La flexibilidad es importante en un préstamo hipotecario, donde nunca se puede estar seguro de lo que ocurrirá en un plazo de tiempo tan elevado. En muchos casos, esta se vincula con la posibilidad de contar con un periodo de carencia, ya sea al comienzo de la vida de la hipoteca o bien en cualquier otro momento.
Lo primero que debemos de saber sobre el periodo de carencia y las hipotecas con carencia es que es un plazo en el cual sólo se pagarán los intereses del préstamo sin amortizar capital. Es decir, estaremos pagando la parte de la cuota que correspondería a los intereses que cobra la entidad financiera, pero no estaríamos reduciendo nuestra deuda con el banco. Esto se traduce en una cuotas mensuales mucho más reducida, aunque en este punto dependerá del sistema de amortización elegido.
La carencia constituye una herramienta de ayuda a la previsión financiera. Dado que es muy complicado prever que puede pasar de aquí a unos años, siempre es interesante contar con la posibilidad de establecer un periodo de carencia en las hipotecas como fórmula de protección ante los imprevistos.
La mayoría de hipotecas con carencia permiten activarla al comienzo de la vida del préstamo, que es cuando más necesidad hay de reducir la cuota. Sin embargo, también es en este periodo cuando más intereses se pagan, ya que el montante de la deuda es mayor y sobre ella se calculan los intereses. En cualquier caso, lo que nunca debemos perder de vista es que la carencia no hará sino hacer que terminemos pagando más por la hipoteca a largo plazo y, salvo necesidad, no suele ser recomendable hacer uso de ella.
A continuación le presentamos el ránking de las mejores Hipotecas con carencia, que se encuentran vigentes en el mercado:
El mercado inmobiliario no levanta cabeza y de hecho cada vez presenta peores datos. El número de hipotecas constituidas en septiembre cayó un 42% respecto al mismo periodo del año anterior y acumula ya 17 descensos consecutivos.
Si algo tiene la estadística es que es tozuda y se empeña en mostrar realidades que no todo el mundo quiere ver. Este es el caso de los últimos datos sobre hipotecas constituidas sobre viviendapublicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que muestran una nueva caída, y ya van 17 seguidas. En concreto, las hipotecas constituidas retrocedieron un 42% en septiembre respecto al mismo mes del año anterior. En total apenas se se firmaron 30.808 hipotecas, lo que supone una leve mejora respecto a agosto (ver datos) pero no esconde que el sector inmobiliario sigue sin levantar cabeza.
Durante los nueve primeros meses de 2011las viviendas hipotecadas se redujeron un 31,1% respecto a 2011, aunque el tasa intermensual aumentaron un 5,4% pasando de 29.231 a las mencionadas 30.808. Si atendemos al total de hipotecas constituidas, incluidas las fincas rústicas, nos encontramos 50.372 hipotecas, lo que supone un 39,6% menos que en septiembre de 2010, aunque un aumento del 5,6% respecto a agosto.
También sigue cayendo el importe medio de las hipotecas. En septiembre se situó en los 11.934 euros frente a los 120.271 euros del mes anterior, lo que supone un retroceso del 4,7%. Si comparamos los datos con los de septiembre de 2010 la caída es del 6,3%. Ante esta escasez de crédito resulta lógico el retroceso en el precio de la vivienda, que sin embargo no está siendo igual de pronunciado. La caída en el importe medio también obedece a que los bancos ya no conceden hipotecas por el 100% del valor de tasación y ni siquiera por el 90%. Hoy en día la mayoría de entidades se está limitando a cubrir el 80% del valor de tasación, por lo que el cliente debe ser consciente que tendrá que aportar el 20% más otro 10% adicional por los gastos de la hipoteca.
¿Qué medidas pueden tomarse para solucionar el problema de los hipotecados? Ausbanc nos presenta ocho iniciativas para paliarlas deficiencias del actual marco jurídico y dar algo más de protección a las personas con hipotecas, especialmente aquellas que afrontan procesos de ejecución hipotecaria.
A través de El Mundo nos llegan las reclamaciones que Ausbanc, la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios, hace al nuevo Gobierno del PP. Se trata de medidas en principio encaminadas a proteger a la parte más débil en el ámbito inmobiliario y de los préstamos hipotecarios: la persona endeudada. Es decir, el ciudadano de a pie.
Veamos cuáles son estas propuestas y el estado de cada una de ellas, ya que en algunos casos se trata de iniciativas que ya están en marcha o se refieren a medidas ya tomadas que en parte cubren esas reclamaciones:
Conseguir una hipoteca en las mejores condiciones nunca ha sido tarea fácil pero ahora se ha convertido en una tarea especialmente complicada ante la escasez de crédito. Actualmente las mejores ofertas se limitan a los pisos de la banca, aunque todavía es posible conseguir un buen préstamo siempre que cumplamos una serie de requisitos. Os los explicamos.
Con el paso del tiempo y el recrudecimiento de la crisis la banca ha ido elevando sus exigencias para conceder un crédito. Para que el banco acceda a financiarnos la casa ya no bastará con el propio inmueble, sino que será necesario aportar garantías adicionales. Estos son los requisitos que debemos cumplir para tener posibilidades de acceder a una buena hipoteca.
Tener ahorrado el 30% del valor del piso. Las hipotecas por el 100% del valor del piso son un rara avis reservadas para los inmuebles en manos de los portales inmobiliarios de la banca. Lo normal es que el banco acceda a financiar el 80% del valor de tasación del inmueble que, además, puede no coincidir con el precio que pagaremos por él. A esto deberemos sumar un 10% adicional en concepto de gastos de la compra: el notario, gestoría, tasación, escritura y el pago del IVA o del Impuesto de Actos Juríricos.
Las ofertas de hipotecas cuyos plazos de amortización superan los 35 años, normalmente se encuentran dirigidas a jóvenes. Sin embargo, en el caso de los préstamos a tipo variable, hay algunas entidades que amplían esta oferta de Hipotecas a 40 años a personas a cualquier persona, siempre que no superen una determinada edad máxima al final de la vida del préstamo.
La ventaja de contratar una hipoteca con un plazo de devolución más amplio, por ejemplo 40 años, radica en que las cuotas mensuales son más pequeñas y por lo tanto, más cómodas de satisfacer.
El inconveniente de este tipo de préstamos, es el pago de un mayor volumen de intereses al contabilizar el total de duración de préstamo, dado que la amortización del capital sobre el que se calculan es más lenta, independientemente del sistema de amortización elegido.
A continuación le presentamos las principales ofertas de hipotecas a 40 años que se encuentran vigentes en el mercado:
Si bien la situación económica está más que difícil, y las entidades han cerrado el grifo de la financiación, todavía existen bancos y cajas de ahorroque financian hipotecas al 100%. Por nombrar un ejemplo, BBVA Inmobiliaria ofrece una de estas tantas hipotecas 100, aunque no es la única.
En términos generales, estas propuestas de Hipotecas 100% se encuentran restringidas a las ofertas de inmuebles de propiedad de las entidades que otorgan la financiación. Es decir, son el as en la manga que se guardan los bancos
En los últimos tiempos no sólo vimos como el Euribor retomó la senda alcisita sino también el incremento de la tensión en el mercado interbancario provocó ciertos aumentos en el diferencial, sobre todo ahora que cada vez resulta más complicado acceder a financiación en condiciones preferentes. La que parece ir ganando la batalla es la lucha en contra de la implementación de suelo hipotecario.
A pesar de que creiamos que ya no existían “hipotecas 100″, hemos realizado una barrida por las web de las entidades y encontramos algunas ofertas que continúan en pie.
El tema de la dación en pago para las familias que no puedan pagar sus hipotecas es una de las solicitudes que vienen pidiendo desde varias entidades defensoras de los hipotecados. Uno de ellos es José Pablo Ruiz Abellán, el Defensor del Pueblo de la Región de Murcia, que expone las situaciones que deben pasar muchas familias españolas que por situación de desempleo y otras se ven impedidas y les trae el impago de la hipoteca.
Con esto piden que se modifique la ley con la finalidad de regular la dación en pago, para casos de residencia habitual y deudores de buena fe, en caso que el banco llegara a ejecutar la hipoteca quedándose la vivienda, por lo que la deuda sea liquidada, esto pondría la ley a la par de otros Estados.
Solo basta con ver que las reclamaciones de familias sobre sus hipotecas y desahucios acrecientan sus dudas y crecen las consultas mes a mes lo que refleja la dura situación que se vive. También se dan muchas quejas sobre este tema mientras que el Defensor del Pueblo informa y orienta sobre los Servicios Sociales de las administraciones y de mediación ante los bancos.
En varias comunidades se viven desesperadas situaciones de sobreendeudamiento de familias que,arrastradas por la crisis económica y en peores casos con todos sus integrantes en paro, no pueden pagar su préstamo hipotecario y hasta se les quita la vivienda.
A todo esto, el PSOE en su camino a la campaña electoral por las elecciones generales del 20 N también se preocupa por las hipotecas impagadas por lo que propone reformar la Ley Hipotecaria que establecerá que sea obligatorio para las entidades financieras ofrecerles productos hipotecarios que posean la garantía solo en el bien hipotecado, esto es ni más ni menos que la dación en pago. Otra medida es la que rija en las comunidades autónomas que se exima el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre los casos que el banco acepte la vivienda para saldar la deuda, con la novedad de que existirá una exención ligada con ciertos límites que busca evitar abusos de los bancos.
La dación en pago propuesta por Rubalcaba se trata de poder entregar de la casa para saldar la totalidad del préstamo hipotecario, con esto la vivienda cubrirá el valor al total de la deuda pendiente hasta ahí nada novedoso, sería por cierto novedoso si tuviera carácter retroactivo, pero tampoco convendría que sea aplicada generalizadamente a las hipotecas que se regularon en otras condiciones.
Lo que se trataría es de poner en estudio los diferentes casos ya que existen diferentes perfiles, además de que rija algo así como la dación en pago que favorezca los pactos entre los deudores de buena fe y el acreedor, y que la subasta de la vivienda no sea de las primeras medidas sino de las últimas.
Además de que sean partícipes todos los agentes intervinientes, entre los que se destacan notarios y registradores, además de impulsarse un acuerdo con las CCAA que eximia del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) a bancos que lleguen a aceptar este tipo de viviendas como pago total de la hipoteca.
Bankia ha asumido parte de la estrategia comercial de la antigua Caja Madrid, la entidad más fuerte del SIP que forma el banco. De esta forma sigue apostando por la vinculación como fórmula para ofrecer las hipotecas Bankia. Así, plantea a los clientes un tipo de interés preferente para sus préstamos hipotecarios en función del número de productos asociados que contrate con ellos.
Estas son las Hipotecas Bankia que la entidad comercializa en la actualidad:
ING Direct se caracteriza por ser un banco que cuida especialmente a sus clientes y al que le gusta premiar la fidelidad de quienes llevan tiempo trabajando en ellos. Esta idiosincrasia del freshbanking se traslada también a las Hipotecas de ING, que suelen ser asiduas entre las hipotecas mas baratas.
ING Direct es todo un referente de la banca online en España y una de las entidades más innovadoras del sector bancario tanto en el ámbito de producto como de marketing. Bajo su lema de Fresh Banking la entidad comercializa todo tipo de productos financieros con ‘denominación de origen Naranja’ donde las hipotecas ocupan un lugar importante.
Esta es la oferta de Hipotecas de ING Direct
Subrogación a la Hipoteca Naranja para Nuevos Clientes: destinada a quienes deseen llevar su hipoteca a ING. Financia hasta el 80% del valor de la casa durante un plazo máximo de 40 años y mínimo de nueve. El tipo de interés es de Euribor + 1,24% (antes 1,14%) para importes superiores a 150.000 euros y de Euribor + 1,44% (antes 1,24%) para importes inferiores. Es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y un seguro de vida.
Subrogación a la Hipoteca Naranja para Clientes ING: destinada a quienes deseen llevar su hipoteca a ING. El periodo máximo de financiación será de 40 años y el mínimo de nueve, no financiando más del 80% del valor de la vivienda. El tipo de interés es Euribor +0,99% (antes 0,84%). Es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y un seguro de vida.
Hipoteca Naranja Nuevos Clientes ING: destinada a la compra de una nueva vivienda, financiará el 80% del valor de tasación durante un plazo máximo de 40 años, no pudiendo superarse los 75 años al término de la hipoteca. El tipo de interés es de Euribor + 1,24% (antes 1,14%) para importes superiores a 150.000 euros y de Euribor + 1,64% (antes 1,44%) para importes inferiores. Es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y un seguro de vida.
Hipoteca Naranja Clientes de ING: destinada a la compra de una nueva vivienda, financiará el 80% del valor de tasación durante un plazo máximo de 40 años, no pudiendo superarse los 75 años al término de la hipoteca. El tipo de interés será de Euribor + 0,99% (antes 0,84%) y también será necesario contratar un seguro de hogar y un seguro de vida, además de domiciliar la nómina.
Cuando nos decidimos embarcar en un préstamo hipotecario rara vez nos planteamos que en algún momento nos tocará una situación adversa que nos obligue a dejar de pagar las cuotas. Sin embargo, esta es una posibilidad real que gracias a la crisis ya experimentan miles de familias. En el peor de los casos no pagar la hipoteca puede llevarnos a sufrir un proceso de embargo y a perder la casa, pero no tiene por qué llegar a ese punto.
La crisis ha elevado de manera drástica los niveles de morosidad y a pesar de la moratoria en el pago de hipotecas aprobada por el Gobierno en su momento y de otras medidas destinadas a ampliar el plazo de las hipotecas un porcentaje importante de la población se ha visto en la situación de tener que dejar de pagar la hipoteca.
Por ello, y ante esta difícil actualidad hemos preparado una guía para que los clientes de bancos o cajas de ahorro que afrontan impagos comprendan ¿Qué ocurre si no pago la hipoteca?
Si el solicitante no puede cumplir y retrasa el pago de las cuotas pactadas, las entidades de crédito cobran intereses de demora, con el agravante de que los tipos que aplican en estos casos son más elevados que los ordinarios, a lo que además habrá que añadir otras comisiones bancarias como la de reclamación de posiciones deudoras En cualquier caso, el porcentaje a pagar al banco debe figurar de forma clara en la escritura de la hipoteca que siempre debemos conservar a mano.
La banca, siempre un paso adelante, suele aplicar dos formas de reclamos ante la falta de pago, una puede ser por medio de la acción judicial, y la otra, extrajudicialmente. Es importante aclarar que pueden reclamarle:
el importe del capital no amortizado del préstamo.
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