Hipoteca Puente

La hipoteca puente se basa en  una compra de una casa nueva a construir (compra sobre plano) por alguien que ya dispone de una vivienda en propiedad.

Para estos casos, se debe hipotecar la casa en propiedad, (para no tener que obtener un préstamos personal). Luego, se espera un año para que el cliente venda su casa y, reestructure la situación del préstamo hipotecario para la compra de la nueva vivienda.

Este tipo de hipotecas no son ofrecidas de esta manera por las entidades financieras. Esto se debe a que su utilización en grandes cantidades producirían un incremento de la especulación, en consecuencia al fuerte revalorización de los precios de la vivienda. Y sabemos que en estos momentos que se viven, lo que menos se busca es otra burbuja inmobiliaria.

Actualmente, los bancos conceden “préstamos puente” en concepto de un préstamo personal para sufragar la entrada y los pagos al promotor, que se cancela con la adquisición de la hipoteca definitiva.

Cédula de Habitabilidad

La Cédula de Habitabilidad se caracteriza por ser un documento expedido por el organismo estatal correspondiente con el objeto de certificar y controlar las condiciones reglamentarias de salubridad e higiene de las viviendas. Mediante este documento se podrá acceder a los servicios de agua, gas y luz, y tiene un vencimiento de 15 años.

Precisamente, todas las viviendas, sean nuevas, rehabilitadas, o en cualquier otra condición, han de disponer de su cédula de habitabilidad.

Será obligatoria para los siguientes casos:

• Alquilar o vender una vivienda.
• Viviendas de obra nueva o de rehabilitación global.
• Dar de alta los servicios de agua, gas o electricidad.

Asimismo, cabe mencionar que, en algunas comunidades, esta cédula ha sido sustituida por la licencia urbanística municipal de primera ocupación. Lógicamente, para ambos casos, para obtener la cédula de habitabilidad, es necesario que el inmueble esté registrado como vivienda.

Coberturas sobre tipos de interes

Cuando existe una fluctuación en los tipos de interés, los clientes de las entidades financieras empiezan a preguntarse sobre la cobertura sobre tipos de interés, y en especial ante subida de tipos.

Para ello se puede contratar un producto que minimiza el riesgo frente al aumento de las cuotas en caso de que los tipos (Euribor, IRPH) se vayan por las nubes. Según establece el Banco de España, la entidad de crédito está obligada a ofrecerle al menos un instrumento de cobertura del riesgo de esta naturaleza (art.19 Ley 36/2003 ).

Modalidades de cobertura:

CAP

Protección contra la subida del tipo de interés por encima de un máximo que se fije para un período determinado. Con esta opción durante un plazo y mediante el pago de una prima, el cliente estaría cubierto de las subas en el tipo de interés.

Si el tipo de interés se sitúa por encima del nivel pactado, en el momento de la revisión el cliente pagará al tipo máximo prefijado. Sin embargo, una vez finalizado el plazo los intereses volverán al tipo que resulte de la revisión.

IRS

Es un cambio del tipo de interés variable por uno fijo (permuta financiera). Por lo tanto, desde el momento de contratación de esta cobertura y por un período acordado, el efecto neto del cambio es equivalente a que el cliente pague su préstamo al tipo fijo y no al variable.

El aspecto para destacar es que durante el período de cobertura pagará a este tipo fijo. Recuerde que si los tipos de referencia bajan, estará pagando más caro ese préstamo.

Al igual que en el caso anterior una vez finalizado el plazo para el que se ha contratado esta cobertura, volverán a pagarse los intereses al tipo que resulte de la revisión.

Deducción fiscal por arrendamiento

Los autónomos y pymes utilizan los contratos de arrendamiento financieros a la hora de alquilar, debido a que estos producen un deducible fiscal dentro de los rendimientos de las actividad económicas por estimación directa.

Como requisito para realizar la deducción, el contrato debe tener una duración de dos años como mínimo para alquiler de bienes muebles y de diez años para inmuebles.

Se podrá realizar la clasificación de pagos de arriendo:

• Todas las cuotas pagadas a la entidad arrendataria, se considera un gasto fiscalmente deducible.
• Parte de las cuotas de arrendamiento que pertenezcan a la recuperación del coste del bien, se las considera un gasto deducible. En este caso, la cantidad deducible tiene un límite igual al costo del bien por 3 veces el coeficiente de amortización; y si se arrienda un activo no amortizable no se computarán como gastos deducibles.

Es decir, que de nuestro contrato de arriendo, aquella parte que vaya directamente al arrendatario es deducible por completo, y el resto estará sujeto a los límites establecidos por la institución correspondiente.

Préstamo de Garantía Pignoraticia

Cuando estamos en presencia de un préstamo de garantía pignoraticia debemos conocer que la vivienda o el inmueble no actúan como garantía. En estos casos, la garantía está dada por los activos financieros del cliente: acciones, participaciones en fondos, planes de pensiones, etc. los cuales se pignoran, y hacen su vez de garantía.

Cuáles son las ventajas de un préstamo de garantía pignoraticia:

• Se puede evitar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Evita el costo de la tasación de la vivienda.

Pero por otro lado, presenta las siguientes desventajas:

• Los activos pignorados deben permanecer inmovilizados.
• Los plazos de amortización y los beneficios fiscales que obtenemos con las hipotecas se encuentran reducidos en este tipo de préstamos.
• Exige depositar activos que pueden llegar al 165% del importe del préstamo.
• Las prendas que se pongan en garantía no deben tener ninguna carga ni gravámenes, y deben ser propiedad legítima del prestatario.

Agrupar hipotecas

Cuando hablamos de agrupar una hipoteca, nos estamos refiriendo a que podemos juntar aquellas deudas diversificadas que poseamos y convertirlas en una sola, unificándolas. Para ello, se deben cancelar las hipotecas mediante una entidad que nos avale la operación y se convierta en nuestro único acreedor.

Esto tiene una gran ventaja para aquellos que se encuentren ahogados tanto por sus préstamos hipotecarios como con otra obligación, para poder afianzar todo bajo un mismo interés y una misma cuota que, le permita abonar menos mensualmente.

Entonces ¿por qué no agrupamos las deudas siempre? Lo importante es saber que no siempre el agrupar hipotecas es una buena opción. Muchos factores influyen en la selección o no de este método de refinanciación, a ser:

• Gastos de cancelación que tendrá en la cancelación de sus obligaciones actuales.
• Tipos de interés de las hipotecas actuales y los tipos de interés que obtendrá con la agrupación de sus hipotecas.
• Gastos de contratación e intermediación.
• Nuevo plazo y total de pago. Lo que sucede es que al agruparlas, el plazo se incrementa y en consecuencia la totalidad de la deuda.

Es importante consultar bien y trasladar todo a valores actuales o finales para conocer si estamos abonando demás o no. Muchas veces los asesores bancarios con tal de poder vender un producto, lo van a disfrazar de rosas y mostrarnos que pagamos mucho menos. Pero no debemos olvidar que el tiempo también vale.

Deducción fiscal por alquiler

Para lo que consta a la parte estatal del IRPF vigente los montos pagados para alquiler de vivienda no son deducibles. No obstante, puede ocurrir que la Comunidad Autónoma respectiva ofrezca deducciones alternativas a los inquilinos.

Podrán aplicarse para una compensación fiscal, que se restará al total del impuesto a pagar, los inquilinos de vivienda habitual que:

• Hayan tenido derecho a aplicar la deducción por alquiler de vivienda habitual aunque ésta no se haya practicado de forma efectiva en la declaración de IRPF correspondiente al ejercicio 1998.
• Su contrato de alquiler sea anterior al 24 de abril de 1998 y se mantenga en el presente ejercicio.
• La suma de las partes general y especial de la renta una vez extraídas las reducciones por rendimientos del trabajo y por discapacidad de trabajadores activos, no sean superiores a 24.000 euros.

El importe de la compensación es de un 15%, sobre 9.015 euros, para rentas inferiores a los 12.000 euros, que se reduce progresivamente hasta los 24.000 euros.

Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es un organismo público que depende del Ministerio de Justicia. Su función es la de llevar un registro de todas las propiedades inmobiliarias del país, en conjunto con los bienes y derechos reales inherentes a las mismas.
 
Dentro de sus oficinas e inscriptos en libros se encuentran todas las fincas de España con sus respectivos titulares. En consecuencia, deben ser informadas e inscriptas las escrituras de compra y venta, de herencia, las hipotecas, los derechos de servidumbre, usufructo, nuda propiedad, los embargos, etc.

Asimismo, en el Registro de la Propiedad se debe acudir para obtener información sobre un inmueble y sus posibles gravámenes o cargas. En caso de requerir información más precisa se debe solicitar una Certificación al Registrador de la Propiedad, al cual se le paga como al Notario, mediante aranceles fijos.
 
En España el Registro de la Propiedad se creó en 1861, con los objetivos de asentar las bases el sistema crediticio e hipotecario; dar protección y dotar de agilidad al tráfico inmobiliario.

Hipoteca sin aval

El mercado de las hipotecas varía constantemente, y dependiendo del entorno financiero y económico, las entidades se ponen más duras con las exigencias a la hora de firmar.

Lo cierto es que las cajas y los bancos ofrecían hasta hace poco tiempo hipotecas sin aval. Sin embargo la situación parece cambiar, y poco a poco la vieja política de financiar hipotecas sin aval por el 100% del valor de tasación de la vivienda es casi nula.

Ahora, todo préstamo hipotecario por encima del 80% y a plazos superiores a 30 años en el mercado de las hipotecas para jóvenes que destinen ese dinero a viviendas habituales requiere de una serie de contrataciones asociadas.

En realidad, el aval que de movida tienen los bancos, se basa en que a la hora de concedernos una hipoteca, ya se aseguran que en caso de incumplimiento, se quedan con el inmueble, pero eso, hoy en día se ha transformado en un problema para ellos, ya que cuentan con un stock sin precedentes.

La estrategia actual a la hora de conceder hipotecas es la máxima vinculación de productos entre la entidad y el cliente. Ofrece un producto con un tipo más bajo, pero obligan a contratar productos financieros, y en especial un seguro de protección de pagos, que cubrirá frente a la imposibilidad de afrontar la cuota.

Por lo tanto, el mercado hipotecario español ofrece todo tipo de hipotecas, a interés fijo, a interés variable, para subrogar, para los más jóvenes. Si quiere realizar comparaciones, puede hacerlo en Hipolisto.

Tipo de interes suelo

Repetirlo una vez más puede evitarle un dolor de cabeza a futuro. Lo cierto es que con un Euribor en mínimos historicos, esto ha llevado a muchas familias a reducir la cuota que paga por su hipoteca mensualmente.

Muchas hipotecas se están abaratando, y eso es para festajar. Los préstamos a tipo variable han descendido considerablemente a medida que el Euribor decrece, sin embargo, otros tantos, con sus hipotecas referenciadas a este indicador no han experimentado el descenso que marca el Euribor.

¿A qué se debe esta situación?

La respuesta está en la letra pequeña de las contratos firmados entre clientes y entidades financieras y es el Tipo de interés suelo.

Muchas de las hipotecas incluyen el denominado “suelo” del tipo de interés, lo cual perjudica en estas situaciones ya que cuando revisa su hipoteca, con un Euribor por debajo del 2%, no disfruta de esta caída. El analisis es fácil de comprender, las entidades se cubren de esta situación imponiendo un mínimo para el tipo de interés.

Por lo tanto si tiene un suelo hipotecario del 3% y contrató un hipoteca de Euribor + 0,80 (el resultado está por debajo del 3%) pagará lo que estipula el tipo de interes suelo, y no el porcental cercano al 2,50% que establece el tipo de interés a Euribor +0,80%.

Para explicarlo en pocas palabras, si el tipo de interés de la hipoteca es de Euribor + diferencial y éste es menor al dato del suelo de interés suscrito, pagaremos el tipo de interes suelo.

Antes de firmar, lea la letra pequeña y evite estas situaciones, también se marcan “tipos techo”, para máximos.