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Los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad han certificado lo que se venía intuyendo en los últimos meses en el sector inmobiliario español, y es que el número de compraventa de viviendas durante los primeros seis del año se ha desplomado en comparación con el primer semestre del año 2010.
Con los datos en la mano, durante los primeros seis meses de han formalizado un total de 209.703 operaciones de compraventa de viviendas, mientras que en el mismo período de 2010 se firmaron un total de 228.289 operaciones de compraventa de viviendas, lo que supone una caída del 8,1%.
Un descenso claramente fundamentado en el segundo trimestre del año, ya que en los segundos tres meses de este año 2011 se han formalizado casi cuarenta mil operaciones de compraventa menos que en el primer trimestre, lo que supone algo más del 30% menos.
Esta diferencia de comportamiento entre los primeros tres meses del año y los segundos tres se debe, fundamentalmente al hecho de que durante los últimos meses de 2010 se produjo un importante efecto adelantamiento de compra de vivienda para aprovechar la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda.
Entonces, los datos del primer trimestre de 2011 recogían parte de ese adelantamiento, ya que aunque las operaciones lleguen al colegio de registradores en 2011, muchas de estas operaciones de compraventa ya se habían formalizado en el año 2010.
Luego ya, una vez pasado el efecto, y con el decreto del Gobierno debidamente estabilizado, los datos han vuelto a la cruda realidad, que nos certifica que la crisis está todavía muy lejos de haberse alejado del sector inmobiliario e hipotecario.
De hecho, si comparamos en términos interanuales, nos encontramos con el aval de este argumento, y es que en los primeros tres meses del año 2011 se experimentó un incremento del 5,6% con respecto a los primeros tres meses del año 2010, con motivo del efecto adelantamiento de la compra de viviendas, mientras que en el segundo trimestre el descenso se disparó hasta el 22,8% de operaciones de compraventa.
De hecho, el volumen de operaciones de compraventa que se ha alcanzado en el segundo trimestre es el más bajo de la serie histórica, que se inició en el año 2005, lo cuál da que pensar que el sector inmobiliario todavía tiene un largo recorrido que realizar.
Por otro lado, la hipoteca media de las operaciones firmadas durante el segundo trimestre del año se situó en los 112.215 euros, lo que supone un retroceso de casi un 10% con respecto al primer trimestre de este mismo año 2011.
En lo que se refiere al tipo de interés, el 97% de los nuevos contratos hipotecarios firmados durante el primer semestre del año, se hicieron con el tipo de interés variable, a pesar de la volatilidad del Euribor y que algunos analistas apuestan por el tipo de interés fijo.
En definitiva, nos encontramos con un sector inmobiliario que no ha iniciado la senda de la recuperación y que sigue en un proceso de ajuste en el que debe de resolver muchas cuestiones, la primera de las cuales debe de ser la eliminación del stock de viviendas sin vender que siguen acumulándose en las cunetas de nuestras carreteras.
Hasta entonces, no queda más que seguir viendo como cae el precio de la vivienda, y como cada vez menos gente puede permitirse comprar un piso, no por el precio, sino por la falta de financiación.
En poco más de un año la legislación hipotecaria española ha sufrido tres modificaciones significativas, unas para enfriar la burbuja inmobiliaria y otras, las últimas, para potenciar la compraventa de viviendas, lo cuál, lejos de resultar efectivo ha terminado por llenar de incertidumbres al mercado y hacer que los compradores se lo piensen dos veces antes de decidirse a comprar una vivienda.
Y es que, según la opinión de la mayoría de los analistas, la incertidumbre es el peor enemigo del consumo de larga duración como es el inmobiliario, ya que los compradores tienen ahora miedo de comprar y que dentro de poco la legislación cambie a lo que podía haber sido a su favor.
Porque a poco que echemos la vista atrás nos encontramos con un incremento del IVA, en julio de 2010, pasando éste del 7% al 8%, lo cuál provocó un encarecimiento generalizado de las viviendas y, por tanto, una contracción de la demanda.
Después, el 1 de enero de 2011, nos encontramos con una eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, lo cuál provocó que gran parte de la ciudadanía española no pudiera beneficiarse de esta desgravación fiscal en la compra de nuevas viviendas.
Y ahora, tras el Consejo de Ministros extraordinario del viernes 19 de agosto nos encontramos con la reducción del IVA que se aplica a la compraventa de viviendas, pasando éste del 8% al 4%, con el objetivo primordial de dinamizar al sector.
Entonces, ¿qué es lo que puede pensar un consumidor? Básicamente, ¿para qué comprara ahora si en unos meses puede haber un nuevo Decreto que me puede beneficiar? Así, el Decreto del Gobierno en virtud del cuál se reducía el IVA del 8% al 4%, lejos de dinamizar al sector inmobiliario lo ha llenado de incertidumbres y ha provocado una reducción generalizada de la demanda.
Sin duda, habrá que esperar unos meses hasta que la demanda se pueda recuperar, porque todo apunta a que la rebaja es suficientemente significativa como para que los inversores decidan atacar ahora la compra de vivienda, sin esperar a que en un futuro cercano pueda haber nuevos cambios que provoquen una pérdida neta en sus ventajas.
El Gobierno presidido por José Luis Rodríguez Zapatero sorprendió este pasado viernes con el anuncio de la reducción del IVA que grava la compraventa de viviendas del 8% al 4%, tras la reunión del Consejo de Ministros extraordinario celebrado para resolver la crisis financiera actual.
Con esta decisión el Gobierno vuelve a dar un nuevo bandazo en sus políticas económicas, ya que hasta ahora siempre se había mostrado contrario a los incentivos para el sector inmobiliario, al que responsabilizaba, en gran medida, de la actual crisis económica, por la tremenda burbuja inmobiliaria que ocasionó durante los años de bonanza económica.
Así, si nos atenemos a las decisiones que ha venido tomando en el último año, esta decisión del viernes rompe totalmente con la tendencia. Recordemos que el 1 de julio de 2010 entró en vigor el incremento del IVA que gravaba la compraventa de viviendas, pasando del 7% al 8%, es decir, un incremento de un punto porcentual.
Por otro lado, el 1 de enero de este mismo año se eliminó la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, la cuál será recuperada por el Partido Popular si llega al poder este próximo 20 de noviembre tras las elecciones generales, con lo que las rentas por encima de los 24.000 euros anuales no se podrían beneficiar de este claro incentivo fiscal a la compra.
Además, desde las posiciones de la candidatura socialista a dichas elecciones, encabezada por Alfredo Pérez Rubalcaba, se han ido proponiendo una serie de medidas alternativas a la compraventa, especialmente el alquiler, con el objetivo de evitar una nueva burbuja.
Sin embargo, parece ser que las presiones de las promotoras y constructoras ha surtido efecto, y el Gobierno ha decidido intentar reducir la tremenda bolsa de viviendas en stock que pueblan toda la geografía española con esta medida incentivadora de la compra.
Una medida que, eso sí, será provisional y transitoria, ya que sólo será efectiva hasta el 31 de diciembre de este año, para evitar así las posibles consecuencias negativas que pudiera ocasionar en el medio-largo plazo.
Las operaciones de compraventa de viviendas ha descendido un 22,9% en este pasado mes de junio, en comparación con el mismo mes del año anterior, según ha publicado hoy mismo el Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que supone el cuarto mes consecutivo de descensos, para completar un total de 28.612 operaciones registradas.
Tras las subidas de enero y febrero, provocadas por la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, desde marzo hasta junio se han ido produciendo diferentes caídas.
Esta caída del mes de junio se ha debido especialmente a las transacciones sobre viviendas libres, ya que las viviendas protegidas han sufrido una ligera recuperación. Las operaciones de compraventa sobre las primeras se redujeron un 26,1%, mientras que las segundas se recuperaron un 5,1%.
Del total de 28.612 operaciones registradas de compraventa, el 86,3% fueron sobre vivienda libre, mientras que el 13,7% sobre vivienda registrada, y el peor descenso se produjo en las viviendas de segunda mano, que cayeron un 24,3%, contra el 21,4% de las viviendas nuevas.
Por otro lado, y comparando los datos mes a mes, en junio se registró un retroceso del 7,1% en comparación con el mes de mayo, lo cuál llama la atención porque esta misma estadística en el quinto mes del año rozó el 28% de incremento.
En definitiva, nos encontramos con un sector inmobiliario que todavía está muy lejos de iniciar su recuperación definitiva, con un ajuste produciéndose mes a mes y con un futuro altamente incierto.
Según los datos que ha publicado hoy mismo el Instituto Nacional de Estadística, en la serie que publica desde el año 2007, las operaciones de compraventa realizadas durante el mes de mayo de este año cayeron un 18,3% con respecto a mayo del año pasado.
En total, se formalizaron 30.797 operaciones, lo que significa el tercer mes consecutivo de caída, tras el espejismo de enero y febrero, que todavía se beneficiaron del efecto fiscal de las medidas del Gobierno de eliminar la desgravación por compra de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros, porque el INE construye su estadística sobre datos registrados y siempre transcurre un tiempo desde que se formaliza la compraventa hasta que se registra.
Sin embargo, y a pesar de la caída interanual, mayo se ha comportado mucho mejor que abril, habiéndose dado un crecimiento intermensual del 27,7%, ya que abril cerró con el mínimo histórico de 24.100 operaciones.
Pero ese dato ha sido de nuevo relativizado por los analistas inmobiliarios, achacando el bajón de abril a la resaca del efecto anticipación de compra que se produjo en los últimos meses del año 2010, lo cuál provocó una ralentización de la compra de viviendas en enero y febrero, meses que afectan a la estadística de abril.
De cualquier forma, lo que deja claro el INE es que el sector inmobiliario y de la construcción se encuentra todavía muy lejos de iniciar su proceso de recuperación definitivo y que todo apunta a que este año volverá a ser una larga travesía por el desierto.
Según los datos que ha publicado hoy mismo el Ministerio de Fomento, titular de la Secretaría de Estado de Vivienda, la venta de viviendas en España se redujo un 30,4% durante el primer trimestre de este año, en comparación con el mismo período del año 2010.
En total se realizaron 74.540 operaciones, muy lejos del período inmediatamente anterior, el cuarto trimestre de 2010, con 150.268 operaciones registradas, como consecuencia, claro está, del adelantamiento de compra por la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, que se produjo el 1 de enero de 2011.
Siguiendo la argumentación del Ministerio de Fomento, en función de los datos ofrecidos, parece que los meses de febrero y marzo se comportaron de manera adecuada, con cifras similares a octubre de 2010, y que fue enero el mes en el que se produjo el mayor descenso, como consecuencia de ese adelantamiento de compra.
Por otro lado, la vivienda usada fue, de nuevo, la más demandada, y copó el 64,8% de las operaciones de venta (con un total de 48.294 transacciones), por el 35,2% de las viviendas nuevas (para un total de 26.246 ventas).
Y, por último, llama la atención que durante este primer trimestre de 2011, las compras realizadas por ciudadanos no españoles aumentaron un 3,4%, lo que pone de manifiesto que los inversores internacionales están recuperando el crédito en la promoción inmobiliaria española.
Según ha publicado Europa Press hoy mismo, el alquiler en España cayó en abril en un 5,86%, en tasa interanual, es decir, comparado con las mismas cifras de abril de 2010, mientras que valorado en términos intermensuales, con respecto a marzo de 2011, aparece un incremento del 0,09%.
Esta caída del precio del alquiler con base anual es superior a la caída de precio de venta, que para el mismo período, y según los datos que publica Europa Press, ascendió al 4,24%, con lo que se antoja más eficiente, desde el punto de vista económico, el alquiler ante la compra.
La Comunidad Autónoma con unos precios de alquiler más económicos es Extremadura, con una media de 4,6 euros por metro cuadrado, seguida de Castilla-La Mancha, con 4,90 euros por metro cuadrado, Murcia, 5,38 euros por metro cuadrado y Cantabria, 5,44 euros por metro cuadrado.
En el extremo opuesto, los alquileres más caros aparecen en Madrid, con 9,56 euros por metro cuadrado, País Vasco, con 9,04 euros por metro cuadrado, Cataluña, 8,6 euros por metro cuadrado, y Navarra, 7,73 euros por metro cuadrado.
En cuanto a la evolución anual de los precios de alquiler, sólo tres regiones han ofrecido incrementos en el precio del alquiler, con descensos en el resto. Los incrementos se han producido en Navarra, Murcia y Castilla y León, con incrementos de 16,76%, 3,82% y 1,03%, respectivamente.
En lo que a descensos se refiere, la mayor caída se ha producido en el País Vasco, con el 15,56%, seguida de Islas Baleares y La Rioja, con caídas en el precio de la vivienda en alquiler, en términos interanuales, del 13,67% y el 12,32%.
En definitiva, nos encontramos con un mercado, como el inmobiliario, claramente a la baja, tanto en términos de alquiler como de compraventa, tendencia producida, sin duda, por el exceso de viviendas vacías sin vender, lo cuál incrementa la oferta de manera artificial, y otorga el poder a la demanda.
Las hipotecas puente son aquellas que se utilizan como transición entre una hipoteca y otra, y fueron pensadas con el objetivo de cubrir las necesidades de aquellas personas que querían adquirir una nueva vivienda, pero que no podían esperar hasta vender la que ya tenían.
Por ello, las entidades financieras idearon este concepto de hipoteca puente, que consistía en novar una hipoteca sobre el inmueble que el cliente ya poseía, con la que se podía adquirir la nueva vivienda. Una vez vendida la vivienda antigua, el dinero de la venta cancelaba la hipoteca puente, y ya sólo quedaba la hipoteca sobre la nueva vivienda.
Como es lógico, para que la hipoteca puente tenga sentido, y no se convierta en una carga innecesaria sobre los hombros de los titulares, es necesario que el contexto económico sea proclive a la compraventa de viviendas, de forma que la venta del inmueble original, sino inmediata, sí se conseguirá realizar en un espacio prudencial de tiempo.
Durante los años de mayor vorágine de la burbuja inmobiliaria, las hipotecas puente estaban a la orden del día ya que la compraventa de viviendas era algo continuo y el vender un inmueble sólo era cuestión de tiempo. Sin embargo, hoy en día, con las dificultades que se están dando en el sector inmobiliario, las hipotecas de puente han dejado de tener vigencia.
Ello no quiere decir, no obstante, que en el futuro regresen con fuerza, en cuanto el sector inmobiliario recupere su pujanza las hipotecas puente volverán a aparecer, porque resuelven un problema evidente y, por tanto, son necesarias.
El último boletín del (7-06) Colegio de Registradores de la Propiedadcomunicó hoy que las transacciones de pisos en los primeros tres meses de 2010 creció un 7.04% en comparación con el primer trimestre del año pasado.
Aunque si cambiamos la perspectiva del análisis, se puede observar que el rendimiento en tasa intermestral (último trimestre de enero sobre el período mencionado) fue mucho mayor, dado que el ascenso rondó el 16%. Como era de esperar, los inmuebles de segunda mano se colocaron por encima de los nuevos con subidas en los porcentajes de las ventas de 16.9% y 15.6% respectivamente.
En los últimos doce meses, las transacciones de vivienda nueva protegida han sido 24.535, lo que supone el 10,70% del total de compraventas de pisos a estrenar y representa un incremento del volumen de operaciones de este tipo de edificaciones.
Hasta el 31 de Marzo, inclusive, el endeudamiento por préstamos hipotecarios se situaba en 120.721 euros, 11,92% menos en tasa interanual. Durante los tres primeros meses del año se ha mantenido el predominio de los tipos de interés variable en los contratos, con un 97,6% del total, aunque también se ha producido un repunte del 2,35% de las tasas inmóviles. Por su parte, elEuríborha sido el índice de referencia más utilizado en los contratos a tipo variable, con el 90,34%.
A la luz de la entrada en vigencia de la subida del IVA y el fin de la deducción por compra de la vivienda, está mostrando su influencia en el mercado inmobiliario.
El Banco de España estima que los cambios fiscales venideros están provocando que la decisión de compra de viviendas se anticipe, para aprovechar la legislación actual.
Por supuesto, esta situación está dando un empuje adicional al mercado inmobiliario, estabilizando las cifras de compraventa. Sin embargo, se espera que se produzca un efecto de látigo una vez que las medidas entren en vigor, ya que este impulso desaparecerá a posteriori.
El incremento del IVA reducido del 7% al 8% a partir de julio y a la eliminación de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros desde enero de 2011, están provocando una estabilización de las cifras de compraventas de viviendas. Incluso, la influencia de esta situación es tal que ha supuesto el paso a tasas interanuales positivas.
El gobierno ha declarado que no va a dar marcha atrás con la medida que supone la eliminación de la deducción por compra de vivienda, aún cuando pueda suponer desplome de la demanda, posterior a su entrada en vigencia.
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