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La vivienda es una de las grandes quejas que hay tienen muchos por diferentes aspectos, las empresas de construcción por no poder construir la cantidad que se requiere, las entidades como los bancos por sufrir de alto stock y los ciudadanos por no llegar a poder comprarla, por perder la posibilidad al no poder pagar su hipoteca, y los que ni siquiera pueden hacerlo.
Con esto llegando 2012, el sector inmobiliario debería de completar el ajuste que se necesita y se promete durante ese año, debido a que terminarán los descuentos que estaban vigentes para comprarse una vivienda, aunque por delante les espera al sector deberá convivir con trimestres en los que se registre más de caídas en el precios.
Considerando que la crisis inmobiliaria lleva 4 años seguidos no hay que ser muy esperanzador, muchos aceptan que ya se lograron máximos a inicios de 2008,y desde entonces el precio de la vivienda ya descendió en un 16% aunque llevados a términos reales, la caída es del 23% una cifra muy parecida a la que está la tasa de paro hoy en España.
Los promotores están perdiendo la paciencia viendo que cuanto más dura la crisis en el sector más perjudicados salen en especial al enfocarse que las ventas de pisos nuevos cayeron hasta un 40% en solo 1 año, además de que los bancos presionan por que se devuelvan los préstamos promotor, no es el único sector que sufre el del automotor también sale muy mal parado y sus promotores también digamos que comparten penas.
Algunos expertos indican que los precios de la vivienda en España deben de pasar todavía por algunas correcciones y un camino a la baja que se podría dar entre el 8% y el 10% en términos reales para 2012. Lo que hay que tomar en cuenta es que la vivienda como otros tantos sectores está ligada a que la economía saque adelante a los españoles y les de la posibilidad de comprarse una vivienda, comprar un coche etc.
Que se de una caída del precio de la vivienda todavía no ha podido acelerar la puesta en el mercado del stock no es lo que se había estimado pero también señalan que esta no puede ser de un día para el otro ya que terminaría perjudicando los balances de los bancos y hasta quebrar al sistema por lo que por más desesperación que se tenga no hay que hacerlo a tontas y a locas.
Sin dudas que el crédito para o activa muchos sectores y actividades a nivel particular y empresarial, por eso se espera una reactivación de la compraventa de viviendas y que se de una apertura en el acceso al crédito. Esperando esto es que se estima que hasta inicios de 2012 se mantendrá la actual tendencia en cuanto a la caída de precios de la vivienda para el segundo trimestre podría cambiar algo.
El Instituto Nacional de Estadística ha hecho públicos los datos sobre el precio de la vivienda en el segundo trimestre del año y los datos son realmente descorazonadores con una caída del 6,8%, respecto al mismo período del año anterior, una caída que se explica dentro del marco de la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda.
Este 6,8% supone una aceleración clara en el desplome del precio de la vivienda, ya que en el primer trimestre del año la caída fue del 4,1%, en relación al primer trimestre de 2010, con lo que todo apunta a que el precio de los inmuebles está todavía lejos de haber tocado suelo de manera definitiva.
2011 está siendo un año de caídas más agudas de las que se habían venido viendo últimamente en el mercado, ya que desde el segundo trimestre de 2009 las caídas de precios interanuales se habían venido situando en el 2%, con lo que nos enfrentamos a un agravamiento de cuatro puntos porcentuales.
La percepción general de estos datos es que el precio de la vivienda todavía tiene que reducirse de manera importante antes de que empiece el rebote, especialmente en determinadas zonas específicas, como pueden ser las zonas de costa o los lugares destinados a las segundas residencias.
En cuanto al desglose entre vivienda usada y vivienda nueva, la primera sufrió una caída de precios más pronunciada, con un 8,3%, mientras que la vivienda nueva soportó mejor el desplome de precios con un descenso del 5,2%, igualmente elevado pero más compensado que la vivienda nueva. Una diferencia que se agranda si tenemos en cuenta también los datos del primer semestre, ya que para el conjunto del año 2011 la vivienda de segunda mano ha abaratado su precio en un 6,4%, mientras que la vivienda nueva lo ha hecho en un 2,7%.
En este mismo sentido, y realizando una valoración de la caída de precios desde que comenzara la crisis económica, nos encontramos con un descenso entorno al 16%, según los valores del INE y del Ministerio de Fomento, lo cuál, según todos los analistas, arrojaría un descenso del 23% en términos reales, teniendo en cuenta las diferencias entre las estadísticas y la realidad.
En definitiva, que los precios de la vivienda siguen con una tendencia a la baja, una tendencia que se mantendrá con una previsión de un año, con una velocidad de caída que variará en función de la agresividad de las políticas comerciales de promotoras y constructoras, pero principalmente de las entidades financieras que todavía tienen que dar salida a la ingente cantidad de viviendas en stock que siguen acumulando.
No sería de extrañar, en este sentido, que en los próximos meses asistiéramos a campañas de rebajas de precios más drásticas para intentar captar la atención de los clientes, especialmente para poder competir con la ventaja competitiva que tienen ahora mismo las constructoras al poder ofrecer viviendas gravadas sólo con el 4% de IVA, lo que supone un descuento importante con el resto de viviendas en venta en la economía, tanto usada como nuevas en posesión de los bancos.
Según los datos que ha hecho públicos Tasaciones Inmobiliaria (TINSA), el precio de la vivienda cayó este pasado mes de julio en un 6,4%, en tasa interanual, acumulando una bajada del 22,3% con respecto a finales de 2007, momento más álgido de la burbuja inmobiliaria.
Con esta caída del mes de julio se acumulan un total de siete meses a la baja, incluyendo el máximo de junio, del 6,6%, los descensos más moderados de mayo, 5,9%, abril, 4,4%, marzo, 3,7%, febrero, 4% y enero, 5%, confirmando así la tendencia a la baja en el precio de los inmuebles y que el ajuste definitivo todavía está lejos de finalizar.
Por otro lado, y aunque se ha producido un descenso generalizado del precio de la vivienda en todas las zonas de la Península Ibérica, la costa Mediterránea sigue apareciendo como la que un mayor ajuste ha realizado con una caída de precios del 9,5%, en tasa interanual, y un acumulado desde finales de 2007 de casi un 30%, siendo la zona española donde más se ha notado este ajuste.
En cuanto a las capitales y las grandes ciudades, el descenso fue del 7,5%, bajando ya para las áreas metropolitanas, que se sitúan por debajo de la media del mes, quedándose en un 6,1% de descenso de precios. En términos de comparación con los datos de 2007, en las grandes ciudades se ha producido un ajuste del 24,6%, mientras que en las áreas metropolitanas del 23,2%.
El precio de la vivienda sigue con su senda descendente y en este segundo trimestre del año 2011 cayó un 5,1%, con respecto al mismo período del año 2010, según los datos que ha hecho públicos hoy mismo el Ministerio de Fomento, a través de la Secretaría de Estado de Vivienda.
En términos absolutos, el precio del metro cuadrado, en media, se situó en 1.752,10 euros, recuperando valores de hace 16 años, es decir, del año 1995, justo en la anterior crisis importante que sufrió la economía española.
Sí se observa, por el contrario, una pequeña mejora en términos intertrimestrales, ya que en este segundo trimestre, en comparación con el primero, se ha producido una ligera caída del 1,4%, muy inferior al 2,6% que se produjo entre el último trimestre de 2010 y el primero de 2011.
Una disminución que se viene dando desde el comienzo de la crisis en 2008, momento desde el que, utilizando los datos manejados por el Ministerio de Fomento, se ha producido una caída de precios del 16,6%.
Desglosado por Comunidades Autónomas, las que más han sufrido la caída de precios en términos anuales han sido Murcia (8,4%), Comunidad de Madrid (7,9%), Comunidad Valenciana (7,7%), Aragón (7,2%) y Castilla La Mancha (7,1%).
En el otro extremo, las Comunidades que mejor han soportado esta caída de precios han sido Ceuta y Melilla (0,4%), Asturias (2%), Galicia (3,2%), y Cantabria y País Vasco (3,7%).
Por último, el municipio más caro en España es San Sebastián, donde el precio del metro cuadrado asciende a 3.660,6 euros, mientras que el precio más bajo se registra en Tomelloso, donde el metro cuadrado sólo cuesta 822,50 euros.
La firma tasadora Tinsa, a través de su índiceIMIE (Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles), estimó que los valores de la vivienda descendieron un 4.4% en tasa interanual.
Si bien no es un dato alentador, debemos aclarar que la caída del quinto mes del año fue más moderada que la registrada en el mes de Abril, cuando el precio cayó un 4.6%. Por regiones, Tinsa estableció que los Municipios pequeños y medianos desarrollaron las mayores caídas de hasta 4.9% interanual. En tanto que situaron por detrás las “Capitales y Grandes Ciudades”, con un descenso de precios del 4.7%; “Áreas Metropolitanas”, con un retroceso del 4,3%; “Costa Mediterránea”, que bajó un 4,1%, y “Baleares y Canarias”, donde cayó un 2,4%.
Desde 2007, año en que el índice llegó a su techo, los precios de las casas y pisos han acumulado un decrecimiento del 16.5%. Esto se debe en gran parte al exceso de oferta que existe en estos momentos, elsobre stock de inmueblessigue siendo un problema de difícil resolución para el Gobierno y para las empresas del rubro.
Muy lentamente el mercado inmobiliario comienza a sacarse la mochila de la crisis, a la subida en las ventas se le suma el moderación en la caída de los precios de la vivienda libre, el mismo redujo su bajada de Abril en aproximadamente 0.7% respecto al mes de Marzo.
Datos registrados por Tinsa, unos de los portales más importantes del rubro, arrojaron resultados que permitieron observar un descenso en los importes de 4.6% en el cuarto mes del año. Si bien no se trata de un índice positivo, si lo es el hecho que haya sido de una menor proporción que la obtenida en un mes antes, cuando el declive alcanzó un 5.3%.
Geográficamente, las mayores caídas de los precios de las viviendas libres se encontraron en la costa de mediterránea, llegando en algunos casos al 5.2% en tasa interanual. Por detrás se ubicaron las capitales de las comunidades autónomas (-4.6%), grandes ciudades (5.1%) y las áreas metropolitanas (4.8%)
Del otro lado de la vereda, las Islas Baleares y Canarias consiguieron rendimientos que estuvieron por debajo de la línea media con bajadas de 3.7% y 3.8% respectivamente, acumulando de esta manera un descenso del 21.5% desde 2007.
Buenas noticias continúan produciéndose en elmercado inmobiliario español, el precio promedio de la vivienda logró acortar su caída en casi un 50% en el primer trimestre de 2010 en tasa intermestral.
El moderamiento en el descenso es una señal más de que poco a poco el sector comienza a levantarse luego de un 2009 para el olvido. La bajada de los precios de inmuebles alcanzó el 1.4%, es decir, 1.9% menos que en los últimos tres meses de la pasada temporada cuando la caída fue de un 3.3%.
Otro dato que a tenido en cuentafotocasa.espara comenzar a hablar lentamente de recuperación es la estabilidad que por el momento han conseguido los valores de arrendamientos en pisos y viviendas. Las cifras permitieron deducir que las caídas más rutilantes se dieron en Madrid, Castilla- La Mancha y Murcia (2.1%) y que como contrapartida, las regiones con menores alteraciones en los precios fueron en Cataluña y Galicia (0.3%).
Como se puede observar, si bien hay zonas en las que se han producido variaciones descendentes, éstas no traen consigo aires de desestabilidad por su corto volumen. Los importes para adquirir una vivienda comienzan a desarrollar una tendencia que se acerca más a la certeza que a la inseguridad operacional, sensación que se ha generado en estos últimos años a la hora de realizar unainversión de este tipo.
Se trata de un pequeño indicio de estabilización para el mercado inmobiliarioa fines del pasado ejercicio, ya que un año antes había caído en aproximadamente en un 5.4% y luego a mitad de 2009 las cifras del descenso alcanzaron el 7%. El equilibrio mencionado se ha debido en gran parte a la moderación del último trimestre, mientras en el tercero se producía una caída en los valores de 0.9%, entre Octubre y Diciembre se suavizó la tendencia en un 0.4%.
Los comportamientos de lavivienda nueva y usada fueron los siguientes:
Vivienda Nueva: bajó 5.1% a finales de 2009 en comparación con la temporada precedente. En tasa intermestral la bajada fue de 0.8%
Vivienda Usada o de segunda mano: el precio disminuyó en un 3.5%. En tanto que en tasa intermestral se dio un caso poco usual en estos últimos tiempos, los precios aumentaron en 0.1%, cosa que no ocurría desde 2007.
Por comunidades, los importes de los inmuebles cayeron en el siguiente orden: los mayores decrecimientos fueron para Navarra (-8,3%), País Vasco (-7,1%), Cataluña (-7%) y Aragón (-6,8%), y los menos pronunciados los de Asturias (-0,5%) y Galicia (-1,5%). En tanto que en Murcia los costes se mantuvieron sin cambios y en la ciudad autónoma de Melilla subieron un 3% el año pasado.
Según datos de la promotora inmobiliariaTinsa ( Tasaciones Inmobiliarias S.A)el precio de la vivienda bajó un 5.5% en el segundo mes del corriente año.
Es una bajada que estaba prevista para Febrero, dado que a comienzos de la temporada se había registrado el mismo descenso en tasa interanual. La opinión de expertos sostiene que se trata de un proceso de estabilización que abarca al mercado inmobiliario en general, en referencia a las caídas proporcionales de los últimos meses. Por otra parte, desde el cuarto trimestre de 2007 ( período en que se llegó a la máxima reducción de los valores) el saldo acumulado en los decrecimientos es de-15.7%.
Por regiones, se pudo observar que el mayor desarrollo en las bajas de losprecios de los inmueblesestuvo en Islas Baleares y Canarias, con disminuciones de 8.9% y 8.2% respectivamente. Aunque no fueron solamente estos lugares los que estuvieron por encima del promedio, sino que además todas las grandes ciudades y capitales contabilizaron de hasta un 6%.
Por debajo de la media se situaron la gran mayoría de las áreas metropolitanas promediando mermas en los costes de 4%. Por detrás le siguieron el resto de los municipios excluidos de los mencionados anteriormente, totalizando rebajas de 3.8%.
Cuando hablamos de crisis en el mercado inmobiliario en España solemos referirnos alsobre stock, ladificultad para el crédito, el trance general de la economía, etc. En este caso haremos hincapié en la sobrevaloración de las viviendas, uno de los problemas que aún no encuentra solución.
El Instituto Juan de Mariana, ente experto en la materia, comprobó según sus estudios que al día de hoy el valor promedio de la vivienda en el país continúa estando por encima de lo razonable en un 20%.
En dinero, al cierre de 2009 el metro cuadrado de un inmueble tipo se sitúo en 2.558 euros. Por el otra lado, los importes de arrendamiento se colocaron en 95.6 euros por la misma superficie mencionada. Se recalcan estos datos debido a que para calcular la sobretasación de la viviendas (PER), se debe tomar como parámetros el precio de venta y el precio de alquiler.
La previsión de los expertos indica que la tendencia a la baja de los valores inmobiliarios previstas para el corriente año, contribuirá notoriamente a corregir el exceso. Estas afirmaciones se fundamentan en que en los últimos dos años ha existido una corrección de los valores en casi un 70%, por lo que si la bajada se mantiene a los niveles actuales, se podría llegar en 2011 a tener precios exactos.
Para dar una idea más general del problema, el siguiente ejemplo ayudará a comprender mejor la situación: se necesitaría arrendar una vivienda durante 24 años para poder recuperar el importe de la inversión inicial.
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