Cuando se habla de hipotecas rara vez suele hacerse esta distinción, pero lo cierto es que existe y conviene tenerla en cuenta. Por fortuna o por desgracia, en los últimos tiempos hemos podido asistir a firmas de créditos hipotecarios en lugar de préstamos hipotecarios que después han tenido repercusiones negativas para el hipotecado a la hora, por ejemplo, de pedir una subrogación de la hipoteca.
Lo primero que debemos hacer antes de entrar en materia hipotecaria es diferenciar un préstamo de un crédito, ya que por mucho que estemos acostumbrados a utilizarlas como sinónimos, la realidad es bien diferente. En este sentido, en un préstamo la entidad financiera o la parte prestataria entrega al cliente una cantidad de dinero fija que este se compromete a devolver en un plazo determinado y generalmente de forma periódica. Por el contrario, lo que define a un crédito es que la cantidad que el banco presta no es fija. De hecho, lo que hace el banco es establecer una dispobilidad de dinero al cliente estableciendo sólo el límite máximo que está dispuesto a prestar. Después será el usuario quien decida hacer uso o no del total del crédito. Además, habitualmente se puede volver a tomar prestado el dinero que se va devolviendo en una rueda que en principio no tiene fin. Seguir leyendo Diferencias entre un préstamo y un crédito hipotecario…
La fiscalidad de las hipotecas hace que estén sujetas al pago de diferentes impuestos con el de Actos Jurídicos Documentados y el IRPF a la cabeza. Os explicamos como funcionan, cuanto hay que pagar y las desgravaciones por vivienda relacionadas con la hipoteca.
Constituir un préstamo hipotecario lleva aparejados una serie de gastos de notaría, gestoría y, por supuesto, fiscales. Los impuestos sobre la hipoteca se pagan en el momento de firmar la hipoteca o de realizar cualquier tipo de cambio en el contrato. Como contrapartida, la hipoteca permite practicarnos deducciones por vivienda en el IRPF.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se paga sobre el valor total garantizado del préstamo hipotecario, que incluye el principal, los intereses y los gastos. Representa un porcentaje de esta cantidad que debe abonarse tanto en el caso de transmisiones de viviendas usadas como de vivienda nueva, aunque en el caso de las primeras está exento al abonarse en su lugar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del que más tarde hablaremos.
La gestión y cobro del AJD está cedido a las comunidades autónomas y los porcentajes varían entre el 0,1 y el 1%, aunque si la comunidad no hubiese legislado al respecto se aplicaría el 0,5%.
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
Con carácter general se podrá desgravar un 15% de las cantidades aportadas a la adquisición de vivienda, lo que incluye también los costes de constitución del préstamo y los productos vinculados siempre que estos sean obligatorios para la concesión del préstamo. Además, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público se restaura la deducción por vivienda sin límites a las cantidades en función de la base imponible del contribuyente.
Y es que quienes comprasen casa desde el 1 de enero la sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de esta medida, que viene acompañada por una subida de IRPF para 2012, todos podrán deducir el citado 15% sobre una base máxima de 9.040 euros. Es decir, que por más que hayamos aportado 12.000 euros a la compra de la vivienda, sólo podremos deducir sobre los 9.040 iniciales.
Este impuesto indirecto se aplica en el caso de la venta de viviendas de segunda mano. Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y no graba directamente la hipoteca, sino la compra o venta de la vivienda (cabe distinguir entre los impuestos sobre la vivienda y los impuestos sobre la hipoteca). Al igual que el AJD está cedido a las comunidades autónomas, aunque en el territorio nacional se aplicarán los siguientes tipos:
6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.
1 %, para la constitución de derecho reales de garantía, pensiones, fianzas, préstamos y la cesión de créditos
En la mayoría de regiones el tipo para la transmisión de bienes inmuebles es del 7%.
Estos son los impuestos que se aplican sobre la hipoteca y alguno de los que recae sobre la vivienda. Si tenéis más dudas fiscales podéis acudir a Impuestosrenta.com
A la hora de afrontar la declaración de la renta la hipoteca juega un papel fundamental. La hipoteca en el IRPF permite deducir un porcentaje de las cantidades aportadas a la compra de vivienda habitual siempre que se cumplan algunos requisitos que os explicamos.
El primero de los requisitos para poder desgravar por la vivienda habitual es que el piso que hayamos adquirido constituya efectivamente nuestra residencia habitual. Desde un punto de vista fiscal se entiende que una vivienda adquiere esa condición siempre que cumpla con los dos siguientes preceptos:
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se podrán asimilar a efectos de desgravar por la hipoteca hasta dos plazas de garaje siempre que se hayan comprado con la vivienda, se encuentren en el mismo edificio, se entreguen al mismo tiempo que la casa y sean efectivamente utilizadas por el hipotecado. Es decir, el alquiler de laplaza de garaje haría que perdiésemos el derecho a la deducción.
En cuanto a las cantidades que se podrá desgravar por la hipoteca incluyen todas las aportaciones realizadas para la adquisición, gastos de la hipotecay en términos generales cualquier coste adicional ocasionado por los productos asociados a la hipotecacomo los seguros de vida o del hogar.
A la hora de pedir una hipoteca quien más quien menos hace cálculos y una de las cosas que suele tener en cuenta son los impuestos de la hipoteca, que pueden ahorrarnos un buen dinero a la hora de hacer la declaración de la renta. Os explicamos como tributan estos préstamos en el IRPF.
El primero y más importante es que la hipoteca sea sobre vivienda habitual. A efectos fiscales se entiende como tal la que
constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años.
el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Además, se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda.
Es decir, que si la hipoteca no está destinada a vivienda habitual no podremos desgravar por ella (existen excepciones como el caso de las separación financiera o traslados laborales, por poner dos ejemplos)
La firma de un préstamo hipotecario no es gratuita. Al margen de los intereses que después habrá que ir pagando conlleva una serie de gastos en la hipoteca que habrá que satisfacer en el momento de rubricar la escritura. Desde el notario hasta los gastos de gestoría y los impuestos de la hipoteca. Os develamos cuáles son y cuanto cuestan.
En los requisitos para conseguir una hipoteca apuntábamos la necesidad de contar con un 30% del valor de tasación de la vivienda antes de comprar la casa. Este porcentaje obedecía al 20% del coste que no nos financiará el banco (las hipotecas por el 100% son cosa del pasado) y un 10% adicional que deberemos reservar para hacer frente a los gastos de constitución del préstamo.
Estos incluyen varios elementos, desde los gastos de notaría hasta los de gestoría, a los que se pueden añadir las comisiones de la hipoteca y el pago de impuestos. Vamos a repasarlos y ver cuánto cuesta cada uno de forma aproximada:
Sin querer meter el dedo en la yaga, lo cierto es que acusamos demasiado rápido a las entidades financieras de ser las culpables de los ‘expediente X’ que muchas veces en los préstamos hipotecarios y en la contratación de productos financiero en general y sin embargo haríamos bien en repasar nuestros hábitos como consumidores. Una encuesta de la Federación de Usuarios Consumidores Independientes de la Comunidad de Madrid desvela que un 52% de las personas no termina de entender las hipotecas que firmaron en su día.
Lejos de ser una curiosidad, la encuesta, de la que se hace eco Lainformacion.com, muestra un estilo de entender la gestión financiera y el compromiso económico cuanto menos alarmantes. Y es que al 52% que asegura haber firmado la hipoteca sin leerse todo el contrato porque no lo entendía, hay que sumar un 26% que directamente asumió parte de lo que ponía en texto. Al final, sólo un 22% de los encuestados dijo haber comprendido completamente la hipoteca que estaba firmando.
La encuesta señala además los datos en los que más incidieron los bancos a la hora de explicar las condiciones del préstamo. En este sentido, un 88% asegura que recibió información clara y concisa sobre los tipos de interés y el plazo de la hipoteca, un porcentaje que se reduce al 62% para los gastos notariales y todavía más (cerca del 33%) para las comisiones y gastos de cancelación parcial de la hipoteca. Además, un 70% dice que no se le advirtió de la cláusula suelo.
A la vista de estos datos se puede entender mejor que el suelo hipotecario no sea una excepción sino casi una norma para las hipotecas firmadas durante el boom inmobiliario, que se firmasen créditos por encima de la capacidad de endeudamiento o, lo peor de todo, que se firmasen créditos pensando que se trataba de hipotecas bajo la modalidad de hipoteca abierta. Aún a riesgo de ir contracorriente cabe preguntarse ¿Es el banco el único culpable de estas atrocidades? ¿No puede ser que los propios ciudadanos tengamos algo que ver en esta situación?
La vivienda es la mayor inversión que una persona llevará a cabo en toda su vida y sin embargo invertimos más tiempo en buscar y comparar el precio de la nueva televisión/videocámara/coche… que el que dedicamos a estudiar el medio por el cual financiaremos la compra de la casa: la hipoteca. Se pueden poner diferentes excusas, empezando por el complicado lenguaje técnico de la escritura de la hipoteca y terminando por el desconocimiento de la legalidad a la que está sujeta la compra-venta de viviendas. Sin embargo, al final lo único que se desprende de todo esto es una cierta dejadez en la gestión de las finanzas personales, ya que si bien puede entenderse la dificultar para entender todos los términos del contrato hipotecario, no puede decirse lo mismo de no conocer nuestros derechos en la firma del préstamo más importante que firmaremos en nuestra vida.
Cada vez es un fenómeno más extendido que los bancos exijan la contratación de productos vinculados a la hipoteca para aprobar la concesión del préstamo. En el mejor de los casos servirán para reducir el diferencial, pero en otros condición sin e qua non para poder firmar. Os desvelamos cómo funcionan y cuáles es mejor evitar.
A la hora de valorar una hipoteca tendemos a centrarnos de forma inconsciente en el tipo de interés a pagar, al igual que cuando domiciliamos la nómina lo hacemos en el regalo y no en las comisiones bancarias. Sin embargo, un préstamo hipotecario hay que valorarlo en su conjunto y no sólo por el diferencial sobre el euribor que proponga la entidad financiera. Lo primero en lo que debemos reparar es en las comisiones de la hipoteca, en muchos casos negociables, y acto seguido en cualquier producto asociado que nos obliguen a contratar.
Y es que en los últimos tiempos contratar una hipoteca no sale gratis (intereses al margen). Bancos y cajas aprovechan la escasez de crédito para ‘colocar’ sus productos y atrapar al cliente, su nómina, planes de pensiones, inversiones en fondos, depósitos… En las hipotecas bonificadas estos productos servirán para reducir el diferencial, pero en otros casos ni siquiera tendremos esa opción. Lo que debemos hacer es `reguntar siempre por las condiciones de estos productos para conocer sus costes y compararlo con el porcentaje que dejaremos de pagar como tipo de interés.
Os presentamos los productos vinculados y los requisitos más habituales por parte de bancos y cajas:
Domiciliación de nómina: es un requisito casi indispensable para la concesión de la hipoteca pero también la menos nociva. Habrá que estudiar los costes de administración y mantenimiento que quieran cargarnos. En este punto siempre que sea posible trataríamos de contratar la cuenta remunerada que tuviese la entidad si fuese posible, como un mal menor.
La Generalitat de Cataluña establecerá un nuevo límite en los intereses de demora en los créditos como medida de protección para el consumidor ante el abuso de entidades financieras y comercios a la hora de cobrar por la mora y los retrasos en los pagos. El nuevo interés quedará fijado en 2,5 veces el interés legal del dinero.
Cada vez que una persona incurre en el impago de una deuda se le pueden aplican una serie de intereses de demora. Las entidades financieras pueden establecer sus propios intereses de demora, que sin embargo sí están regulados en el caso de la deuda tributaria y de los impagos comerciales. En el caso de una deuda con Hacienda o de Hacienda con sus contribuyentes (léase, la devolución de la renta) este interés de demora lo fija el Gobierno y salvo que así se indique en los Presupuestos Generales del Estado, será de 2,5% veces el interés legal del dinero (también se fija por ley cada año).
Este es precisamente el ratio que la Generalitat de Catalunña pretende aplicar también al interés de demora en créditos e hipotecas. Para ello, el ejecutivo autonómico modificará el Código de Consumo (ver documento) de forma que se puedan evitar “cláusulas abusivas que perjudiquen al consumidor”.
En concreto, la reforma busca aumentar la protección de los consumidores y evitar al mismo tiempo que aumente el número de ejecuciones hipotecarias motivadas por la crisis. Los cambios se estructurarán en cuatro objetivos básicos: el ya mencionado de aumentar las garantías del usuario en el momento de pedir un crédito, facilitar al deudor la comparación de productos para que sea plenamente consciente de los riesgos y costes que conllevan las ofertas, fomentar la mediación antes del proceso judicial en caso de ejecución hipotecaria y tomar medidas para evitar las cláusulas abusivas.
Actualmente el precio del dinero está fijado en el 4%, por lo que el interés de demora no podría superar el 10%, algo que por ejemplo no se cumple en tarjetas de crédito.
La otra gran novedad del texto es que obligará a que la entidad financiera averigüe la capacidad para hacer frente al crédito de la persona que pide la hipoteca. Es decir, que investigue la capacidad de endeudamiento, que los teóricos sitúan en un máximo del 35-40% de los ingresos para una óptima gestión de nuestras finanzas personales.
Asimismo, el texto introduce la obligación de que la entidad financiera averigüe la capacidad para hacer frente al crédito de la persona que pide una hipoteca, hasta el punto de que si no lo comprueba no podrá concederle el préstamo o crédito en las condiciones prefijadas.
Medida positiva
La medida en sí resulta positiva, ya que permitirá un mejor ordenamiento de los intereses de demora que cobran bancos y cajas de ahorroy marca los límites entre lo que resulta razonable y lo que es ya un abuso. Quizás sería incluso interesante implantar una fórmula similar en todo el Estado, algo que sin embargo no se contempla en la Ley de Transparencia Bancaria, que lo que vendría es a legitimar swaps y suelos hipotecarios.
Lo vivido con el franco suizo en los últimos días y sobre todo lo ocurrido el martes con la divisa helvética deberían servir de reflexión sobre los riesgo que se corren al firmar una hipoteca en una divisa diferente del euro. Y es que al riesgo de subida del índice de referencia, se le suman los cambios en la cotización de la moneda seleccionada.
Rezaba ayer idealista.com que el banco de suiza salía la rescate de los hipotecados en francosy no le faltaba razón, aunque seguramente lo último en lo que pensaba el Banco Nacional de Suiza a la hora de intervenir los mercados para frenar la escalada de su divisa, rompiendo de paso la regla no escrita de no alterar los movimientos del mercado sin el consenso de otros bancos centrales. De forma resumida, la posibilidad de una doble recesión planteada por el FMI llevó a muchos inversores a buscar refugio en activos financieros diferentes a los habitual y esta vez en lugar del orole tocó el turno al franco suizo, lo que se tradujo en una espectacular revalorización de la moneda helvética frente al euro y otros divisas que según los economistas del país suponía riesgos deflacionarios y una amenaza.
La decisión del Banco Nacional de Suiza fue clara y tras una masiva intervención logró devilitar su moneda un 9% frente al euro al tiempo que alertaba que hará todo lo que sea necesario por mantener un cambio mínimo de 1,20 francos suizos por euro.
Pero quizás la mejor forma de apreciar lo ocurrido es a través de los gráficos que muestran la evolución del EUR/CHF o el cruce entre el euro frente al franco suizo en los últimos días y en los últimos años:
Funcionamiento de la hipoteca multidivisa
Los gráficos son muy explícitos sobre la evolución del euro frente al franco suizo, pero ¿Cómo afecta esto a los hipotecados en francos suizos? Si descontamos el último movimiento del Banco Nacional de Suiza, lo cierto es que quienes contrataron una hipoteca en francos suizos se estaban preparando para un considerable aumento de su cuota mensual. Para entenderlo, vamos a repasar de forma rápida cómo funciona una hipoteca multidivisa. Básicamente se trata de endeudarse en una divisa diferente del euro. Es decir, en lugar de tener una hipoteca al uso en la que se deben 100.000 euros, se deben 120636,2339 francos suizos según el cambio actual. Lo que ocurre es que el banco nos cobra la mensualidad en euros, por lo que la cuantía dependerá del cambio en ese momento (o el fijado en el contrato) entre el euro y el franco suizo. Por lo demás, el funcionamiento es muy similar al de una hipoteca tradicional, sólo que el tipo de interés de referencia que habrá que vigilar no es el que marca el Banco Central Europeo sino el del Banco Nacional de Suiza, ya que lo que interesará no es la evolución de la economía europea, sino la helvética.
En el caso de las hipotecas multidivisas en francos suizos, la revalorización del 40% de esta moneda en julio habría hecho que la factura mensual de la hipoteca subiese un 40%, al igual que la cuantía del préstamo. Es decir, una persona que se hubiese endeudado en 2008 por 300.000 euros debería al banco en julio cerca de 370.000 euros aproximadamente, pese a haber abonado religiosamente sus cuotas todos los meses. Esto se debe precisamente a que el cambio entre las divisas fluctúa y al traducirlo en euros se pueden producir este tipo de sorpresas.
Para que lo entendamos perfectamente, la cuantía del préstamo en francos suizos sí habría descendido mes a mes (tal y como ocurre con cualquier hipoteca), pero expresada en euros y al depender del tipo de cambio en ese momento, esta sería mayor. Si tomamos el ejemplo anterior, suponiendo que en el momento de constituir la hipoteca el cambio Euro/Franco Suizo era de 1,1 la deuda sería de 330.000 francos suizos, que por ejemplo podríamos haber amortizado a razón de 1.000 francos suizos al mes (un total de 43 cuotas desde comienzos de 2008). Así, deberíamos todavía 287000 francos suizos. Que si traducimos a euros con el cambio de 1,20 nos da 344.400 euros. Como vemos, no es que la cuantía del préstamo haya crecido -de hecho, debemos menos francos suizos-, sino que el cambio nos es más desfavorable.
Para los hipotecados en francos suizos, aquí os dejamos un gráfico interactivo en el que seguir su cotización:
En cualquier caso este no es el único ejemplo sobre el riesgo de las hipotecas multidivisa. Tras el terremoto de Japón se vivieron episodios similares con el yen, la otra divisa estrella en estos productos. En esta ocasión, el Banco de Japón también intervino para evitar la apreciación de su moneda, aunque con el consenso del resto de bancos centrales.
No se trata de demonizar este tipo de productos. Las hipotecas multidivisa pueden ser una excelente alternativa para pagar menos todos los meses. Lo que sí debemos hacer es conocer su funcionamiento y sus riesgos antes de firmar.
Las hipotecas referenciadas al Euribor, la mayoría de las que se conceden en España, están en el centro de la atención de las familias luego de ya cuatro meses de caída ininterrumpida del indicador de referencia. El motivo de esta atención se basa fundamentalmente en la revisión de la hipoteca.
Esta nueva obseción por las variaciones de este índice nos ha llevado a estar de forma diaria atentos a su evolución. Sin embargo, debemos abstrernos de esta locura y tener en claro una serie de datos para analizar nuestra situación.
1) Primero debemos analizar que el Euribor que aplica a nuestra hipoteca está plasmado en el contrato que firmamos. Allí se deja constancia el tipo de euribor que se aplicará en cada revisión y siempre será el mismo.
Este suele ser generalmente el correspondiente a uno o dos meses anteriores, aunque dependerá de la fecha estipulada en la escritura (tener muy en claro este punto para no volvernos locos con las evoluciones diarias).
La publicación oficial del Euribor es el 20 de cada mes. Por lo tanto, si la revisión se produce antes de esa fecha, se aplicará el último euribor publicado de manera oficial en el BOE (Si revisas el 10 de Noviembre, se aplicará el de septiembre ya que el último que se publicó fue el 20 de Octubre). Siempre se aplicará el mismo.
2) Otra opción es laNovación de la hipoteca. Esta es una opción a la hora de revisar la hipoteca. Se trata de cambiar las condiciones como:
plazos de amortización
tipo de interés
diferencial
Para ello es necesario acordar con la entidad financiera, aunque no es muy fácil en estos momentos, pero puede ser una solución a corto plazo, aunque no para el futuro más lejano. Para ello es importante presentar ofertas concretas de con otras ofertas. Recuerden que la novación, conlleva una comisión que figura en el contrato ( oscila entre el 0% y el 1.0% del importe total pendiente de amortización).
3)Subrrogación de la hipoteca a otra entidad, es una modalidad interesante. No todos están dispuestos a un cambio pero es una buena medida para hacernos valer como clientes. Este método consta de llevarnos la hipoteca a otra entidad que nos ofrece mejores condiciones con un tipo de interés más bajo.
Aquí también aplica una comisión, cercana al 0,25%, y debemos sumarle otros gastos de apertura en la nuevo banco como escrituras, registro, notaría.
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Cuando se habla de hipotecas rara vez suele hacerse esta distinción, pero lo cierto es que existe y conviene tenerla en cuenta. Por fortuna o por desgracia, en los últimos tiempos hemos podido asistir a firmas de créditos hipotecarios en lugar de préstamos hipotecarios que después han tenido repercusiones negativas para el hipotecado a la hora, por ejemplo, de pedir una subrogación de la hipoteca.
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