La exención por reinversión en vivienda habitual

Estamos en plena campaña de la declaración de la renta del ejercicio 2010. Vamos a ver como tributa en el IRPF la venta de una vivienda habitual y la reinversión de este dinero en la compra de una nueva vivienda habitual.

Tener muy claro cómo funciona la exención por reinversión en una nueva vivienda habitual es muy importante si no nos queremos arriesgar a tener una inspección y tener que pagar un 18% por la ganancia fiscal de la venta.

Hacienda está mandado a muchos contribuyentes que vendieron en el 2006 declaraciones paralelas en las que nos comunican que hemos de pagar a Hacienda por errores en nuestra declaración. El motivo es que las declaraciones de ese año están a punto de prescribir (a los 4 años) y Hacienda no quiere perder los impuestos que se hayan devengado en pleno boom inmobiliario.

Si declaraciones incorrectas en materia de deducción por adquisición de vivienda habitual suponen devolver la deducción más los correspondientes intereses de demora y posibles sanciones, en el caso de errores en la declaración de la venta de una vivienda pueden suponer decenas de miles de euros de factura tributaria.

Veamos un ejemplo:

Se vende la vivienda habitual a principios de 2010, cuyo precio de transmisión (precio de venta más gastos) ha sido de 200.000 euros. Supongamos que compramos a finales de 2008 por 150.000 (precio de compra más gastos). En el año 2011 nos hemos comprado una nueva vivienda habitual de 220.000 euros, por lo que estamos tranquilos de no haber tributado por la venta al acogernos a la exención por reinversión de vivienda habitual (se tienen dos años para comprar la nueva vivienda).

Llega una carta de la Agencia Tributaria en que nos reclaman 9.000 euros más intereses de demora más una sanción. “Se habrán equivocado”, pensamos. La ganancia patrimonial de la venta de una vivienda habitual está exenta si se reinvierte en un plazo no superior a 2 años en una nueva vivienda habitual.

El requisito de los dos años para comprar lo cumplimos, el problema es que no vendimos una vivienda habitual a efectos de Hacienda. Veamos porque:

Para que se considere vivienda habitual la casa debe haber sido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Solamente en caso de fallecimiento o en determinadas circunstancias que admite Hacienda que nos obligan a abandonar la vivienda (matrimonio, separación, cambio de domicilio por trabajo, etc) esta condición temporal no opera.

En el ejemplo, al no concurrir ninguna casuística por la que nos hayamos visto obligados a cambiar de domicilio, salvo nuestra voluntad de cambiar de vivienda habitual, y haber vendido en el 2010 una casa comprada en el 2008, no se considera venta de vivienda habitual (no hemos residido en ella los 3 años correspondientes).

Y tendremos que pagar un 18% de la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión (unos 9.000 euros) más intereses de demora y sanción. Esto sin tener en cuenta que nos pueden reclamar las cantidades deducidas en los ejercicios 2008, 2009 y parte de 2010 en concepto de deducción por adquisición de vivienda habitual.

En este PDF podremos ver algunos de los ejemplos en que se considera que concurren las causas para vernos obligados a cambiar de domicilio y cuando no. Lo más importante es que nos asesoremos y dejemos de confiar en amigos o los propios borradores que nos remite Hacienda para hacer la declaración.

Un buen asesor fiscal nos va a ahorrar tiempo, dinero y disgustos.

Pau A. Monserrat

Fiscalidad vivienda

Todos deseamos adquirir una vivienda propia para nuestra familia, y para ellos recurrimos generalmente a una entidad financiera para conseguir financiación.

Por lo tanto, a través de una hipoteca podemos financiar la adquisición, ampliación o reforma o también, subrogar el préstamo que tenemos en otra entidad con unas ventajosas condiciones.

Pero es bueno recordar que si el destino de la hipoteca es la adquisición, ampliación o rehabilitación de la vivienda habitual, el titular de dicho préstamo tendrá una serie de ventajas fiscales durante toda la vigencia de esta financiación.

Por lo tanto, ¿Qué ventajas fiscales tiene una hipoteca para adquisición de vivienda habitual?

Es importante conocer que la ley del IRPF establece una deducción del 15% sobre los importes destinados a la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual para los préstamos hipotecarios hasta un límite de 9.015,18€ anuales.

No obstante, para las hipotecas que utilicen financiación ajena para la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual y que hayan sido firmadas con anterioridad al 20 de enero de 2006, el porcentaje general de deducción del 15% puede ser incrementado si la actual Ley de IRPF les fuera menos favorable que la normativa anterior.

En estos casos se aplicarán los siguientes porcentajes de deducción:

• En los dos primeros años siguientes a la adquisición o rehabilitación de la vivienda: 25% sobre los primeros 4.057,59 euros y 15% sobre el exceso hasta el límite de 9.015,18 euros.
• Con posterioridad: el 20% sobre los primeros 4.057,59 euros y 15% sobre el exceso has el límite de 9.015,18 euros.

Sin embargo, es bueno refrescar algunos conceptos acerca del concepto de vivienda habitual. Según establece el artículo 55 de la Ley 40/1998 y el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que lo desarrolla, la vivienda habitual a efectos de la deducción, es toda edificación, construida o en construcción, que reúna los siguientes requisitos:

1- Que sea habitada de manera efectiva y permanente, en un plazo de 12 meses contados a partir de la fecha de adquisición o de la terminación de las obras de construcción o rehabilitación.

2- Que una vez ocupada o habitada por el sujeto pasivo, lo sea con carácter permanente durante un plazo continuado al menos de tres años.

3- Se entenderá que la vivienda tuvo las anteriores características, a pesar de no haber transcurridos dichos plazos, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda o exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.