Los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad han certificado lo que se venía intuyendo en los últimos meses en el sector inmobiliario español, y es que el número de compraventa de viviendas durante los primeros seis del año se ha desplomado en comparación con el primer semestre del año 2010.
Con los datos en la mano, durante los primeros seis meses de han formalizado un total de 209.703 operaciones de compraventa de viviendas, mientras que en el mismo período de 2010 se firmaron un total de 228.289 operaciones de compraventa de viviendas, lo que supone una caída del 8,1%.
Un descenso claramente fundamentado en el segundo trimestre del año, ya que en los segundos tres meses de este año 2011 se han formalizado casi cuarenta mil operaciones de compraventa menos que en el primer trimestre, lo que supone algo más del 30% menos.
Esta diferencia de comportamiento entre los primeros tres meses del año y los segundos tres se debe, fundamentalmente al hecho de que durante los últimos meses de 2010 se produjo un importante efecto adelantamiento de compra de vivienda para aprovechar la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda.
Entonces, los datos del primer trimestre de 2011 recogían parte de ese adelantamiento, ya que aunque las operaciones lleguen al colegio de registradores en 2011, muchas de estas operaciones de compraventa ya se habían formalizado en el año 2010.
Luego ya, una vez pasado el efecto, y con el decreto del Gobierno debidamente estabilizado, los datos han vuelto a la cruda realidad, que nos certifica que la crisis está todavía muy lejos de haberse alejado del sector inmobiliario e hipotecario.
De hecho, si comparamos en términos interanuales, nos encontramos con el aval de este argumento, y es que en los primeros tres meses del año 2011 se experimentó un incremento del 5,6% con respecto a los primeros tres meses del año 2010, con motivo del efecto adelantamiento de la compra de viviendas, mientras que en el segundo trimestre el descenso se disparó hasta el 22,8% de operaciones de compraventa.
De hecho, el volumen de operaciones de compraventa que se ha alcanzado en el segundo trimestre es el más bajo de la serie histórica, que se inició en el año 2005, lo cuál da que pensar que el sector inmobiliario todavía tiene un largo recorrido que realizar.
Por otro lado, la hipoteca media de las operaciones firmadas durante el segundo trimestre del año se situó en los 112.215 euros, lo que supone un retroceso de casi un 10% con respecto al primer trimestre de este mismo año 2011.
En lo que se refiere al tipo de interés, el 97% de los nuevos contratos hipotecarios firmados durante el primer semestre del año, se hicieron con el tipo de interés variable, a pesar de la volatilidad del Euribor y que algunos analistas apuestan por el tipo de interés fijo.
En definitiva, nos encontramos con un sector inmobiliario que no ha iniciado la senda de la recuperación y que sigue en un proceso de ajuste en el que debe de resolver muchas cuestiones, la primera de las cuales debe de ser la eliminación del stock de viviendas sin vender que siguen acumulándose en las cunetas de nuestras carreteras.
Hasta entonces, no queda más que seguir viendo como cae el precio de la vivienda, y como cada vez menos gente puede permitirse comprar un piso, no por el precio, sino por la falta de financiación.
El Banco de España ha puesto sobre la mesa una de las cuestiones fundamentales para el resurgir económico de nuestro país, como es la recuperación del consumo interno, uno de los grandes lastres que seguimos arrastrando últimamente, y para ello ha apostado por una medida sorprendente, desde cierto punto de vista, pero que pone de manifiesto la magnitud del problema que tenemos enfrente.
Así, el Banco de España, en su Boletín Económico, ha solicitado a las entidades financieras que apuesten por el abaratamiento hipotecario como medida que ayude a resurgir el consumo interno, ya que el tremendo peso de las cuotas hipotecarias sobre el presupuesto mensual familiar provoca que las familias no dispongan de dinero líquido disponible para hacer frente a otra serie de gastos que podrían ayudar más a la economía.
Una economía que está montada, como la de todos los países desarrollados, en función del consumo, por lo que mantener un nivel bajo de consumo es la peor medicina con la que nos podemos encontrar en estos momentos y nos condena, como país, a seguir inmersos en la tremenda crisis económica que todavía nos asola.
Por ello, priorizando necesidades, el Banco de España ha apostado por una rebaja de las cuotas hipotecarias que pagan los titulares de las mismas, sobre el fundamento de que esta es la única manera de conseguir que los presupuestos mensuales de las familias se puedan reponer dada el descenso de ingresos que también se ha producido.
Para poder reducir la cuota hipotecaria de las familias, el Banco de España propone dos posibilidades, una sería la ampliación de los plazos de amortización (se calcula que por cada año que se amplia la amortización de la hipoteca se consigue una mejora del consumo del 1,3%), y otra sería la reducción de los tipos de interés aplicados sobre las hipotecas, bien a través de la reducción de los diferenciales aplicados de manera individual por cada entidad financiera, o bien a través de la reducción del Euribor.
La ampliación de los plazos de amortización parece ser la forma más sencilla de conseguir que se abaraten las hipotecas mes a mes, a la vez que las entidades financieras consiguen ganar más dinero, a cambio de entrar en un riesgo mayor. Y es que al amortizar durante más tiempo los intereses se aplican durante un plazo mayor, y por tanto, el total de intereses generado es mayor, produciendo una mayor ganancia para la entidad financiera.
La reducción de tipo de interés, por otro lado, es más compleja, ya que exigiría que las entidades estuvieran dispuestas a reducir su volumen de ingresos a través de la reducción del diferencial que aplican sobre el Euribor. Por ello, los analistas hipotecarios consideran que ha sido una petición algo sorprendente por parte del máximo organismo financiero de supervisión española.
La posibilidad que sí parece más plausible es la reducción del Euribor. El índice de referencia hipotecario utilizado en la inmensa mayoría de las hipotecas depende en gran medida del tipo de interés que se aplica sobre la zona Euro, y éste depende del Banco Central Europeo. A pesar de que a principio de año se esperaba que el BCE pudiera ampliar el tipo de interés hasta cerca del 2%, lo cierto es que ahora se apuesta más porque el BCE reduzca un cuarto de punto en su reunión de octubre.
El saldo hipotecario de las entidades financieras españolas marcó un mínimo histórico este pasado mes de julio con un descenso del 4,9% en términos interanuales, lo que supone el mayor descenso de la historia de esta serie estadística, publicada por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
El volumen total del saldo hipotecario sostenido por las entidades financieras españolas a 31 de julio de 2011 ascendió a 1,039 billones de euros, lo que certifica el parón brutal que sigue sufriendo la concesión de nuevos créditos hipotecarios en nuestro país a pesar de los índices de recuperación que algunos analistas quieren ver.
Esta caídas continuadas que se vienen apreciando en el saldo hipotecario de las entidades financieras desde que estallara la crisis chocan frontalmente con los incrementos que se apreciaban durante los años de bonanza económica, cuando nos encontrábamos con incrementos del 20% en términos interanuales, lo que hace pensar el tremendo cambio que se ha producido en la realidad económica, en general, e hipotecaria, en particular, de nuestro país y de los países de nuestro entorno.
En términos absolutos, la pérdida de saldo hipotecario comparando julio de 2011 con julio de 2010 ascendió a 53.391 millones de euros, mientras que en términos mensuales, comparando julio de 2011 con junio de 2011, la caída fue de 4.321 millones de euros, lo que arroja un porcentaje del 0,41%.
Por otro lado, y si realizamos un desglose por entidades financieras, nos encontramos con que las cajas de ahorro siguen siendo las entidades que sostienen un mayor volumen de saldo hipotecario, con 565.581 millones de euros, aunque, eso sí, supone un 5,81% menos que en el año anterior.
Por detrás quedan los bancos con 389.583 millones de euros (lo que supone un 3,77% menos que hace un año), las cooperativas de crédito, con 68.993 millones de euros (un 3,8% menos que en el año 2010) y los establecimientos financieros de crédito con 15.677 millones de euros (un 3,16% menos que hace un año).
Nos encontramos por tanto con una situación de muy difícil concepción, en la que el saldo hipotecario de las entidades financieras sigue cayendo a pasos agigantados lo que hace ser poco optimista ante el futuro y pensar que la recuperación económica que se ha venido anunciando desde diferentes análisis económicos internacionales esté quedando en un segundo plano, sin posibilidad de convertirse en realidad en el corto plazo.
Lo cierto es que esta reducción del saldo hipotecario de las entidades financieras españolas tiene un fuerte componente de demanda, por la caída de las peticiones provocadas por la elevada tasa de desempleo que hace que los ciudadanos no puedan permitirse una financiación tan a largo plazo, ya que no saben lo que les deparará el futuro, pero también tiene una fuerte componente de oferta.
Y es que las entidades financieras siguen teniendo el crédito bloqueado a la espera tiempos mejores, para salvaguardar la liquidez y evitar caer en una situación de apalancamiento financiero absoluto, sin posibilidades de recuperación en el futuro, lo que les está llevando igualmente a la obtención de liquidez a través de los mercados minoristas, mediante la llamada guerra del pasivo.
Por tanto, hasta que las entidades financieras no recuperen la normalidad en sus operaciones y el crédito no fluya de la manera habitual, no podremos empezar a hablar de una recuperación económica cierta, y seguiremos a expensas de los movimientos especulativos de los mercados internacionales, que siguen dominando la situación a su antojo.
La revisión de la hipoteca es el momento en el que el banco actualiza el índice de referencia en las hipotecas a tipo variable para adaptarlo a la nueva realidad del mercado. Esta revisión puede ser semestral o anual y debe de estar estipulada en la escritura hipotecaria. Os contamos cómo funciona el proceso.
La revisión de la hipoteca puede parecer sencilla, pero es un elemento que genera más dudas de las que podríamos pensar. Desde un punto de vista estrictamente técnico, se entiende por revisión hipotecaria el momento en el quela entidad financiera actualiza el índice de referencia del préstamo, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, y lo modifican según haya subido o bajado.
Todas las hipotecas a tipo variable se revisan cada seis meses o un año, en función de lo que hayamos acordado con el banco. La carencia de la revisión debe aparecer en el contrato así como la forma en la que se procederá a la revisión.
En cualquier caso, lo que el banco y el cliente hacen en este tipo de préstamos es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero en la cuota mensual. Cada periodo de revisión tiene sus ventajas e inconvenientes. Una revisión cada seis meses es más propensa a registrar variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año entero para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica y permite una mejor planificación financiera a medio plazo. Al final, las caídas y subidas son más suaves en una revisión a seis meses y más abruptas en las actualizaciones anuales.
El famoso suelo hipotecario
Sin embargo, el sistema financiero español ha encontrado una salida a esta situación a través suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie. Es decir que si hemos firmado un suelo en la hipoteca del 3% y en el momento de la revisión el tipo de interés resulta ser del 2,5% porque el Euriboa ha bajado, seguiremos pagando el citado 3%. Por contra, los suelos hipotecarios también llevan aparejado un techo o tipo de interés máximo que deberemos pagar por la hipoteca. Lo que ocurre es que este tipo es tan elevado que rara vez se alcanza.
En caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, siempre existe la opción de modificarlo mediante una novación o en su defecto, llevar la hipoteca a otra entidad a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés e incluso la eliminación de la cláusula suelo, aunque las demás condiciones se mantendrán.
Como se revisa la hipoteca
La hipoteca debe revisarse siempre en el mismo mes o meses del año para las revisiones a seis meses y en el caso del euribor suele tomarse el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes. También suele ser habitual que las entidades financieras no tomen el último dato del Eurinor como referencia para la revisión, sino que se basen en el de dos meses antes. Esto es debido a que el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior y los bancos se amoldan a este sistema.
Para calcular el tipo de interés resultante tras la revisión sólo hay que sumar el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
Si quiere saber más del mundo de las hipotecas, y realizar comparaciones entre las diferentes ofertas que existen en el mercado español, puede consultar en Hipolisto.
Si ya en el principio de la crisis se apostó claramente desde el sector financiero por colocar todos los productos tóxicos en un mismo cesto, en un mismo banco dirigido por el Estado, siendo éste el que se hiciera responsable del mismo, ahora, con la proximidad de las elecciones generales este próximo 20 de noviembre, la idea se ha fortalecido aún más y el sector financiero está tomando posiciones para un inminente gobierno del Partido Popular.
Y es que uno de los principales instigadores de esta idea es Rodrigo Rato, actual Presidente de Bankia, y dirigente popular durante muchos años, que apuesta claramente por esta fórmula, lo que hace pensar que en cuanto su partido llegue al poder logrará “convencerlos” de que es la mejor opción para todos.
Es evidente, que el gran beneficiado directo de una medida así sería el sector financiero que conseguiría librarse de todos los productos tóxicos acumulados durante los años de bonanza económica y posterior pinchazo de la burbuja inmobiliaria, logrando recuperar su cuenta de resultados y recuperando la buena salud financiera.
De esta manera, se supone que los ciudadanos también nos beneficiaríamos, de una manera indirecta, ya que con entidades financieras saneadas el crédito volvería a fluir de una manera más normalizada, llegando a la economía a través de los ciudadanos y las empresas, con lo que la economía podría recuperar sus parámetros adecuados.
En un principio, esa sería la razón por la que el Estado podría acceder a abrir un banco basura que aceptara todos los productos tóxicos del resto de entidades financieras, el recuperar la economía de la sociedad, aunque, como no puede ser de otra moda, abre toda una amplia gama de incógnitas.
Porque en el fondo se genera una carga más para las administraciones públicas, en un escenario en el que se está tendiendo a las privatizaciones y al aligeramiento de las administraciones, lo cuál parte de una base de incoherencia que podría generar un mayor nivel de déficit público.
Sería una especie de retroceso a la socialización de las pérdidas que se había visto durante los primeros años de la crisis, pero que con el paso de los meses pareció quedar atrás sin que nadie reclamara esta opción de manera reiterativa, al menos hasta ahora que retomamos esta alternativa.
Los sectores situados más a la izquierda del espectro político no parecen dispuestos a aceptar este tipo de soluciones sin aceptar contraprestaciones a su favor, unas contraprestaciones que deberían de partir de una moratoria hipotecaria, como defendieron en las manifestaciones de ayer domingo, y de la implementación de la dación en pago.
El pulso ideológico está, por tanto, servido, y habrá que ver quien acaba por doblegar la posición del otro, y quien acaba cediendo más. La izquierda y la derecha, social, más que política, han iniciado una disputa que tiene pinta de durar al menos hasta las elecciones generales.
Tras éstas todo parece claro, y apunta a una victoria del Partido Popular, con una cesión casi absoluta a los poderes fácticos de la banca y de las entidades financieras en general, aplicando de nuevo una política liberal que puede provocar las bases para una nueva crisis económica y financiera, si no como la actual, sí de dimensiones parecidas que pueden llevar a ocasionar problemas económicos en el medio-largo plazo.
Un total de 50 ciudades están llamadas hoy domingo, día 25 de septiembre, a manifestarse contra la actual legislación hipotecaria y para pedir a los políticos españoles que incluyan en su agenda política la posible modificación de la misma para hacerla más justa y equitativa para con los ciudadanos, evitando los abusos y desmanes que han venido practicando las entidades financieras en los últimos años.
Las manifestaciones han sido convocadas inicialmente por la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH), pero a ellas se han unido todas las asociaciones que han venido luchando en estos últimos años contra los abusos el sistema financiero, aportando su intención de modificación y sus alternativas plausibles para promover el cambio y generar una corriente positiva en el sector.
Los aspectos fundamentales del cambio pasan inicialmente por la paralización de todos los procesos de desahucio que se encuentran en ejecución para no dejar a miles de familias indefensas ante la situación financiera y económica actual, al quedarse sin vivienda a la vez que soportando una deuda con la entidad financiera realmente insostenible.
Ante ello, los convocantes solicitan que se generalice la aplicación del alquiler como sustitutivo de la hipoteca, de forma que la vivienda pase a ser propiedad de la entidad financiera pero que la familia en cuestión pueda seguir viviendo en ella a cambio de un alquiler, con lo que se evitaría el drama social que que provoca el desahucio tradicional, garantizando así cierta calidad de vida a las familias en dificultad.
De esa forma las entidades financieras seguirían recibiendo un ingreso por esas viviendas, con lo que generarían liquidez, gran talón de aquiles de las entidades hoy en día, al ver sus balances lastrados por la ingente cantidad de viviendas en stock que acumulan tras los embargos y posteriores desahucios.
Pero la gran reivindicación en el medio largo plazo por parte de todas las asociaciones que defienden los intereses de los hipotecados españoles es la implementación de la dación en pago en el ordenamiento jurídico español para el conjunto de las hipotecas concedidas en nuestro país, bajo el convencimiento de que es la única forma de lograr la equidad absoluta entre clientes y entidades.
Con la dación en pago se conseguiría que aquellas familias sin capacidad de pago real, pudieran cancelar la hipoteca con la entrega de la vivienda que sirvió como garantía a la hora de la concesión de la misma. De esa manera, estas familias podrían empezar de cero sin acarrear una gran deuda a sus espaldas.
Sin embargo, las entidades financieras siguen insistiendo en que esta opción provocaría un encarecimiento general de las hipotecas y un endurecimiento de las restricciones aplicadas a las mismas, con lo que la inmensa mayoría de las familias hipotecadas se verían perjudicadas, en tanto en cuanto el 97% de las hipotecas se encuentran al corriente de pago.
Es decir, que para cubrir las necesidades puntuales de un 3% de la población, habría un 97% que tendría que dejar de beneficiarse de condiciones preferentes, con respecto al resto de países europeos, en sus hipotecas, por lo que no se trata de un debate baladí, sino que debe de ser tratado con rigurosidad y buscando una alternativa real que pueda ayudar a relajar la situación de los hipotecados en dificultad, a la vez que no empeora la situación del resto de hipotecados.
El Euribor, principal indicador de referencia para las hipotecas españolas y europeas, sigue estable en la tendencia a la baja que comenzó hace apenas un par de meses, dando un respiro a todas las familias hipotecadas y aportando un futuro esperanzador a la hora de los pagos que se tendrán que realizar en los próximos meses.
Este pasado viernes, día 23 de septiembre, elEuriborcerró en su cotización diaria en el 2,060%, lo que arrojó una media mensual del indicador del 2,065%, claramente inferior al cierre mensual de agosto del Euribor que se situó en el 2,097%, lo que hace pensar que el mes de septiembre cerrará claramente por debajo del mes de agosto.
Si la cotización del Euribor no sufre ninguna variación grave de aquí a final de mes, con apenas 5 días más de cotización, nos encontraríamos con un valor a final de mes que estaría entre el 2,050% y el 2,060%, lo que, al compararlo con el cierre de septiembre de 2010 cuando el Euribor fijó su media mensual en el 1,42%, nos encontraríamos con un incremento de 0,6-0,7 puntos porcentuales, que llevaría a un incremento en cuota de unos 60 euros.
Eso sí, cada vez que se habla de posibles incrementos en cuota hipotecaria por un aumento del Euribor hay que realizar cierta relativización en función de la cláusula suelo que impidió que el tipo de interés de la hipoteca bajara todo lo que hubiera tenido que bajar. Por ello, a la hora de comparar el nuevo Euribor habrá que hacerlo sobre la base de la cláusula suelo fijada.
De esta manera, si una hipoteca tuviera una cláusula suelo del 3%, y ahora septiembre cerrara, por ejemplo, en el 2,05% a lo que se podría añadir un diferencial de 0,75%, nos encontraríamos con un tipo de interés del 2,80%, inferior a la cláusula suelo, la cuál se aplicaría de manera inmediata haciendo por tanto que la cuota hipotecaria no se moviera y se mantuviera en el mismo valor del mes anterior.
Por otro lado, todo apunta a que de aquí a final de año nos encontraremos con un escenario similar, ya que el Banco Central Europeo no parece dispuesto a arriesgarse hundir la economía bajo la premisa de intentar defender la inflación, por lo que acabará por contradecirse a sí mismo, y acabará por mantener el tipo de interés para la zona Euro en el 1,50%, con posibilidades de que se pueda llegar a producir un recorte de un cuarto de punto, hasta el 1,25%, si la economía sigue dando síntomas de enfermedad grave.
Por ello, las previsiones de principio de año que hablaban de la posibilidad de que el Euribor pudiera acercarse al 3%, y que superaría, en todo caso, el 2,5%, quedan ahora muy atrás, y se empieza a hablar de un Euribor que se moverá en la horquilla entre el 2% y el 2,1%, lo cuál es, sin duda, una gran noticia para las familias hipotecadas.
Unas familias hipotecadas que se dividen en estos momentos en dos grandes grupos: los que pueden pagar sus cuotas y los que no. Las que no pueden pagar sus cuotas están abocadas al embargo y posterior desahucio, mientras que las que sí podrán disfrutar de unas ventajas evidentes con respecto al pasado, gracias a que las cuotas hipotecarias a pagar serán claramente inferiores a unos meses atrás, por lo que se puede decir que están en mejor situación.
Irlanda, como primer país de la zona Euro rescatado, sigue marcando el camino para el resto en muchos sentidos, al igual que fue la referencia del milagro económico cuando todo parecía ir bien y vivíamos en plena burbuja inmobiliaria y económica, ahora lo hace en el sentido de la búsqueda de la liberación de las esposas opresoras de la crisis financiera.
Las entidades financieras irlandesas están sufriendo duramente las consecuencias del pinchazo de la burbuja, tanto o más que las españolas y en el mismo nivel que el resto de los países de la zona euro que siguen atemorizados ante la que se les viene encima con la crisis de deuda soberana acechando a los mercados y poniendo en jaque la estabilidad financiera.
Por ello, y aunque el ordenamiento jurídico del país irlandés no contempla como opción la dación en pago, lo cierto es que las entidades financieras del país británico están apostando por esta fórmula para dar por finalizadas sus relaciones con los clientes sin capacidad real de pago. Con ello están poniendo en cierto peligro sus balances, pero a cambio están apostando por un modelo más sostenible de cara al futuro, con clientes más duraderos y con operaciones financieras que poder realizar.
No podemos olvidar que la dación en pago es la esencia del debate hipotecario y que en estas próximas elecciones del 20 de noviembre van a centrar el debate electoral, porque la posición de cada uno de los candidatos a la presidencia del gobierno determinará el tipo de gestión hipotecaria que quiere realizar de cara al futuro.
Por un lado, tenemos a los seguidores del movimiento 15M y de todos los movimientos sociales, que apuestan por la aplicación universal de la dación en pago, de forma que con la entrega de la vivienda que sirvió como garantía se pudiera cancelar la deuda que el cliente mantiene con la entidad, sin soportar deudas posteriores una vez que el cliente se ha quedado ya sin vivienda en la que residir.
Y, por otro lado, nos encontramos con lasentidades financieras y algunos analistas económicos que ponen en valor las dudas que les genera la aplicación universal de la dación en pago, por el encarecimiento general que provocaría en el tipo de interés a aplicar en los préstamos hipotecarios, así como en ciertas condiciones del préstamo que tenderían a encarecerse y hacerse más restrictivas.
Esas condiciones no son entendidas en muchas ocasiones por aquellas personas que apuestan por la dación en pago y que la reclaman sin pensar realmente en que el hecho de que las entidades financieras no la apliquen permiten que los ciudadanos puedan aprovecharse de hipotecas más baratas.
Unas hipotecas más baratas que compensaban, claramente, la ausencia de la dación en pago en los contratos hipotecarios durante los años de bonanza económica, pero que ahora que vienen maldadas y gran parte de los ciudadanos tienen problemas para llegar a fin de mes se plantean como una dificultad añadida, y no sirven para compensar el hecho de mantener una deuda futura a pesar de haber perdido la vivienda.
Se trata, por tanto, de un debate sobre el estilo de sociedad que queremos tener en el futuro, sobre la legislación hipotecaria por la que queremos apostar de manera definitiva y que nos ayudará a gestionar nuestra política hipotecaria en los próximos 20 años.
El Euribor, índice de referencia de la inmensa mayoría de las hipotecas concedidas dentro de la zona Euro, sigue manteniéndose estable ante las idas y venidas del resto de la economía, retrocediendo en su cotización de manera diaria y, por tanto, en su media mensual, con lo que el cierre del mes de septiembre podría situarse por debajo del cierre del mes de agosto, como ocurrió con éste con respecto al mes de julio.
De hecho, este pasado 16 de septiembre, fin de cotización de la semana y un buen ejemplo del desarrollo delEuriborde aquí a final de mes, al encontrarnos justo en la mitad, el indicador cerró en el 2,066% en tasa diaria mensual, con una tasa diaria del 2,068%, muy por debajo en todo caso del cierre de este pasado mes de agosto, en el 2,097%.
Si el Euribor consiguiera mantener esta estabilidad y cerrara el noveno mes del año en valores cercanos al 2,06% nos encontraríamos en un incremento de unos 0,6 puntos porcentuales, ya que el mes de septiembre de 2010 cerró en el 1,42%, en tasa media mensual, en un valor casi idéntico al que había marcado un mes antes, en agosto de 2010, con lo que en este año 2011 se rompería esta tendencia que se había advertido hace ahora un año.
Así, los hipotecados que tengan que revisar sus hipotecas en función del cierre del Euribor de septiembre estarán de enhorabuena, una felicidad que puede extenderse para los próximos meses porque ahora ya no parce tan claro que el Banco Central Europeo esté por la labor de incrementar los tipos de interés para la zona Euro en su próxima reunión del mes de octubre.
El último acuerdo entre los principales bancos centrales del mundo, entre ellos el Banco Central Europeo y la Reserva Federal de Estados Unidos, para inyectar liquidez a los mercados hace pensar que el BCE no se atreverá ahora a tomar una decisión de contracción de la economía, como sería un incremento de los tipos de interés, porque estaría actuando de manera incoherente, en contra de la decisión previamente tomada.
De esta manera nos encontraríamos con unEuriborque no debería de incrementar su valor en el mes de octubre de manera ostensible, a la espera de que la entrada de Draghi como Presidente del Banco Central Europeo, en sustitución de Jean Claude Trichet, determine la nueva forma de operar del máximo organismo financiero europeo en los próximos años, aunque casi todos los analistas coinciden en afirmar que se mantendrán los mismos parámetros de actuación.
Por ello, pudiera darse el caso de que, en contra de todas las expectativas de hace unos meses, el Banco Central Europeo decida arrastrar el 1,50% como tipo de interés para la zona Euro para lo que queda de año 2011, con alguna previsión, más optimista que otra cosa, de que pudiera decidir reducirlo para dinamizar la economía, algo que no parece factible ante las tensiones de inflación que siguen amenazando a la economía europea desde diferentes puntos de vista.
De cualquier forma, los hipotecados pueden darse con un canto en los dientes durante estos meses, porque con la llegada de 2012 y el comienzo real de la recuperación económica, el tipo de interés para la zona Euro volverá a ser una prioridad para el BCE, lo cuál provocará un encarecimiento casi inmediato del Euribor, sin solución de continuidad.
¿Cómo se calcula la cuota a pagar cada mes? El sistema de amortización que hayamos elegido es el que determinará como se estructura la devolución del préstamo y qué parte de la mensualidad va destinada a pagar la casa y los intereses. El sistema de amortización francés es el más extendido, pero no el único. Aquí os explicamos en qué consiste el sistema alemán, sus ventajas y desventajas.
Entre los diferentes sistemas de amortización hipotecaria los más comunes son el sistema francés y el sistema alemán. El primero se basa en un modelo de cuotas constantes y el segundo en un sistema decreciente, donde conforme pasa el tiempo va disminuyendo en capital que se paga mes a mes por la hipoteca.
Después de ver en un post anterior las características del sistema francés de amortizaciónahora toca revisar las del sistema alemán, que a diferencia del anterior se sustenta en un modelo de cuotas decrecientes. Es decir, la cuantía de las cuotas a pagar se reduce conforme avanza la vida del préstamo. Esto se consigue porque la cantidad de capital que se amortiza cada mes es constante, no varía durante la vida de la hipoteca.
En este sentido, conviene recordar que las letras de la hipoteca se dividen entre el capital amortizado, lo que realmente se paga de la casa, y los intereses que se pagan al banco por el dinero que nos ha prestado. El sistema de amortización alemán plantea una amortización de capital fija todos los meses, lo que a su vez generará una cuota mensual variable, que no será siempre la misma -siempre existirá la posibilidad de fijar periodos de un año donde la cuota sea constante mes a mes y revisable tras concluir el mismo, que por otra parte suele ser lo más habitual-.
Ventajas y desventajas
La principal ventaja de sistema alemán es que al final de la vida del préstamo se pagan menos intereses que con el francés, ya que la ‘partida’ destinada a intereses se cubre en primeros años. Esto es debido a que los intereses se calculan sobre el capital que resta por amortizar y a menor capital, menos intereses y, en este caso, menos cuota también.
Por el contrario, su gran desventaja es que las primeras cuotas de la hipoteca tienden a ser muy elevadas y no todo el mundo es capaz de soportarlas. Esto se debe a que los intereses se aplican sobre el capital restante por amortizar, que durante los primeros años es la práctica totalidad del préstamo. Conforme el capital disminuye, también lo hace la cuantía de los intereses (no así el porcentaje) y por el capital a pagar.
El siguiente gráfico permite hacerse una idea de cómo funciona este sistema y la forma en la que estructura los pagos mensuales:
Por el contrario, es es el aspecto que presenta el sistema francés:
Las diferencias son importantes aunque a priori parece que para quien pueda soportarlo, el sistema alemán sería más recomendable y más eficiente financieramente hablando.
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