La fiscalidad de las hipotecas hace que estén sujetas al pago de diferentes impuestos con el de Actos Jurídicos Documentados y el IRPF a la cabeza. Os explicamos como funcionan, cuanto hay que pagar y las desgravaciones por vivienda relacionadas con la hipoteca.
Constituir un préstamo hipotecario lleva aparejados una serie de gastos de notaría, gestoría y, por supuesto, fiscales. Los impuestos sobre la hipoteca se pagan en el momento de firmar la hipoteca o de realizar cualquier tipo de cambio en el contrato. Como contrapartida, la hipoteca permite practicarnos deducciones por vivienda en el IRPF.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se paga sobre el valor total garantizado del préstamo hipotecario, que incluye el principal, los intereses y los gastos. Representa un porcentaje de esta cantidad que debe abonarse tanto en el caso de transmisiones de viviendas usadas como de vivienda nueva, aunque en el caso de las primeras está exento al abonarse en su lugar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del que más tarde hablaremos.
La gestión y cobro del AJD está cedido a las comunidades autónomas y los porcentajes varían entre el 0,1 y el 1%, aunque si la comunidad no hubiese legislado al respecto se aplicaría el 0,5%.
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
Con carácter general se podrá desgravar un 15% de las cantidades aportadas a la adquisición de vivienda, lo que incluye también los costes de constitución del préstamo y los productos vinculados siempre que estos sean obligatorios para la concesión del préstamo. Además, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público se restaura la deducción por vivienda sin límites a las cantidades en función de la base imponible del contribuyente.
Y es que quienes comprasen casa desde el 1 de enero la sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de esta medida, que viene acompañada por una subida de IRPF para 2012, todos podrán deducir el citado 15% sobre una base máxima de 9.040 euros. Es decir, que por más que hayamos aportado 12.000 euros a la compra de la vivienda, sólo podremos deducir sobre los 9.040 iniciales.
Este impuesto indirecto se aplica en el caso de la venta de viviendas de segunda mano. Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y no graba directamente la hipoteca, sino la compra o venta de la vivienda (cabe distinguir entre los impuestos sobre la vivienda y los impuestos sobre la hipoteca). Al igual que el AJD está cedido a las comunidades autónomas, aunque en el territorio nacional se aplicarán los siguientes tipos:
6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.
1 %, para la constitución de derecho reales de garantía, pensiones, fianzas, préstamos y la cesión de créditos
En la mayoría de regiones el tipo para la transmisión de bienes inmuebles es del 7%.
Estos son los impuestos que se aplican sobre la hipoteca y alguno de los que recae sobre la vivienda. Si tenéis más dudas fiscales podéis acudir a Impuestosrenta.com
En poco más de un año la legislación hipotecaria española ha sufrido tres modificaciones significativas, unas para enfriar la burbuja inmobiliaria y otras, las últimas, para potenciar la compraventa de viviendas, lo cuál, lejos de resultar efectivo ha terminado por llenar de incertidumbres al mercado y hacer que los compradores se lo piensen dos veces antes de decidirse a comprar una vivienda.
Y es que, según la opinión de la mayoría de los analistas, la incertidumbre es el peor enemigo del consumo de larga duración como es el inmobiliario, ya que los compradores tienen ahora miedo de comprar y que dentro de poco la legislación cambie a lo que podía haber sido a su favor.
Porque a poco que echemos la vista atrás nos encontramos con un incremento del IVA, en julio de 2010, pasando éste del 7% al 8%, lo cuál provocó un encarecimiento generalizado de las viviendas y, por tanto, una contracción de la demanda.
Después, el 1 de enero de 2011, nos encontramos con una eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, lo cuál provocó que gran parte de la ciudadanía española no pudiera beneficiarse de esta desgravación fiscal en la compra de nuevas viviendas.
Y ahora, tras el Consejo de Ministros extraordinario del viernes 19 de agosto nos encontramos con la reducción del IVA que se aplica a la compraventa de viviendas, pasando éste del 8% al 4%, con el objetivo primordial de dinamizar al sector.
Entonces, ¿qué es lo que puede pensar un consumidor? Básicamente, ¿para qué comprara ahora si en unos meses puede haber un nuevo Decreto que me puede beneficiar? Así, el Decreto del Gobierno en virtud del cuál se reducía el IVA del 8% al 4%, lejos de dinamizar al sector inmobiliario lo ha llenado de incertidumbres y ha provocado una reducción generalizada de la demanda.
Sin duda, habrá que esperar unos meses hasta que la demanda se pueda recuperar, porque todo apunta a que la rebaja es suficientemente significativa como para que los inversores decidan atacar ahora la compra de vivienda, sin esperar a que en un futuro cercano pueda haber nuevos cambios que provoquen una pérdida neta en sus ventajas.
El Gobierno de Zapatero ha revolucionado el sector inmobiliario en esta última semana con su anuncio de rebaja del IVA que grava la compraventa de viviendas nuevas del 8% al 4%, pillando a todos desprevenidos y con conocimientos limitados sobre la idiosincrasia del IVA, y su diferenciación con el ITP.
Y es que no podemos olvidar que la rebaja sólo afecta al Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA, que grava las operaciones de compraventa en las que se transmite la propiedad por primera vez, mientras que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, se mantiene en el 8% de antes de la rebaja. Un ITP que grava todas las operaciones de compraventa de un inmueble posteriores a la primera transmisión de propiedad.
En este sentido, no hay que olvidar que todas las viviendas en propiedad de los bancos y cajas, todas las que forman parte de su stock de viviendas, ya han sido transmitidas en un primer momento, en el momento del embargo pasando de la promotora o constructora a la entidad financiera, con lo que cualquier compra de un inmueble de estas entidades estará gravado con el 8% del ITP y no con el 4% del IVA.
De la misma forma, todos los nuevos embargos que los bancos y cajas realicen sobre viviendas de promotores y constructores serán gravadas por el 4% de IVA. Ahí ha radicado una de las principales críticas que ha recibido el Gobierno y es que parece una modificación legislativa realizada a medida de las entidades financieras que se aprovechan de una reducción importante de la carga fiscal en todos sus embargos.
Por tanto, todas las operaciones de compraventa que se realicen entre particulares, o entre el banco y un particular, estarán gravadas con el 8% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, mientras que todas las operaciones de compraventa que realiza el promotor o constructor con los particulares, o con el banco, estarán gravadas con el 4% del IVA.
Es importante tener en cuenta esta diferenciación, porque para una vivienda de un precio medio de 125.000 euros estamos hablando de una diferencia de 5.000 euros, suficiente como para pagar todos los gastos administrativos y de gestoría generados.
El Partido Popular no ha tardado en reaccionar a la medida propuesta por el Gobierno de Zapatero este pasado viernes, tras la reunión extraordinaria del Consejo de Ministros, de reducir el IVA que afecta a la compraventa de viviendas del 8% al 4%.
Y lo ha hecho subiéndose al carro de los incentivos fiscales para la compra de vivienda, aunque, cierto es que ya llevan un tiempo reclamando estos incentivos, incluso han anunciado que si llegan al poder reimplantarían la desgravación fiscal por compra de vivienda de manera universal para toda la población.
En esta ocasión, el PP ha propuesto que la medida de reducción del IVA no debería limitarse sólo hasta el 31 de diciembre sino que debería alargarse un año entero, hasta el 31 de diciembre de 2012, para que el efecto sea realmente eficiente en el incentivo a la compra de viviendas.
Sin embargo, el PP comete el mismo error que ha cometido el PSOE y es no intervenir en las fuentes de financiación hipotecarias, fundamentales para conseguir que se puedan realizar las compras de vivienda de manera real, ya que, de poco sirve que se reduzca el IVA, si luego se mantienen las dificultades de acceso al crédito.
También ha aprovechado Rajoy para pedir a Zapatero que todas las medidas que tome desde ahora hasta el fin de su legislatura sean pactadas con los candidatos a las elecciones generales, ya que uno de ellos, o Rubalcaba o Rajoy, serán los nuevos Presidentes del Gobierno a partir de enero de 2012, y por tanto, tendrán que lidiar con todas las medidas que hayan sido aprobadas en estos meses.
Se trata, sin duda, de una petición electoralista, pero no le falta razón ni sentido común, ya que efectivamente tomar medidas ahora sería hipotecar el futuro del nuevo Gobierno.
Ante la medida sorpresiva del Gobierno de reducir la tasa de IVA que grava la compraventa de viviendas, pasando del 8% al 4% las reacciones no se han hecho esperar, y aunque, en general, todas son optimistas ante una medida que debería reactivar el sector, lo cierto es que todos los analistas advierten que esta medida por sí sola no resolverá los problemas.
Y es que el principal problema, en esto están todos los agentes socioeconómicos de acuerdo, es la falta de financiación para la compra de vivienda la cuál se puede achacar directamente a los bancos y cajas, incapaces de encontrar la liquidez necesaria como para hacer frente a la concesión de nuevos préstamos y créditos.
Son, precisamente, estas entidades financieras, según las asociaciones de promotores y constructores de España, los grandes beneficiados de la rebaja del IVA, ya que son ellos los que se han acabado quedando con gran parte de las nuevas promociones de vivienda sin vender a través de los embargos que se han venido practicando desde el inicio de la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
Ahora, estas entidades financieras tienen un doble factor a su favor. Si hasta ahora hacían valer su capacidad para conceder hipotecas sobre sus viviendas al 100% del valor de tasación, contra el 80% que concedían para el resto de viviendas, ahora, además, tienen a su favor la reducción del IVA mientras que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se ha mantenido intacto.
Ese es, precisamente, el principal reclamo de las asociaciones de usuarios y consumidores que reclaman al Gobierno una reducción similar de este impuesto para evitar una situación de ventaja competitiva para las nuevas promociones, en manos de grandes corporaciones, contra las viviendas de segunda mano, en manos de particulares, generalmente con mayores dificultades económicas.
Por otro lado, todos parecen coincidir en que la temporalidad de la medida es positiva, porque si no corría el peligro de generar una nueva burbuja como la última, de la que todavía estamos sufriendo las consecuencias.
El Gobierno presidido por José Luis Rodríguez Zapatero sorprendió este pasado viernes con el anuncio de la reducción del IVA que grava la compraventa de viviendas del 8% al 4%, tras la reunión del Consejo de Ministros extraordinario celebrado para resolver la crisis financiera actual.
Con esta decisión el Gobierno vuelve a dar un nuevo bandazo en sus políticas económicas, ya que hasta ahora siempre se había mostrado contrario a los incentivos para el sector inmobiliario, al que responsabilizaba, en gran medida, de la actual crisis económica, por la tremenda burbuja inmobiliaria que ocasionó durante los años de bonanza económica.
Así, si nos atenemos a las decisiones que ha venido tomando en el último año, esta decisión del viernes rompe totalmente con la tendencia. Recordemos que el 1 de julio de 2010 entró en vigor el incremento del IVA que gravaba la compraventa de viviendas, pasando del 7% al 8%, es decir, un incremento de un punto porcentual.
Por otro lado, el 1 de enero de este mismo año se eliminó la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, la cuál será recuperada por el Partido Popular si llega al poder este próximo 20 de noviembre tras las elecciones generales, con lo que las rentas por encima de los 24.000 euros anuales no se podrían beneficiar de este claro incentivo fiscal a la compra.
Además, desde las posiciones de la candidatura socialista a dichas elecciones, encabezada por Alfredo Pérez Rubalcaba, se han ido proponiendo una serie de medidas alternativas a la compraventa, especialmente el alquiler, con el objetivo de evitar una nueva burbuja.
Sin embargo, parece ser que las presiones de las promotoras y constructoras ha surtido efecto, y el Gobierno ha decidido intentar reducir la tremenda bolsa de viviendas en stock que pueblan toda la geografía española con esta medida incentivadora de la compra.
Una medida que, eso sí, será provisional y transitoria, ya que sólo será efectiva hasta el 31 de diciembre de este año, para evitar así las posibles consecuencias negativas que pudiera ocasionar en el medio-largo plazo.
Por lo tanto, uno de los tributos que debemos contemplar es el IVA, y que a partir del séptimo mes de 2010 subirá un punto, aunque es necesario recordar que lo pagamos para la vivienda nueva.
Para viviendas de nueva construcción:
IVA (impuesto sobre el valor añadido) El tipo a pagar es del 7% del valor que consta en la escritura de compraventa. A partir del 1 de julio de 2010 será del 8%.
ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) Este impuesto se aplica sobre la cantidad que consta en la escritura de compraventa.
AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) La compraventa sujeta a ITP está exenta de este impuesto.
Según explica en su Web la Agencia Tributaria, La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 7% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.
La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.
Los tipos impositivos establecidos actualmente son:
7% con carácter general (8% a partir de 1 de julio de 2010).
Si quiere consultar el impuesto AJD que pagará en su comunidad autónoma puede hacerlo desde aquí, o si está pensando en arrendar, puede informarse sobre el IVA en los alquileres.
La medida impuesta por elGobierno de Españade rebajar la alícuota del IVA para la rehabilitación de viviendas fue tomada con satisfacción por el sector de las constructoras.
El órgano máximo del rubro, laConfederación Nacional de la Construcción (CNC) fue contundente al expresar su regocijo con las nuevas disposiciones gubernamentales de reducir el impuesto y demás desgravaciones derivadas. Ello implica que las grandes empresas edificadoras puedan poner especial énfasis en su actividad sin tener que preocuparse en demasía por la crisis que afecta al mercado inmobiliario español.
La norma promovida a través del Ministerio de Fomento, tiene una duración de dos años. Esta corta durabilidad ha hecho que la satisfacción no sea completa puesto que según la opinión de expertos y altos dirigentes de la entidad, debería extenderse como mínimo hasta 2014, año en que prevén que el stock de viviendas descenderá a niveles convenientes.
El pedido de extensión de plazos de exención se fundamenta en que la plaza de la construcción es la llave a salida delparo laboralque sufre España por estos días, dado que en el corto plazo es el sector que mayor mano de obra demanda.
En lo que respecta a la obra civil se tiene previsto una estrategia de inversión extraordinaria que será llevada a acabo por el Estado y las compañías privadas, con el objetivo de impedir que los niveles de licitación de obras públicas no decaiga.
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