sinónimos, la realidad es bien diferente. En este sentido, en un préstamo la entidad financiera o la parte prestataria entrega al cliente una cantidad de dinero fija que este se compromete a devolver en un plazo determinado y generalmente de forma periódica. Por el contrario, lo que define a un crédito es que la cantidad que el banco presta no es fija. De hecho, lo que hace el banco es establecer una dispobilidad de dinero al cliente estableciendo sólo el límite máximo que está dispuesto a prestar. Después será el usuario quien decida hacer uso o no del total del crédito. Además, habitualmente se puede volver a tomar prestado el dinero que se va devolviendo en una rueda que en principio no tiene fin. Seguir leyendo Diferencias entre un préstamo y un crédito hipotecario…
La fiscalidad de las hipotecas hace que estén sujetas al pago de diferentes impuestos con el de Actos Jurídicos Documentados y el IRPF a la cabeza. Os explicamos como funcionan, cuanto hay que pagar y las desgravaciones por vivienda relacionadas con la hipoteca.
Constituir un préstamo hipotecario lleva aparejados una serie de gastos de notaría, gestoría y, por supuesto, fiscales. Los impuestos sobre la hipoteca se pagan en el momento de firmar la hipoteca o de realizar cualquier tipo de cambio en el contrato. Como contrapartida, la hipoteca permite practicarnos deducciones por vivienda en el IRPF.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se paga sobre el valor total garantizado del préstamo hipotecario, que incluye el principal, los intereses y los gastos. Representa un porcentaje de esta cantidad que debe abonarse tanto en el caso de transmisiones de viviendas usadas como de vivienda nueva, aunque en el caso de las primeras está exento al abonarse en su lugar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del que más tarde hablaremos.
La gestión y cobro del AJD está cedido a las comunidades autónomas y los porcentajes varían entre el 0,1 y el 1%, aunque si la comunidad no hubiese legislado al respecto se aplicaría el 0,5%.
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
Con carácter general se podrá desgravar un 15% de las cantidades aportadas a la adquisición de vivienda, lo que incluye también los costes de constitución del préstamo y los productos vinculados siempre que estos sean obligatorios para la concesión del préstamo. Además, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público se restaura la deducción por vivienda sin límites a las cantidades en función de la base imponible del contribuyente.
Y es que quienes comprasen casa desde el 1 de enero la sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de esta medida, que viene acompañada por una subida de IRPF para 2012, todos podrán deducir el citado 15% sobre una base máxima de 9.040 euros. Es decir, que por más que hayamos aportado 12.000 euros a la compra de la vivienda, sólo podremos deducir sobre los 9.040 iniciales.
Este impuesto indirecto se aplica en el caso de la venta de viviendas de segunda mano. Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y no graba directamente la hipoteca, sino la compra o venta de la vivienda (cabe distinguir entre los impuestos sobre la vivienda y los impuestos sobre la hipoteca). Al igual que el AJD está cedido a las comunidades autónomas, aunque en el territorio nacional se aplicarán los siguientes tipos:
6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.
1 %, para la constitución de derecho reales de garantía, pensiones, fianzas, préstamos y la cesión de créditos
En la mayoría de regiones el tipo para la transmisión de bienes inmuebles es del 7%.
Estos son los impuestos que se aplican sobre la hipoteca y alguno de los que recae sobre la vivienda. Si tenéis más dudas fiscales podéis acudir a Impuestosrenta.com
A la hora de afrontar la declaración de la renta la hipoteca juega un papel fundamental. La hipoteca en el IRPF permite deducir un porcentaje de las cantidades aportadas a la compra de vivienda habitual siempre que se cumplan algunos requisitos que os explicamos.
El primero de los requisitos para poder desgravar por la vivienda habitual es que el piso que hayamos adquirido constituya efectivamente nuestra residencia habitual. Desde un punto de vista fiscal se entiende que una vivienda adquiere esa condición siempre que cumpla con los dos siguientes preceptos:
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se podrán asimilar a efectos de desgravar por la hipoteca hasta dos plazas de garaje siempre que se hayan comprado con la vivienda, se encuentren en el mismo edificio, se entreguen al mismo tiempo que la casa y sean efectivamente utilizadas por el hipotecado. Es decir, el alquiler de laplaza de garaje haría que perdiésemos el derecho a la deducción.
En cuanto a las cantidades que se podrá desgravar por la hipoteca incluyen todas las aportaciones realizadas para la adquisición, gastos de la hipotecay en términos generales cualquier coste adicional ocasionado por los productos asociados a la hipotecacomo los seguros de vida o del hogar.
La flexibilidad es importante en un préstamo hipotecario, donde nunca se puede estar seguro de lo que ocurrirá en un plazo de tiempo tan elevado. En muchos casos, esta se vincula con la posibilidad de contar con un periodo de carencia, ya sea al comienzo de la vida de la hipoteca o bien en cualquier otro momento.
Lo primero que debemos de saber sobre el periodo de carencia y las hipotecas con carencia es que es un plazo en el cual sólo se pagarán los intereses del préstamo sin amortizar capital. Es decir, estaremos pagando la parte de la cuota que correspondería a los intereses que cobra la entidad financiera, pero no estaríamos reduciendo nuestra deuda con el banco. Esto se traduce en una cuotas mensuales mucho más reducida, aunque en este punto dependerá del sistema de amortización elegido.
La carencia constituye una herramienta de ayuda a la previsión financiera. Dado que es muy complicado prever que puede pasar de aquí a unos años, siempre es interesante contar con la posibilidad de establecer un periodo de carencia en las hipotecas como fórmula de protección ante los imprevistos.
La mayoría de hipotecas con carencia permiten activarla al comienzo de la vida del préstamo, que es cuando más necesidad hay de reducir la cuota. Sin embargo, también es en este periodo cuando más intereses se pagan, ya que el montante de la deuda es mayor y sobre ella se calculan los intereses. En cualquier caso, lo que nunca debemos perder de vista es que la carencia no hará sino hacer que terminemos pagando más por la hipoteca a largo plazo y, salvo necesidad, no suele ser recomendable hacer uso de ella.
A continuación le presentamos el ránking de las mejores Hipotecas con carencia, que se encuentran vigentes en el mercado:
A la hora de pedir una hipoteca quien más quien menos hace cálculos y una de las cosas que suele tener en cuenta son los impuestos de la hipoteca, que pueden ahorrarnos un buen dinero a la hora de hacer la declaración de la renta. Os explicamos como tributan estos préstamos en el IRPF.
El primero y más importante es que la hipoteca sea sobre vivienda habitual. A efectos fiscales se entiende como tal la que
constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años.
el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Además, se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda.
Es decir, que si la hipoteca no está destinada a vivienda habitual no podremos desgravar por ella (existen excepciones como el caso de las separación financiera o traslados laborales, por poner dos ejemplos)
La firma de un préstamo hipotecario no es gratuita. Al margen de los intereses que después habrá que ir pagando conlleva una serie de gastos en la hipoteca que habrá que satisfacer en el momento de rubricar la escritura. Desde el notario hasta los gastos de gestoría y los impuestos de la hipoteca. Os develamos cuáles son y cuanto cuestan.
En los requisitos para conseguir una hipoteca apuntábamos la necesidad de contar con un 30% del valor de tasación de la vivienda antes de comprar la casa. Este porcentaje obedecía al 20% del coste que no nos financiará el banco (las hipotecas por el 100% son cosa del pasado) y un 10% adicional que deberemos reservar para hacer frente a los gastos de constitución del préstamo.
Estos incluyen varios elementos, desde los gastos de notaría hasta los de gestoría, a los que se pueden añadir las comisiones de la hipoteca y el pago de impuestos. Vamos a repasarlos y ver cuánto cuesta cada uno de forma aproximada:
Sin querer meter el dedo en la yaga, lo cierto es que acusamos demasiado rápido a las entidades financieras de ser las culpables de los ‘expediente X’ que muchas veces en los préstamos hipotecarios y en la contratación de productos financiero en general y sin embargo haríamos bien en repasar nuestros hábitos como consumidores. Una encuesta de la Federación de Usuarios Consumidores Independientes de la Comunidad de Madrid desvela que un 52% de las personas no termina de entender las hipotecas que firmaron en su día.
Lejos de ser una curiosidad, la encuesta, de la que se hace eco Lainformacion.com, muestra un estilo de entender la gestión financiera y el compromiso económico cuanto menos alarmantes. Y es que al 52% que asegura haber firmado la hipoteca sin leerse todo el contrato porque no lo entendía, hay que sumar un 26% que directamente asumió parte de lo que ponía en texto. Al final, sólo un 22% de los encuestados dijo haber comprendido completamente la hipoteca que estaba firmando.
La encuesta señala además los datos en los que más incidieron los bancos a la hora de explicar las condiciones del préstamo. En este sentido, un 88% asegura que recibió información clara y concisa sobre los tipos de interés y el plazo de la hipoteca, un porcentaje que se reduce al 62% para los gastos notariales y todavía más (cerca del 33%) para las comisiones y gastos de cancelación parcial de la hipoteca. Además, un 70% dice que no se le advirtió de la cláusula suelo.
A la vista de estos datos se puede entender mejor que el suelo hipotecario no sea una excepción sino casi una norma para las hipotecas firmadas durante el boom inmobiliario, que se firmasen créditos por encima de la capacidad de endeudamiento o, lo peor de todo, que se firmasen créditos pensando que se trataba de hipotecas bajo la modalidad de hipoteca abierta. Aún a riesgo de ir contracorriente cabe preguntarse ¿Es el banco el único culpable de estas atrocidades? ¿No puede ser que los propios ciudadanos tengamos algo que ver en esta situación?
La vivienda es la mayor inversión que una persona llevará a cabo en toda su vida y sin embargo invertimos más tiempo en buscar y comparar el precio de la nueva televisión/videocámara/coche… que el que dedicamos a estudiar el medio por el cual financiaremos la compra de la casa: la hipoteca. Se pueden poner diferentes excusas, empezando por el complicado lenguaje técnico de la escritura de la hipoteca y terminando por el desconocimiento de la legalidad a la que está sujeta la compra-venta de viviendas. Sin embargo, al final lo único que se desprende de todo esto es una cierta dejadez en la gestión de las finanzas personales, ya que si bien puede entenderse la dificultar para entender todos los términos del contrato hipotecario, no puede decirse lo mismo de no conocer nuestros derechos en la firma del préstamo más importante que firmaremos en nuestra vida.
Cada vez es un fenómeno más extendido que los bancos exijan la contratación de productos vinculados a la hipoteca para aprobar la concesión del préstamo. En el mejor de los casos servirán para reducir el diferencial, pero en otros condición sin e qua non para poder firmar. Os desvelamos cómo funcionan y cuáles es mejor evitar.
A la hora de valorar una hipoteca tendemos a centrarnos de forma inconsciente en el tipo de interés a pagar, al igual que cuando domiciliamos la nómina lo hacemos en el regalo y no en las comisiones bancarias. Sin embargo, un préstamo hipotecario hay que valorarlo en su conjunto y no sólo por el diferencial sobre el euribor que proponga la entidad financiera. Lo primero en lo que debemos reparar es en las comisiones de la hipoteca, en muchos casos negociables, y acto seguido en cualquier producto asociado que nos obliguen a contratar.
Y es que en los últimos tiempos contratar una hipoteca no sale gratis (intereses al margen). Bancos y cajas aprovechan la escasez de crédito para ‘colocar’ sus productos y atrapar al cliente, su nómina, planes de pensiones, inversiones en fondos, depósitos… En las hipotecas bonificadas estos productos servirán para reducir el diferencial, pero en otros casos ni siquiera tendremos esa opción. Lo que debemos hacer es `reguntar siempre por las condiciones de estos productos para conocer sus costes y compararlo con el porcentaje que dejaremos de pagar como tipo de interés.
Os presentamos los productos vinculados y los requisitos más habituales por parte de bancos y cajas:
Domiciliación de nómina: es un requisito casi indispensable para la concesión de la hipoteca pero también la menos nociva. Habrá que estudiar los costes de administración y mantenimiento que quieran cargarnos. En este punto siempre que sea posible trataríamos de contratar la cuenta remunerada que tuviese la entidad si fuese posible, como un mal menor.
La Generalitat de Cataluña establecerá un nuevo límite en los intereses de demora en los créditos como medida de protección para el consumidor ante el abuso de entidades financieras y comercios a la hora de cobrar por la mora y los retrasos en los pagos. El nuevo interés quedará fijado en 2,5 veces el interés legal del dinero.
Cada vez que una persona incurre en el impago de una deuda se le pueden aplican una serie de intereses de demora. Las entidades financieras pueden establecer sus propios intereses de demora, que sin embargo sí están regulados en el caso de la deuda tributaria y de los impagos comerciales. En el caso de una deuda con Hacienda o de Hacienda con sus contribuyentes (léase, la devolución de la renta) este interés de demora lo fija el Gobierno y salvo que así se indique en los Presupuestos Generales del Estado, será de 2,5% veces el interés legal del dinero (también se fija por ley cada año).
Este es precisamente el ratio que la Generalitat de Catalunña pretende aplicar también al interés de demora en créditos e hipotecas. Para ello, el ejecutivo autonómico modificará el Código de Consumo (ver documento) de forma que se puedan evitar “cláusulas abusivas que perjudiquen al consumidor”.
En concreto, la reforma busca aumentar la protección de los consumidores y evitar al mismo tiempo que aumente el número de ejecuciones hipotecarias motivadas por la crisis. Los cambios se estructurarán en cuatro objetivos básicos: el ya mencionado de aumentar las garantías del usuario en el momento de pedir un crédito, facilitar al deudor la comparación de productos para que sea plenamente consciente de los riesgos y costes que conllevan las ofertas, fomentar la mediación antes del proceso judicial en caso de ejecución hipotecaria y tomar medidas para evitar las cláusulas abusivas.
Actualmente el precio del dinero está fijado en el 4%, por lo que el interés de demora no podría superar el 10%, algo que por ejemplo no se cumple en tarjetas de crédito.
La otra gran novedad del texto es que obligará a que la entidad financiera averigüe la capacidad para hacer frente al crédito de la persona que pide la hipoteca. Es decir, que investigue la capacidad de endeudamiento, que los teóricos sitúan en un máximo del 35-40% de los ingresos para una óptima gestión de nuestras finanzas personales.
Asimismo, el texto introduce la obligación de que la entidad financiera averigüe la capacidad para hacer frente al crédito de la persona que pide una hipoteca, hasta el punto de que si no lo comprueba no podrá concederle el préstamo o crédito en las condiciones prefijadas.
Medida positiva
La medida en sí resulta positiva, ya que permitirá un mejor ordenamiento de los intereses de demora que cobran bancos y cajas de ahorroy marca los límites entre lo que resulta razonable y lo que es ya un abuso. Quizás sería incluso interesante implantar una fórmula similar en todo el Estado, algo que sin embargo no se contempla en la Ley de Transparencia Bancaria, que lo que vendría es a legitimar swaps y suelos hipotecarios.
Entre las opciones que podemos incluir en una hipoteca figura el llamado periodo de carencia, Se trata de un lapso temporal en el que solamente habrá que hacer frente a los intereses que genere en préstamo, sin amortizar capital. Y es que en un préstamo hipotecario una parte del dinero de la cuota se destina al pago de intereses al banco y otra a amortizar capital o devolver el dinero que efectivamente debemos a la entidad financiera.
![](\http://www.finanzzas.com/wp-content/uploads/hipo2300x90.jpg")
