Una hipoteca es un préstamo con una duración tan larga que resulta lógico pensar en la posibilidad de modificar la hipoteca en algún momento por cambios en nuestras circunstancias personales o en el mercado. Esto es precisamente en lo consiste la novación hipotecaria y también la subrogación, que no deja de ser un tipo de novación.
La novación se define como la modificación de una obligación por otra posterior que extingue o modifica a la primera. Aplicado a una hipoteca, supone el cambio de condiciones del préstamo.
Por eso mismo, podemos hablar de la Novación Hipotecariacomo un documento público que modifica condiciones de un préstamo hipotecario, siempre por acuerdo de las partes, es decir, que no se podrá hacer ninguna modificación de la hipoteca si una de las partes se opone. Otro de los requisitos es que hayan sido pactadas previa y formalmente.
Es común que se produzcan este tipo de documentos cuando somos deudores de un préstamo hipotecario con condiciones desfavorables en comparación con las que el mercado ofrece en ese momento. Así, por ejemplo, si firmamos nuestro crédito en un momento de poca liquidez podemos encontrarnos con un diferencial demasiado alto sobre el euribor y al mejorar el entorno ver como se empiezan a dar préstamos en mejores condiciones. En este caso, la alternativa pasa por ‘aguantarnos’ o hacer valer nuestros derechos y buscar una novación de la hipoteca. Y es que siempre podemos plantear a la caja o banco, la posibilidad de renegociar nuestra deuda mediante una novación.
¿Cómo puedo hipotecar mi casa? ¿Es factible conseguir un préstamo sobre una vivienda de mi propiedad libre de cargas? ¿En qué condiciones? Siempre existe la posibilidad de constituir una nueva o segunda hipoteca sobre el piso. El proceso no es tan diferente al de solicitar una hipoteca tradicional, aunque sí tiene algunas particularidades que os explicamos.
Un préstamo hipotecario no es más que una obligación garantizada en la que existen una garantá en forma de Hipoteca. Dicho así puede sonar algo técnico, pero para entendernos es como pedir dinero y situar ala casa en forma de garantía, de manera que si no pagamos se ejecutará la hipoteca o garantía. Habitualmente firmamos una hipoteca a la compra de una casa ya sea esta la primera o la segunda vivienda y lo celebramos cuando después de varios años terminamos de hacer frente a la última cuota. Entonces la casa será ya única y exclusivamente nuestra, sin que el banco medie por ninguna parte.
Sin embargo, puede ocurrir que en un momento dado necesitemos dinero bien porque estemos atravesando un momento de dificultad o porque simplemente queramos crear un negocio. En ese punto la mayoría piensa en préstamos personales y créditos rápidos como la solución, aunque existen otras como hipotecar la casa, siempre que esta se encuentre libre de cargas, es decir, que no debamos todavía parte de la hipoteca. Mediante esta opción volveríamos a constituir una hipoteca sobre la vivienda, con sus pros y sus contras. Lo más positivo es que una hipoteca tiene tipos de interés más bajos que los de un préstamo personal, incluso si es una segunda hipoteca. Eso sí, no debemos esperar recibir ofertas como las que los bancos están dando por la compra de casa. En nuestro caso podemos esperar diferenciales siempre superiores al 1,5% y más cercanos al 2-3% sobre el Euribor. Seguir leyendo Hipotecar mi casa…
Aunque en España no estamos tan acostumbrados como deberíamos, cualquier persona está en su derecho de modificar su hipoteca o por lo menos pedir al banco la revisión del préstamo si considera que debe cambiar alguna de las condiciones que aparecen en el contrato. Para ello existen dos posibilidades: la novación o la subrogación hipotecaria.
Las necesidades financiera de cada persona avanzan según se van cumpliendo etapas en la vida y en préstamos con una duración que puede alcanzar los 40 años resulta lógico pensar que puede llegar un momento el que deseemos cambiar sus condiciones. Por eso mismo, existen lo que se conoce como novación, que no es otra cosa que la posibilidad de modificar las cláusulas y condiciones de la hipoteca, y en menor medida la subrogación, que se identifica con el cambio de banco.
Existen numerosas razonas por las que se puede modificar la hipoteca desde un cambio de condiciones en el mercado que ahora tiene tipos más bajos, hasta la necesidad de eliminar algún elemento nocivo de la escritura (véase las cláusulas de suelo), pasando por modificaciones en el sistema de amortización o un cambio en el tipo de interés para pasarlo de variable a fijo, por poner algunos ejemplos. Lo más importante es que nunca es tarde para renegociar nuestra hipoteca, máxime, si la competencia está ofreciendo mejores condiciones. Eso sí, habrá que contar con que estos cambios están sujetos al pago de comisiones, tanto su la opción elegida es la novación como si lo es la subrogación.
En este se modifican cambio en las condiciones de la hipoteca, pero sin cambiar de entidad financiera. Es decir, que podremos modificar el tipo de interés (Euribor, IRPH o fijo) que se había pactado inicialmente, aunque no estará permitido realizar ampliaciones de capital, o reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización. Sin embargo, sí podremos alterar otras cláusulas del contraro.
A pesar de que el cliente tiene esta opción, supone gastos, como la comisión de novación, y dependerán de las modificaciones que se pacten para saber el coste de las mismas (en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar).
Otros gastos asociados a una novación son los de Notaria (entre 0,2% y 0,5% del capital pendiente), Registro de la Propiedad(el 50% de los gastos del Notario), Gestoría (es negociable) y la Tasación (suele rondarentre 250 y 350 euros).
Por su parte, la subrogación consiste en un cambio de titularidad en una de las partes del préstamo: el acreedor o el deudor. En este sentido, se puede cambiar al titular de la hipoteca (menos habitual) o se puede cambiar la hipoteca de banco (lo más habitual). En el último caso, lo que se busca es mejorar las condiciones actuales del préstamo, lo que directamente suele implicar un tipo de interés más conveniente. Sin embargo, la subrogación no permite hacer ampliaciones de capital y modificar los plazos de amortización.
Conviene recordar que durante el proceso de subrogación el banco de origen tiene lo que se denomina derecho a enervar, que no es otra cosa que obligarnos a quedarnos con su hipoteca si iguala las condiciones que nos ofrece la otra entidad en un plazo de 15 días- Si desea interesarse sobre el tema, puede leer la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos.
¿Conviene cambiar la hipoteca de variable a fijo? Esta es la pregunta que ahora mismo ronda la mente de muchas personas hipotecadas. El motivo no es otro que las ofertas que algunos bancos empiezan a presentar a sus clientes que afrontan estos meses la renovación de su hipoteca. Banco Santander y BBVA son dos de estas entidades financieras que proponen pasar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo.
Las ofertas de cambio de hipoteca de tipo variable a fijo de los bancos se sitúan en el entorno de un tipo fijo del 4,8%-5% para hipotecas referenciadas a Euribor, que deben afrontar ahora su renovación cuando el índice navega en el entorno del 1,5%. Aún sumando un diferencial del 1%-1,5% los intereses qe pagarían quienes se queden con su hipoteca variable serán mucho menores que con la oferta a tipo fijo. ¿Quiere esto decir que debemos mantener la hipoteca a tipo variable? Ni mucho menos…
Cambiar la hipoteca de variable a fijo es una decisión muy personal en la que, además de factores puramente económicos, influye el perfil de riesgo de cada hipotecado. En líneas generales, las hipoteca a tipo fijo son más seguras que las hipotecas a tipo variable, aunque esta seguridad se traduce en pagar más intereses a lo largo de la vida del préstamo.
Con un tipo de interés fijo, el usuario tiene la certeza de que su cuota mensual será estable a lo largo de los años que tarde en amortizar el préstamo, mientras que como su propio nombre indica, el tipo variable está sujeto a cambio. Habrá momentos en los que el hipotecado pague más y otros en los que pague menos… Todo dependerá de la evolución de los tipos de interés y del euribor en último término.
Para valorar adecuadamente la situación hemos de tener en cuenta que los tipos de interés no van a permanecer de forma indefinida en el 1% actual. La lógica hace pensar en que subirán, aunque los expertos no preven que esto ocurra antes de finales de 2010, principios de 2011. Es decir, todavía queda un año hasta que los tipos de interés que ofrecen los bancos por cambiar de hipoteca sean interesantes. El problema es que cuando llegue el momento posiblemente las entidades bancarias hayan retirado esta oferta.
Las hipotecas referenciadas al Euribor, la mayoría de las que se conceden en España, están en el centro de la atención de las familias luego de ya cuatro meses de caída ininterrumpida del indicador de referencia. El motivo de esta atención se basa fundamentalmente en la revisión de la hipoteca.
Esta nueva obseción por las variaciones de este índice nos ha llevado a estar de forma diaria atentos a su evolución. Sin embargo, debemos abstrernos de esta locura y tener en claro una serie de datos para analizar nuestra situación.
1) Primero debemos analizar que el Euribor que aplica a nuestra hipoteca está plasmado en el contrato que firmamos. Allí se deja constancia el tipo de euribor que se aplicará en cada revisión y siempre será el mismo.
Este suele ser generalmente el correspondiente a uno o dos meses anteriores, aunque dependerá de la fecha estipulada en la escritura (tener muy en claro este punto para no volvernos locos con las evoluciones diarias).
La publicación oficial del Euribor es el 20 de cada mes. Por lo tanto, si la revisión se produce antes de esa fecha, se aplicará el último euribor publicado de manera oficial en el BOE (Si revisas el 10 de Noviembre, se aplicará el de septiembre ya que el último que se publicó fue el 20 de Octubre). Siempre se aplicará el mismo.
2) Otra opción es laNovación de la hipoteca. Esta es una opción a la hora de revisar la hipoteca. Se trata de cambiar las condiciones como:
plazos de amortización
tipo de interés
diferencial
Para ello es necesario acordar con la entidad financiera, aunque no es muy fácil en estos momentos, pero puede ser una solución a corto plazo, aunque no para el futuro más lejano. Para ello es importante presentar ofertas concretas de con otras ofertas. Recuerden que la novación, conlleva una comisión que figura en el contrato ( oscila entre el 0% y el 1.0% del importe total pendiente de amortización).
3)Subrrogación de la hipoteca a otra entidad, es una modalidad interesante. No todos están dispuestos a un cambio pero es una buena medida para hacernos valer como clientes. Este método consta de llevarnos la hipoteca a otra entidad que nos ofrece mejores condiciones con un tipo de interés más bajo.
Aquí también aplica una comisión, cercana al 0,25%, y debemos sumarle otros gastos de apertura en la nuevo banco como escrituras, registro, notaría.
En el Comparador de Hipotecas Hipolisto encontrarás las mejores ofertas de subrogación y consejos de su manada para afrontar el proceso con garantías.
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