Modificación de la hipoteca

Aunque en España no estamos tan acostumbrados como deberíamos, cualquier persona está en su derecho de modificar su hipoteca o por lo menos pedir al banco la revisión del préstamo si considera que debe cambiar alguna de las condiciones que aparecen en el contrato. Para ello existen dos posibilidades:  la novación o la subrogación hipotecaria.

Las necesidades financiera de cada persona avanzan según se van cumpliendo etapas en la vida y en préstamos con una duración que puede alcanzar los 40 años resulta lógico pensar que puede llegar un momento el que deseemos cambiar sus condiciones. Por eso mismo, existen lo que se conoce como novación, que no es otra cosa que la posibilidad de modificar las cláusulas y condiciones de la hipoteca, y en menor medida la subrogación, que se identifica con el cambio de banco.

Existen numerosas razonas por las que se puede modificar la hipoteca desde un cambio de condiciones en el mercado que ahora tiene tipos más bajos, hasta la necesidad de eliminar algún elemento nocivo de la escritura (véase las cláusulas de suelo), pasando por modificaciones en el sistema de amortización o un cambio en el tipo de interés para pasarlo de variable a fijo, por poner algunos ejemplos. Lo más importante es que nunca es tarde para renegociar nuestra hipoteca, máxime, si la competencia está ofreciendo mejores condiciones. Eso sí, habrá que contar con que estos cambios están sujetos al pago de comisiones, tanto su la opción elegida es la novación como si lo es la subrogación.

Novación hipotecaria

En este se modifican cambio en las condiciones de la hipoteca, pero sin cambiar de entidad financiera. Es decir, que podremos modificar el tipo de interés (Euribor, IRPH o fijo) que se había pactado inicialmente, aunque no estará permitido realizar ampliaciones de capital, o reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización. Sin embargo, sí podremos alterar otras cláusulas del contraro.

A pesar de que el cliente tiene esta opción, supone gastos, como la comisión de novación, y dependerán de las modificaciones que se pacten para saber el coste de las mismas (en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar).

Otros gastos asociados a una novación son los de Notaria (entre 0,2% y 0,5% del capital pendiente), Registro de la Propiedad (el 50% de los gastos del Notario), Gestoría (es negociable) y la Tasación (suele rondar entre 250 y 350 euros).

Subrogación hipotecaria

Por su parte, la subrogación consiste en un cambio de titularidad en una de las partes del préstamo: el acreedor o el deudor. En este sentido, se puede cambiar al titular de la hipoteca (menos habitual) o se puede cambiar la hipoteca de banco (lo más habitual). En el último caso, lo que se busca es mejorar las condiciones actuales del préstamo, lo que directamente suele implicar un tipo de interés más conveniente. Sin embargo, la subrogación no permite hacer ampliaciones de capital y modificar los plazos de amortización.

Al igual que en la novación, al subrogar una hipoteca debemos pagar una comisión por subrogacion, y en este caso varía entre el 0,50% y el 1,00% del capital del préstamo. Sin embargo, nos beneficiaremos con la exención del pago del impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.

Conviene recordar que durante el proceso de subrogación el banco de origen tiene lo que se denomina derecho a enervar, que no es otra cosa que obligarnos a quedarnos con su hipoteca si iguala las condiciones que nos ofrece la otra entidad en un plazo de 15 días- Si desea interesarse sobre el tema, puede leer la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos.

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