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El último cuatrimestre de 2011 el precio de la vivienda acusó una caída interanual del 6,8% y del 1,5% respecto al trimestre anterior según los datos publicados por el Ministerio de Fomento. Con este retroceso el precio medio del metro cuadrado acumula ya un descenso del 19% desde su máximo nivel, alcanzado en 2008.
En un entorno económico poco favorable, el año 2012 no ofrece demasiados buenos augurios. ¿Qué podemos esperar en el ámbito hipotecario? ¿Cuál será la evolución del Euribor? ¿Y el precio de la vivienda en 2012?
El INE ha dado a conocer el precio de la vivienda correspondiente al tercer trimestre del año, en el que se registra un nuevo retroceso de seis décimas hasta el -7,4%. Se trata de la cuarta caída consecutiva y del décimocuarto mes que el Índice de Previo Vivienda o IPV camina en números negativos.
Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre el IPV del tercer trimestre no dejan lugar a dudas. El precio de la vivienda sigue cayendo, aunque por fortuna lo hace a un ritmo menor que en trimestres anteriores. Sin embargo esto no quiere decir ni mucho menos que lo peor para el sector haya pasado. De hecho, con este ya sumamos catorce meses consecutivos en negativo y cuatro caídas seguidas.
Se trata de un nuevo toque de atención a la banca por unas prácticas cuanto menos sospechosas. Y es que desde el estallido de la crisis los bancos han tenido que asumir una enorme cartera de pisos proveniente de los préstamos incobrables que en su día dieron a las inmobiliarias. Ahora, tras el cambio de la normativa en la forma de contabilizar estos activos, muchas entidades financieras luchan por sanear sus balances deshaciéndose como pueden de estos pisos y en un momento de escasez de crédito el poco dinero disponible está yendo a parar precisamente a este fin.
El precio de la vivienda continúa con su particular via crucis y sigue cayendo. El último indicador en registrar este descenso es el IMEI elaborado por Tinsa, según el cual el precio de la vivienda se abarató un 6,9% en tasa interanual en octubre. Lo positivo es que el retroceso es inferior al registrado el mes anterior.
El mercado de la vivienda está lejos de la recuperación. Por lo menos esta es la conclusión que se puede extraer de los datos del precio de la vivienda. El Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMEI) elaborado por Tinsa refleja una nueva caída en el coste de los pisos. En concreto, en octubre el precio de la vivienda cayó un 6,9% en tasa interanual y ya acumula una caída del 23,7% respecto a los máximos de diciembre de 2007.
Esta tendencia hacia la moderación en al caída también se pudo observar en el resto de las zonas homogéneas de mercado. Una vez más, las capitales y grandes ciudades son las que más ha acusado el descenso interanual hasta el punto que los precios cedieron de media un 8,1% en octubre por el 7,5% que cayeron en las áreas metropolitanas. Por su parte, la costa Mediterránea cedió en consonancia con el descenso internanual general, es decir, un 6,9%.
Cuando analizamos los recortes acumulados por zonas desde que éstas alcanzaron su valor más alto, la “Costa Mediterránea” situó su descenso en octubre en el 30,1% muy por encima del resto de componentes. Y es que las capitales y grandes ciudades retrocedieron un 25,9%, por delante de las áreas metropolitanas con un 24,4%, las Islas Baleares y Canarias con un descenso del 20,5% y, cerrando la serie, el resto de municipios no incluidos en las divisiones anteriores con el 20%.
El precio de la vivienda sigue bajando según todos los indicadores y seguirá haciéndolo a lo largo de lo que resta de año. Según el último informe de Pisos.com podemos esperar un descenso adicional del 10% a lo largo de 2001, donde ya se están registrando rebajas del 30% en las ofertas de vivienda.
En este sentido, el precio medio de la vivienda en España se situó en 2.147 euros por metro cuadrado en agosto, lo que supone un descenso del 0,98% respecto a julio y del 9,35% respecto al mismo mes del año pasado. Sin embargo, las caídas son muy desiguales en función de la región, ya que existen localidades donde el recorrido del ajuste se agotó hace tiempo y otros en los que la oferta sigue siendo muy superior a la demanda, y por lo tanto arrojando posibilidad de más descensos. De julio a agosto el precio subió en Asturias (1,78%), Galicia (1,33%), Comunidad Valenciana (1,02%) y Ceuta (0,20%). Sin embargo, de agosto del año pasado a éste, Extremadura (7,17%) y Galicia (0,07%) han sido las únicas regiones donde han subido los precios. Por el contrario, Melilla (-3,06%), Aragón (-2,86%) y Castilla-La Mancha (-2,06%) son las que más subieron en tasa mensual y Castilla-La Mancha (-19,74%), Melilla (-18,04%), Cataluña (-11,96%) en tasa interanual.
Las más caras
El informe sitúa aPaís Vasco (3.798 €/m²), Madrid (2.665 €/m²) y Cataluña (2.453 €/m²), mientras que las más baratas por Castilla-La Mancha (1.284 €/m²), Extremadura (1.502 €/m²) y Murcia (1.684 €/
m²), que son las más baratas.
Por viviendas concretas, la mayor rebaja es para una vivienda en Caruhana que a finales de septiembre de 2009 tenía un precio de 147.126 euros. y el mes pasado ya se vendía por 102.000 euros, un 30,67% menos.
Previsiones para 2011
El informe de Pisos.com vaticina que el precio de la vivienda de segunda mano seguirá cayendo en 2011 y, de hecho, prevé un descenso adicional del 10% para la vivienda de segunda mano. Esta ralentización en la caída obedece a que los últimos meses del año suelen ser propicios para cerrar las operaciones de compra-venta por cuestiones fiscales del lado del comprador y para hacer caja y no esperar más caídas por parte del vendedor. Y es que como ya hemos comentado en anteriores ocasiones, más vale vender ahora con rebaja que en unos meses todavía con más rebajas y aun precio mucho menor.
La web inmobiliaria pisos.com elabora un informe mensual que analiza los precios de la vivienda en España, y en el mes de julio ha arrojado unos datos realmente interesantes que pone bien a las claras la situación en la que nos encontramos, con un duro ajuste de precio que aún se sigue produciendo a pesar de los años que ya llevamos de crisis.
Concretamente, y analizando la tasa interanual, nos encontramos con una caída del 9,02%, ya que el precio del metro cuadrado en julio de 2011 se ha situado en media en 2.168 euros por metro cuadrado, mientras que hace un año el precio se encontraba en 2.383 euros por metro cuadrado.
El descenso, sin embargo, es algo más moderado cuando lo medimos en términos intermensuales, ya que en comparación con el pasado mes de julio, la caída de precios ha sido de tan sólo un 0,65%, ya que durante el sexto mes de este año 2011 el precio medio estaba en 2.183 euros por metro cuadrado.
Los analistas del sector inmobiliario, por otro lado, siguen previendo una mayor caída del precio de la vivienda durante este año 2011, ya que esperan que la restricción de la desgravación fiscal por compra de vivienda afectará a la demanda efectiva que aguardará tiempos mejores, especialmente tras el anuncio del PP de recuperar esta desgravación si llega al poder.
Es evidente que no podremos empezar a hablar de recuperación económica hasta que no nos encontremos en un escenario de precios de la vivienda estables o al alza, de forma que sirvan de lanzadera para la recuperación definitiva.
El precio de la vivienda sigue con su senda descendente y en este segundo trimestre del año 2011 cayó un 5,1%, con respecto al mismo período del año 2010, según los datos que ha hecho públicos hoy mismo el Ministerio de Fomento, a través de la Secretaría de Estado de Vivienda.
En términos absolutos, el precio del metro cuadrado, en media, se situó en 1.752,10 euros, recuperando valores de hace 16 años, es decir, del año 1995, justo en la anterior crisis importante que sufrió la economía española.
Sí se observa, por el contrario, una pequeña mejora en términos intertrimestrales, ya que en este segundo trimestre, en comparación con el primero, se ha producido una ligera caída del 1,4%, muy inferior al 2,6% que se produjo entre el último trimestre de 2010 y el primero de 2011.
Una disminución que se viene dando desde el comienzo de la crisis en 2008, momento desde el que, utilizando los datos manejados por el Ministerio de Fomento, se ha producido una caída de precios del 16,6%.
Desglosado por Comunidades Autónomas, las que más han sufrido la caída de precios en términos anuales han sido Murcia (8,4%), Comunidad de Madrid (7,9%), Comunidad Valenciana (7,7%), Aragón (7,2%) y Castilla La Mancha (7,1%).
En el otro extremo, las Comunidades que mejor han soportado esta caída de precios han sido Ceuta y Melilla (0,4%), Asturias (2%), Galicia (3,2%), y Cantabria y País Vasco (3,7%).
Por último, el municipio más caro en España es San Sebastián, donde el precio del metro cuadrado asciende a 3.660,6 euros, mientras que el precio más bajo se registra en Tomelloso, donde el metro cuadrado sólo cuesta 822,50 euros.
Según un informe publicado por CatalunyaCaixa esta pasada semana, el cuál ha sido dirigido por el catedrático de Economía Aplicada de la UAB, Josep Oliver, Castellón es la provincia española con un mayor volumen de vivienda nueva en stock, acumulando un total de 100.000 viviendas, lo que hace pensar que el ajuste en esta provincia se alargará durante muchos años.
Sólo Castellón, como provincia, acumula un stock mayor que toda la Comunidad Autónoma de Catalunya, e incluso en esta época de crisis inmobiliaria, siguió con su tendencia a nuevas construcciones y el año pasado, 2010, añadió más de 12.000 viviendas nuevas a su stock.
El informe de CatalunyaCaixa pone el acento en el grave problema que afecta al litoral Mediterráneo, donde se acumula la mayoría del stock de vivienda nueva a nivel nacional, con cerca de 500.000 viviendas nuevas, y aunque es cierto que otras ciudades acumulan un gran volumen, como, por ejemplo, Barcelona o Valencia, con 50.000 y 30.000 viviendas nuevas, respectivamente, lo cierto es que se trata de situaciones de oferta y de demanda totalmente diferentes.
Oliver, asimismo, predijo que en función de las estadísticas, el precio de la vivienda tendrá que bajar un 10% adicional, para completar un descenso, en media del 30% desde el comienzo de la crisis, en el año 2007.
Evidentemente, para que la media de los precios de la vivienda en España caiga un 30%, tiene que haber regiones en las que esta caída sobrepase el 50-60%, como es el caso de la costa Mediterránea, ya que, en su mayoría, son viviendas constituidas para segunda residencia, de escasa demanda en estos momentos.
El debate está en la calle y no deja de ser sorprendente la pregunta que algunos se hacen. Hace apenas unos años pensabamos que “la vivienda nunca pierde valor” y ahora nos cuestionamos si dejará de perderlo en algún momento.
No hace falta ser economista para afirmar que el precio de la vivienda se estabilizará y volverá a subir en un futuro. Ahora bien, adivinar en que momento tocará fondo no deja de ser un ejercicio de adivinación, disciplina en la cual no tengo ni un triste diploma.
Cualquiera que diga que sabe el momento en que la vivienda volverá a aumentar de precio miente o acierta por pura probabilidad; la economía no es una ciencia exacta. Lo que si podemos es ver cómo se está comportando la vivienda, compararla con otras crisis anteriores y hacer estimaciones, mediante una disciplina similar a la necromancia llamada econometría.
En su momento expuse varias razones para no comprar nuestra vivienda y esperar al menos al 2012. Entre los factores desfavorables a la hora de comprar una vivienda en el año 2011 que relacioné, el principal es que la evolución del precio es desfavorable durante todo el año y más allá.
El precio de la vivienda no puede estabilizarse y empezar a subir hasta que la oferta y la demanda de viviendas lleguen a un punto de equilibrio estable y que marque un precio al alza.
Oferta inmobiliaria
Por el lado de la oferta inmobiliaria, tenemos un stock de viviendas vacías sin vender enorme. Euroval, por ejemplo, en su informe Inmocoyuntura estima que en el 2010 había entre 1.182.000 y 787.000 viviendasterminadas sin vender.
Y la proyección de la evolución de este excedente de viviendas con la premisa más conservadora posible (que no se construye ni una vivienda en los próximos años) es que en el 2011 haya 608.000 viviendas sin vender, en el 2012 unas 379.000 viviendas y en el 2013 queden 119.000. Con estos datos en la mano, ceteris paribus, podríamos concluir que el precio medio de la vivienda en España no empezará a subir hasta el 2013 o 2014.
Demanda inmobiliaria
Está claro que si hay un exceso de viviendas en venta (más oferta que demanda) el precio de equilibrio de los inmuebles cae. Veamos ahora algunos aspectos que influyen la demanda:
La situación económica. Si uno está en paro o teme estarlo, sus expectativas de ingresos caen y su interés por comprar una casa se disipa. La OCDE prevé un tímido crecimiento del PIB español del 0,9% este año y del 1,6% en el 2012. Con este crecimiento económico no se crea empleo neto. Por tanto, tendremos que convivir con cifras de paro cercanas al 20% durante más de un año.
El mercado hipotecario. Por mucho que una familia decida adquirir una vivienda, si las entidades financieras no conceden préstamos hipotecarios o incrementan sus requisitos y costes, la demanda cae. El número de operaciones hipotecarias en el periodo 2004 a 2010 ha caído un 45,3% y en el 2011 la tendencia sigue bajista.
Los tipos de interés (euribor y demás referenciales de las hipotecas a tipo fijo). Si sube el euribor se encarece la cuota mensual. Y el límite de endeudamiento razonable de una familia está entre el 30 y el 40% de sus ingresos. A mayor cuota, menor importe de hipoteca accesible y, por tanto, menor capacidad de pagar determinados precios de la vivienda. Si suben los tipos de interés, la demanda cae y presiona a la baja los precios inmobiliarios.
El escenario para los precios inmobiliarios es muy adverso. Paro alto, restricción del crédito, exceso de viviendas sin vender y expectativas de aumento de los tipos de interés. Con datos en la mano y con todas las cautelas posibles, no parece que el precio medio de la vivienda empiece a subir hasta el 2013 (como pronto), si no hay una modificación sustancial de las previsiones económicas.
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