Comision por novación en hipotecas

Existen diferentes comisiones en las hipotecas encaminadas principalmente a proteger el rendimiento que el banco espera obtener del préstamo hipotecario. Una de ellas es la comisión por novación, que se aplica cuando el cliente pretende cambiar las condiciones de su hipoteca.

El término novación hipotecaria se refiere a cualquier modificación de una obligación incluida en el préstamo hipotecario. Dicho de otra forma, estamos hablando de cambiar las condiciones de la hipoteca para mejorar las condiciones.

Las ventajas de la novación frente a otras fórmulas como la subrogación de la hipoteca es que los costes tiende a ser menores, ya que en algunos casos ni siquiera será necesaria una escritura pública y bastará con un contrato privado entre el banco y el cliente.

Qué puedo cambiar

La modificación de la hipoteca puede afectar a cualquier parte del contrato, aunque lo más habitual es que se realice sobre los siguientes elementos:

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Novación Hipotecaria

Una hipoteca es un préstamo con una duración tan larga que resulta lógico pensar en la posibilidad de modificar la hipoteca en algún momento por cambios en nuestras circunstancias personales o en el mercado. Esto es precisamente en lo consiste la novación hipotecaria y también la subrogación, que no deja de ser un tipo de novación.

La novación se define como la modificación de una obligación por otra posterior que extingue o modifica a la primera. Aplicado a una hipoteca, supone el cambio de condiciones del préstamo.

Por eso mismo, podemos hablar de la Novación Hipotecaria como un documento público que modifica condiciones de un préstamo hipotecario, siempre por acuerdo de las partes, es decir, que no se podrá hacer ninguna modificación de la hipoteca si una de las partes se opone. Otro de los requisitos es que hayan sido pactadas previa y formalmente.

Es común que se produzcan este tipo de documentos cuando somos deudores de un préstamo hipotecario con condiciones desfavorables en comparación con las que el mercado ofrece en ese momento. Así, por ejemplo, si firmamos nuestro crédito en un momento de poca liquidez podemos encontrarnos con un diferencial demasiado alto sobre el euribor y al mejorar el entorno ver como se empiezan a dar préstamos en mejores condiciones. En este caso, la alternativa pasa por ‘aguantarnos’ o hacer valer nuestros derechos y buscar una novación de la hipoteca. Y es que siempre podemos plantear a la caja o banco, la posibilidad de renegociar nuestra deuda mediante una novación.

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Modificación de la hipoteca

Aunque en España no estamos tan acostumbrados como deberíamos, cualquier persona está en su derecho de modificar su hipoteca o por lo menos pedir al banco la revisión del préstamo si considera que debe cambiar alguna de las condiciones que aparecen en el contrato. Para ello existen dos posibilidades:  la novación o la subrogación hipotecaria.

Las necesidades financiera de cada persona avanzan según se van cumpliendo etapas en la vida y en préstamos con una duración que puede alcanzar los 40 años resulta lógico pensar que puede llegar un momento el que deseemos cambiar sus condiciones. Por eso mismo, existen lo que se conoce como novación, que no es otra cosa que la posibilidad de modificar las cláusulas y condiciones de la hipoteca, y en menor medida la subrogación, que se identifica con el cambio de banco.

Existen numerosas razonas por las que se puede modificar la hipoteca desde un cambio de condiciones en el mercado que ahora tiene tipos más bajos, hasta la necesidad de eliminar algún elemento nocivo de la escritura (véase las cláusulas de suelo), pasando por modificaciones en el sistema de amortización o un cambio en el tipo de interés para pasarlo de variable a fijo, por poner algunos ejemplos. Lo más importante es que nunca es tarde para renegociar nuestra hipoteca, máxime, si la competencia está ofreciendo mejores condiciones. Eso sí, habrá que contar con que estos cambios están sujetos al pago de comisiones, tanto su la opción elegida es la novación como si lo es la subrogación.

Novación hipotecaria

En este se modifican cambio en las condiciones de la hipoteca, pero sin cambiar de entidad financiera. Es decir, que podremos modificar el tipo de interés (Euribor, IRPH o fijo) que se había pactado inicialmente, aunque no estará permitido realizar ampliaciones de capital, o reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización. Sin embargo, sí podremos alterar otras cláusulas del contraro.

A pesar de que el cliente tiene esta opción, supone gastos, como la comisión de novación, y dependerán de las modificaciones que se pacten para saber el coste de las mismas (en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar).

Otros gastos asociados a una novación son los de Notaria (entre 0,2% y 0,5% del capital pendiente), Registro de la Propiedad (el 50% de los gastos del Notario), Gestoría (es negociable) y la Tasación (suele rondar entre 250 y 350 euros).

Subrogación hipotecaria

Por su parte, la subrogación consiste en un cambio de titularidad en una de las partes del préstamo: el acreedor o el deudor. En este sentido, se puede cambiar al titular de la hipoteca (menos habitual) o se puede cambiar la hipoteca de banco (lo más habitual). En el último caso, lo que se busca es mejorar las condiciones actuales del préstamo, lo que directamente suele implicar un tipo de interés más conveniente. Sin embargo, la subrogación no permite hacer ampliaciones de capital y modificar los plazos de amortización.

Al igual que en la novación, al subrogar una hipoteca debemos pagar una comisión por subrogacion, y en este caso varía entre el 0,50% y el 1,00% del capital del préstamo. Sin embargo, nos beneficiaremos con la exención del pago del impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.

Conviene recordar que durante el proceso de subrogación el banco de origen tiene lo que se denomina derecho a enervar, que no es otra cosa que obligarnos a quedarnos con su hipoteca si iguala las condiciones que nos ofrece la otra entidad en un plazo de 15 días- Si desea interesarse sobre el tema, puede leer la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos.

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AJD en subrogación de hipotecas

Ya les hemos comentado de que se trata el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este tipo de tributos es uno de los que debemos pagar cuando formalizamos una hipoteca.

Este tributo es cedido a las comunidades autónomas y varía, entre el 0,1% y el 1%. En caso de que la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo, se aplicará el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contratos.

Sin embargo, en cuanto a los AJD en subrogación de hipotecas, el Artículo 7 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, establece sobre beneficios fiscales:

“Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de <Actos Jurídicos Documentados> sobre documentos notariales”.

Por su parte, el Artículo 9 hace referencia a la novación frente a beneficios fiscales y honorarios notariales y registrales en la novación modificativa de préstamos hipotecarios.

“Estarán exentas en la modalidad gradual de <Actos Jurídicos Documentados> las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con esta mejora se podrá pactar la alteración del plazo”.