La fiscalidad de las hipotecas hace que estén sujetas al pago de diferentes impuestos con el de Actos Jurídicos Documentados y el IRPF a la cabeza. Os explicamos como funcionan, cuanto hay que pagar y las desgravaciones por vivienda relacionadas con la hipoteca.
Constituir un préstamo hipotecario lleva aparejados una serie de gastos de notaría, gestoría y, por supuesto, fiscales. Los impuestos sobre la hipoteca se pagan en el momento de firmar la hipoteca o de realizar cualquier tipo de cambio en el contrato. Como contrapartida, la hipoteca permite practicarnos deducciones por vivienda en el IRPF.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se paga sobre el valor total garantizado del préstamo hipotecario, que incluye el principal, los intereses y los gastos. Representa un porcentaje de esta cantidad que debe abonarse tanto en el caso de transmisiones de viviendas usadas como de vivienda nueva, aunque en el caso de las primeras está exento al abonarse en su lugar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del que más tarde hablaremos.
La gestión y cobro del AJD está cedido a las comunidades autónomas y los porcentajes varían entre el 0,1 y el 1%, aunque si la comunidad no hubiese legislado al respecto se aplicaría el 0,5%.
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
Con carácter general se podrá desgravar un 15% de las cantidades aportadas a la adquisición de vivienda, lo que incluye también los costes de constitución del préstamo y los productos vinculados siempre que estos sean obligatorios para la concesión del préstamo. Además, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público se restaura la deducción por vivienda sin límites a las cantidades en función de la base imponible del contribuyente.
Y es que quienes comprasen casa desde el 1 de enero la sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de esta medida, que viene acompañada por una subida de IRPF para 2012, todos podrán deducir el citado 15% sobre una base máxima de 9.040 euros. Es decir, que por más que hayamos aportado 12.000 euros a la compra de la vivienda, sólo podremos deducir sobre los 9.040 iniciales.
Este impuesto indirecto se aplica en el caso de la venta de viviendas de segunda mano. Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y no graba directamente la hipoteca, sino la compra o venta de la vivienda (cabe distinguir entre los impuestos sobre la vivienda y los impuestos sobre la hipoteca). Al igual que el AJD está cedido a las comunidades autónomas, aunque en el territorio nacional se aplicarán los siguientes tipos:
6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.
1 %, para la constitución de derecho reales de garantía, pensiones, fianzas, préstamos y la cesión de créditos
En la mayoría de regiones el tipo para la transmisión de bienes inmuebles es del 7%.
Estos son los impuestos que se aplican sobre la hipoteca y alguno de los que recae sobre la vivienda. Si tenéis más dudas fiscales podéis acudir a Impuestosrenta.com
El titular de este post lo dice prácticamente todo. Quienes estén pensando en comprar una vivienda harán bien en esperar y no sólo por las previsiones respecto al precio de la vivienda sino también por las incertidumbres fiscales entorno a la deducción por vivienda.
Todo se ha puesto en contra de los compradores de vivienda, por lo menos por ahora. En contra de la adquisición de vivienda juegan en este momento varios factores, aunque los más significativos son la evolución del precio de la vivienda y la actual inseguridad fiscal.
A la hora de afrontar la declaración de la renta la hipoteca juega un papel fundamental. La hipoteca en el IRPF permite deducir un porcentaje de las cantidades aportadas a la compra de vivienda habitual siempre que se cumplan algunos requisitos que os explicamos.
El primero de los requisitos para poder desgravar por la vivienda habitual es que el piso que hayamos adquirido constituya efectivamente nuestra residencia habitual. Desde un punto de vista fiscal se entiende que una vivienda adquiere esa condición siempre que cumpla con los dos siguientes preceptos:
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se podrán asimilar a efectos de desgravar por la hipoteca hasta dos plazas de garaje siempre que se hayan comprado con la vivienda, se encuentren en el mismo edificio, se entreguen al mismo tiempo que la casa y sean efectivamente utilizadas por el hipotecado. Es decir, el alquiler de laplaza de garaje haría que perdiésemos el derecho a la deducción.
En cuanto a las cantidades que se podrá desgravar por la hipoteca incluyen todas las aportaciones realizadas para la adquisición, gastos de la hipotecay en términos generales cualquier coste adicional ocasionado por los productos asociados a la hipotecacomo los seguros de vida o del hogar.
A la hora de pedir una hipoteca quien más quien menos hace cálculos y una de las cosas que suele tener en cuenta son los impuestos de la hipoteca, que pueden ahorrarnos un buen dinero a la hora de hacer la declaración de la renta. Os explicamos como tributan estos préstamos en el IRPF.
El primero y más importante es que la hipoteca sea sobre vivienda habitual. A efectos fiscales se entiende como tal la que
constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años.
el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Además, se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda.
Es decir, que si la hipoteca no está destinada a vivienda habitual no podremos desgravar por ella (existen excepciones como el caso de las separación financiera o traslados laborales, por poner dos ejemplos)
Podríamos empezar diciendo que no son una casualidad los resultados obtenidos en Marzo de este año 2010, es que se ha convertido en el tercer mes consecutivo en que las ventas de viviendas han registrado aumentos, marcando así el ritmo en el levantamiento del sector.
Respecto al mismo mes de la pasada temporada las operaciones inmobiliarias han crecido en un 9%, aunque en comparación con el mes antecesor y su correspondiente tasa interanual, las compra-venta se han reducido en aproximadamente un 50%.
El total de transacciones contabilizadas fue de 37.561, representando el 89% los inmuebles libres y el 11% restante lasviviendas protegidas (VPO)impulsadas por elGobierno Nacional.
Al mismo tiempo debemos observar que el mayor ascenso en las ventas se produjo en el rubro de las viviendas y pisos de segunda mano, las cuales alcanzaron una subida cercana al 25%.La razón de este fenómeno podemos encontrarla en dos puntos: el primero es que la situación actual del parque inmobiliario usado permite encontrar más y mejores oportunidades de compra para los interesados, añadiendo además que en este tipo de operaciones no se incurre en ningún tipo de hipoteca, lo cual implica asumir un riesgo menos. El segundo punto, y quizás más importante, es la legislación fiscal que empezará a regir a partir de Julio, momento en que aumentará la alícuota del IVA (de 7 a 8%) para las edificaciones a estrenar, además aquellos que compren casa a partir de enero de 2011 no podrán disfrutar en el IRPF de la deducción por adquisición de vivienda habitual si tienen ingresos superiores a 24.000 euros anuales.
Todos deseamos adquirir una vivienda propia para nuestra familia, y para ellos recurrimos generalmente a una entidad financiera para conseguir financiación.
Por lo tanto, a través de una hipoteca podemos financiar la adquisición, ampliación o reforma o también, subrogar el préstamo que tenemos en otra entidad con unas ventajosas condiciones.
Pero es bueno recordar que si el destino de la hipoteca es la adquisición, ampliación o rehabilitación de la vivienda habitual, el titular de dicho préstamo tendrá una serie de ventajas fiscales durante toda la vigencia de esta financiación.
Por lo tanto, ¿Qué ventajas fiscales tiene una hipoteca para adquisición de vivienda habitual?
Es importante conocer que la ley del IRPF establece una deducción del 15% sobre los importes destinados a la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual para los préstamos hipotecarios hasta un límite de 9.015,18€ anuales.
No obstante, para las hipotecas que utilicen financiación ajena para la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual y que hayan sido firmadas con anterioridad al 20 de enero de 2006, el porcentaje general de deducción del 15% puede ser incrementado si la actual Ley de IRPF les fuera menos favorable que la normativa anterior.
En estos casos se aplicarán los siguientes porcentajes de deducción:
En los dos primeros años siguientes a la adquisición o rehabilitación de la vivienda: 25% sobre los primeros 4.057,59 euros y 15% sobre el exceso hasta el límite de 9.015,18 euros.
Con posterioridad: el 20% sobre los primeros 4.057,59 euros y 15% sobre el exceso has el límite de 9.015,18 euros.
Sin embargo, es bueno refrescar algunos conceptos acerca del concepto de vivienda habitual. Según establece el artículo 55 de la Ley 40/1998 y el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que lo desarrolla, la vivienda habitual a efectos de la deducción, es toda edificación, construida o en construcción, que reúna los siguientes requisitos:
1- Que sea habitada de manera efectiva y permanente, en un plazo de 12 meses contados a partir de la fecha de adquisición o de la terminación de las obras de construcción o rehabilitación.
2- Que una vez ocupada o habitada por el sujeto pasivo, lo sea con carácter permanente durante un plazo continuado al menos de tres años.
3- Se entenderá que la vivienda tuvo las anteriores características, a pesar de no haber transcurridos dichos plazos, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda o exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.
Los autónomos y pymes utilizan los contratos de arrendamiento financieros a la hora de alquilar, debido a que estos producen un deducible fiscal dentro de los rendimientos de las actividad económicas por estimación directa.
Como requisito para realizar la deducción, el contrato debe tener una duración de dos años como mínimo para alquiler de bienes muebles y de diez años para inmuebles.
Se podrá realizar la clasificación de pagos de arriendo:
Todas las cuotas pagadas a la entidad arrendataria, se considera un gasto fiscalmente deducible.
Parte de las cuotas de arrendamiento que pertenezcan a la recuperación del coste del bien, se las considera un gasto deducible. En este caso, la cantidad deducible tiene un límite igual al costo del bien por 3 veces el coeficiente de amortización; y si se arrienda un activo no amortizable no se computarán como gastos deducibles.
Es decir, que de nuestro contrato de arriendo, aquella parte que vaya directamente al arrendatario es deducible por completo, y el resto estará sujeto a los límites establecidos por la institución correspondiente.
Para lo que consta a la parte estatal del IRPF vigente los montos pagados para alquiler de vivienda no son deducibles. No obstante, puede ocurrir que la Comunidad Autónoma respectiva ofrezca deducciones alternativas a los inquilinos.
Podrán aplicarse para una compensación fiscal, que se restará al total del impuesto a pagar, los inquilinos de vivienda habitual que:
Hayan tenido derecho a aplicar la deducción por alquiler de vivienda habitual aunque ésta no se haya practicado de forma efectiva en la declaración de IRPF correspondiente al ejercicio 1998.
Su contrato de alquiler sea anterior al 24 de abril de 1998 y se mantenga en el presente ejercicio.
La suma de las partes general y especial de la renta una vez extraídas las reducciones por rendimientos del trabajo y por discapacidad de trabajadores activos, no sean superiores a 24.000 euros.
El importe de la compensación es de un 15%, sobre 9.015 euros, para rentas inferiores a los 12.000 euros, que se reduce progresivamente hasta los 24.000 euros.
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