La fiscalidad de las hipotecas hace que estén sujetas al pago de diferentes impuestos con el de Actos Jurídicos Documentados y el IRPF a la cabeza. Os explicamos como funcionan, cuanto hay que pagar y las desgravaciones por vivienda relacionadas con la hipoteca.
Constituir un préstamo hipotecario lleva aparejados una serie de gastos de notaría, gestoría y, por supuesto, fiscales. Los impuestos sobre la hipoteca se pagan en el momento de firmar la hipoteca o de realizar cualquier tipo de cambio en el contrato. Como contrapartida, la hipoteca permite practicarnos deducciones por vivienda en el IRPF.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se paga sobre el valor total garantizado del préstamo hipotecario, que incluye el principal, los intereses y los gastos. Representa un porcentaje de esta cantidad que debe abonarse tanto en el caso de transmisiones de viviendas usadas como de vivienda nueva, aunque en el caso de las primeras está exento al abonarse en su lugar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del que más tarde hablaremos.
La gestión y cobro del AJD está cedido a las comunidades autónomas y los porcentajes varían entre el 0,1 y el 1%, aunque si la comunidad no hubiese legislado al respecto se aplicaría el 0,5%.
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
Con carácter general se podrá desgravar un 15% de las cantidades aportadas a la adquisición de vivienda, lo que incluye también los costes de constitución del préstamo y los productos vinculados siempre que estos sean obligatorios para la concesión del préstamo. Además, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público se restaura la deducción por vivienda sin límites a las cantidades en función de la base imponible del contribuyente.
Y es que quienes comprasen casa desde el 1 de enero la sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de esta medida, que viene acompañada por una subida de IRPF para 2012, todos podrán deducir el citado 15% sobre una base máxima de 9.040 euros. Es decir, que por más que hayamos aportado 12.000 euros a la compra de la vivienda, sólo podremos deducir sobre los 9.040 iniciales.
Este impuesto indirecto se aplica en el caso de la venta de viviendas de segunda mano. Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y no graba directamente la hipoteca, sino la compra o venta de la vivienda (cabe distinguir entre los impuestos sobre la vivienda y los impuestos sobre la hipoteca). Al igual que el AJD está cedido a las comunidades autónomas, aunque en el territorio nacional se aplicarán los siguientes tipos:
6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.
1 %, para la constitución de derecho reales de garantía, pensiones, fianzas, préstamos y la cesión de créditos
En la mayoría de regiones el tipo para la transmisión de bienes inmuebles es del 7%.
Estos son los impuestos que se aplican sobre la hipoteca y alguno de los que recae sobre la vivienda. Si tenéis más dudas fiscales podéis acudir a Impuestosrenta.com
A la hora de afrontar la declaración de la renta la hipoteca juega un papel fundamental. La hipoteca en el IRPF permite deducir un porcentaje de las cantidades aportadas a la compra de vivienda habitual siempre que se cumplan algunos requisitos que os explicamos.
El primero de los requisitos para poder desgravar por la vivienda habitual es que el piso que hayamos adquirido constituya efectivamente nuestra residencia habitual. Desde un punto de vista fiscal se entiende que una vivienda adquiere esa condición siempre que cumpla con los dos siguientes preceptos:
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se podrán asimilar a efectos de desgravar por la hipoteca hasta dos plazas de garaje siempre que se hayan comprado con la vivienda, se encuentren en el mismo edificio, se entreguen al mismo tiempo que la casa y sean efectivamente utilizadas por el hipotecado. Es decir, el alquiler de laplaza de garaje haría que perdiésemos el derecho a la deducción.
En cuanto a las cantidades que se podrá desgravar por la hipoteca incluyen todas las aportaciones realizadas para la adquisición, gastos de la hipotecay en términos generales cualquier coste adicional ocasionado por los productos asociados a la hipotecacomo los seguros de vida o del hogar.
A la hora de pedir una hipoteca quien más quien menos hace cálculos y una de las cosas que suele tener en cuenta son los impuestos de la hipoteca, que pueden ahorrarnos un buen dinero a la hora de hacer la declaración de la renta. Os explicamos como tributan estos préstamos en el IRPF.
El primero y más importante es que la hipoteca sea sobre vivienda habitual. A efectos fiscales se entiende como tal la que
constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años.
el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Además, se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda.
Es decir, que si la hipoteca no está destinada a vivienda habitual no podremos desgravar por ella (existen excepciones como el caso de las separación financiera o traslados laborales, por poner dos ejemplos)
La firma de un préstamo hipotecario no es gratuita. Al margen de los intereses que después habrá que ir pagando conlleva una serie de gastos en la hipoteca que habrá que satisfacer en el momento de rubricar la escritura. Desde el notario hasta los gastos de gestoría y los impuestos de la hipoteca. Os develamos cuáles son y cuanto cuestan.
En los requisitos para conseguir una hipoteca apuntábamos la necesidad de contar con un 30% del valor de tasación de la vivienda antes de comprar la casa. Este porcentaje obedecía al 20% del coste que no nos financiará el banco (las hipotecas por el 100% son cosa del pasado) y un 10% adicional que deberemos reservar para hacer frente a los gastos de constitución del préstamo.
Estos incluyen varios elementos, desde los gastos de notaría hasta los de gestoría, a los que se pueden añadir las comisiones de la hipoteca y el pago de impuestos. Vamos a repasarlos y ver cuánto cuesta cada uno de forma aproximada:
Mariano Rajoy será el nuevo presidente tras la victoria del PP por mayoría absoluta en las elecciones del 20N. Repasamos las propuestas populares en materia de vivienda para ver qué nos deparan los próximos meses e incluso años.
La aplastante mayoría absoluta lograda por el PP le permitirá desarrollar su programa sin necesidad de pactos, lo que en teoría asegura un mayor cumplimiento del mismo. Veamos entonces cuáles son sus propuestas y qué movimientos podemos esperar en materia de vivienda.
En su programa el PP recoge la recuperación de la deducción por vivienda habitual para todos los contribuyentes independientemente de su renta. Los impuestos de la hipoteca permitirán desgravar por las aportaciones a la adquisición de cada sin límites en función de la base imponible y con un mayor porcentaje sobre la base máxima de 9.015 euros. En concreto, el tipo a aplicar pasaría del 15% al 25%.
Lo que resta por saber es si el PP dispondrá de suficiente tiempo como para orquestar este cambio antes del final de año y, de hacerlo, si tendrá carácter retroactivo.
El Gobierno de Zapatero ha revolucionado el sector inmobiliario en esta última semana con su anuncio de rebaja del IVA que grava la compraventa de viviendas nuevas del 8% al 4%, pillando a todos desprevenidos y con conocimientos limitados sobre la idiosincrasia del IVA, y su diferenciación con el ITP.
Y es que no podemos olvidar que la rebaja sólo afecta al Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA, que grava las operaciones de compraventa en las que se transmite la propiedad por primera vez, mientras que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, se mantiene en el 8% de antes de la rebaja. Un ITP que grava todas las operaciones de compraventa de un inmueble posteriores a la primera transmisión de propiedad.
En este sentido, no hay que olvidar que todas las viviendas en propiedad de los bancos y cajas, todas las que forman parte de su stock de viviendas, ya han sido transmitidas en un primer momento, en el momento del embargo pasando de la promotora o constructora a la entidad financiera, con lo que cualquier compra de un inmueble de estas entidades estará gravado con el 8% del ITP y no con el 4% del IVA.
De la misma forma, todos los nuevos embargos que los bancos y cajas realicen sobre viviendas de promotores y constructores serán gravadas por el 4% de IVA. Ahí ha radicado una de las principales críticas que ha recibido el Gobierno y es que parece una modificación legislativa realizada a medida de las entidades financieras que se aprovechan de una reducción importante de la carga fiscal en todos sus embargos.
Por tanto, todas las operaciones de compraventa que se realicen entre particulares, o entre el banco y un particular, estarán gravadas con el 8% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, mientras que todas las operaciones de compraventa que realiza el promotor o constructor con los particulares, o con el banco, estarán gravadas con el 4% del IVA.
Es importante tener en cuenta esta diferenciación, porque para una vivienda de un precio medio de 125.000 euros estamos hablando de una diferencia de 5.000 euros, suficiente como para pagar todos los gastos administrativos y de gestoría generados.
El tipo de gravamen aplicable por transmisiones a las adquisiciones de bienes inmuebles que vayan a constituir vivienda habitual de una familia numerosa será reducido al 3%.
Tipo general en la Comunidad Autónoma de La Rioja: 7%
En la transmisión de viviendas de protección oficial de régimen especial, así como en la constitución y cesión de derechos reales sobre las mismas, se aplicará un tipo reducido al 5%.
Tipo general en la Comunidad Autónoma de La Rioja: 7%
El tipo de gravamen aplicable por actos jurídicos documentados para la adquisición de vivienda habitual para familias numerosas y sujetos pasivos cuyos ingresos no superan en 3,5% veces el salario mínimo interprofesional será reducido al 0,5%.
Además, en el caso de que el valor de la vivienda no exceda de los 150.253 euros se les aplicará un 0,4% a estos colectivos.
Tipo general en la Comunidad Autónoma de La Rioja: 1%
Medidas dirigidas a los discapacitados:
El tipo de gravamen aplicable por Transmisiones a las adquisiciones de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de personas que tengan la consideración legal de discapacitados con un grado igual o superior al 33% será reducido al 5%
Tipo general en la Comunidad Autónoma de La Rioja: 7%
El tipo de gravamen aplicable por actos jurídicos documentados para la adquisición de vivienda habitual para discapacitados será reducido al 0,5%.
Además, en el caso de que el valor de la vivienda no exceda de los 150.253 euros se les aplicará un 0,4% a estos colectivos.
Tipo general en la Comunidad Autónoma de La Rioja: 1%
Medidas dirigidas a los jóvenes:
El tipo de gravamen aplicable por Transmisiones a las adquisiciones de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de jóvenes menores de 36 años en la fecha de adquisición será REDUCIDO al 5%.
Tipo general en la Comunidad Autónoma de La Rioja: 7%
El tipo de gravamen aplicable por actos jurídicos documentados para la adquisición de vivienda habitual para jóvenes de hasta 36 años será reducido al 0,5%.
Además, en el caso de que el valor de la vivienda no exceda de los 150.253 euros se les aplicará el 0,4%.
Tipo general en la Comunidad Autónoma de La Rioja: 1%
Jóvenes empresarios:
El Gobierno de La Rioja ha establecido tipos reducidos en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, tanto en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas como en la de actos jurídicos documentados, que se acompañan de una deducción adicional cuando la adquisición se efectúe dentro de los primeros tres meses desde la constitución de la sociedad.
De este modo, las adquisiciones de inmuebles de segunda transmisión por parte de una sociedad mercantil, constituida por jóvenes menores de 36 años destinado a ser el domicilio social o centro de trabajo, tributarán al tipo reducido del 4% (el tipo general es del 7%).
Si el inmueble es nuevo y, por tanto, sujeto a IVA y Actos Jurídicos Documentados se le aplicará los tipos del 0,5%, frente al 1% general, si el valor real del inmueble es igual o superior a 150.253 euros y del 0,4% si su valor real es inferior a dicha cuantía.
Asimismo, cuando la adquisición se formalice dentro de los tres meses posteriores a la constitución de la sociedad, la sociedad se podrá deducir íntegramente la cuota pagada por dicha constitución, correspondiente a la modalidad de operaciones societarias de este impuesto.
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, viene regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y en el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El tipo del impuesto es con carácter general del 1%, con dos excepciones:
Para las primeras copias de escrituras que documenten la primera adquisición de vivienda habitual o la constitución de préstamos hipotecarios destinados a su financiación, que será del 0,75%.
Para las primeras copias de escrituras que documenten transmisiones de bienes inmuebles en que se renunciara a la exención del impuesto sobre el valor añadido, tal y como se contempla en el artículo 20.Dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del impuesto sobre el valor añadido, el tipo de gravamen será del 2%.
Para los documentos notariales que formalicen la constitución y cancelación de derechos reales de garantía, cuando el sujeto pasivo sea una sociedad de garantía reciproca con domicilio social en territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia, el tipo de gravamen será del 0,1%
Para las primeras copias de escritura que documenten una adquisición de vivienda habitual, en los términos previstos en la Ley 4/2009, de 20 de octubre, de medidas tributarias relativas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados para el fomento del acceso a la vivienda y la sucesión empresarial, el tipo de gravamen será del 0,3%.
El plazo para la presentación es de treinta días hábiles, a contar desde el siguiente a aquel en que se cause el acto o contrato.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se materializa bajo el Modelo simplificado 601D.
Este tiene por objeto, la cumplimentación, pago y presentación, de forma telemática o presencial del modelo simplificado 601D de ITPAJD, para transmisiones de bienes urbanos, con o sin hipoteca, y los destinatarios serán las Personas físicas o jurídicas
Requisitos:
- Declaración referida a segundas o ulteriores transmisiones de fincas, con las siguientes características:
De naturaleza urbana (vivienda, local comercial, local de oficinas, o nave industrial)
Ubicadas en la Región de Murcia
Con referencia catastral
- Escritura pública. Todos los bienes deberán estar documentados en una única escritura pública.
Extremadura es otra de las CCAA que ha decidido la subida del IRPF. Sin embargo, por el momento no tocará los porcentuales destinados al pago de ciertos tributos cuando compramos una vivienda. Entre ellos destacamos:
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
Tipo de gravamen reducido para viviendas de protección oficial 4%
Tipo de gravamen general para los documentos notariales 1%
Tipo impositivo para las actas de finalización de obra 0,5%
Modelo 610
Este formulario se utiliza para efectuar el pago en metálico, en sustitución del empleo de efectos timbrados, de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que grava los recibos, pagarés, cheques y otros documentos mercantiles, siempre que dcho pago sea realizado por mediación de alguna de las entidades autorizadas para colaborar en la recaudación de los tributos, y que, a su vez, sean responsables solidarias del pago del tributo por aplicación de lo dispuesto en el artículo 35 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
Están sujetos a este tributo los documentos que hayan sido emitidos en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura y los emitidos en el extranjero cuando el primer tenedor tenga su residencia habitual o domicilio fiscal en esta Comunidad.
En cuanto a los plazos, las entidades pueden presentar la declaración y efectuar el ingreso hasta el día 20 del mes siguiente al de la liquidación.
La declaración-liquidación se presentará en la Oficina Gestora de Mérida de la Dirección General de Hacienda de la Comunidad Autónoma de Extremadura, sita en el Paseo de Roma s/n, Edificio B, planta baja, donde se le facilitará la carta de pago para efectuar el ingreso en Caja Extremadura, al ser ésta la entidad que presta el serviciode Caja en los ingresos por autoliquidación.
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