La revisión de la hipoteca es el momento en el que el banco actualiza el índice de referencia en las hipotecas a tipo variable para adaptarlo a la nueva realidad del mercado. Esta revisión puede ser semestral o anual y debe de estar estipulada en la escritura hipotecaria. Os contamos cómo funciona el proceso.
La revisión de la hipoteca puede parecer sencilla, pero es un elemento que genera más dudas de las que podríamos pensar. Desde un punto de vista estrictamente técnico, se entiende por revisión hipotecaria el momento en el quela entidad financiera actualiza el índice de referencia del préstamo, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, y lo modifican según haya subido o bajado.
Todas las hipotecas a tipo variable se revisan cada seis meses o un año, en función de lo que hayamos acordado con el banco. La carencia de la revisión debe aparecer en el contrato así como la forma en la que se procederá a la revisión.
En cualquier caso, lo que el banco y el cliente hacen en este tipo de préstamos es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero en la cuota mensual. Cada periodo de revisión tiene sus ventajas e inconvenientes. Una revisión cada seis meses es más propensa a registrar variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año entero para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica y permite una mejor planificación financiera a medio plazo. Al final, las caídas y subidas son más suaves en una revisión a seis meses y más abruptas en las actualizaciones anuales.
El famoso suelo hipotecario
Sin embargo, el sistema financiero español ha encontrado una salida a esta situación a través suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie. Es decir que si hemos firmado un suelo en la hipoteca del 3% y en el momento de la revisión el tipo de interés resulta ser del 2,5% porque el Euriboa ha bajado, seguiremos pagando el citado 3%. Por contra, los suelos hipotecarios también llevan aparejado un techo o tipo de interés máximo que deberemos pagar por la hipoteca. Lo que ocurre es que este tipo es tan elevado que rara vez se alcanza.
En caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, siempre existe la opción de modificarlo mediante una novación o en su defecto, llevar la hipoteca a otra entidad a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés e incluso la eliminación de la cláusula suelo, aunque las demás condiciones se mantendrán.
Como se revisa la hipoteca
La hipoteca debe revisarse siempre en el mismo mes o meses del año para las revisiones a seis meses y en el caso del euribor suele tomarse el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes. También suele ser habitual que las entidades financieras no tomen el último dato del Eurinor como referencia para la revisión, sino que se basen en el de dos meses antes. Esto es debido a que el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior y los bancos se amoldan a este sistema.
Para calcular el tipo de interés resultante tras la revisión sólo hay que sumar el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
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El Euribor, principal indicador de referencia para las hipotecas españolas y europeas, sigue estable en la tendencia a la baja que comenzó hace apenas un par de meses, dando un respiro a todas las familias hipotecadas y aportando un futuro esperanzador a la hora de los pagos que se tendrán que realizar en los próximos meses.
Este pasado viernes, día 23 de septiembre, elEuriborcerró en su cotización diaria en el 2,060%, lo que arrojó una media mensual del indicador del 2,065%, claramente inferior al cierre mensual de agosto del Euribor que se situó en el 2,097%, lo que hace pensar que el mes de septiembre cerrará claramente por debajo del mes de agosto.
Si la cotización del Euribor no sufre ninguna variación grave de aquí a final de mes, con apenas 5 días más de cotización, nos encontraríamos con un valor a final de mes que estaría entre el 2,050% y el 2,060%, lo que, al compararlo con el cierre de septiembre de 2010 cuando el Euribor fijó su media mensual en el 1,42%, nos encontraríamos con un incremento de 0,6-0,7 puntos porcentuales, que llevaría a un incremento en cuota de unos 60 euros.
Eso sí, cada vez que se habla de posibles incrementos en cuota hipotecaria por un aumento del Euribor hay que realizar cierta relativización en función de la cláusula suelo que impidió que el tipo de interés de la hipoteca bajara todo lo que hubiera tenido que bajar. Por ello, a la hora de comparar el nuevo Euribor habrá que hacerlo sobre la base de la cláusula suelo fijada.
De esta manera, si una hipoteca tuviera una cláusula suelo del 3%, y ahora septiembre cerrara, por ejemplo, en el 2,05% a lo que se podría añadir un diferencial de 0,75%, nos encontraríamos con un tipo de interés del 2,80%, inferior a la cláusula suelo, la cuál se aplicaría de manera inmediata haciendo por tanto que la cuota hipotecaria no se moviera y se mantuviera en el mismo valor del mes anterior.
Por otro lado, todo apunta a que de aquí a final de año nos encontraremos con un escenario similar, ya que el Banco Central Europeo no parece dispuesto a arriesgarse hundir la economía bajo la premisa de intentar defender la inflación, por lo que acabará por contradecirse a sí mismo, y acabará por mantener el tipo de interés para la zona Euro en el 1,50%, con posibilidades de que se pueda llegar a producir un recorte de un cuarto de punto, hasta el 1,25%, si la economía sigue dando síntomas de enfermedad grave.
Por ello, las previsiones de principio de año que hablaban de la posibilidad de que el Euribor pudiera acercarse al 3%, y que superaría, en todo caso, el 2,5%, quedan ahora muy atrás, y se empieza a hablar de un Euribor que se moverá en la horquilla entre el 2% y el 2,1%, lo cuál es, sin duda, una gran noticia para las familias hipotecadas.
Unas familias hipotecadas que se dividen en estos momentos en dos grandes grupos: los que pueden pagar sus cuotas y los que no. Las que no pueden pagar sus cuotas están abocadas al embargo y posterior desahucio, mientras que las que sí podrán disfrutar de unas ventajas evidentes con respecto al pasado, gracias a que las cuotas hipotecarias a pagar serán claramente inferiores a unos meses atrás, por lo que se puede decir que están en mejor situación.
José María Méndez, subdirector general de la CECA, ha comparecido en el día de hoy ante la subcomisión parlamentaria que estudia la posible modificación de la legislación hipotecaria vigente en la última sesión de ésta, la cuál será disuelta a partir del 26 de septiembre, junto al resto del Parlamento de cara a las elecciones generales de este próximo 20 de noviembre.
En su comparecencia, Méndez ha apostado claramente por agilizar los embargos hipotecarios, evitando la tremenda burocracia que los enreda y facilitando la transparencia de los mismos para que todo sea más claro y no haya sorpresas de última hora que puedan llevar a estropear los resultados.
En este sentido, las Cajas de Ahorros se suman a la tradicional petición de los Bancos para que los procesos de subasta de las viviendas embargadas lleguen al público en general, para que pueda haber más demanda efectiva durante su celebración y así pueda haber más compradores, evitando que tengan que ser las entidades financieras, en su mayor parte, las que tengan que quedarse con estas viviendas.
Si las subastas fueran claramente transparentes y más gente acudiera a ellas, habría, sin duda, más compradores y, por tanto, las viviendas no tendrían que pasar a los balances de las entidades financieras con lo que se generaría un mejor escenario para que el crédito fluyera con normalidad.
En otro orden de cosas, Méndez también ha apostado por buscar alternativas al Euribor, ya que al tratarse de un índice referenciado al tipo de interés interbancario a corto plazo es muy volátil, con lo que los ciudadanos se tienen que enfrentar a cambios demasiado rápidos en sus cuotas hipotecarias.
En este sentido, las Cajas de Ahorros apuestan por la creación de un grupo de trabajo por parte del Banco de España para que puedan determinar el índice más adecuado para que los consumidores no sean víctimas de la volatilidad del Euribor, y con ello sus presupuestos mensuales no se vean tan afectados por ella.
Hay que recordar que gran parte de los embargos y posteriores desahucios que se produjeron al principio de la crisis tuvieron que ver con el encarecimiento repentino de las cuotas mensuales como consecuencia de los aumentos del Euribor tras los incrementos del tipo de interés para la zona Euro perpetrados por el Banco Central Europeo.
Por último, Méndez también habló sobre la dación en pago y sobre la conveniencia de aplicarla en el sistema jurídico hipotecario español, o no, dejando muy claro que se trataría de algo muy negativo para las hipotecas en su conjunto, tanto para las entidades financieras como para los propios ciudadanos.
Además, según los datos que facilitó Méndez en su comparecencia, el 97% de los hipotecados están al corriente de pago, por lo que se aplicaría la dación en pago sólo para un 3%, con lo que se estarían generando unas hipotecas mucho más caras y con más restricciones para beneficiar a una minoría, perjudicando a una gran mayoría que tendrían que perder parte de sus privilegios para favorecer sólo a un 3%.
En definitiva, la subcomisión parlamentaria cerrará en falso por el adelantamiento de las elecciones y no aportará ninguna conclusión que pueda ayudar a mejorar en un futuro cercano la legislación hipotecaria española, que seguirá condenada al bloqueo casi absoluto de sus posiciones de mejora en el corto-medio plazo, provocando las dificultades generales del sector.
El Euribor, índice de referencia de la inmensa mayoría de las hipotecas concedidas dentro de la zona Euro, sigue manteniéndose estable ante las idas y venidas del resto de la economía, retrocediendo en su cotización de manera diaria y, por tanto, en su media mensual, con lo que el cierre del mes de septiembre podría situarse por debajo del cierre del mes de agosto, como ocurrió con éste con respecto al mes de julio.
De hecho, este pasado 16 de septiembre, fin de cotización de la semana y un buen ejemplo del desarrollo delEuriborde aquí a final de mes, al encontrarnos justo en la mitad, el indicador cerró en el 2,066% en tasa diaria mensual, con una tasa diaria del 2,068%, muy por debajo en todo caso del cierre de este pasado mes de agosto, en el 2,097%.
Si el Euribor consiguiera mantener esta estabilidad y cerrara el noveno mes del año en valores cercanos al 2,06% nos encontraríamos en un incremento de unos 0,6 puntos porcentuales, ya que el mes de septiembre de 2010 cerró en el 1,42%, en tasa media mensual, en un valor casi idéntico al que había marcado un mes antes, en agosto de 2010, con lo que en este año 2011 se rompería esta tendencia que se había advertido hace ahora un año.
Así, los hipotecados que tengan que revisar sus hipotecas en función del cierre del Euribor de septiembre estarán de enhorabuena, una felicidad que puede extenderse para los próximos meses porque ahora ya no parce tan claro que el Banco Central Europeo esté por la labor de incrementar los tipos de interés para la zona Euro en su próxima reunión del mes de octubre.
El último acuerdo entre los principales bancos centrales del mundo, entre ellos el Banco Central Europeo y la Reserva Federal de Estados Unidos, para inyectar liquidez a los mercados hace pensar que el BCE no se atreverá ahora a tomar una decisión de contracción de la economía, como sería un incremento de los tipos de interés, porque estaría actuando de manera incoherente, en contra de la decisión previamente tomada.
De esta manera nos encontraríamos con unEuriborque no debería de incrementar su valor en el mes de octubre de manera ostensible, a la espera de que la entrada de Draghi como Presidente del Banco Central Europeo, en sustitución de Jean Claude Trichet, determine la nueva forma de operar del máximo organismo financiero europeo en los próximos años, aunque casi todos los analistas coinciden en afirmar que se mantendrán los mismos parámetros de actuación.
Por ello, pudiera darse el caso de que, en contra de todas las expectativas de hace unos meses, el Banco Central Europeo decida arrastrar el 1,50% como tipo de interés para la zona Euro para lo que queda de año 2011, con alguna previsión, más optimista que otra cosa, de que pudiera decidir reducirlo para dinamizar la economía, algo que no parece factible ante las tensiones de inflación que siguen amenazando a la economía europea desde diferentes puntos de vista.
De cualquier forma, los hipotecados pueden darse con un canto en los dientes durante estos meses, porque con la llegada de 2012 y el comienzo real de la recuperación económica, el tipo de interés para la zona Euro volverá a ser una prioridad para el BCE, lo cuál provocará un encarecimiento casi inmediato del Euribor, sin solución de continuidad.
La revisión de la hipoteca puede ser un momento de alegrías o de penas, dependiendo de la evolución del índice de referencia seleccionado, habitualmente el euribor. Lo que casi nunca se tiene en cuenta es la carencia con la que se actualiza, que puede ser semestral o anual, según lo que hayamos firmado en la hipoteca. Aunque no muchas, existen diferencias entre ambas.
Toda hipoteca a tipo variable exige que se revise el tipo de interés del préstamo -de hecho por eso se les llama hipotecas variables-. En realidad, lo que se hace es actualizar el índice de referencia del préstamo, habitualmente el euribor, para adaptar la hipoteca a las nuevas condiciones de mercado. En el caso del euribor, lo que se toma como referencia es el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes.
Cuando se revisa la hipoteca
Aunque es uno de los elementos a los que menos atención se le presta, siempre existirá la posibilidad de elegir la cadencia de la revisión. Las alternativas son hacerlo de forma semestral o anual y aunque el proceso de revisión no cambia, el resultado puede ser bien distinto. En términos generales, lo que cambia es la percepción del riesgo de cada persona. En una revisión semestral se está mucho más sujeto a los cambios del mercado, para lo bueno y para lo malo. En cierto sentido, estaríamos ante una hipoteca más variable y menos estable que una que sólo se actualiza una vez al año. Esto se debe a que cada seis meses podrá subir o bajar la cuota mensual del préstamo, lo que dificulta también la planificación financiera.
En el caso de las revisiones anuales, estaremos seguros de la cuota a pagar durante un año, lo que puede ayudar a prever mejor los gastos del ejercicio. Es decir, se trata una forma algo más tranquila de afrontar el pago de la hipoteca.
En cualquier caso, lo que debemos tener claro es que la elección de uno u otro no modificará el resultado de lo que debamos pagar. Si el euribor sube pagaremos igual si la revisión es a seis o a doce meses. Simplemente en el caso de los doce meses estaremos más cubiertos durante ese periodo y no nos ‘meteran’ una subida extra en medio, pero lo mismo puede aplicarse en el caso de las caídas.
Como se revisa
Conviene aclarar un aspecto sobre la revisión de la hipoteca y el modo en que se lleva a cabo. Es un error común pensar que si la revisión es en mayo, el banco tomará como referencia el euribor del mes de mayo. Nada más lejos de la realidad. Y es que lo habitual es que la entidad financiera utilice el euribor publicado dos meses antes de la fecha de revisión. Se hace de esta forma porque el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior.
De ahí que los bancos también utilicen este periodo de dos meses para poder prever los ingresos que obtendrán hasta la siguiente revisión hipotecaria.
El cálculo del tipo de interés tras la revisión es sencillo. Basta con añadir el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
A falta de confirmación oficial por parte del Banco de España, el Euribor, índice de referencia más utilizado para determinar el tipo de interés de las hipotecas en nuestro país, ha cerrado el mes de agosto en el 2,097%, lo que supone un importante retroceso con respecto al cierre de julio, que quedó fijado en el 2,183%, aunque todavía por encima del cierre de agosto de 2010, el valor verdaderamente importante para determinar el incremento en la cuota de las hipotecas.
Y es que el Euribor cerró agosto de 2010 en el 1,42% con lo que nos enfrentamos a un incremento de 0,68 puntos porcentuales en la comparación interanual, lo que arrojará un incremento en cuota mensual que superará los cincuenta euros y estará cerca de los sesenta euros mensuales, para una hipoteca media, provocando que las familias hipotecadas acaben pagando alrededor de 600 euros más en sus pagos hipotecarios a lo largo del año.
Sin embargo, las familias hipotecadas españolas tienen motivos para estar satisfechas ya que la situación es mejor de la que se podían esperar habida cuenta de la tendencia que ha venido teniendo el indicador durante los meses previos, ya que el Euribor ha sufrido, de repente, un rebote a la baja que les ha beneficiado.
Este rebote a la baja, y a pesar de que todos los analistas coinciden en afirmar que en los meses venideros se producirá un incremento del tipo de interés para la zona Euro, lo que condenará al Euribor a una subida inexorable, ha provocado una modificación de todas las previsiones que se habían venido realizando sobre el cierre anual del Euribor.
Si hasta el comienzo de agosto todavía se mantenía el 3% como valor máximo alcanzable durante este año 2011, ahora el 2,5% se plantea como un máximo más plausible, ya que en apenas tres meses de cotización nada hace pensar que se vayan a producir cambios drásticos en la cotización del índice de referencia hipotecaria.
Con ello estaríamos hablando de una moderación en el incremento de las cuotas hipotecarias fundamental para los tiempos que corren de falta de ingresos e incremento de desempleo permanente, sin solución de continuidad. No hay que olvidar que ahora se aproximan los momentos de mayores dificultades para la ciudadanía española, porque las prestaciones y las ayudas se están terminando y cada vez hay más familias sin ningún ingreso con el que poder sobrevivir, con lo que cualquier pago mensual se hace más cuesta arriba.
Sorprendentemente el Euribor está a punto de cerrar un mes de agosto a la baja, con la estabilidad como norma y tranquilizando a los titulares hipotecarios que esperaban una vuelta de vacaciones peor de la que se van a encontrar definitivamente.
Y es que el Euribor lleva todo el mes de agosto rebajando sus valores del mes anterior, ofreciendo una tregua a todas las familias hipotecadas, y ya esta última semana de cotización completa del mes de agosto ha cerrado en el 2,099%, en tasa media mensual, con una tasa diaria por debajo, en el 2,083%, con lo que se espera que los tres días que quedan de cotización lo siga haciendo con esta tendencia.
Entonces, si tenemos en cuenta que agosto de 2010 cerró en el 1,421% nos encontramos con que todas las hipotecas que tengan que revisar su tipo de interés en función del Euribor del mes de agosto verán modificadas sus condiciones en poco más de 0,6 puntos porcentuales, similar, aunque menor, a los meses anteriores.
Sin embargo, las familias hipotecadas no pueden comenzar a echar las campanas al vuelo porque se trata de una situación de pan para hoy y hambre para mañana, ya que en cuanto el Banco Central Europeo vuelva a incrementar el tipo de interés para la zona Euro, algo que sucederá o bien en la reunión de septiembre, o bien en la de octubre, el Euribor estará condenado a volver a incrementarse.
Eso sí, las expectativas más pesimistas sobre un Euribor finalizando el año 2011 cerca del 3% se están viniendo abajo, y ya ningún analista se atreve a pronosticar por encima del 2,5%, que, visto como se está comportando el indicador en estos meses, no parece que se vaya a alcanzar.
Habrá que estar pendientes, eso sí, de la evolución de la crisis de deuda soberana para poder calibrar hacia donde se dirige la economía de la zona Euro, y con ello empezar a sacar conclusiones sobre las decisiones que pueda intentar tomar el Banco Central Europeo en las reuniones de estos meses venideros. Pero es seguro que antes de que se marche Trichet, en noviembre, dejará una nueva subida, para no cargar con esa responsabilidad al recién llegado Draghi.
El Euribor, principal índice de referencia hipotecario, cierra la semana del 19 de agosto en el 2,105%, en tasa media mensual, con una cotización en tasa diaria del 2,066%, que nos lleva a los datos de los primeros meses del año.
Y es que el Euribor parece haberse tomado el mes de agosto de vacaciones y ya son tres las semanas que el indicador se sigue comportando a la baja de manera consistente lo cuál está dando un ligero respiro a las familias hipotecadas que tengan que revisar sus hipotecas en función del Euribor de agosto.
Sin embargo, y a pesar de que no se esté produciendo un gran incremento en cuota, lo cierto es que a poco que se mantenga el indicador como está nos encontraremos con un incremento entre 0,6 y 0,7 puntos porcentuales, lo que arrojaría una cuota de unos 60 euros más.
Esto es así porque no podemos olvidar que el año pasado, el año 2010, elEuribor se encontraba en valores realmente bajos, como consecuencia de la política de tipos de interés ínfimos del Banco Central Europeo, lo que provocó que el mes de agosto de 2010 cerrara en el 1,421%.
Pero todos los analistas parecen coincidir en que esta ‘calma chica’ del Euribor es una situación circunstancial, ya que en cuanto llegue el otoño la situación está condenada a cambiar como consecuencia del inminente incremento del tipo de interés para la zona Euro que el Banco Central Europeo realizará en su reunión de septiembre, o, como muy tarde, en la de octubre, para no obligar a Mario Draghi, Presidente del BCE a partir del 1 de noviembre, a tomar una primera decisión difícil.
De cualquier forma, que el Euribor se encuentre en estos valores tan bajos siempre es una buena noticia para las familias hipotecadas que, aunque de manera provisional y temporal, pueden disfrutar de un período de relajación.
Otro de los préstamos hipotecarios que ofrece Solbank es la Hipoteca Mixta que ha vuelto a modificarse. Si bien mantiene algunos aspectos como que financia un importe máximo de hasta el 80% para primera residencia y hasta el 70% de tasación para la segunda residencia, existen novedades.
En cuanto al tipo de interés, y el plazo, tendrá para amortizar hasta 40 años. Recuerde que la edad máxima de uno de los contratantes al vencimiento de la hipoteca no puede superar los 75 años.
La hipoteca mixta requiere la contratación de un seguro obligatorio (seguro de incendios).
Además, Solbank aplica:
Comisión de apertura: 1,50%
Compensación por desistimiento: 0,50% en los primeros 5 años de la hipoteca y del 0,25% en el resto de años.
Comisión por riesgo de tipo de interés: 4%
Me parece un producto que ya no se destaca entre los más interesantes, aunque solo tiene un producto asociado, los tipos de interés no seducen mucho.
Estos resultados se pueden ampliar con el Comparador Hipotecas de Hipolisto, el primer comparador social y colaborativo que cuenta con toda la oferta del mercado hipotecario.
En caso de que esté interesado en contratar un préstamo hipotecario, tenga dudas acerca del comportamiento del Euribor, y no sepa finalmente cuanto pagará mensualmente de cuota puede realizar un cálculo de su hipoteca.
Tras la primera semana de cotización del Euriboren este mes de agosto una cosa está clara, y es que la tendencia alcista que había venido ofreciendo durante las sesiones de cotización del mes de julio se ha roto, y ahora es totalmente la contraria.
Durante los cinco primeros días de cotización, el Euribor ha marcado una tasa media mensual del 2,161%, pero, lo que es más importante, una tasa diaria del 2,106%, un valor que no se veía desde abril de este año, concretamente desde el 18 de abril.
A esta estabilidad a la baja del indicador de referencia hipotecaria ha contribuido fundamentalmente el BCE tras su reunión de este jueves ya que dejó clara su intención de inyectar la liquidez que necesite el sistema para evitar que el Euro se venga abajo, y certificó que no habrá incrementos del tipo de interés antes del otoño.
Ello nos hace pensar que durante agosto, y tal vez septiembre, nos encontraremos con un Euribor que nos dejará tranquilos y nos permitirá regresar a nuestra rutina diaria sin mayores sobresaltos, con pequeños incrementos en la cuota hipotecaria de las familias hipotecadas.
Eso sí, seguramente en octubre nos encontraremos de nuevo con el incremento del tipo de interés para la zona Euro en un cuarto de punto, situando la tasa en el 1,75% y haciendo, sin duda, que el Euribor vuelva a repuntar.
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