La revisión de la hipoteca es el momento en el que el banco actualiza el índice de referencia en las hipotecas a tipo variable para adaptarlo a la nueva realidad del mercado. Esta revisión puede ser semestral o anual y debe de estar estipulada en la escritura hipotecaria. Os contamos cómo funciona el proceso.
La revisión de la hipoteca puede parecer sencilla, pero es un elemento que genera más dudas de las que podríamos pensar. Desde un punto de vista estrictamente técnico, se entiende por revisión hipotecaria el momento en el quela entidad financiera actualiza el índice de referencia del préstamo, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, y lo modifican según haya subido o bajado.
Todas las hipotecas a tipo variable se revisan cada seis meses o un año, en función de lo que hayamos acordado con el banco. La carencia de la revisión debe aparecer en el contrato así como la forma en la que se procederá a la revisión.
En cualquier caso, lo que el banco y el cliente hacen en este tipo de préstamos es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero en la cuota mensual. Cada periodo de revisión tiene sus ventajas e inconvenientes. Una revisión cada seis meses es más propensa a registrar variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año entero para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica y permite una mejor planificación financiera a medio plazo. Al final, las caídas y subidas son más suaves en una revisión a seis meses y más abruptas en las actualizaciones anuales.
El famoso suelo hipotecario
Sin embargo, el sistema financiero español ha encontrado una salida a esta situación a través suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie. Es decir que si hemos firmado un suelo en la hipoteca del 3% y en el momento de la revisión el tipo de interés resulta ser del 2,5% porque el Euriboa ha bajado, seguiremos pagando el citado 3%. Por contra, los suelos hipotecarios también llevan aparejado un techo o tipo de interés máximo que deberemos pagar por la hipoteca. Lo que ocurre es que este tipo es tan elevado que rara vez se alcanza.
En caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, siempre existe la opción de modificarlo mediante una novación o en su defecto, llevar la hipoteca a otra entidad a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés e incluso la eliminación de la cláusula suelo, aunque las demás condiciones se mantendrán.
Como se revisa la hipoteca
La hipoteca debe revisarse siempre en el mismo mes o meses del año para las revisiones a seis meses y en el caso del euribor suele tomarse el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes. También suele ser habitual que las entidades financieras no tomen el último dato del Eurinor como referencia para la revisión, sino que se basen en el de dos meses antes. Esto es debido a que el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior y los bancos se amoldan a este sistema.
Para calcular el tipo de interés resultante tras la revisión sólo hay que sumar el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
Si quiere saber más del mundo de las hipotecas, y realizar comparaciones entre las diferentes ofertas que existen en el mercado español, puede consultar en Hipolisto.
Otro de los préstamos hipotecarios que ofrece Solbank es la Hipoteca Mixta que ha vuelto a modificarse. Si bien mantiene algunos aspectos como que financia un importe máximo de hasta el 80% para primera residencia y hasta el 70% de tasación para la segunda residencia, existen novedades.
En cuanto al tipo de interés, y el plazo, tendrá para amortizar hasta 40 años. Recuerde que la edad máxima de uno de los contratantes al vencimiento de la hipoteca no puede superar los 75 años.
La hipoteca mixta requiere la contratación de un seguro obligatorio (seguro de incendios).
Además, Solbank aplica:
Comisión de apertura: 1,50%
Compensación por desistimiento: 0,50% en los primeros 5 años de la hipoteca y del 0,25% en el resto de años.
Comisión por riesgo de tipo de interés: 4%
Me parece un producto que ya no se destaca entre los más interesantes, aunque solo tiene un producto asociado, los tipos de interés no seducen mucho.
Estos resultados se pueden ampliar con el Comparador Hipotecas de Hipolisto, el primer comparador social y colaborativo que cuenta con toda la oferta del mercado hipotecario.
En caso de que esté interesado en contratar un préstamo hipotecario, tenga dudas acerca del comportamiento del Euribor, y no sepa finalmente cuanto pagará mensualmente de cuota puede realizar un cálculo de su hipoteca.
Comisiones: APERTURA DE DISPOSICIÓN 0,90% AMORTIZACIÓN Y CANCELACIÓN ANTICIPADA 1%
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La Hipoteca Abierta de La Caixa es una de las opciones de financiación que ofrece la entidad, y que entre sus ventajas le permite disponer nuevamente de parte del capital amortizado, adaptar el importe de la cuota mensual y efectuar amortizaciones anticipadas para rebajar la cuota o reducir el plazo.
Además, permite, en caso de que el cliente esté interesado, limitar los incrementos del tipo de interés, durante el tiempo que necesite, gracias a la Cobertura de Límite de Tipo de Interés.
La Hipoteca Abierta ofrece disponibilidad del capital para volver a utilizar parte del capital amortizado cuando quiera, y hacer reformas o destinarlo a la finalidad que decida.
En cuanto al tipo de interés, podrá escoger entre un tipo variable, fijo, mixto, combinado o flexible. En esta oportunidad analizaremos el tipo de interés variable, con dos opciones, referenciado a IRPH y al Euribor:
HIPOTECA ABIERTA A INTERES VARIABLE (IRPH) COMPRA 1a.VIVIENDA
Financiación: 80% del valor de la garantia
Plazo máximo: Hasta 25 años
Intereses: Inicial al 3,75% e IRPH CAJAS revisiones +0,00%
Revisiones: primera revisión semestral, resto anuales
Comisiones: apertura de disposición 1% y amortización y cancelación anticipada 1%
HIPOTECA ABIERTA INTERES VARIABLE (EURIBOR) PARA 1a.VIVIENDA
Financiación: 80% del valor de la garantía
Plazo máximo: Hasta 25 años
Intereses: inicial al 3,75% y revisiones EURIBOR OFIC.+1,25%
Revisiones: Primera revisión semestral, resto anuales
Comisiones: apertura de disposición 1% y amortización y cancelación anticipada anticipada 1%
Esta información le hemos encontrado en la web de la entidad, lo cual nos lleva a concluir dos cuestiones, si estos son los tipos actuales que cobra, los plazos son cortos para su devolución y no aclara si requiere de productos asociados.
Estos resultados se pueden ampliar con el Comparador Hipotecas de Hipolisto, el primer comparador social y colaborativo que cuenta con toda la oferta del mercado hipotecario.
No todas las entidades ofrecen hipotecas referencias al Euribor. IberCaja, por ejemplo, ofrece un préstamo hipotecario referenciado a otro indice, el IRPH, destinado a financiar la compra de vivienda.
Esta hipoteca está referenciada a un tipo variable IRPH y permite elegir la modalidad de pago de las cuotas, ya sea mensuales, trimestrales o semestrales.
El importe máximo que financia la Hipoteca IRPH de IberCaja es de hasta el 100% del valor de tasación y el plazo máximo de devolución es de 30 años, aunque en los casos en donde uno de los prestatarios no supere los 35 años, podrá estirarse hasta 40 años. Además, permite un período de carencia de 2 años.
La Hipoteca IRPH tiene comisiones por compensación por desistimiento:
Por amortización parcial cuando la suma de las amortizaciones no excedan en el año natural del 25% del capital vivo del préstamo al inicio del año natural:
Dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo: 0,50% sobre el capital que se amortiza
Pasados los 5 primeros años de vida del préstamo: 0,25% sobre el capital que se amortiza
Por amortización total o parcial cuando la suma de las amortizaciones excedan en el año natural del 25% del capital vivo del préstamo al inicio del año natural:
Dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo: 0,50% sobre el capital que se amortiza
Pasados los 5 primeros años de vida del préstamo: 0,25% sobre el capital que se amortiza
Ademáspuede elegir un sistema de cuotas mensuales, trimestrales, o semestrales, pudiendo escoger una cuota creciente para cada una de ellas (con incrementos anuales del 1%, siempre que el límite de la hipoteca sea de 30 años y sin carencia).
Otra de las oferta de financiación de CajaCanarias es la Hipoteca Cambio Vivienda, un producto dirigido para quienes piensan cambiar de casa, con un beneficio, tendrán la oportunidad de no pagar ninguna cuota durante los primeros 6 meses.
Por lo tanto, acceden a la nueva propiedad, y después de los seis primeros meses, el préstamo se convierte en una hipoteca a interés variable y la cuota se ajustará anualmente a las tendencias del mercado, sin que varíe el plazo del préstamo, pudiendo optar por un tipo de interés entre el Euribor y el IRPHC.
Esta hipoteca le permite elegir entre cuotas mensuales o trimestrales, con un plazo de amortización de hasta 26 años y la financiación de hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.
El tipo de interés inicial de seis meses será desde 6.00%, aunque variará en función de la vinculación del cliente con la entidad. Por su parte, el tipo de interés de revisión, será a partir de Euribor + 1.75 p.p. o desde IRPHC + 1.00 p.p.
Esta hipoteca aplica una comisión de apertura 2.50% (mín 600.00€).
Estos resultados se pueden ampliar con el comparador de hipotecasHipolisto, el primer comparador social y colaborativo que cuenta con toda la oferta del mercado hipotecario.
Ya les comentamos varias ofertas de CajaCanarias en lo que se refiere a hipotecas a tipo fijo, sin embargo, con un Euribor en tipos mínimos historicos, buscar este tipo de productos parece mejor ubicado.
La Hipotecas a interés variable de CajaCanarias no es un producto barato, a pesar de los recortes en los tipos ya que requiere de contratar productos asociados, más un diferencial alto para estos momentos, máxime si además obliga a fidelizarnos con la entidad.
Este préstamo hipotecario ofrece revisiones anuales de los tipos de interés, por lo que la cuota mensual se ajustará anualmente a las tendencias del mercado, sin que varíe el plazo del préstamo. En cuanto al tipo de interés, el cliente tiene dos opciones para tomar como referencia, el Euribor y el IRPHC.
Las cuotas podrán ser mensuales o trimestrales, con un plazo de amortización de hasta 30 años y la financiación de hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.
Tipo de interés referenciado al Euribor:
Tipo de interés los primeros 6 meses: desde 5.20%
Tipo de interés de revisión: desde Euribor + 1.50 p.p.
Tipo de interés referenciado al IRPHC:
Tipo de interés los primeros 6 meses: desde 5.20%
Tipo de interés de revisión: desde IRPHC + 1.00 p.p.
En cuanto a las comisiones, CajaCanarias aplica por apertura un 2,50% (mín 600.00€), como también del 0,50% por amortización anticipada y también por cancelación anticipada.
Otro punto negativo es que la entidad requiere de la contratación de productos asociados que terminan encareciendo el préstamo como Seguro de vida, Domiciliación de la nómina, Tarjeta de crédito y Cuenta Corriente.
Banco Pastor ofrece un préstamo hipotecario denominado Crédito Vivienda que ofrece dos condiciones diferentes, una referenciada al Euribor, y otra al IRPH que se puede destinar a particulares para financiar la adquisición o reforma de una vivienda.
Esta hipoteca ofrece un plazo de amortización de hasta 35 años, en función de la edad del cliente, y permite hasta 24 meses de carencia.
- Préstamo referenciado al Indice Conjunto de Entidades:
tipo de interés el primer año: 6,55%
para el resto a IRPH + 0,75%, con revisión anual
En cuanto a las comisiones:
Comisión de apertura: 1,25% (mínimo 300 euros).
Comisión por desistimiento total y parcial: 0,50% en los 5 primeros años, y 0,25% después del quinto año.
Comisión por subrogación: 0,50% en los 5 primeros años y 0,25% después del quinto año.
- Préstamo referenciado al Indice Euribor:
Tipo de interés el primer año de 6,55%
el resto, Euribor + 1,50% con revisión anual.
En cuanto a las comisiones:
Comisión de apertura: 1,25% (mínimo 300 euros).
Comisión por desistimiento total y parcial: 0,50% en los 5 primeros años y 0,25% depués del quinto año.
Comisión por subrogación: 0,50% en los 5 primeros años y 0,25% depués del quinto año.
Banco Pastor requiere de una serie de documentación para otorgar el crédito, como también la contratación de un seguro:
Trabajadores por cuenta ajena:
Ultimas Nóminas.
Ultima Declaración de la Renta y Patrimonio.
Trabajadores por cuenta propia:
4 últimos ingresos del IVA Trimestral.
Ultima Declaración de la Renta y Patrimonio.
Declaración del Impuesto sobre Actividades Económicas.
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