Precios comparativos de la vivienda al cierre de 2009

Sin dudas que para poder comprender mejor el desarrollo del mercado inmobiliario español y sus respectivos precios, es necesario tener en cuenta la evolución de los costes de las viviendas en los países más desarrollados. En este caso en particular se analizará a los Estados Unidos, país que  mostró al cierre de 2009 un descenso del 3.1% anual.

Se habla de recuperación y no de dificultades dado que el descenso de Diciembre ha sido mucho más moderado que el registrado en Octubre (7.3%) y Noviembre (5.3%), por lo que se puede deducir que los decrecimientos han sido progresivos y proporcionales. Por el momento entonces, sólo resta esperar que se cumplan los pronósticos de expertos, promotoras y entidades afines, que esperan en el primer mes de este 2010 que las bajadas en los importes de las viviendas oscilen entre el 1.5% y el 1% para poder profundizar el mejoramiento.

La tendencia a la baja de los precios inmobiliarios y a la recuperación del sector se viene pronunciando desde abril del pasado año, mes en que tocó fondo. Las principales ciudades y centros de aglomeramiento son los testigos de las moderación de la crisis que afecta al rubro desde el estallido del boom.En tanto, las primeras mencionadas han producido reducciones del 3.1%, mientras que los segundos han registrado caídas del 2.4%.

Uno de los casos más particulares es la ciudad de Las Vegas en el estado de Nevada. Si bien es una de las tres ciudades (de las veinte que fueron examinadas) que mostró subidas en los valores en el último mes del año, acumuló un descenso de los mismos de 21% a lo largo de la pasada temporada.

Precio de la Vivienda Usada a comienzos de 2010

Parece una utopía hablar de recuperación en el mercado inmobiliario español por estos días, pero la vivienda usada a comienzos de este año mostró un leve signo de mejoría, sus precios crecieron en un 0.6% en el mes de Enero.

Si bien no se trata de un ascenso significativo y que demuestre solidas muestras de convalecencia, representó la primera subida en mas de dos años de continua caída. El valor que se ha establecido en el rubro por metro cuadrado es de 2.366 euros, que según las previsiones de expertos, en el peor de los casos caerá hasta los 2.200 euros. Los fundamentos para esta afirmación se dan por los resultados obtenidos durante el pasado año, puesto que si bien existieron descensos, los importes de la vivienda de segunda mano exhibieron muestras de moderación (Descenso primer trimestre: 4.8%, descenso segundo trimestre: 3%, descenso tercer trimestre: 1.6%, descenso cuarto trimestre : 0.9%).

Por zonas, las que mayor incremento experimentaron fueron Cataluña (4,6%) y La Rioja (4,5%), seguidas por la Comunidad Valenciana (2,2%), Asturias (2%), Baleares (1,9%), Aragón (1,4%), Galicia (0,9%) y Madrid (0,7%).

Otro de los aspectos influyentes en los costes de los inmuebles usados es la demanda vacacional, debido a que gran parte de éstos son utilizados por los turistas como lugar de residencia durante su estadía. Quienes analizan el rubro, esperan ansiosos que la recuperación de las economías nacionales previstas para este año se concreten, conocido es el caso por ejemplo del Reino Unido, la mayor fuente inversora visitante de este tipo de viviendas.

Precio de la Vivienda en Enero 2010

En su último comunicado, Tinsa (Tasaciones Inmobiliarias) estima que el precio de la vivienda libre, tanto nueva como usada, ha descendido en un 5.5%.

En comparación con Diciembre de 2009, cuando el descenso alcanzó el 6.6%, la caída en los valores de los inmuebles fue un 17% menor en el primer mes de año, dado que la cifra representó un abaratamiento de 5.5%.  Si bien se espera que los montos continúen con la baja, aún en este comienzo de temporada el mercado sigue sufriendo los efectos del sobre stock de pisos y casas, además no se debe olvidar las dificultades que hoy en día existen en la concesión de préstamos para la adquisición de un hogar.

En cuanto a resultados acumulados, se puede observar que esta tendencia a la baja de los precios lleva hacinado un 15.4% respecto al último mes del año 2007, momento en que el boom inmobiliario provocó la existencia de los mayores encarecimientos.

La zona en donde más se han rebajados los costes es la de la costa mediterránea con descensos acumulados de hasta 20.5%. Como contrapartida, los lugares más caros para las operaciones inmobiliarias continúan siendo las Islas Canarias y Baleares, donde la caída ha estado por  debajo de la media situándose en 14.6%. Los únicos centros que respetan el promedio nacional son las grandes ciudades y capitales.

Abaratamiento de la Vivienda en 2009

Según estudios recabados por el Banco de España, el precio de la vivienda disminuyó un 12 % desde el comienzo del Boom Inmobiliario en 1996.

A simple vista, parecería ser un indicio positivo para el tan castigado mercado inmobiliario español, pero desde luego que una tendencia de esta magnitud trae consigo consecuencias que afectan directamente la Economía nacional. Se pueden resaltar dos parámetros que se ven alcanzados por la crisis : la inversión en vivienda y el descenso de la actividad del sector.

• Inversión : tomando como punto de comparación el año 2006 hasta el presente, se ha visto reducida en 3 % respecto al PBI Nominal,  y según las predicciones de expertos, durante el corriente año caerá en niveles que van desde el 1% y el 1.5 %.

• Actividad Inmobiliaria: aquí tal vez se encuentre el efecto más nocivo para la clase media española, la recesión que sufre el sector arrastra y acumula el aumento del desempleo junto con el desmejoramiento de la confianza. Si a esto se le suma las dificultades en el acceso a los créditos estamos en presencia de un fuerte retroceso en el consumo.

Por otra parte, se observa que esta última propensión tiene un lado provechoso y es que las familias al no gastar su dinero en la adquisición de inmuebles aumentan su capacidad de ahorro, preferencia que viene en ascenso en los últimos trimestres.

Cae el precio de la vivienda en diciembre

Tal como se viene dando desde hace varios meses el valor de las viviendas continúa con su descenso, si bien bien se trata de un mes donde la actividad merma todos los años, plantea un interrogante en su desarrollo durante 2010.

Así lo ha expresado hoy la sociedad de tasación Tinsa según su índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE). Los datos registrados muestran que respecto a diciembre de 2008 el precio de los inmuebles ha decrecido un 6.6% y como mencionamos anteriormente, ha mantenido el volumen de reducción de meses anteriores. En comparación con la cifra máxima registrada( diciembre 2007) el precio lleva acumulado una disminución del 14.8%, es decir, más del doble de lo contabilizado en el último bimestre del año pasado.

Si de distribución geográfica hablamos, debe decirse que la costa mediterránea es la región donde más se ha notado el decrecimiento y donde mayor porcentaje de descenso acumulado se ha registrado hasta la fecha, con promedios de 7.6% y 20.8% respectivamente, situándose por detrás las zonas metropolitanas y grandes capitales. Análisis aparte merecen las Islas Baleares y Canarias, debido a que han sido los lugares donde menor caída ha existido (3.8%) y donde los porcentajes acumulados son los más pequeños de toda España (13.3%).

Caída del precio de la vivienda libre

Así lo ha estimado el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), argumentando que una de las principales causas de la baja en el tercer trimestre es la disminución de los precios de los pisos y de las viviendas de segunda mano.

Primero es necesario aclarar que los datos registrados por el INE  no son iguales que los elaborados por el Ministerio de Vivienda, siendo la diferencia básica la fuente para la elaboración. La primera entidad recopila su información del Consejo General del Notariado sobre escrituras formalizadas dentro del territorio nacional por personas físicas y la segunda del Ministerio de Vivienda basándose en  los datos aportados por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA).

El INE ha concluido que en los meses de Julio, Agosto y Septiembre el descenso de los costos de la vivienda libre ha sido  de 7.7% respecto a Abril, Mayo y Junio y en comparación con lo antes mencionado, el Ministerio asegura que el decrecimiento en los precios ha sido de un 8%. En referencia al tercer trimestre pero de 2008 la devaluación ha alcanzado el 7%.

La vivienda usada continúa con su senda decreciente acumulando en el año un descenso de 23.7%, mientras que la vivienda nueva ha registrado una baja de 5.6% en el tercer período del año.

Se prevee una recuperación del precio de la vivienda para 2012

Si bien se han contenido los precios de las viviendas, Bankinter estimó hoy en su informe trimestral con vistas a 2010, que el consumo volverá en su plenitud recién dentro de dos años.

Los ajustes de precios han rondado en lo que va del corriente año entre un 25% y 30% pero no han sido suficientes para redinamizar las operaciones, aunque si han servido para aumentar la valorización que las familias le dan a su hogar, que en definitiva es su patrimonio.

Entre las causas de este estancamiento en la compra-ventas de inmuebles, como lo hemos mencionado antes, se encuentra el exceso de oferta y por consiguiente de stock.

Según los cálculos previstos por la entidad fuente, en el próximo año se demandarán unas 400.000 viviendas; siempre y cuando se estabilize la economía nacional y se logre un crecimiento en el PIB. Por ello es  necesario recordar que en la actualidad se cuenta con una existencia de 730.000 viviendas disponibles, por lo que si hacemos el calculo llegamos  a 2 años aproximadamente para reducir la cantidad, tal como lo informó Bankinter.

Por último, los datos registrados llevan a la conclusión de que finalmente la tendencia a la baja de precios lo sufrirán más los inmuebles de segunda mano que los nuevos.

Continúa detenido el aumento del precio de la vivienda

En cualquier mercado donde la oferta supere a la demanda siempre la tendencia será a la baja en los precios, pues este es el caso de España, donde según datos de la consultora inmobiliaria Knight Frank los costos de las viviendas sufren  una marcada demora en su aumento, tomando como referencia el tercer trimestre.

Debe remarcarse que el caso español no es único en Europa, ya que han mostrado iguales signos Irlanda y Dinamarca, aunque de la misma fuente también se ha señalado que los precios de las viviendas a nivel mundial están en un 60% por debajo respecto al año anterior.

La posición de España en cuanto al descenso al que hacemos referencia, dista de ser la mejor, en el ranking elaborado por la consultora antes mencionada se sitúa en la décimo segunda posición, con registros del 8% en la disminución de un total de 42 países.

En lado opuesto se encuentra Israel y las economías asiáticas(principalmente Hong Kong), donde se han contabilizado crecimientos del 13.7% y 6% respectivamente, lo que supone un efecto burbuja en el mercado inmobiliario durante los próximos meses.

El precio del suelo desciende a igual nivel que la demanda de viviendas

Continúan en ascenso las consecuencias producidas por la crisis del sector inmobiliario, según registros del Ministerio de Vivienda el precio del suelo no ha sido la excepción, ya que la cifra de la caída ronda el 7.5% en el tercer trimestre de este año respecto al mismo período en 2008. A pesar de la recuperación mostrada entre Abril y Junio(3.7% aproximadamente), de Julio a Septiembre ha decrecido nuevamente un 4%.

El precio de metro cuadrado promedio se ha situado en los 237.7 euros, aunque debemos advertir que en ciudades de mas de 50.000 habitantes el precio mínimo ha llegado a los 599.8 euros, es decir en municipios tales como los de las provincias de Madrid, Álava, Barcelona y Valencia. En cambio los más bajos se han registrado en Zamora, Albacete, Ceuta, Melilla y Palencia.

El numero de compra-venta de terrenos contabilizados entre los meses de Julio y Agosto ha sido de 5023, por lo que se deduce un 25.3% menos de transacciones que en el mismo lapso de tiempo en 2008, y un 14.8% en referencia al segundo trimestre del año.

Para finalizar, es oportuno advertir la relación directa que existe entre la disminución de las operaciones terrenales y el descenso en el precio de las viviendas, ya que el primero representa entre un 40 y un 60% del importe final del segundo, además de ser un índice altamente influyente para préstamos e hipotecas de entidades financieras y bancarias.

Se modera la caída de los precios de la vivienda libre

Según los datos de la inmobiliaria Tinsa, una de las mas reconocidas a nivel nacional, esta tendencia en el descenso de  los precios de la vivienda libre tiende al agotamiento.

El argumento de dicha predicción se basa en que Noviembre se presenta como el quinto mes sucesivo que se registra un decrecimiento mas moderado que en los 30 días anteriores.

Sobre la base del mes al que se hizo referencia, se puede concluir que el promedio de los los costos de las viviendas libres fueron un 6.6% mas baratos respecto al mismo periodo del año anterior, aunque existen recortes en los precios de hasta 8.9% en las ciudades de la costa mediterránea y de 7% en las capitales y áreas metropolitanas.

Para finalizar, podemos añadir que esta propensión a la baja de los precios lleva casi ya dos años, acumulándose un 14.8% de descenso desde diciembre de 2007 a la fecha.