Las Hipotecas de Novagalicia Banco sufren algunos cambios con la creación de la Hipoteca Online, el préstamo hipotecario que la entidad ofrece para su contratación exclusiva a través de su página web. Se trata de un préstamo a tipo variable referenciado a euribor con un periodo inicial de un año a tipo de interés fijo.
La Hipoteca Online de Novagalicia Banco es un préstamo hipotecario para adquisición de vivienda o cancelación de hipotecas de otras entidades para así cambiar de banco. Plantea una hipoteca a tipo variable que sin embargo durante el primer año impone un tipo de interés fijo. Este producto financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda durante un plazo máximo de 35 años con un importe mínimo de 90.000 euros. Además, establece un periodo de carencia máximo de hasta 12 meses.
En un entorno económico poco favorable, el año 2012 no ofrece demasiados buenos augurios. ¿Qué podemos esperar en el ámbito hipotecario? ¿Cuál será la evolución del Euribor? ¿Y el precio de la vivienda en 2012?
Comienza 2012 y entre las dudas que tenemos sobre todo si estamos metidos de lleno en el tema de la compra de una vivienda, querremos saber cuales la previsión para el Euribor en 2012. Así se espera el recorrido del Euríbor, no son previsiones lógicas las que se pueden ver al tener en cuenta aspectos como la volatilidad del mercado financiero, así como el nivel de intervención del Banco Central Europeo (BCE) como principales efectos sobre el Euribor.
Si bien de cara a 2012 unos apostaban por la subida general de los tipos de interés del 2%, pero se sorprendieron con la decisión del nuevo presidente Mario Draghi de bajar los tipos aplicada. Vale recordar que Mario Draghi, es el nuevo presidente de la entidad, y desde el principio mostró cual era parte de su política, y optó por rebajar los tipos oficiales hasta en un cuarto de punto y que se ubique en el 1%.
Al conocerse esta rebaja se entiende que se les facilitará acceder por fin al crédito a algunas empresas y a los particulares lo que no pudo se recibido que de buena amanera.
Con el cierre del mes de Noviembre el euribor se ubica en el 2,044% haciendo que las hipotecas se eleven en 440€. Así el euribor a 12 meses finaliza en Noviembre de 2011 registrando una tasa media mensual del 2,044%, es decir debajo del 2,110% de lo que cerró en Octubre pasado.
Igualmente las hipotecas contratadas 1 año atrás y que sean revisadas durante el próximo mes de Diciembre de 2011 y a las hipotecas a las que se les aplica la tasa del mes anterior,se elevarán en una media en 440€ al año. El cálculo dice que para una hipoteca media de 150.000€ teniendo de plazo de amortización 25 años y que haya sido suscrita durante el mes de Noviembre de 2010, por ese entonces el euribor era del 1,541 %, en dicho caso la cuota mensual subirá de los 602€ a 639€.
Con el euribor, como principal indicador para calcular las hipotecas, este ha variado durante el mes de Noviembre que se acaba registrando un máximo intradía del 2,111% iniciado el 1 de Noviembre y un mínimo diario el 16 del mismo mes que fue del 2,021%. Mientras que la tasa diaria del euribor se ubicó en la última sesión en el 2,035%.
Una decisión que se espera es la que tome el Banco de España, le tocará decidir si confirma o no la tasa del mes de Noviembre y el Boletín Oficial del Estado (BOE) debería de publicará. Conocida dicha decisión, las entidades financieras pasarán a aplicarla sobre las nuevas hipotecas concedidas y en las hipotecas que sean revisadas bajo la misma referencia.
Como explican los analistas del sector, la evolución del euribor depende de las subidas y bajadas de tipos aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE), durante 2011, el BCE ya aprobó dos subidas de tipos de interés durante Abril y Julio, ambas subidas constaron de un cuarto de punto, tras esto quedó la tasa de este indicador en el 1,5% por lo que se espera durante el último mes del año alguna novedad. Aunque todavía se espera una tercera subida de tipos que está frenada. Vale recordar que el nuevo presidente, Mario Draghi, el jueves 3 decidió recortar los tipos de interés hasta el 1,25 % dejando atrás las especulaciones sobre una tercera subida de tipos en el 2,5% para el último trimestre de 2011.
Deutsche Bank ofrece un préstamo especialmente destinado a los trabajadores autónomos, unos de los que más complicado suelen tenerlo para acceder a los préstamos hipotecarios precisamente por su condición de trabajadores por cuenta propia. La HipoteCasa Autónomos db está destinada a la compra de primera vivienda con un tipo fijo el primer año y variable para el resto del periodo, vinculando el tipo de interés ofrecido a la contratación de distintos productos.
Entre las Hipotecas de Deutsche Bank figura una especialmente diseñada para los trabajadores autónomos bajo la denominación de HipoteCasa Autónomos db y que ofrece unas condiciones similares a las de su otro préstamo para el gran público, la HipoteCasa Personal db. De hecho, su gran ventaja no son las condiciones del préstamos, sino la voluntad de atender las peticiones de financiación para compra de casa por parte de este colectivo, al que las entidades financieras tienden a endurecer cláusulas para acceder a una hipoteca.
A través de la HipoteCasa Autónomos db la entidad financia hasta un 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación de la vivienda durante un periodo que puede alcanzar los 30 años y sin exigir un importe mínimo, con una revisión de la hipoteca anual.
Se le acumula el trabajo al Banco de España y más concretamente a su presidente Miguel Ängel Fernández Ordóñez. Como si no tuviese suficiente con la polémica referente a los sueldos de las cajas de ahorro intervenidas, el mandatario sale de nuevo a la palestra para proponer que las hipotecas dejen de estar ligadas al euribor para así reducir su volatilidad. La alternativa que ofrece MAFO es el suso de índices de referencia hipotecarios alternativos a cinco años.
El Banco de España está dispuesto a reducir la dependencia de nuestro sistema respecto a los tipos de interés interbancarios a un año. Es decir, que el euribor deje de ser el índice de referencia por excelencia para préstamos hipotecarios. La alternativa que maneja el banco es vincular las hipotecas a indices a medio y largo plazo y para ello el elegido es el interest rate swap a cinco años, mucho menos volátil, sobre todo menos expuesto a las eventualidades de la economía del día a día. Para formalizar este cambio, que podría ser inminente, el organismo utilizará la Circular 8/1990 sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela. A través de ese documento introducirá los cambios que conviertan al mencionado interest rate swap a cinco años en el índice de referencia para las hipotecas.
Esta es la pregunta del millón. Lo cierto es que la medida tiene su lógica y como explican las diferentes noticias aparecidas, en otros países como Estados Unidos, la mayor parte de las hipotecas está vinculada a la deuda a medio o largo plazo. En el fondo, se trata de imponer el sentido común y vincular los préstamos hipotecarios a índices de referencia a medio y largo plazo, ya que se trata de productos que tienen una vida muy superior a un año. Así, por ejemplo en España el plazo de las hipotecas ronda los 22 años.
Los bancos tratan de librarse de sus pisos en stock con ofertas especiales para quienes adquieran casas a través de sus inmobiliarias y Banco Pastor no es una excepción. Su Hipoteca INMOselección ofrece grandes condiciones, pero sólo para los pisos de su portal inmobiliario INMOselección.
Como la mayoría de entidades financieras, Banco Pastor se ha quedado con un impresionante stock de inmuebles producto de las ejecuciones hipotecarias y de las deudas de constructoras. Para dar salida a esos inmuebles que comercializa a través de su portal INMOselección, dispone de ofertas específicas en condiciones preferentes para quienes compren una de sus viviendas.
El nombre de este producto es Hipoteca INMOselección y aplica condiciones preferentes para adquirir cualquier inmueble del portal inmobiliario a un tipo de interés de Euribor + 0,49% (el mejor del mercado). A esto hay que sumaruna particularidad: no tiene suelo ó tipo mínimo de interés, por lo tanto, quienes lo contraten podrán beneficiarse de las bajadas del índice de referencia.
Otra de las ventajas es que la financiación llega hasta el 100% del precio de compra o del valor de tasación, el más alto de cualquier de ellos, por lo que parece algo tentador ya que casi no existen las denominadas Hipotecas 100 y las que existen se refieren principalmente a pisos en poder de las inmobiliarias de los bancos. Además, no pagará comisión de apertura ni gastos de tasación, por lo que verá reducir los gastos iniciales en el momento de la firma del préstamo.
Además, el plazo de amortización de la Hipoteca INMOselección es más amplio que la media y se ha fijado en un un máximo de 50 años. La Hipoteca INMO selección está disponible en cualquiera de las las oficinas de Banco Pastor.
La entidad informa que requiere de la contratación de productos vinculados como:
En cualquier caso, parece una oferta muy atractiva dada la situación actual del mercado en el que lo complicado no es tanto encontrar pisos a buen precio, sino financiación para poder compralos. Con esta hipoteca, sólo será cuestión de bucear por INMOselección en busca de nuestro piso porque firmar la hipoteca será más fácil y en condiciones favorables. Eso sí, puede que el precio esté un poco por encima del de inmuebles libres, un sobrecargo que muchas inmobiliarias de bancos aplican precisamente como coste adicional por ofrecer financiaicón.
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Otras hipotecas de Banco Pastor
Banco Pastor comercializa otros préstamos. Las hipotecas de Banco Pastor incluyen la Hipoteca Libre, que permite elegir hasta cierto punto las cuotas a pagar en cada momento, y la Hipoteca Bonificada, que como otras tantas hipotecas ofrece bonificaciones en el tipo de interés a pagar en función de la vinculación con el banco y los productos adicionales que se contraten.
En ambos casos el tipo de interés dependerá de las circunstancias de cada cliente.
La revisión de la hipoteca es el momento en el que el banco actualiza el índice de referencia en las hipotecas a tipo variable para adaptarlo a la nueva realidad del mercado. Esta revisión puede ser semestral o anual y debe de estar estipulada en la escritura hipotecaria. Os contamos cómo funciona el proceso.
La revisión de la hipoteca puede parecer sencilla, pero es un elemento que genera más dudas de las que podríamos pensar. Desde un punto de vista estrictamente técnico, se entiende por revisión hipotecaria el momento en el quela entidad financiera actualiza el índice de referencia del préstamo, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, y lo modifican según haya subido o bajado.
Todas las hipotecas a tipo variable se revisan cada seis meses o un año, en función de lo que hayamos acordado con el banco. La carencia de la revisión debe aparecer en el contrato así como la forma en la que se procederá a la revisión.
En cualquier caso, lo que el banco y el cliente hacen en este tipo de préstamos es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero en la cuota mensual. Cada periodo de revisión tiene sus ventajas e inconvenientes. Una revisión cada seis meses es más propensa a registrar variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año entero para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica y permite una mejor planificación financiera a medio plazo. Al final, las caídas y subidas son más suaves en una revisión a seis meses y más abruptas en las actualizaciones anuales.
El famoso suelo hipotecario
Sin embargo, el sistema financiero español ha encontrado una salida a esta situación a través suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie. Es decir que si hemos firmado un suelo en la hipoteca del 3% y en el momento de la revisión el tipo de interés resulta ser del 2,5% porque el Euriboa ha bajado, seguiremos pagando el citado 3%. Por contra, los suelos hipotecarios también llevan aparejado un techo o tipo de interés máximo que deberemos pagar por la hipoteca. Lo que ocurre es que este tipo es tan elevado que rara vez se alcanza.
En caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, siempre existe la opción de modificarlo mediante una novación o en su defecto, llevar la hipoteca a otra entidad a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés e incluso la eliminación de la cláusula suelo, aunque las demás condiciones se mantendrán.
Como se revisa la hipoteca
La hipoteca debe revisarse siempre en el mismo mes o meses del año para las revisiones a seis meses y en el caso del euribor suele tomarse el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes. También suele ser habitual que las entidades financieras no tomen el último dato del Eurinor como referencia para la revisión, sino que se basen en el de dos meses antes. Esto es debido a que el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior y los bancos se amoldan a este sistema.
Para calcular el tipo de interés resultante tras la revisión sólo hay que sumar el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
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El Euribor, principal indicador de referencia para las hipotecas españolas y europeas, sigue estable en la tendencia a la baja que comenzó hace apenas un par de meses, dando un respiro a todas las familias hipotecadas y aportando un futuro esperanzador a la hora de los pagos que se tendrán que realizar en los próximos meses.
Este pasado viernes, día 23 de septiembre, elEuriborcerró en su cotización diaria en el 2,060%, lo que arrojó una media mensual del indicador del 2,065%, claramente inferior al cierre mensual de agosto del Euribor que se situó en el 2,097%, lo que hace pensar que el mes de septiembre cerrará claramente por debajo del mes de agosto.
Si la cotización del Euribor no sufre ninguna variación grave de aquí a final de mes, con apenas 5 días más de cotización, nos encontraríamos con un valor a final de mes que estaría entre el 2,050% y el 2,060%, lo que, al compararlo con el cierre de septiembre de 2010 cuando el Euribor fijó su media mensual en el 1,42%, nos encontraríamos con un incremento de 0,6-0,7 puntos porcentuales, que llevaría a un incremento en cuota de unos 60 euros.
Eso sí, cada vez que se habla de posibles incrementos en cuota hipotecaria por un aumento del Euribor hay que realizar cierta relativización en función de la cláusula suelo que impidió que el tipo de interés de la hipoteca bajara todo lo que hubiera tenido que bajar. Por ello, a la hora de comparar el nuevo Euribor habrá que hacerlo sobre la base de la cláusula suelo fijada.
De esta manera, si una hipoteca tuviera una cláusula suelo del 3%, y ahora septiembre cerrara, por ejemplo, en el 2,05% a lo que se podría añadir un diferencial de 0,75%, nos encontraríamos con un tipo de interés del 2,80%, inferior a la cláusula suelo, la cuál se aplicaría de manera inmediata haciendo por tanto que la cuota hipotecaria no se moviera y se mantuviera en el mismo valor del mes anterior.
Por otro lado, todo apunta a que de aquí a final de año nos encontraremos con un escenario similar, ya que el Banco Central Europeo no parece dispuesto a arriesgarse hundir la economía bajo la premisa de intentar defender la inflación, por lo que acabará por contradecirse a sí mismo, y acabará por mantener el tipo de interés para la zona Euro en el 1,50%, con posibilidades de que se pueda llegar a producir un recorte de un cuarto de punto, hasta el 1,25%, si la economía sigue dando síntomas de enfermedad grave.
Por ello, las previsiones de principio de año que hablaban de la posibilidad de que el Euribor pudiera acercarse al 3%, y que superaría, en todo caso, el 2,5%, quedan ahora muy atrás, y se empieza a hablar de un Euribor que se moverá en la horquilla entre el 2% y el 2,1%, lo cuál es, sin duda, una gran noticia para las familias hipotecadas.
Unas familias hipotecadas que se dividen en estos momentos en dos grandes grupos: los que pueden pagar sus cuotas y los que no. Las que no pueden pagar sus cuotas están abocadas al embargo y posterior desahucio, mientras que las que sí podrán disfrutar de unas ventajas evidentes con respecto al pasado, gracias a que las cuotas hipotecarias a pagar serán claramente inferiores a unos meses atrás, por lo que se puede decir que están en mejor situación.
José María Méndez, subdirector general de la CECA, ha comparecido en el día de hoy ante la subcomisión parlamentaria que estudia la posible modificación de la legislación hipotecaria vigente en la última sesión de ésta, la cuál será disuelta a partir del 26 de septiembre, junto al resto del Parlamento de cara a las elecciones generales de este próximo 20 de noviembre.
En su comparecencia, Méndez ha apostado claramente por agilizar los embargos hipotecarios, evitando la tremenda burocracia que los enreda y facilitando la transparencia de los mismos para que todo sea más claro y no haya sorpresas de última hora que puedan llevar a estropear los resultados.
En este sentido, las Cajas de Ahorros se suman a la tradicional petición de los Bancos para que los procesos de subasta de las viviendas embargadas lleguen al público en general, para que pueda haber más demanda efectiva durante su celebración y así pueda haber más compradores, evitando que tengan que ser las entidades financieras, en su mayor parte, las que tengan que quedarse con estas viviendas.
Si las subastas fueran claramente transparentes y más gente acudiera a ellas, habría, sin duda, más compradores y, por tanto, las viviendas no tendrían que pasar a los balances de las entidades financieras con lo que se generaría un mejor escenario para que el crédito fluyera con normalidad.
En otro orden de cosas, Méndez también ha apostado por buscar alternativas al Euribor, ya que al tratarse de un índice referenciado al tipo de interés interbancario a corto plazo es muy volátil, con lo que los ciudadanos se tienen que enfrentar a cambios demasiado rápidos en sus cuotas hipotecarias.
En este sentido, las Cajas de Ahorros apuestan por la creación de un grupo de trabajo por parte del Banco de España para que puedan determinar el índice más adecuado para que los consumidores no sean víctimas de la volatilidad del Euribor, y con ello sus presupuestos mensuales no se vean tan afectados por ella.
Hay que recordar que gran parte de los embargos y posteriores desahucios que se produjeron al principio de la crisis tuvieron que ver con el encarecimiento repentino de las cuotas mensuales como consecuencia de los aumentos del Euribor tras los incrementos del tipo de interés para la zona Euro perpetrados por el Banco Central Europeo.
Por último, Méndez también habló sobre la dación en pago y sobre la conveniencia de aplicarla en el sistema jurídico hipotecario español, o no, dejando muy claro que se trataría de algo muy negativo para las hipotecas en su conjunto, tanto para las entidades financieras como para los propios ciudadanos.
Además, según los datos que facilitó Méndez en su comparecencia, el 97% de los hipotecados están al corriente de pago, por lo que se aplicaría la dación en pago sólo para un 3%, con lo que se estarían generando unas hipotecas mucho más caras y con más restricciones para beneficiar a una minoría, perjudicando a una gran mayoría que tendrían que perder parte de sus privilegios para favorecer sólo a un 3%.
En definitiva, la subcomisión parlamentaria cerrará en falso por el adelantamiento de las elecciones y no aportará ninguna conclusión que pueda ayudar a mejorar en un futuro cercano la legislación hipotecaria española, que seguirá condenada al bloqueo casi absoluto de sus posiciones de mejora en el corto-medio plazo, provocando las dificultades generales del sector.
Las Hipotecas de Novagalicia Banco sufren algunos cambios con la creación de la Hipoteca Online, el préstamo hipotecario que la entidad ofrece para su contratación exclusiva a través de su página web. Se trata de un préstamo a tipo variable referenciado a euribor con un periodo inicial de un año a tipo de interés fijo.
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