La exención por reinversión en vivienda habitual

Estamos en plena campaña de la declaración de la renta del ejercicio 2010. Vamos a ver como tributa en el IRPF la venta de una vivienda habitual y la reinversión de este dinero en la compra de una nueva vivienda habitual.

Tener muy claro cómo funciona la exención por reinversión en una nueva vivienda habitual es muy importante si no nos queremos arriesgar a tener una inspección y tener que pagar un 18% por la ganancia fiscal de la venta.

Hacienda está mandado a muchos contribuyentes que vendieron en el 2006 declaraciones paralelas en las que nos comunican que hemos de pagar a Hacienda por errores en nuestra declaración. El motivo es que las declaraciones de ese año están a punto de prescribir (a los 4 años) y Hacienda no quiere perder los impuestos que se hayan devengado en pleno boom inmobiliario.

Si declaraciones incorrectas en materia de deducción por adquisición de vivienda habitual suponen devolver la deducción más los correspondientes intereses de demora y posibles sanciones, en el caso de errores en la declaración de la venta de una vivienda pueden suponer decenas de miles de euros de factura tributaria.

Veamos un ejemplo:

Se vende la vivienda habitual a principios de 2010, cuyo precio de transmisión (precio de venta más gastos) ha sido de 200.000 euros. Supongamos que compramos a finales de 2008 por 150.000 (precio de compra más gastos). En el año 2011 nos hemos comprado una nueva vivienda habitual de 220.000 euros, por lo que estamos tranquilos de no haber tributado por la venta al acogernos a la exención por reinversión de vivienda habitual (se tienen dos años para comprar la nueva vivienda).

Llega una carta de la Agencia Tributaria en que nos reclaman 9.000 euros más intereses de demora más una sanción. “Se habrán equivocado”, pensamos. La ganancia patrimonial de la venta de una vivienda habitual está exenta si se reinvierte en un plazo no superior a 2 años en una nueva vivienda habitual.

El requisito de los dos años para comprar lo cumplimos, el problema es que no vendimos una vivienda habitual a efectos de Hacienda. Veamos porque:

Para que se considere vivienda habitual la casa debe haber sido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Solamente en caso de fallecimiento o en determinadas circunstancias que admite Hacienda que nos obligan a abandonar la vivienda (matrimonio, separación, cambio de domicilio por trabajo, etc) esta condición temporal no opera.

En el ejemplo, al no concurrir ninguna casuística por la que nos hayamos visto obligados a cambiar de domicilio, salvo nuestra voluntad de cambiar de vivienda habitual, y haber vendido en el 2010 una casa comprada en el 2008, no se considera venta de vivienda habitual (no hemos residido en ella los 3 años correspondientes).

Y tendremos que pagar un 18% de la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión (unos 9.000 euros) más intereses de demora y sanción. Esto sin tener en cuenta que nos pueden reclamar las cantidades deducidas en los ejercicios 2008, 2009 y parte de 2010 en concepto de deducción por adquisición de vivienda habitual.

En este PDF podremos ver algunos de los ejemplos en que se considera que concurren las causas para vernos obligados a cambiar de domicilio y cuando no. Lo más importante es que nos asesoremos y dejemos de confiar en amigos o los propios borradores que nos remite Hacienda para hacer la declaración.

Un buen asesor fiscal nos va a ahorrar tiempo, dinero y disgustos.

Pau A. Monserrat

Viviendas en playa Banesto

Las entidades financieras insisten con sus ofertas inmobiliarias para bajar su stock de vivienas. Ahora, Banesto, ha puesto en marcha un plan de promoción de la segunda residencia con condiciones especiales para quienes estén buscando una casa en la playa.

La entidad que preside Ana Patricia Botín comercializa esta campaña para inmuebles en localidades costeras, en especial, unas 800 viviendas de segunda mano situadas a lo largo del litoral español, con fuertes descuentos y precios que oscilan entre 40.000 euros y los 350.000 euros.

Además, podrán disfrutar de una financiación muy ventajosa, en plazos y tipos de interés con condiciones especiales, como la cuota fija durante los tres primeros años con amortización de capital desde la primera cuota, y la posibilidad de financiar hasta el 100% del precio de venta.

Sin embargo, Banesto ha decidido enfocar el Plan Segunda Residencia a las personas de más de 50 años que buscan una vivienda de costa para preparar su jubilación.

Los inmuebles que forman parte de este programa están situados a una distancia máxima de 20 kilómetros de la línea de playa y se encuentran prácticamente en todas las provincias costeras como Málaga, Alicante, Valencia, Castellón, Almería, Murcia, Cádiz, Huelva, Granada, Baleares, Barcelona, Girona, Tarragona, Tenerife, Las Palmas, Asturias, Cantabria, Pontevedra y A Coruña.

Las provincias que concentran mayor volumen de oferta en esta campaña son: Málaga (154), Alicante (147) y Valencia (102).

Deuda Hipotecaria Familiar en Abril 2010

Datos publicados por el Banco de España indican que la deuda de las familias para poder obtener una vivienda ascendió un 0.4% en el cuarto mes del año en tasa interanual.

La cifra contabilizada al cierre de Abril fue de 678.987 millones de euros, frente a los 676.181 millones de euros de un año antes. Para tener en cuenta es el hecho de que se mantuvo la tendencia ascendiente que mostraron Febrero y Marzo, aunque dichos meses demostraron un rendimiento menor de un 0.2% aproximadamente.

En lo que respecta a términos más generales, el saldo de la deuda de las familias residentes en España con Cajas, Bancos y entidades crediticias alcanzó en la finalización del primer cuatrimestre los 900.364 millones de euros, 0.2% por encima del mismo mes en la temporada precedente.

Mejores hipotecas julio 2010

El verano es una época del año donde la gente gasta sus euros en viajes y deja de lado la posibilidad de embarcarse en un proyecto a largo plazo, como puede ser la compra de una vivienda.

Sin embargo, con precios bajos, el mercado inmobiliario sigue a paso lento, y muchos especulan con una nueva bajada. Lo cierto es que el Euribor parece ya haber encontrado su suelo.

En épocas de incertidubre, los tipos fijos vuelven a tener adeptos, ya que no se quieren encontrar con sorpresas a futuro, mientras que otros siguen prefieriendo los tipos variables, apostando por diferenciales bajos, aunque atados a la contratación de otros productos.

Si va a inclinarse por estas hipotecas, recuerde analizar si su banco o caja aplica la clausula de tipo de interés mínimo.

A continuación les dejamos diferentes ranking con las mejores hipotecas en julio 2010 del mercado:

• Las mejores hipotecas a tipo varible
• Las mejores hipotecas a tipo fijo
• Las mejores hipotecas para subrogación
• Las mejores hipotecas para jóvenes

Si está interesado en contratar una hipoteca, y no sabe en que entidad buscar, puede encontrar las mejores ofertas en Hipolisto, el mayor comparador online.

IVA en hipotecas

Recordemos que a la hora de comprar una vivienda, debemos pagar ciertos impuestos que gravan este tipo de operaciones, y que a partir del 1 de julio de 2010 se encarecerán, ya que la subida del IVA establece un incremento del 7% al 8% para la este tipo de situaciones.

Por lo tanto, uno de los tributos que debemos contemplar es el IVA, y que a partir del séptimo mes de 2010 subirá un punto, aunque es necesario recordar que lo pagamos para la vivienda nueva.

Para viviendas de nueva construcción:

• IVA (impuesto sobre el valor añadido) El tipo a pagar es del 7% del valor que consta en la escritura de compraventa. A partir del 1 de julio de 2010 será del 8%.
• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) Impuesto que debe pagarse siempre que la operación se formalice mediante un documento notarial.

Para viviendas de segunda mano:

• ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) Este impuesto se aplica sobre la cantidad que consta en la escritura de compraventa.
• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) La compraventa sujeta a ITP está exenta de este impuesto.

Según explica en su Web la Agencia Tributaria, La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 7% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

• 7% con carácter general (8% a partir de 1 de julio de 2010).
• 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

Si quiere consultar el impuesto AJD que pagará en su comunidad autónoma puede hacerlo desde aquí, o si está pensando en arrendar, puede informarse sobre el IVA en los alquileres.

Negociación compra de vivienda

Después de años de guerras de ofertas, los cazadores de viviendas finalmente disfrutan de un mercado de compradores. Pero eso no significa que encontrar y negociar el mejor trato es más fácil.

Aunque todavía hay un exceso de inventario y vendedores desesperados, todavía tendrá que hacer una buena cantidad de tarea antes de hacer una oferta.

Consejos para la mejor negociación

• Haga sus deberes

El elemento más importante y eficaz en las negociaciones de la casa realmente sucede antes de hacer una oferta. Encuentre la casa que desea comprar y luego valúe qué precio está dispuesto a pagar. Averiguar cuánto tiempo la casa ha estado en el mercado, los precios de venta de casas similares en el barrio y la motivación del vendedor son ítems para lograr precios más bajos. 

Un agente de bienes raíces con conocimiento del mercado local también puede proporcionar información sobre la casa y otras casas similares en el vecindario, pero asegúrese de que su agente de bienes raíces lo asesoré a usted y no al vendedor. 

• Saber cuándo esperar y cuándo bajar

Obtener una calificación previa para una hipoteca no es tan fácil en estos días, pero puede fortalecerlo llegado el tiempo de negociación. Lo mismo va para el pago inicial.  Atrás quedaron los días en que se puede ofertar sin pago inicial o inferior a 20%. 

Antes de comenzar a negociar el precio de venta, empiece con la cantidad que usted cree que vale la casa y cuánto dinero puede permitirse pagar.

• Mantenga una cara de póquer

Al igual que el vendedor no quiere dar por qué él o ella está vendiendo la casa, usted no debe mostrar que está dispuesto a pagar por el hogar. Si el vendedor se da cuenta de que puede pagar más, estará menos dispuesto a ceder en los precios.

Si con todas estas tácticas de negociación no obtiene un precio más bajo, hay otras cosas que puede conseguir, bajando los costos de cierre, las reparaciones a la casa e incluso los honorarios de bienes raíces.

Comprar vivienda de próxima construcción

Para las personas que deseen comprar una vivienda de próxima construcción (“desde el pozo” como se dice en otros países), deben tener en cuenta que se encontrarán con 3 documentos diferentes. Por un lado, usted quedará obligado sobre cualquier documento que suscriba.

A raíz de ello, lo más importante es que haga constar todas las condiciones de la futura compra con el mayor grado de detalle posible. Cuando hablamos de detalle, no nos referimos únicamente al precio de compra y la forma de pago, sino también a las condiciones de la vivienda, la fecha de entrega, las garantías, etc. De esta manera, usted como comprador, tendrá asegurada la identificación puntual de su vivienda, sin lugar a engaños de los promotores. Claramente, en caso de alguna pregunta, no dude en consultar a su asesor.

Como mencionábamos anteriormente, usted tendrá que hacer frente a 3 documentos básicos, los cuales son:

• Promesa recíproca de compraventa: este documento puede ser bilatera y es en donde constarán los elementos del contrato definitivo. Es donde las partes se comprometen recíprocamente.
• Opción de compra: es la promesa unilateral de venta, donde el obligado será únicamente el vendedor, dándole la facutlad de decidir sobre la compra, en un plazo determinado, al comprador.
• Arras: es el documento con el cual se reserva el derecho sobre la vivienda a través de la entrega de una suma de dinero.

A su vez, el documento arras tiene 3 variantes en las cuales pueden surgir las siguientes:

Arras penales: este tipo de fianzas garantizan el cumplimiento del contrato. Si el comprador se arrepiente, pierde las arras, y si el vendedor no cumple, debe reintegrar el dinero en arras, aumentado al doble.

Arras confirmatorias: se entrega a garantía de la fuerza del acuerdo de futura compraventa y no dan derecho a resolver la obligación contraída.

Arras penitenciales: otorga la posibilidad de resolver lícitamente para ambas partes. Esta es la opción más habitual que se toma.

Tenga en cuenta que, comprar desde el pozo, o una vivienda de próxima construcción es una gran inversión. Además, tiene sus frutos, el precio que se abona es mucho menor ya que está comprando algo que aún no existe. Sin embargo, detalles de la finalización no serán descubiertos hasta el último instante, lo cual puede caer en una pérdida de dinero.

Compraventa de Viviendas en 2009

Según registros de la Estadística Registral Inmobiliaria el número de operaciones realizadas durante la pasada temporada descendió un 24.64% en comparación con los resultados de 2008.

Para analizar en profundidad el comportamiento de las transacciones se debe examinar el rendimiento de las dos tipos de viviendas más elegidas, es decir, la usada y la nueva. Esta última mostró un mayor y mejor desarrollo a lo largo de 2009 que la segunda, en gran parte, debido al menor ajuste sufrido. (-27.83% usada, -21.78% nueva).

Estudiando en detalle los trimestres del ejercicio anterior, pudo deducirse que el último (Octubre, Noviembre y Diciembre) fue el más critico. La bajada en las compraventa fue de 8.41% en tasa intermestral, pasando de 110.709 a 101.401. La tasa interanual indicó un descenso del 10.5%.

Por regiones, el desarrollo de las caídas fue el siguientes:

• Castilla la Mancha: -38.18%

• Islas Baleares: -32.56%

• Asturias: -28.65%

• Comunidad Valenciana: -27.60%

• Murcia: -27.34%

• Canarias: -27.17%

• País Vasco: -19.16%

• Aragón: -17.05%

• Cantabria: -12%

• La Rioja: -10.11%

En lo que respecta a los créditos hipotecarios, el tipo de interés reinante continúa siendo el variable, siendo elegido en un 97% de los casos. El índice de referencia predominante para los contratos inmobiliarios con tasas móviles sigue siendo el Euribor (90%), seguido por IRPH ( Índice de referencia de Préstamos Hipotecarios) con el 5.11%.

Salón Del Oulet Residencial

Hasta el próximo domingo 28 de febrero y en el marco de la Feria que se lleva acabo en Madrid, el Salón del Oulet Residencial ofrecerá al público viviendas con rebajas de hasta un 50%.

Empresas promotoras, inmobiliarias y entidades financieras son las encargadas de llevar adelante esta exposición, donde entre cosas, se implementarán nuevas estrategias de ventas orientadas a aumentar el número de operaciones. Entre las más importantes firmas del sector se encuentran:Vallehermoso, Roan, Realia, Pryconsa, Metrovacesa o Gilmar. En cuanto las nuevos líderes inmobiliarios, las cajas, se destacan: Ibercaja, Bancaja (con Bancaja Habitat), Grupo Santander (a través de Altamira Santander Real Estate) o la CAM (con Mediterranean Cam International Homes). En total habrá 243 promociones y más de 4.000 pisos a disposición, cabe aclarar que la feria no se reduce únicamente a inmuebles madrileños, sino que se puede adquirir uno en cualquier punto de España. La repartición geográfica del listado de los pisos ofrecidos es la siguiente:

• Madrid : 110 promociones

• Castilla-La Mancha (Guadalajara y Toledo) : 41 promociones

• Andalucía (Almería, Málaga y Sevilla): 37 ofertas

• Comunidad Valenciana: 22 promociones

• Castilla y León (Valladolid, Ávila y Salamanca):12 ofertas

• Asturias y Murcia: 6 promociones

• Cataluña (Barcelona y Gerona): 4 ofertas

• Galicia (Pontevedra) e Islas Canarias :2 promociones

• Islas Baleares : 1 oferta.

La opción de alquiler con alternativa a compra es la más táctica más tradicional y utilizada para la realización de ventas, también las denominadas “VPO” (Viviendas Protegidas) son un tipo de vivienda muy buscado por quienes desean realizar la inversión, ya sea con un 100% de protección o la modalidad del inmueble libre a precio protegido. También existen numerosa cantidad de financiaciones.

Para concluir y para quienes deseen nuevas oportunidades en un futuro inmediato, informamos que para este 2010 se tienen previstas dos nuevas exposiciones (Mayo y Septiembre). El objetivo final es tratar de reducir el stock actual de viviendas, uno de los principales causantes de la burbuja que sufre el mercado por estos días, y por otro lado evaluar las distintas maniobras de negociación que se han puesto en práctica para vender más y mejor.

Compra de Viviendas de las familias en 2009

La crisis del sector inmobiliario no da tregua, según registros del Banco de España las familias españolas invirtieron un 29% de sus ingresos  para adquirir viviendas (incluidas las deducciones fiscales).

Este descenso en las operaciones significa un muy acentuado paso atrás en el camino de la recuperación del sector, dado que se volvieron a niveles del año 2005 cuando la caída se vio representada en igual porcentaje que la tasa interanual 2009/2008, es decir un 41%  menos de transacciones concretadas.

Por otro lado lo que la entidad bancaria nacional analizó fue el esfuerzo que le demanda a una familia poder gestionar la compra de un hogar, en lo que respecta a 2009, le denoto un 35.9% que a comparación del momento más crítico (2008) para realizar la compra, fue casi de 17% por debajo del momento mencionado. Dicho empeño financiero puesto en la adquisición, se calcula utilizando el promedio de los montos de las cuotas que se deben pagar en el primer año luego de realizar la operación, financiada con un préstamo por el 80% del valor de la casa.

El abaratamiento de los costes inmobiliarios se vio reflejado al cierre del año pasado, puesto que una vivienda tipo de 96 metros cuadrados tuvo un valor aproximado de 177 mil euros, es decir, entre 10 y 15 mil euros menos que un año antes.