¿Tocará fondo el precio de la vivienda?

El debate está en la calle y no deja de ser sorprendente la pregunta que algunos se hacen. Hace apenas unos años pensabamos que “la vivienda nunca pierde valor” y ahora nos cuestionamos si dejará de perderlo en algún momento.

No hace falta ser economista para afirmar que el precio de la vivienda se estabilizará y volverá a subir en un futuro. Ahora bien, adivinar en que momento tocará fondo no deja de ser un ejercicio de adivinación, disciplina en la cual no tengo ni un triste diploma.

Cualquiera que diga que sabe el momento en que la vivienda volverá a aumentar de precio miente o acierta por pura probabilidad; la economía no es una ciencia exacta. Lo que si podemos es ver cómo se está comportando la vivienda, compararla con otras crisis anteriores y hacer estimaciones, mediante una disciplina similar a la necromancia llamada econometría.

En su momento expuse varias razones para no comprar nuestra vivienda y esperar al menos al 2012. Entre los factores desfavorables a la hora de comprar una vivienda en el año 2011 que relacioné, el principal es que la evolución del precio es desfavorable durante todo el año y más allá.

El precio de la vivienda no puede estabilizarse y empezar a subir hasta que la oferta y la demanda de viviendas lleguen a un punto de equilibrio estable y que marque un precio al alza.

Oferta inmobiliaria

Por el lado de la oferta inmobiliaria, tenemos un stock de viviendas vacías sin vender enorme. Euroval, por ejemplo, en su informe Inmocoyuntura estima que en el 2010 había entre 1.182.000 y 787.000 viviendas terminadas sin vender.

Y la proyección de la evolución de este excedente de viviendas con la premisa más conservadora posible (que no se construye ni una vivienda en los próximos años) es que en el 2011 haya 608.000 viviendas sin vender, en el 2012 unas 379.000 viviendas y en el 2013 queden 119.000. Con estos datos en la mano, ceteris paribus, podríamos concluir que el precio medio de la vivienda en España no empezará a subir hasta el 2013 o 2014.

Demanda inmobiliaria

Está claro que si hay un exceso de viviendas en venta (más oferta que demanda) el precio de equilibrio de los inmuebles cae. Veamos ahora algunos aspectos que influyen la demanda:

1. La situación económica. Si uno está en paro o teme estarlo, sus expectativas de ingresos caen y su interés por comprar una casa se disipa. La OCDE prevé un tímido crecimiento del PIB español del 0,9% este año y del 1,6% en el 2012. Con este crecimiento económico no se crea empleo neto. Por tanto, tendremos que convivir con cifras de paro cercanas al 20% durante más de un año.
2. El mercado hipotecario. Por mucho que una familia decida adquirir una vivienda, si las entidades financieras no conceden préstamos hipotecarios o incrementan sus requisitos y costes, la demanda cae. El número de operaciones hipotecarias en el periodo 2004 a 2010 ha caído un 45,3% y en el 2011 la tendencia sigue bajista.
3. Los tipos de interés (euribor y demás referenciales de las hipotecas a tipo fijo). Si sube el euribor se encarece la cuota mensual. Y el límite de endeudamiento razonable de una familia está entre el 30 y el 40% de sus ingresos. A mayor cuota, menor importe de hipoteca accesible y, por tanto, menor capacidad de pagar determinados precios de la vivienda. Si suben los tipos de interés, la demanda cae y presiona a la baja los precios inmobiliarios.

El escenario para los precios inmobiliarios es muy adverso. Paro alto, restricción del crédito, exceso de viviendas sin vender y expectativas de aumento de los tipos de interés. Con datos en la mano y con todas las cautelas posibles, no parece que el precio medio de la vivienda empiece a subir hasta el 2013 (como pronto), si no hay una modificación sustancial de las previsiones económicas.

Pau A. Monserrat

¿Qué pasa los con precios de la vivienda usada?

Desde hace ya un par de años, cuando se produjo el estallido de la crisis del sector inmobiliario, los precios de las viviendas usadas vienen cayendo en forma prácticamente ininterrumpida. Así vemos que el año 2010 no constituye una excepción, y en lo que se refiere a los precios de la vivienda de segunda mano ha cerrado con una baja del 5,70%. De esta forma, el precio del metro cuadrado se sitúa en 2.270 euros.

En contra de las perspectivas de muchos especialistas, 2010 no terminó siendo el año en que se tocó suelo y se inició el rebote en los precios de las viviendas usadas. De cara al comienzo de 2011, los analistas han debido corregir sus perspectivas iniciales, y en este momento manifiestan que aún el próximo año será bastante difícil en cuanto a las ventas de viviendas.

El ajuste de precios en la mayor parte de nuestro país, ha sido mucho más lenta de lo que inicialmente había sido estimado por los expertos, y es por ello, que la baja de los precios continuará en el próximo ejercicio.

Más allá de los ajustes, en este momento se conjugan varios factores que dificultarán las operaciones de venta del próximo año y que son:

• Alto stock de viviendas

• Encarecimiento del crédito hipotecario

• Fin de la deducción por compra de vivienda habitual

• Incertidumbre en el mercado laboral

• Euribor con tendencia alcista

• Precios que aún resultan inaccesibles para la mayoría de los españoles.

De esta forma, los vendedores que quieran concretar las operaciones en este nuevo ejercicio, deberán valerse de la aplicación de mayores descuentos sobre los precios u otras estrategias de venta más agresivas.

Precio de la Vivienda Usada en Abril 2010

Dos de los portales inmobiliarios más importantes del país, idealista.com y facilisimo.com, realizaron un análisis del comportamiento del precio de la vivienda de segunda mano en el cuarto mes de 2010. Los mismos arrojaron datos que indican una misma tendencia, el descenso.

En tasa interanual la reducción del valor de los inmuebles usados fue de aproximadamente un 5% (4.94%), mientras que en comparación con el mes antecesor, la caída de los importes fue de 0.5%. El precio del metro cuadrado osciló, durante el mes en cuestión, entre los 2.200 y 2.300 euros.

Si bien podemos hablar de un rutinario proceso de descensos que se ha venido experimentado desde el estallido del boom, expertos ya se animan a hablar de un estancamiento en las caídas, por lo que resta esperar leves mejoramientos en lo que queda del año. El argumento para tal afirmación son las recientes demostraciones de recuperación que vienen viviendo los precios en las comunidades autónomas, los mismos han desarrollado en lo que va de 2010 constantes signos de ascenso en casi un 45% de las zonas.

El metro cuadrado más caro se localizó en Euskadi (3.492 euros) y la Comunidad de Madrid (3.275 euros). Por debajo se situaron Cataluña (2.812 euros) y Cantabria (2.497 euros). Como contrapartida, los precios más baratos por metro cuadrado se registraron en Extremadura (1.427 euros), Murcia (1.487 euros) y Castilla-La Mancha (1.630 euros).