Precio de la Vivienda en Enero 2010

En su último comunicado, Tinsa (Tasaciones Inmobiliarias) estima que el precio de la vivienda libre, tanto nueva como usada, ha descendido en un 5.5%.

En comparación con Diciembre de 2009, cuando el descenso alcanzó el 6.6%, la caída en los valores de los inmuebles fue un 17% menor en el primer mes de año, dado que la cifra representó un abaratamiento de 5.5%.  Si bien se espera que los montos continúen con la baja, aún en este comienzo de temporada el mercado sigue sufriendo los efectos del sobre stock de pisos y casas, además no se debe olvidar las dificultades que hoy en día existen en la concesión de préstamos para la adquisición de un hogar.

En cuanto a resultados acumulados, se puede observar que esta tendencia a la baja de los precios lleva hacinado un 15.4% respecto al último mes del año 2007, momento en que el boom inmobiliario provocó la existencia de los mayores encarecimientos.

La zona en donde más se han rebajados los costes es la de la costa mediterránea con descensos acumulados de hasta 20.5%. Como contrapartida, los lugares más caros para las operaciones inmobiliarias continúan siendo las Islas Canarias y Baleares, donde la caída ha estado por  debajo de la media situándose en 14.6%. Los únicos centros que respetan el promedio nacional son las grandes ciudades y capitales.

Abaratamiento de la Vivienda en 2009

Según estudios recabados por el Banco de España, el precio de la vivienda disminuyó un 12 % desde el comienzo del Boom Inmobiliario en 1996.

A simple vista, parecería ser un indicio positivo para el tan castigado mercado inmobiliario español, pero desde luego que una tendencia de esta magnitud trae consigo consecuencias que afectan directamente la Economía nacional. Se pueden resaltar dos parámetros que se ven alcanzados por la crisis : la inversión en vivienda y el descenso de la actividad del sector.

• Inversión : tomando como punto de comparación el año 2006 hasta el presente, se ha visto reducida en 3 % respecto al PBI Nominal,  y según las predicciones de expertos, durante el corriente año caerá en niveles que van desde el 1% y el 1.5 %.

• Actividad Inmobiliaria: aquí tal vez se encuentre el efecto más nocivo para la clase media española, la recesión que sufre el sector arrastra y acumula el aumento del desempleo junto con el desmejoramiento de la confianza. Si a esto se le suma las dificultades en el acceso a los créditos estamos en presencia de un fuerte retroceso en el consumo.

Por otra parte, se observa que esta última propensión tiene un lado provechoso y es que las familias al no gastar su dinero en la adquisición de inmuebles aumentan su capacidad de ahorro, preferencia que viene en ascenso en los últimos trimestres.

Deudas Hipotecarias en Diciembre 2009

La deuda hipotecaria familiar y de las empresas con las entidades financieras descendieron por tercera vez sucesiva en tasa interanual.

Los datos registrados por el Banco de España indican que las obligaciones de las familias se debieron en gran parte a préstamos adjudicados para la compra de viviendas, por lo que  los 903.563 millones de euros de endeudamiento representaron una disminución respecto a un año antes de 0.3%.

En lo que respecta a las empresas, el pasivo acumulado en el último mes del pasado año llegó a 1.3 billones de euros, que en comparación con la temporada anterior, significó un 1% menos. En conjunto, el déficit de ambas partes resultó ser semejante al obtenido en Noviembre de 2009, cuando rondó los 2.2 billones de euros.

En el contexto de la crisis que sufre el mercado inmobiliario español no es sorprendente esta propensión a la caída de los compromisos pignorados, ya que es sabido de las dificultades que presentan los dos sectores en cuanto a la obtención de créditos. Desde un enfoque más optimista, algunos expertos creen que esta tendencia a la baja logrará incrementar las tasas de ahorro de los hogares españoles.

Morosidad en créditos inmobiliarios

Uno de los grandes problemas que afronta el sector, especialmente las entidades financieras, es la constante amenaza en el aumento de hipotecas aplazadas y según AFI (Analistas Financieros Internacionales) sólo la desvaloración del dinero hace posible que el impacto sea un poco más leve.

Al cierre de 2009, los registros indicaban que el ascenso de los créditos inmobiliarios se situaba en 8.7%, es decir un 3% por encima del nivel alcanzado doce meses antes. Sin dudas que este crecimiento es alarmante por donde se lo mire, ya que además de aumentar el riesgo de incobrabilidad por parte de la banca en futuras concesiones hipotecarias, a ello se le suma la inseguridad generada por la cantidad de inmuebles que ya han sido adjudicados.

Como respuesta a la crisis y cada vez en mayor medida, las entidades (cajas de ahorro y bancos) han comenzado a optar por cambiar los roles y pasar a ser accionistas. Esto significa que en lugar de ser acreedores de los préstamos que otorgan, convierten las deudas en créditos participativos. Cuando se llega a este punto, lo que se hace es que la parte acreedora de la banca en lugar de invertir más líquido para sustentar obligaciones de su deudor, decide por tomar activos del mismo y así reducir la posible futura morosidad.

Con esta estrategia lo que se busca es mantener la solvencia financiera, en pocas palabras, que mínimamente  los activos de la organización superen a los pasivos.

Se frena la caída en las ventas de viviendas

Según estimaciones del INE (Instituto Nacional de Estadísticas) en el mes de Noviembre se moderó el descenso en las operaciones de compraventa de viviendas respecto a Octubre.

En comparación con un año antes, el undécimo mes de 2009 mostró una mínima caída del 2.6%, en tanto que en tasa intermensual, existió una recuperación del 5.3%. En términos numéricos, se contabilizaron un total aproximado de 34.800 negociaciones concretadas.

Acerca de las viviendas nuevas y usadas (segunda mano) pudo saberse gracias a los datos registrados, que las primeras representaron el 51.6% de las ventas, mientras que las segundas significaron el restante 48.6%. Y en referencia a los inmuebles libres y protegidos, la tendencia claramente desfavoreció a las VPO (viviendas protegidas), ya que solamente simbolizaron el  9.8%. El restante 90.2% perteneció a las libres.

Recordamos que este mejoramiento del sector no es moneda corriente desde el inicio de la crisis en enero de 2008, apenas es el tercer mes hasta el momento en que los descensos se han suavizado, los otros dos casos se dieron en Abril de 2008 y Agosto de 2009.  Para concluir, pudo observarse que Andalucía, Madrid, Comunidad Valenciana y Cataluña fueron las provincias con mayor número de transacciones (56% del total).

La banca frente a la crisis inmobiliaria

La noticia de los inconvenientes que sufre por estos tiempos el sector inmobiliario no es novedad, lo que si se presenta como primicia es la intención de los nuevos líderes del mercado de atraer capitales extranjeros para sus operaciones.

BBVA, La Caixa y Caixa Catalunya, las más representativas del medio, han sido las primeras entidades en entablar conversaciones con inversores foráneos. Luego de redinamizar el sector mediante diferentes tácticas(publicidad, financiación, aumento del aparato de venta), esta vez ven la salida a la crisis fuera del territorio nacional.

Como contrapartida, las empresas inmobiliarias han tomado estas medidas de “oportunistas” y pidiendo al Gobierno español asistencia para retomar el ascenso de las ventas. Como argumento han   desarrollado la hipótesis de que una mejora en las estrategias del Estado contribuirían a salvar alrededor de 200.000 puestos de trabajo. El G-14, como se denomina a la agrupación de las principales promotoras, cree que solamente se ha intentado resurgir y proteger a las viviendas protegidas (VPO) y se ha invertido por demás en la rehabilitación de viviendas.

Sin dudas que tanto la inversión extranjera buscada por la banca y el reclamo del G-14 no hacen más que engrosar las supuesta nueva caída inmobiliaria para este 2010.