Diferencias entre un préstamo y un crédito hipotecario

Cuando se habla de hipotecas rara vez suele hacerse esta distinción, pero lo cierto es que existe y conviene tenerla en cuenta. Por fortuna o por desgracia, en los últimos tiempos hemos podido asistir a firmas de créditos hipotecarios en lugar de préstamos hipotecarios que después han tenido repercusiones negativas para el hipotecado a la hora, por ejemplo, de pedir una subrogación de la hipoteca.

Lo primero que debemos hacer antes de entrar en materia hipotecaria es diferenciar un préstamo de un crédito, ya que por mucho que estemos acostumbrados a utilizarlas como sinónimos, la realidad es bien diferente. En este sentido, en un préstamo la entidad financiera o la parte prestataria entrega al cliente una cantidad de dinero fija que este se compromete a devolver en un plazo determinado y generalmente de forma periódica. Por el contrario, lo que define a un crédito es que la cantidad que el banco presta no es fija. De hecho, lo que hace el banco es establecer una dispobilidad de dinero al cliente estableciendo sólo el límite máximo que está dispuesto a prestar. Después será el usuario quien decida hacer uso o no del total del crédito. Además, habitualmente se puede volver a tomar prestado el dinero que se va devolviendo en una rueda que en principio no tiene fin.
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Gastos en hipotecas

La firma de un préstamo hipotecario no es gratuita. Al margen de los intereses que después habrá que ir pagando conlleva una serie de gastos en la hipoteca que habrá que satisfacer en el momento de rubricar la escritura. Desde el notario hasta los gastos de gestoría y los impuestos de la hipoteca. Os develamos cuáles son y cuanto cuestan.

En los requisitos para conseguir una hipoteca apuntábamos la necesidad de contar con un 30% del valor de tasación de la vivienda antes de comprar la casa. Este porcentaje obedecía al 20% del coste que no nos financiará el banco (las hipotecas por el 100% son cosa del pasado) y un 10% adicional que deberemos reservar para hacer frente a los gastos de constitución del préstamo.

Estos incluyen varios elementos, desde los gastos de notaría hasta los de gestoría, a los que se pueden añadir las comisiones de la hipoteca y el pago de impuestos. Vamos a repasarlos y ver cuánto cuesta cada uno de forma aproximada:

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Si la culpa no sólo es del banco… Firmamos la hipoteca sin entenderla

Sin querer meter el dedo en la yaga, lo cierto es que acusamos demasiado rápido a las entidades financieras de ser las culpables de los ‘expediente X’ que muchas veces en los préstamos hipotecarios y en la contratación de productos financiero en general y sin embargo haríamos bien en repasar nuestros hábitos como consumidores. Una encuesta de la Federación de Usuarios Consumidores Independientes de la Comunidad de Madrid desvela que un 52% de las personas no termina de entender las hipotecas que firmaron en su día.

Lejos de ser una curiosidad, la encuesta, de la que se hace eco Lainformacion.com, muestra un estilo de entender la gestión financiera y el compromiso económico cuanto menos alarmantes. Y es que al 52% que asegura haber firmado la hipoteca sin leerse todo el contrato porque no lo entendía, hay que sumar un 26% que directamente asumió parte de lo que ponía en texto. Al final, sólo un 22% de los encuestados dijo haber comprendido completamente la hipoteca que estaba firmando.

La encuesta señala además los datos en los que más incidieron los bancos a la hora de explicar las condiciones del préstamo. En este sentido, un 88% asegura que recibió información clara y concisa sobre los tipos de interés y el plazo de la hipoteca, un porcentaje que se reduce al 62% para los gastos notariales y todavía más (cerca del 33%) para las comisiones y gastos de cancelación parcial de la hipoteca.  Además, un 70% dice que no se le advirtió de la cláusula suelo.

A la vista de estos datos se puede entender mejor que el suelo hipotecario no sea una excepción sino casi una norma para las hipotecas firmadas durante el boom inmobiliario, que se firmasen créditos por encima de la capacidad de endeudamiento o, lo peor de todo, que se firmasen créditos pensando que se trataba de hipotecas bajo la modalidad de hipoteca abierta. Aún a riesgo de ir contracorriente cabe preguntarse ¿Es el banco el único culpable de estas atrocidades? ¿No puede ser que los propios ciudadanos tengamos algo que ver en esta situación?

La vivienda es la mayor inversión que una persona llevará a cabo en toda su vida y sin embargo invertimos más tiempo en buscar y comparar el precio de la nueva televisión/videocámara/coche… que el que dedicamos a estudiar el medio por el cual financiaremos la compra de la casa: la hipoteca. Se pueden poner diferentes excusas, empezando por el complicado lenguaje técnico de la escritura de la hipoteca y terminando por el desconocimiento de la legalidad a la que está sujeta la compra-venta de viviendas. Sin embargo, al final lo único que se desprende de todo esto es una cierta dejadez en la gestión de las finanzas personales, ya que si bien puede entenderse la dificultar para entender todos los términos del contrato hipotecario, no puede decirse lo mismo de no conocer nuestros derechos en la firma del préstamo más importante que firmaremos en nuestra vida.

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La Comunidad de Madrid multará a los bancos que no sean transparentes con sus hipotecas

Tal y como había anunciado Esperanza Aguirre, la Comunidad de Madrid sacará adelante la Ley de Transparencia Hipotecaria, en virtud de la cuál se podrá multar con entre 15.000 y 600.000 euros a las entidades financieras que no sean transparentes en sus transacciones y no expliquen a sus clientes debidamente todo el articulado de los contratos hipotecarios.

Recordemos que en virtud de esta Ley Esperanza Aguirre había prometido también la aplicación de la dación en pago a todas las hipotecas durante la campaña electoral. Sin embargo, esa posibilidad es totalmente inviable, ya que las Comunidades Autónomas no tienen competencias para modificar la legislación nacional en materia hipotecaria.

El objetivo de la Ley es proteger al consumidor ante el poder de negociación de las entidades financieras cuando se trata de la contratación de un préstamo hipotecario, a través de una mediación que evite que la falta de cultura financiera del ciudadano le provoque un perjuicio económico importante en el medio-largo plazo, por haber firmado algo que desconocía.

Así, por ejemplo, se podrá multar a aquellas entidades financieras que no cumplan las condiciones de la oferta vinculante que le realicen al consumidor, o bien no esclarezcan con el suficiente detalle en esta oferta vinculante todas las circunstancias necesarias para entender debidamente las obligaciones a las que se somete el sujeto hipotecado.

Pero el apartado más importante es que la Ley de Transparencia Hipotecaria exigirá a las entidades financieras el explicar debidamente al hipotecado si se está sometiendo a un contrato hipotecario cuya garantía es el bien hipotecado, o si bien lo está haciendo (como han hecho sin saber la inmensa mayoría de los ciudadanos españoles) a un préstamo personal con garantía hipotecaria, ante el cuál el hipotecado responderá con todo su patrimonio, presente y futuro.

Sin duda, se trata de una buena noticia para los ciudadanos que, en demasiadas ocasiones quedaba en manos de los arbitrios de las entidades financieras que hacían y deshacían a su antojo, ante la incapacidad real de acción de los propios ciudadanos.

Por otro lado, en los mentideros políticos se rumorea que el Gobierno también planteaba una ley similar a la de la Comunidad de Madrid, de forma que garantizara la transparencia de las entidades financieras y evitara las situaciones que se han venido dando durante estos años de crisis. Sin embargo, la disolución en breve de las Cortes ante la inminente celebración (el 20 de noviembre) de las elecciones generales ha paralizado esta opción al menos hasta que se forme el nuevo Gobierno que salga de las urnas, algo que no pasará hasta empezado ya el año 2012.

De todas formas, parece evidente que los dos principales partidos políticos del país están por la labor de modificar este aspecto de la ley hipotecaria, así que habrá que confiar en que saldrá adelante.

Hipotecados hasta que la muerte nos separe

Las crisis económicas ponen en evidencia muchas carencias del ser humano. Y una de ellas tiene que ver con el amor y el dinero.

Siempre he pensado que no hay que mezclar el afecto con la economía. No digo que deban ser compartimentos estancos ni mucho menos, ya que la vida es un cúmulo de situaciones y experiencias que, para ser rica, deben combinarse de forma armoniosa. Pero combinarse de forma armoniosa un préstamo hipotecario y una relación amorosa es un ejercicio de funambulismo.

Muchas parejas recientes decidieron emanciparse de sus respectivas familias adquiriendo una vivienda, solicitando el dinero al banco. El alquiler no era una opción a analizar, ya que “es tirar el dinero“, pensaban muchos.

Sin embargo el alquiler, de entre todas las ventajas que pueda tener, permite dejar de convivir con la pareja, en caso de ruptura, sin apenas consecuencias económicas. En cambio, la separación o divorcio de una pareja hipotecada conlleva múltiples y graves perjuicios económicos si no hay acuerdo en determinados temas.

Sin crisis económica por en medio ya era un problema tener una vivienda hipotecada en propiedad con una ex-pareja. Con la sequía de financiación hipotecaria y el paro en máximos, vender una casa hoy en día es casi un milagro (especialmente si se quiere vender sin perder dinero).

De los numerosos temas en los que tienen que ponerse de acuerdo si no se puede vender la casa, uno tiene que ver con quien se queda a vivir en el hogar roto.

Fiscalmente si uno deja de vivir en la casa hipotecada ésta deja de ser la vivienda habitual a efectos de Hacienda y no procede seguir deduciéndose las mensualidades en el IRPF, salvo en los casos de que los hijos vivan en ella con uno de los progenitores y el que se va siga pagando las cuotas.

Si se quiere uno separar de la hipoteca, tendrá que pactar una extinción de condominio, mediante el cual se “vende” la mitad indivisa a la otra parte. Con la firma de la escritura de extinción de condominio la propiedad pasa a ser de la pareja al 100%.

Pero mucho cuidado de firmar una extinción de condominio sin la intervención del banco que tiene la hipoteca. Firmar la extinción del condominio trasmite la propiedad de la casa, pero si quien se queda la casa no obtiene una nueva hipoteca a su nombre, el préstamo hipotecario original sigue vigente.

Eso quiere decir que habríamos dejado de ser propietarios, pero la deuda hipotecaria seguiría siendo nuestra. Sin propiedad y con deuda, mal negocio. Y si nuestros padres han avalado, seguirá la Espada de Damocles de la deuda también pendiendo de sus cabezas.

Por tanto, si no queremos seguir hipotecados casi de por vida, sin casa y sin pareja, no olvidemos nunca firmar una dación de condominio al mismo tiempo que dejamos de ser titulares del préstamo hipotecario. O lo lamentaremos con toda seguridad.

Préstamo Hipotecario Cero Caixa Catalunya

Caixa Catalunya pone una opción más a su disposición para la financiación de su vivienda. Esta oferta consistente en un préstamo destinado a compra de su nueva vivienda, ya sea primera o segunda residencia, a un tipo de interés variable y sin pagar cuota alguna durante los primeros seis meses.

La entidad financiará hasta el 80% del valoración pericial de la vivienda, o bien, el 90% en caso de que el interesado en contratar este préstamo sea menor de 32 años.

Este préstamo hipotecario goza de un período de carencia los seis primeros meses de la vida del préstamo.

El tipo de interés es variable referenciado al Euribor a un año, más un diferencial de 1,65 %.

Respecto de las comisiones, la entidad cobrará:

Comisión por cancelación anticipada: 0,50%
Comisión por subrogación: 0,50%
Reclamación de pagos: 30 euros.

Las condiciones para la contratación de este préstamo se circunscriben a:

Domiciliación de nómina
Contratación de una Cuenta corriente
Contratación de una Tarjeta de crédito.

El período máximo para la devolución de esta hipoteca es de 30 años, o de hasta 40 años en caso de que sea menor de 32 años.

Más información

Revisión de la hipoteca

Las hipotecas referenciadas al Euribor, la mayoría de las que se conceden en España, están en el centro de la atención de las familias luego de ya cuatro meses de caída ininterrumpida del indicador de referencia. El motivo de esta atención se basa fundamentalmente en la revisión de la hipoteca.

Esta nueva obseción por las variaciones de este índice nos ha llevado a estar de forma diaria atentos a su evolución. Sin embargo, debemos abstrernos de esta locura y tener en claro una serie de datos para analizar nuestra situación.

1) Primero debemos analizar que el Euribor que aplica a nuestra hipoteca está plasmado en el contrato que firmamos. Allí se deja constancia el tipo de euribor que se aplicará en cada revisión y siempre será el mismo.

Este suele ser generalmente el correspondiente a uno o dos meses anteriores, aunque dependerá de la fecha estipulada en la escritura (tener muy en claro este punto para no volvernos locos con las evoluciones diarias).

La publicación oficial del Euribor es el 20 de cada mes. Por lo tanto, si la revisión se produce antes de esa fecha, se aplicará el último euribor publicado de manera oficial en el BOE (Si revisas el 10 de Noviembre, se aplicará el de septiembre ya que el último que se publicó fue el 20 de Octubre). Siempre se aplicará el mismo.

2) Otra opción es la Novación de la hipoteca. Esta es una opción a la hora de revisar la hipoteca. Se trata de cambiar las condiciones como:

• plazos de amortización
• tipo de interés
• diferencial

Para ello es necesario acordar con la entidad financiera, aunque no es muy fácil en estos momentos, pero puede ser una solución a corto plazo, aunque no para el futuro más lejano. Para ello es importante presentar ofertas concretas de con otras ofertas. Recuerden que la novación, conlleva una comisión que figura en el contrato ( oscila entre el 0% y el 1.0% del importe total pendiente de amortización).

3) Subrrogación de la hipoteca a otra entidad, es una modalidad interesante. No todos están dispuestos a un cambio pero es una buena medida para hacernos valer como clientes. Este método consta de llevarnos la hipoteca a otra entidad que nos ofrece mejores condiciones con un tipo de interés más bajo.

Aquí también aplica una comisión, cercana al 0,25%, y debemos sumarle otros gastos de apertura en la nuevo banco como escrituras, registro, notaría.

En el Comparador de Hipotecas Hipolisto encontrarás las mejores ofertas de subrogación y consejos de su manada para afrontar el proceso con garantías.