Productos asociados a la hipoteca

Uno de los requisitos habituales para conseguir una hipoteca es la contratación de productos asociados con la entidad financiera. Estos productos vinculados suelen servir para mejorar las condiciones del préstamo, pero en ocasiones son una condición indispensable para su concesión. Desde domiciliar la nómina hasta contratar un seguro de protección de pagos, os contamos cuáles son y el coste que pueden suponer.

El tipo de interés o el diferencia respecto al índice de referencia suele ser el principal caballo de batalla a la hora de pedir una hipoteca, pero existen otros elementos que pueden encarecer el préstamo y que conviene tener en cuenta. En esta ocasión no hablamos de las comisiones de la hipoteca ni de los gastos de constitución sino de los productos asociados a la hipoteca que el banco puede obligarnos o, en el mejor de los casos, ‘incentivarnos’ a contratar con la promesa de mejores condiciones y rebajas en el tipo de interés.
Antes de firmar la hipoteca conviene revisar el coste total que suponen este tipo de productos asociados a la hipoteca, algo por ejemplo muy sencillo en las hipotecas bonificadas en las que a cada producto se le entrega un valor concreto a efectos del diferencial. Es decir, que la contratación del seguro de vida restaría 0,2 puntos al diferencial sobre el euribor.

Estos son los productos asociados más habituales, una breve descripción de los mismos, la asiduidad con la que se piden y el coste que pueden suponer:

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Hipoteca Bonificada de Bankia

Bankia opera ya como un banco con su propia marca y sus propios productos, una vez unificada la oferta de la SIP y potenciada la marca comercial. Entre las Hipotecas de Bankia nos encontramos con la Hipoteca Bonificada, un préstamo a tipo de interés variable o mixto que como su propio nombre indica premia la vinculación con el banco.

La Hipoteca Bonificada de Bankia es un préstamo hipotecario a tipo de interés mixto que financia hasta un 80% del valor de tasación de la vivienda durante un plazo máximo de 40 años. El plazo mínimo de contratación será de tres años y en cualquier caso el titular no podrá superar los 75 años en el momento de finalizar el préstamo.

La hipoteca, que viene a sustituir a la Hipoteca Bonificada de Caja Madrid, ofrece la posibilidad de que la revisión del préstamo se efectúe de forma semestral, aunque por defecto será anual. En cada revisión la entidad comprobará que se cumplen todos los requisitos para obtener el mejor tipo de interés, ya que este préstamo bonifica la contratación de productos vinculados de forma que cada uno resta en caso de estar contratado o suma si no lo está un determinado número de puntos al diferencial sobre el Euribor.

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Nuevos requisitos para contratar hipotecas

Novedades para quienes están pendientes de la actualidad hipotecaria. El Consejo de Ministros aprobó un real decreto que modifica los requisitos que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito para servir de garantía a las emisiones de títulos hipotecarios.

Por lo tanto, esta iniciativa tiene por objetivo reformar los actuales fundamentos y adecuarlos a las actuales circunstancias para así ampliar las posibilidades de elección de las entidades y de las familias.

Entre las principales novedades podemos destacar:

• ampliación de los préstamos y créditos que resulten elegibles para facilitar la financiación, sin descuidar la calidad de los títulos, o aumentar la posiblidades de acceso al crédito al mejorar los mecanismos de refinanciación del mercado hipotecario.
• se establecen garantías para que la oferta de la entidad de crédito inicial sólo pueda impedir el cambio de entidad a través de la “enervación” si realmente iguala o mejora las condiciones que la segunda entidad ha ofertado al deudor.
• se obliga a la entidad enervante a presentar una oferta vinculante al deudor en el plazo de diez días, en la que se concreten los términos de la oportuna igualación o mejora. Por lo tanto, la manifestación de la voluntad de ejercer el derecho a enervar no frenará una subrogación en perjuicio de los ciudadanos (deberá materializarse en una auténtica oferta con plazo determinado, que iguale o mejore las condiciones del préstamo ofrecidas por la segunda entidad).
• la ampliación de la hipoteca y concreción en caso de precisarse garantías adicionales por “desmerecimiento” Allí, no podrán exigirse hasta que el desmerecimiento se haya mantenido durante más de un año ininterrumpido a contar desde el momento en que la entidad acreedora lo haya hecho constar en su registro contable de títulos.
• el aumento de posibilidades de acceso al crédito (rebaja de los tipos de los préstamos hipotecarios y mayor competitividad). para nuestro sector financiero.
• la posibilidad de utilización por parte de las entidades de crédito de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional (les permite elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación desde el 80% autorizado hasta el 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales).
• en ningún caso las entidades de crédito podrán hacer recaer sobre el deudor hipotecario el pago de ese aval bancario o seguro de crédito hipotecario.
• la posibilidad de que las sucursales de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea emitan participaciones hipotecarias, siempre que sean participaciones sobre préstamos y créditos garantizados por hipotecas concedidas por ellas sobre inmuebles situados en España.
• se establecen las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea, de modo que se consideren equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado español.
• se establecen un conjunto de medidas para aumentar la flexibilidad de las entidades de crédito a la hora de diseñar las condiciones de emisión y reforzar la seguridad para el inversor en estos títulos.
• se dispone la libertad para el establecimiento de cláusulas financieras de las emisiones, siempre quee se reconocen “nuevos y más eficientes” mecanismos para gestionar el riesgo de las emisiones.
• se exigen límites de emisión más estrictos y se obliga a las entidades a que adopten las medidas necesarias para que no se produzcan desequilibrios entre los flujos derivados de la cartera de garantía y los necesarios para atender a las obligaciones frente a los tenedores de cédulas y bonos.
• se eliminan trabas administrativas a las emisiones al no existir la obligación de publicación en el Boletín Oficial del Estado de las emisiones de títulos y no ser necesario realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos hipotecarios a la emisión de bonos.
• se eleva el porcentaje de títulos hipotecarios propios ( del 5% al 50%) que las entidades pueden mantener en sus emisiones, en el caso de emisiones cuya distribución se haya realizado entre el público en general.

Fuente Europa Press