Guía hipotecaria. Archivos de la tematica Guía hipotecaria
A continuación puedes leer artículos que los autores etiquetaron con la temática Guía hipotecaria. Puedes navegar a traves de ellos pulsando en su titulo
Algo que es imprescindible para tomar un préstamo hipotecario son los tipos de interés lo que se llama intereses del préstamo hipotecario, y así como existen varios aspectos que hacen a la hipoteca en este caso el tipo de interés, junto con el plazo del préstamo, son los que establecen cual será el monto total del préstamo y la cuota por mes que deberán abonar por la amortización.
Deben tener en cuenta que los tipos de interés que ofrecen las entidades hay varias modalidades y que se ajustan a cada caso: Tipo de Interés Fijo:
En este caso el interés no cambiará mientras dure el préstamo hipotecario. La ventaja es que ante una subida en los tipos no representan un perjuicio, aunque si cayeran tampoco se puede tomar partido de ello.
Respecto al plazo de amortización queda por debajo del plazo de amortización del tipo de interés variable, suele ubicarse en un rango de 12 a 15 años.
Todos queremos acceder a la vivienda propia, pero no es fácil. Quienes tenemos la suerte de no integrar los números del paro, y nuestros ingresos nos permiten acceder a la financiación, podemos pedir un préstamo en una entidad financiera. La mayoría no presta el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto, es importante contar con unos ahorros que nos permitan llegar al valor final de la propiedad. Además, antes de pedir una hipoteca, es importante hacer cuentas y analizar si nuestros ingresos son lo suficientemente capaces de absorver ese gasto mensual.
Una vez que tengamos elegida la vivienda, podremos acudir al banco a solicitar una hipoteca, allí nos harán una simulación del préstamo y nos requerirán una serie de documentaciones para comenzar el trámite como información personal, información económica, documentación de la vivienda.
Uno de los aspectos que debemos tener en cuenta es el tipo de interés que vamos a elegir, pudiéndo ser fijo, mixto o variable (referenciados al Euribor o IRPH). En esta última modalidad es bueno conocer si aplican el llamado suelo hipotecario.
Porque contratar una hipoteca es sin duda alguna la decisión financiera más importante que la mayoría de gente deberá tomar a lo largo de su vida, merece la pena detenerse unos segundos antes de lanzarnos a pedir una hipoteca para recabar toda la información no sólo sobre las hipotecas más baratas, sino sobre cómo funciona la firma del préstamo y nuestros derechos como consumidores.
Antes de firmar un préstamo hipotecario hay que informarse debidamente, ya que una vez rubricada la escritura será muy difícil deshacer cualquier elemento que aparezca en el contrato. Por eso, vamos a ver las dudas más habituales y las cuestiones que debemos tener en cuenta.
Una hipoteca es un préstamo con una duración tan larga que resulta lógico pensar en la posibilidad de modificar la hipoteca en algún momento por cambios en nuestras circunstancias personales o en el mercado. Esto es precisamente en lo consiste la novación hipotecaria y también la subrogación, que no deja de ser un tipo de novación.
La novación se define como la modificación de una obligación por otra posterior que extingue o modifica a la primera. Aplicado a una hipoteca, supone el cambio de condiciones del préstamo.
Por eso mismo, podemos hablar de la Novación Hipotecariacomo un documento público que modifica condiciones de un préstamo hipotecario, siempre por acuerdo de las partes, es decir, que no se podrá hacer ninguna modificación de la hipoteca si una de las partes se opone. Otro de los requisitos es que hayan sido pactadas previa y formalmente.
Es común que se produzcan este tipo de documentos cuando somos deudores de un préstamo hipotecario con condiciones desfavorables en comparación con las que el mercado ofrece en ese momento. Así, por ejemplo, si firmamos nuestro crédito en un momento de poca liquidez podemos encontrarnos con un diferencial demasiado alto sobre el euribor y al mejorar el entorno ver como se empiezan a dar préstamos en mejores condiciones. En este caso, la alternativa pasa por ‘aguantarnos’ o hacer valer nuestros derechos y buscar una novación de la hipoteca. Y es que siempre podemos plantear a la caja o banco, la posibilidad de renegociar nuestra deuda mediante una novación.
Una de las opciones que ofrecen algunos préstamos es establecer un periodo de carencia que, de forma resumida, nos permitirá pagar sólo los intereses durante un periodo determinado, generalmente al principio del préstamo. Pero esto también tiene sus contraprestaciones que pasamos a explicar.
A la hora de analizar la posibilidad de contratar una hipoteca en una entidad financiera debemos fijarnos en los diferentes aspectos del préstamo para saber exactamente cuánto nos costará. Habitualmente solemos revisar cuestiones como el tipo de interés, las comisiones o los productos asociados que puede obligarnos a contratar el banco como seguros de vida o del hogar.
Sin embargo, existen otros aspectos que también que merece la pena analizar pero que habitualmente pasan desapercibidos. Uno de ellos es el período de carencia que suelen ofrecernos.
En qué consiste
La carencia o periodo de carencia es un lapso de tiempo en el que sólo se pagan los intereses y no se amortiza capital, lo que sirve para reducir la cuota mensual. Muchas entidades permiten la carencia total, es decir que no pagamos nada. Por lo tanto, tenemos dos opciones, una carencia de amortización, donde únicamente abonamos al banco los intereses correspondientes a la deuda (la amortización del capital se saldará más adelante) y otra carencia total, donde no pagamos ni el capital ni los intereses.
Conviene aclarar que en un préstamo una parte de la cuota se destina a amortizar capital, es decir, a pagar la casa y otra al pago de intereses al banco por el dinero que nos ha prestado. El sistemas de amortización será el que determine la relación entre ambos y la cuantía de cada uno. En este sentido, cabe destacar que el pago de intereses suele ser más alto al comienzo del préstamo, por lo que la cuantía a ‘dejar de pagar’ a veces no será demasiado elevada. Por eso muchas entidades financieras optan por planetar un periodo de carencia total al inicio de la hipoteca.
Qué debemos saber
En primer lugar, debemos asegurarnos que esté contemplado en el contrato que firmaremos, y que nos brinda una especie de “oxigenoextra” para afrontar el pago de las cuotas. Este lapso especial tiene una determinada duración que exige su cumplimiento.
Este periodo de gracia suele aplicarse al comienzo del préstamo. La razón es muy sencilla: cuando decidimos comprar una vivienda tenemos muchos gastos (el 20% del valor de la casa más los gastos de notario, escritura e impuestos varios), y la carencia inicial, nos permitirá destinar el dinero de la cuota para afrontar estos costes extraordinarios.
Sin embargo, no es oro todo lo que brilla. Optar por este periodo de carencia tiene su contrapartida. Y es que a pesar de estar pagando parte de la cuota, no se está amortizando capital, por lo que seguiremos debiendo ese dinero y además habremos pagado un ‘extra’ sólo en concepto de intereses.
En cualquier caso, tanto en la carencia de amortización como en la total, los intereses se siguen devengando, ya que se retrasa el pago del capital y, en ocasiones, también los interese,s encareciendo la hipoteca si tenemos en cuenta el montante total que pagaremos por la casa.
Aunque en España no estamos tan acostumbrados como deberíamos, cualquier persona está en su derecho de modificar su hipoteca o por lo menos pedir al banco la revisión del préstamo si considera que debe cambiar alguna de las condiciones que aparecen en el contrato. Para ello existen dos posibilidades: la novación o la subrogación hipotecaria.
Las necesidades financiera de cada persona avanzan según se van cumpliendo etapas en la vida y en préstamos con una duración que puede alcanzar los 40 años resulta lógico pensar que puede llegar un momento el que deseemos cambiar sus condiciones. Por eso mismo, existen lo que se conoce como novación, que no es otra cosa que la posibilidad de modificar las cláusulas y condiciones de la hipoteca, y en menor medida la subrogación, que se identifica con el cambio de banco.
Existen numerosas razonas por las que se puede modificar la hipoteca desde un cambio de condiciones en el mercado que ahora tiene tipos más bajos, hasta la necesidad de eliminar algún elemento nocivo de la escritura (véase las cláusulas de suelo), pasando por modificaciones en el sistema de amortización o un cambio en el tipo de interés para pasarlo de variable a fijo, por poner algunos ejemplos. Lo más importante es que nunca es tarde para renegociar nuestra hipoteca, máxime, si la competencia está ofreciendo mejores condiciones. Eso sí, habrá que contar con que estos cambios están sujetos al pago de comisiones, tanto su la opción elegida es la novación como si lo es la subrogación.
En este se modifican cambio en las condiciones de la hipoteca, pero sin cambiar de entidad financiera. Es decir, que podremos modificar el tipo de interés (Euribor, IRPH o fijo) que se había pactado inicialmente, aunque no estará permitido realizar ampliaciones de capital, o reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización. Sin embargo, sí podremos alterar otras cláusulas del contraro.
A pesar de que el cliente tiene esta opción, supone gastos, como la comisión de novación, y dependerán de las modificaciones que se pacten para saber el coste de las mismas (en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar).
Otros gastos asociados a una novación son los de Notaria (entre 0,2% y 0,5% del capital pendiente), Registro de la Propiedad(el 50% de los gastos del Notario), Gestoría (es negociable) y la Tasación (suele rondarentre 250 y 350 euros).
Por su parte, la subrogación consiste en un cambio de titularidad en una de las partes del préstamo: el acreedor o el deudor. En este sentido, se puede cambiar al titular de la hipoteca (menos habitual) o se puede cambiar la hipoteca de banco (lo más habitual). En el último caso, lo que se busca es mejorar las condiciones actuales del préstamo, lo que directamente suele implicar un tipo de interés más conveniente. Sin embargo, la subrogación no permite hacer ampliaciones de capital y modificar los plazos de amortización.
Conviene recordar que durante el proceso de subrogación el banco de origen tiene lo que se denomina derecho a enervar, que no es otra cosa que obligarnos a quedarnos con su hipoteca si iguala las condiciones que nos ofrece la otra entidad en un plazo de 15 días- Si desea interesarse sobre el tema, puede leer la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos.
Encontrar la mejor hipoteca es difícil, sobre todo porque no todos los usuarios tienen las mismas necesidades de financiación. Sin embargo, como nos endeudaremos por muchos años, es mejor tomarnos un tiempo y escoger la opción más barata, lo que incluye tratar de minimizar todas las comisiones de las hipotecas, empezando por la primera que nos cobran: la comisión de estudio y de apertura.
A la hora de contratar una hipoteca no sólo hay que fijarse en el tipo de interés que pagaremos. Conseguir un diferencial barato sobre el Euribor en el caso de las hipotecas a tipo variable es importante, pero también lo son el resto de elemento que componen el préstamo hipotecario. En este sentido, las comisiones son otro de los grandes caballos de batalla en el ahorro hipotecario, ya que por una parte nos permitirán contar con más capital inicial (cuantas menos comisiones a la firma del préstamo, más dinero para adelantar de la hipoteca) y abaratarán posibles operaciones durante la larga vida de este tipo de préstamos.
Los préstamos hipotecarios conllevan varias comisiones. Estas son las más importantes:
Comisión de estudio
Comisión de apertura
Por modificación de condiciones o por cambio de garantías
En este caso, analizaremos la comisión de apertura, que como su propio nombre indica se refiere a un dinero que deberemos pagar a la firma de la hipoteca. Así, cuando firmamos una hipoteca, la mayoría de los bancos y cajas de ahorro nos cobran por los trámites que deben realizar, vinculados a la formalización y puesta a disposición del cliente del dinero prestado.
Esta comisión está contemplada en el contrato y generalmente es un porcentaje sobre la cantidad que se presta. El pago es único y se produce en el momento de la firma la operación. El porcentaje está regulado por el Banco de España, que además establece una serie de límites. De esta forma, en el caso depréstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, la comisión de apertura englobará los gastos de estudio. Es decir, que la entidad financiera no podrá cargar una comisión o gasto por estudio de la operación -cada vez más en desuso, por otra parte- si el dinero que nos dejan no supera los la citada cantidad.
En la época de ‘vacas gordas’ muchas entidades optaron por eliminar esta comisión o cuanto menos negociarla con el cliente y todavía son muchas las que así lo hace. Sin embargo, con las restricciones del crédito cada vez son más las que tratar de cobrarla. Hay que tener en cuenta que estamos hablando de un porcentaje de media entre el 1% y el 4% en el peor de los casos sobre el valor del préstamo formalizado. Para un préstamo ‘tipo’ de 150.000 euros la comisión ascendería entre 1.500 y 6.000 euros, una cantidad más que razone sólo por este ‘extra’. Por eso mismo, no debemos tener miedo a negociar esta y cualquier otra comisión que el banco trate de ‘cargarnos’. Al final, todo es cuestión de probar, ya que en el peor de los casos las cosas se quedarán como estaban antes de plantear la negociación.
A la hora de formalizar una hipoteca, las entidades financieras nos cobran una serie de comisiones. Si bien algunas suelen ser negociables (varían en función del tipo de interés y de la entidad), es importante que las mismas aparezcan estipuladas en el contrato que firmaremos.
Una de las opciones que tenemos cuando contratamos un préstamo es realizar amortización parcial anticipada. Sin embargo, los bancos y cajas de ahorro nos cobran por esta situación una comisión.
La comisión por amortización parcial es un porcentual que debemos pagarle al banco en concepto de los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar.
Sin embargo, y en realidad, el motivo por el cual el banco nos pide dinero, es como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
En otras palabras, esta comisión es un porcentaje que nos cobrará en caso de que estemos en condiciones de adelantar, parte del capital que le debemos al banco.
Ante esta situación, ha quedado establecido que muchos bancos y cajas de ahorro llevan adelante su política de cobrarnos una comisión por cancelación o amortización anticipada total.
Por lo tanto, y al igual que en la cancelación o amortización parcial, el cliente que tiene una hipoteca en una entidad deberá pagarle a ésta, por diferentes motivos.
En primer lugar hace referencia a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, y en segundo término, aunque es el principal motivo, como compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, por dejar de percibir los intereses por el capital pendiente de la hipoteca.
Sin embargo, también existen otras alternativas como la compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés.
En este caso, si se trata de un préstamo hipotecario (tanto tipo fijo como variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.
Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:
al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.
La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:
En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está el cliente está pagando.
Algo que es imprescindible para tomar un préstamo hipotecario son los tipos de interés lo que se llama intereses del préstamo hipotecario, y así como existen varios aspectos que hacen a la hipoteca en este caso el tipo de interés, junto con el plazo del préstamo, son los que establecen cual será el monto total del préstamo y la cuota por mes que deberán abonar por la amortización.
![](\http://www.finanzzas.com/wp-content/uploads/hipo2300x90.jpg")
